Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform nach wie vor in Kraft

Sowohl Wortlaut als auch Sinn der Übergangsvorschriften ergeben, daß das wenige Monate nach dem Mietrechtsreformgesetz erlassene Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die mietrechtlichen Überleitungsvorschriften nicht obsolet machen wollte.

Der Bekl. schuldet die nach Verrechnung mit dem Kautionsguthaben noch offenen Mieten für die Monate Mai bis August 2004 in Höhe von zusammen 2.112,00 E. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung des Bekl. vom 19.11.2003 erst zum 31.8.2004 beendet worden. Beide Parteien teilen zunächst die Auffassung des Gerichts, daß - entsprechend der einschlägigen Rechtsprechung des BGH - die Vertragsbestimmung unter § 1 Ziff. 3 des Mietvertrages, wonach für das Mietverhältnis die damals geltenden (ausformulierten) Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. maßgeblich sein sollten, eine mietvertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt und damit § 573 c Abs. 4 BGB jedenfalls vor dem 1.1.2003 keine Anwendung fand. Nichts anderes gilt indes bei Kündigungen, die nach dem 1.1.2003 ausgesprochen wurden.

Richtig ist zwar, daß Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB, wonach vom 1.1.2003 an für bestehende Dauerschuldverhältnisse nur noch das BGB in der neuen Fassung gilt, auch auf Mietverhältnisse Anwendung findet. Allerdings geht Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB als Spezialregel vor (Beuermann GE 2004, 146; Palandt, 64. Auflage, Rn. 7 zu Art. 229 §§ 5, 6 EGBGB). Der gegenteiligen Ansicht (z. B. Schmidt-Kessel NJW 2003, 3748 und Staudinger/Löwitsch, Neubarb. 2003, Rn. 41 zu Art. 229 § 5 EGBGB), wonach Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB dem Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB als lex posterior vorgeht, kann nicht gefolgt werden. Der Grundsatz "lex posterior derogat priori" gilt, wenn ein späteres Gesetz mit dem älteren inhaltlich unvereinbar ist. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn das frühere Gesetz Sonderregelungen enthält; Spezialvorschriften gehen vor ("lex posterior generalis non derogat legi priori speciali"). Entgegen der Auffassung des Bekl. stellt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB gegenüber Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB eine Spezialvorschrift dar. Sowohl Wortlaut als auch Sinn der Übergangsvorschriften ergeben, daß das wenige Monate nach dem Mietrechtsreformgesetz erlassene Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die mietrechtlichen Überleitungsvorschriften nicht obsolet machen wollte (Beuermann, aaO.).

Die Auffassung, daß durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die früher erlassenen Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform, insbesondere die über die Regelung der vereinbarten (Alt-) Kündigungsfristen, außer Kraft getreten wären, wird immerhin von einigen Amtsgerichten vertreten. In Berlin scheint sich die - richtige - Gegenansicht durchzusetzen.

Im Mietvertrag aus dem Jahr 1995 waren die Kündigungsfristen so geregelt, wie das BGB es vor der Mietrechtsreform vorsah. Im November 2003 kündigte der Mieter mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Vermieterin berief sich auf die vertraglich vereinbarte längere Kündigungsfrist.

Mit Urteil vom 3. Februar 2005 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Vermieterin recht und meinte, die Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform seien eine Spezialregelung, die durch das spätere Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nicht aufgehoben worden sei.

In der juristischen Literatur gibt es seit einiger Zeit einen Meinungsstreit darüber, ob die Übergangsregelungen zur sogenannten Schuldrechtsmodernisierung, die zeitlich nach der Mietrechtsreform getroffen wurden, letztlich dazu führen, daß - vereinfachend gesagt - auch für Altverträge trotz vereinbarter längerer Kündigungsfristen für den Mieter generell nur die dreimonatige Kündigungsfrist gilt.