Übermäßige bauliche Veränderung anläßlich einer Instandsetzung

Nehmen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme (hier: Anbringung eines Vollwärmeschutzes) bauliche Veränderungen vor, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung hinausgehen und einen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigen (hier: Anbringung eines Geländers über der Terrassenbrüstung), kann dieser Wohnungseigentümer grundsätzlich Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Dem Anspruch kann, wenn die Kosten eines Rückbaus in keinem angemessenen Verhältnis zu den Beeinträchtigungen stehen, der Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegenstehen. In diesem Fall kann ein Anspruch auf Ausgleich des durch die Beeinträchtigung verursachten Wertverlustes des betroffenen Wohnungseigentums in Betracht kommen.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Dem Antragsteller gehören mehrere Wohnungen, darunter die im Obergeschoß des mehrstöckigen Gebäudes gelegene Wohnung, zu der eine größere Terrasse gehört.

Am 11.12.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3,

"... an sämtlichen Fassadenflächen einen Vollwärmeschutz anzubringen, die Balkongeländer und die Geländer auf der Attika so abzuändern, daß diese an einer durchlaufenden, an der Unterseite der Balkone befestigten Stahlkonstruktion aufgehängt werden und, wo dies für die Attikageländer nicht möglich ist, eine Befestigung an der Außenseite der Attika zu schaffen, die Draufsichten der Balkonbrüstungen mit einer Einblechung zu versehen und die durch die Änderung der Dachgeländer im Bereich der Attika erforderlichen Nacharbeiten am Flachdach auszuführen.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse u. a. zu TOP 3 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde mit dem Antrag, den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 insoweit für ungültig zu erklären, als er die Abänderung des Attikageländers betrifft, hilfsweise die Antragsgegner zu verpflichten, hinsichtlich des Geländers und der Einblechung der Brüstung den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die Sanierungsarbeiten gemäß dem Eigentümerbeschluß zu TOP 3 wurden gegen Ende des Jahres 1997 im wesentlichen abgeschlossen. Dabei wurde etwa 20 cm über der bisherigen Oberkante der Terrassenbrüstung ein an Querstreben befestigtes umlaufendes Metallrohr als zusätzliches Geländer angebracht. Das Rechtsmittel des Antragstellers hatte Erfolg.

a) Der Eigentümerbeschluß vom 11.12.1996 zu TOP 3 enthält, jedenfalls was "die Balkongeländer und die Geländer auf der Attika" angeht, eine durchaus ins einzelne gehende Anweisung für die Änderungen, die im Zusammenhang mit der Anbringung des Vollwärmeschutzes an der Fassade vorgenommen werden sollten. Der Beschluß ist insoweit die Grundlage für die inzwischen durchgeführten Veränderungen des Dachterrassengeländers. Dem vom Antragsteller ins Auge gefaßten Anspruch auf Rückgängigmachung der am Geländer vorgenommenen Veränderungen stünde die Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses entgegen.

Im Hinblick darauf hat sich die Hauptsache trotz der inzwischen abgeschlossenen Umbaumaßnahmen nicht erledigt (BayObLG NJW-RR 1992, 1367).

Das Landgericht hätte damit in eine Prüfung eintreten müssen, ob die beschlossenen Änderungen hinsichtlich des Geländers ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinn des § 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 2 WEG entsprechen. Der in der unterlassenen Überprüfung liegende Rechtsfehler führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts. Eine Zurückverweisung ist jedoch nicht geboten. Der Senat kann anstelle des Landgerichts die erforderlichen Feststellungen und die notwendige Entscheidung treffen, weil keine weiteren Ermittlungen, die dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht verwehrt wären, erforderlich sind. Die Überprüfung durch den Senat führt zu einer Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen.

b) Die in dem Eigentümerbeschluß zu TOP 3 vorgesehenen Änderungen im Bereich der Attika sind Teil der Baumaßnahmen an dem Gebäude, die die Anbringung eines Vollwärmeschutzes an der Fassade zum Gegenstand haben. Unter den Beteiligten steht außer Streit, daß es sich bei der Wärmedämmung als solcher um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt (vgl. dazu OLG Düsseldorf NZM 2003, 29). Damit ist aber noch nicht gesagt, daß dies auch für die im Zusammenhang damit beschlossenen Veränderungen im Attikabereich, insbesondere für die Veränderung und Höherlegung des Geländers gilt.

Aus den vom Landgericht erholten beiden Sachverständigengutachten ergibt sich, daß der im Vordergrund stehende Vollwärmeschutz hätte angebracht werden können, ohne daß zugleich das Geländer im Bereich der Dachterrasse verändert, insbesondere höher gelegt wurde. Die beiden Gutachten stimmen in allen wesentlichen Punkten überein. An ihrer Richtigkeit bestehen keine Zweifel. Durchgreifende Einwendungen gegen die Gutachten sind auch von den Beteiligten nicht vorgebracht worden.

Bei der Veränderung des Geländers handelt es sich damit um eine bauliche Veränderung, die sich nicht im Rahmen einer ordnungsmäßigen Instandsetzung hält und die damit nicht mit Mehrheit beschlossen werden konnte (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Allerdings war die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer zu der baulichen Veränderung nicht erforderlich, die durch die Veränderung nicht über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Den vorliegenden zahlreichen Lichtbildern läßt sich entnehmen, daß die Veränderung des Geländers, insbesondere das zusätzliche, über der bisherigen Terrassenbrüstung angebrachte Geländer eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung des Antragstellers bei der Benutzung der Dachterrasse mit sich bringt (vgl. BayObLGZ 1990, 120/123), weil sie die freie Sicht einschränkt.

Der Eigentümerbeschluß zu TOP 3 kann daher keinen Bestand haben, soweit er Veränderungen der Balkongeländer und der Geländer auf der Attika betrifft. Insoweit wird er unter entsprechender Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen ungültig erklärt. Damit wird dem vom Antragsteller in erster Linie gestellten Antrag entsprochen, so daß auf die Hilfsanträge nicht mehr eingegangen zu werden braucht.

(...)

III. Im Hinblick auf das vom Antragsteller in Anspruch genommene Recht, zu verlangen, daß die Veränderungen im Bereich des Terrassengeländers rückgängig gemacht werden, wird folgendes bemerkt:

Durch die teilweise Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3 ist den Veränderungen am Geländer die Grundlage entzogen. Der Antragsteller kann daher grundsätzlich die Beseitigung der vorgenommenen Veränderungen und die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen (BayObLG NJW-RR 1991, 1234 f.). Ein dahingehender Anspruch dürfte hier aber wegen der zu den Beeinträchtigungen des Antragstellers durch die Veränderungen in keinem Verhältnis stehenden Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gegen Treu und Glauben verstoßen und damit wegen Rechtsmißbräuchlichkeit an § 242 BGB scheitern. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, daß die Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung die Auswirkungen der beschlossenen Maßnahme hinsichtlich des Terrassengeländers nicht im einzelnen vorhersehen konnten und diese Auswirkungen auch vom Antragsteller zunächst nicht erkannt wurden (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1168 f.; OLG Frankfurt FGPrax 1997, 54). In diesem Fall ist es aber nicht ausgeschlossen, daß zum Ausgleich eine Entschädigung wegen der Wertminderung des betroffenen Wohnungseigentums von den Wohnungseigentümern zu zahlen ist. Ob eine solche Entschädigungszahlung trotz der nur geringfügigen Beeinträchtigungen des Antragstellers in Betracht kommt, erscheint allerdings fraglich.

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Instandsetzungsmaßnahme, und wird bei der Durchführung der Arbeiten mehr ausgeführt als beschlossen, kommt unter Umständen ein Rückbau in Frage. Das Rückbauverlangen eines einzelnen Wohnungseigentümers kann aber mißbräuchlich sein.

Die Wohnungseigentümer beschlossen, die Fassadenfläche mit einem Vollwärmeschutz zu sanieren. Im Zuge der Arbeiten wurde ein zusätzliches Metallrohr über einem Balkongeländer auf Kosten der Gemeinschaft angebracht. Ein Wohnungseigentümer verlangte die Beseitigung des zusätzlichen Metallrohrs, weil es nicht zur Fassadensanierung gehöre.

Amtsgericht und Landgericht meinten, das zusätzliche Metallrohr sei von der Beschlußfassung mit gedeckt. Das BayObLG differenzierte: Das zusätzliche Geländer hat mit dem Vollwärmeschutz nichts zu tun. Es stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar. Insoweit ist der Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Grundsätzlich kann auch der Rückbau verlangt werden. Ist dieses Verlangen mißbräuchlich, kann eine Entschädigung in Betracht kommen, die aber auch gegen Null tendieren könne.