Überlassungsvertrag

Überlassungsvertrag; Nutzungsentgelt

1. Wurden sogenannte Überlassungsverträge über Grundstücke, die sich im Eigentum natürlicher oder juristischer Personen mit Sitz außerhalb der damaligen DDR befanden, abgeschlossen, und waren die Nutzer aufgrund des Überlassungsvertrages nicht zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet, war der Überlassungsvertrag unwirksam, sofern er nicht vom Eigentümer genehmigt wurde.

2. Rechte, bei denen es sich faktisch um die Einräumung von Nießbrauch, dinglichen Wegerechten, Bebauungs- oder Erbbaurechten handelte, konnten durch sogenannte Überlassungsverträge nicht wirksam übertragen werden.

3. Nicht zum Besitz berechtigte Inhaber von Überlassungsverträgen sind zur Zahlung eines angemessenen Mietzinses/Nutzungsentgeltes verpflichtet.

Die Parteien streiten um einen Anspruch des Kl. auf Nutzungsentgelt bzw. -entschädigung für das von den Bekl. bewohnte Grundstück, dessen Eigentümer der Kl. ist. Das 760 m2 große Grundstück wurde aufgrund von § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten (Berlin-Ost) vom 4.9.1952 in staatliche Verwaltung übernommen. Am 15.6.1971 unterzeichneten die Bekl. und ein Vertreter des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Lichtenberg einen so bezeichneten "Überlassungsvertrag", mit dem das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück den Bekl. zur Nutzung zu Wohnzwecken überlassen wurde. Die Bekl. sollten das Grundstück nach § 2 des Vertrages weiter bebauen und bauliche Veränderungen auf ihm vornehmen dürfen. Nach § 3 des Vertrages hatten die Bekl. die Aufwendungen für die Instandhaltung und -setzung des Grundstücks sowie die öffentlichen Lasten zu übernehmen. Wörtlich heißt es dann weiter: "Miete oder Pacht wird nicht erhoben". Weiter wurde vereinbart, daß die Bekl. den Gegenwert des überlassenen Grundstücks, der vertraglich mit 15.200 Mark der Deutschen Notenbank festgelegt wurde, auf ein Hinterlegungskonto zugunsten des staatlichen Verwalters einzahlen sollten. Der Betrag sollte ihnen bei einer eventuellen Vertragsauflösung zurückgezahlt werden. Gleichzeitig räumte der staatliche Verwalter den Bekl. ein "grundbuchlich zu sicherndes" Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall ein, wobei der hinterlegte Betrag von 15.200 Mark auf den Kaufpreis anzurechnen sein sollte.

Die Vertragsdauer wurde in § 7 zunächst auf 30 Jahre festgesetzt; während dieser Zeit sollte der Vertrag unkündbar sein und - wie in § 13 desweiteren vereinbart wurde - auch über das Bestehen der staatlichen Verwaltung hinaus wirken, und zwar sowohl dem Grundstückseigentümer als auch dessen Erben gegenüber. Abgesehen von der frühestens nach 30 Jahren zulässigen Kündigung sollte der Vertrag nur durch einverständliche Regelung der Vertragspartner aufhebbar sein. Am 16.5.1972 wurde für die Bekl. ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.

Am 5.3.1984 unterzeichneten die Bekl. und ein Vertreter des inzwischen zuständigen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Marzahn einen Nachtrag zu dem "Überlassungsvertrag", mit dem § 7 des Vertrages dahingehend geändert wurde, daß die Vertragsdauer nunmehr "auf Lebenszeit" festgesetzt wurde.

Durch Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin wurde die Aufhebung der staatlichen Verwaltung angeordnet.

Das Grundstück wurde dem Kl. von der Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf mbH, der Rechtsnachfolgerin des als staatlicher Verwalter tätigen VEB, mit Übergabeprotokoll vom 26.8.1991 wieder zu eigener Verwaltung übergeben. Das Protokoll weist u. a. aus, daß Einkommens- und Vermögenssteuer bis 31.12.1990 bezahlt waren und daß Grundsteuer, Straßenreinigung, Wassergebühren und Müllabfuhr von den Bekl. getragen wurden. Desweiteren heißt es dort: "Grundstücksfehlbetrag: 229,76 DM (per 30.6.1991)".

Der Kl., der sich erstmals mit Schreiben vom 21.6.1991 an die Bekl. gewandt und den Abschluß eines Mietvertrages mit monatlichem Mietzins von 350 DM angeboten bzw. die Bekl. zur Zahlung dieses Betrages ab 1.7.1991 aufgefordert hatte, bot den Bekl. mit Schreiben vom 27.8.1991 das Grundstück zu einem Preis von 550.000 DM zum Kauf an. Für den Fall der Ablehnung forderte er die Zahlung von 500 DM monatlich beginnend mit dem 1.9.1991. Mit Schriftsatz vom 8.10.1991 mahnte der Kl. die Zahlung eines monatlich ab September 1991 zu zahlenden Nutzungsentgelts von 500 DM unter Fristsetzung an; die Bekl. verweigerten weiterhin die Zahlung.

Mit der am 20.12.1991 beiden Bekl. zugestellten Klage verfolgt der Kl. sein Ziel weiter. Er hält den von den Bekl. und der KWV unterzeichneten "Überlassungsvertrag" für unwirksam, auch nach Maßgabe des Rechts der DDR, und ist der Meinung, daß die Bekl. nicht schutzwürdig i. S. d. § 17 VermG seien.

Nach Rücknahme eines weitergehenden Zinsanspruchs beantragt der Kl.

1. die Bekl. zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 2.229,76 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20.12.1991 zu zahlen,

2. die Beklagten zu verurteilen, ab 1.1.1992 monatlich nachträglich 500 DM an ihn zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Meinung, nach § 3 des "Überlassungsvertrages" - den sie für wirksam halten - seien sie nicht zur Zahlung eines Nutzungsentgelts verpflichtet.

Die Klage ist zulässig und weitgehend begründet. Zulässig ist insbesondere auch der vom Kl. zu Ziffer 2. gestellte Antrag. Denn bei Klageerhebung waren die mit diesem Antrag geforderten Zahlungen noch nicht fällig und der Antrag auch im übrigen zulässig nach Maßgabe des § 257 ZPO. Da der Antrag jedoch ursprünglich zulässig war, konnte er auch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, in dem die geforderten Zahlungen für die ersten Monate des Jahres 1992 schon fällig geworden waren, noch in der angekündigten Fassung gestellt werden (Zöller, ZPO § 257 Rn. 7).

Die Klage ist auch begründet. Der Kl. hat einen Anspruch aus §§ 987 I, 988, 812 I, 818 II BGB auf Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts von 500 DM. Die Bekl. sind unberechtigte Besitzer des Grundstücks. Der "Überlassungsvertrag", aus dem sie ihr unentgeltliches Besitzrecht herleiten wollen, ist weder nach dem Recht des BGB noch nach dem Zivilrecht der DDR wirksam.

Zu dem Zeitpunkt, als der Vertrag abgeschlossen wurde, galt auf dem Gebiet der DDR noch das Bürgerliche Gesetzbuch. Wirksamkeit und Zustandekommen des Vertrages richten sich daher zunächst nach diesem Gesetz; nur wenn der Vertrag bei Inkrafttreten des ZGB der DDR Bestand hatte, war sein Inhalt von diesem Zeitpunkt an nach dem Zivilrecht der DDR zu beurteilen (§§ 1, 2 II 2 EGZGB). Nach Maßgabe des BGB bestehen Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages sowohl im Hinblick auf die Art seines Zustandekommens als auch im Hinblick auf Form und Inhalt.

Der Vertrag wurde nicht vom Kl. selbst geschlossen sondern vom VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin Lichtenberg, der staatlicher Verwalter aufgrund der sog. Vermögenssicherungsverordnung für Ost Berlin vom 4.9.1952 war. Der Vertrag konnte also für den Kl. nur verbindlich werden, wenn sich die KWV als Vertreter des Kl. im Rahmen ihrer Vertretungsmacht hielt (§§ 164 I, 177 I BGB), wobei der Umfang der Vertretungsmacht von den gesetzlichen Regelungen über die Tätigkeit der staatlichen Verwalter bestimmt wurde. Die Grenzen dieser Vertretungsmacht sind bei Abschluß dieses Vertrages überschritten worden. Denn die Befugnisse des staatlichen Verwalters eines in "West Eigentum" stehenden Grundstücks richteten sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich nach der (damals nicht veröffentlichten) "Anweisung über die Behandlung der in der Hauptstadt der Deutschen Demokratischen Republik (demokratisches Berlin) befindlichen Vermögenswerte Westberliner Bürger und juristischer Personen mit Sitz in den Westsektoren" vom 18.11.1961. Nach VI Nr. 2 dieser Anweisung war der staatliche Verwalter berechtigt, Grundstücke zu vermieten oder zu verpachten. Die Überlassung in anderer Form war ihm nicht gestattet; die entsprechende Vorschrift ist nach Wortlaut und Sinn nicht so zu verstehen, daß die Überlassung pacht- oder mietweise dort nur beispielhaft genannt ist.

Der mit den Bekl. abgeschlossene Vertrag ist jedoch weder ein Miet- noch ein Pachtvertrag, da beide Vertragstypen die entgeltliche Überlassung voraussetzen, die Bekl. das Grundstück jedoch nach der ausdrücklichen Bestimmung in § 3 des "Überlassungsvertrages" unentgeltlich nutzen sollten. Im Hinblick darauf, daß "Miete oder Pacht nicht erhoben" werden sollte, wie es dort heißt, kann auch die Übernahme der Grundstückslasten und Instandhaltungskosten nicht als Entgelt für die Nutzung betrachtet werden.

Nach § 177 I BGB hätte der Vertrag somit nur Wirksamkeit erlangen können, wenn er vom Kl. genehmigt worden wäre. Dies ist nicht geschehen; ausdrücklich ohnehin nicht, und für die Annahme einer stillschweigenden Genehmigung ist kein Raum.

Aber auch unabhängig von den Fragen der Vertretungsmacht konnte der Vertrag in der vorliegenden Form nicht wirksam werden. Denn seinem Inhalt nach handelt es sich um die Einräumung eines Nießbrauchs (§ 1030 BGB) oder eines Wohnungsrechts (§§ 1093, 1090 BGB); wegen der Berechtigung, das Grundstück zu bebauen, ggfs. auch um die Einräumung eines Erbbaurechts (§ 1 ErbbauVO). Alle diese Rechte konnten aber wirksam nur in der Form des § 873 BGB bestellt werden, da es sich um dingliche Rechte an dem Grundstück handelt. Die schuldrechtliche und nur schriftliche Einräumung war formunwirksam (§ 125 BGB) und gleichzeitig eine unzulässige Umgehung der §§ 873, 1030, 1093, 1090 BGB, 1 ErbbauVO sowie des Grundsatzes des numerus clausus der Sachenrechte.

Die spätere Eintragung eines Vorkaufsrechts zugunsten der Bekl. im Grundbuch ist auf dieses Ergebnis ohne Einfluß, da diese Eintragung in Erfüllung nur einer einzelnen vertraglichen Vereinbarung erfolgte und mit dem Wesen des Vertrages seinem gesamten Inhalt nach in keinem Zusammenhang stand. Die Eintragung eines Vorkaufsrechts ist rechtlich etwas anderes als die Eintragung eines Nießbrauchs, Wohnungsrechts oder Erbbaurechts.

Ein den genannten dinglichen Rechten ähnliches Nutzungsrecht außerhalb der Regelungen des BGB hätte nach dem Gesetz über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14.12.1971 allenfalls - wie bereits der Name des entsprechenden Gesetzes erkennen läßt - an volkseigenen Grund und Boden verliehen werden können; dies hätte aber im übrigen auch der besonderen Form des § 4 dieses Gesetzes bedurft (Verleihung durch den Rat des Kreises durch besondere Urkunde und Eintragung im Grundbuch).

Wirksam hätten die Bekl. ein Besitzrecht an dem Grundstück daher nur noch durch die Änderung des "Überlassungsvertrages" vom 5.3.1984 erwerben können. Auch dies war jedoch nicht der Fall.

Als die fragliche Vertragsänderung unterzeichnet wurde, galt bereits das ZGB der DDR. Der Inhalt, den der Vertrag durch diese Änderung erhielt, ist daher nach dem Zivilrecht der DDR zu beurteilen. Dieses sieht einen Vertrag wie den vorliegenden ebenfalls nicht vor.

Ein Mietvertrag liegt seit der Vertragsänderung, abgesehen von der Frage der Entgeltlichkeit, auch deshalb nicht vor, weil das Zivilrecht der DDR - wenn auch unter erschwerten Bedingungen - ebenso wie das Recht des BGB von der grundsätzlichen Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages und der daraus resultierenden Rückgabepflicht des Mieters ausgeht (§§ 120 ff., 97 I, 112 III ZGB). Genau dies soll dem Eigentümer aber nach dem geänderten Vertrag auf Lebenszeit der Bekl. verwehrt sein.

Außer in Form der Miete konnten Grundstücke aber nach § 286 ZGB nur nach Maßgabe der §§ 287 ff., §§ 291 ff. §§ 295 ff und §§ 312 ff. ZGB von Einzelpersonen genutzt werden. Keine dieser Regelungen trifft auf den vorliegenden Fall zu. In §§ 287 ff. ZGB sind die Vorschriften des früheren Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken übernommen. Um ein volkseigenes Grundstück handelt es sich aber vorliegend nicht. Die §§ 291 ff. ZGB betreffen die Überlassung von genossenschaftlich genutztem Boden und damit ebenfalls nicht den vorliegenden Fall. Eigentümer des Grundstücks (§ 295 ZGB) sind die Bekl. ebenfalls nicht, und um die Überlassung eines Grundstücks zu Erholungszwecken (§§ 312 ff. ZGB) handelt es sich schließlich auch nicht, da den Bekl. das Grundstück ausdrücklich zu Wohnzwecken überlassen worden ist und das vorgedruckte Wort "Erholungsbedürfnisse" im Eingangstext des Vertrages gestrichen ist.

Die Annahme eines Vertrages "sui generis" scheidet nach der abschließenden Vorschrift des § 286 ZGB aus; außerdem war der Grundsatz der Vertragsfreiheit dem Zivilrecht der DDR fremd (vgl. u. a. §§ 6 II, 8 I und II ZGB), so daß auch ohne eine ausdrückliche Regelung - wie diejenige des § 286 ZGB - Bedenken gegen die Zulässigkeit eines nicht gesetzlich vorgesehenen Vertragstypus bestehen.

Auch nach Maßgabe des ZGB besteht somit kein wirksames Vertragsverhältnis aus dem die Bekl. irgendwelche Rechte herleiten könnten. Dies bedeutet gleichzeitig, daß sie nicht den Schutz des § 17 S. 1 VermG genießen (§§ 17 S. 2, 4 III a VermG).

Der Anspruch des Kl. gegen die nicht zum Besitz berechtigten Bekl. auf Zahlung von Nutzungsentgelt richtet sich seinerseits wiederum nach dem Recht des BGB, da der Kl. zum einen Ansprüche aus Eigentum geltend macht und zum anderen die volle Verfügungsmacht über das Grundstück erst nach Inkrafttreten des Einigungsvertrages wiedererlangt hat (Art. 232 § 1, Art. 233 § 3 I EGBGB).

Die Bekl. sind demnach zur Zahlung von Nutzungsentgelt verpflichtet, und zwar unabhängig von den Voraussetzungen des § 990 I BGB auch schon für die Zeit vor Rechtshängigkeit (§ 988 BGB). Erstens haben sie den Besitz an dem Grundstück rechtsgrundlos erlangt, da der "Überlassungsvertrag" von Anfang an unwirksam war und es immer blieb; der rechtsgrundlose Erwerb ist aber dem unentgeltlichen im Prinzip gleichzustellen (Palandt/Bassenge BGB § 988 Rn. 4). Zweitens ist der Besitzerwerb auch als unentgeltlich zu betrachten, da die Bekl. nicht nur keinerlei Miet- oder Pachtzins zu zahlen hatten, sondern auch der bei Vertragsschluß hinterlegte Betrag von 12.500 Mark ihnen bei einer eventuellen Vertragsbeendigung wieder ausgezahlt werden sollte. Die Übernahme der Grundstückslasten und Instandhaltungskosten kann insoweit ebensowenig als Entgelt betrachtet werden wie beim Ausschluß der Charakterisierung des Vertrages als Miet- oder Pachtvertrag. Diesbezüglich ist eine einheitliche Auslegung von § 3 des Vertrages geboten; außerdem bestimmt sich die Frage, ob der Besitz i. S. d. § 988 BGB unentgeltlich erlangt ist, nicht danach, ob der Besitzer Verwendungen auf die Sache gemacht hat; im vorliegenden Fall wären Verwendungen ohnehin nur eingeschränkt ersatzfähig (§§ 994 I 2, 995 S. 2, 996 BGB).

Der Höhe nach ist ein Nutzungsentgelt von 500 DM auch unter Berücksichtigung des im Ostteil Berlins üblichen Mietzinsniveaus in Anbetracht der Grundstücksgröße angemessen. Die Angemessenheit ist von den Bekl. nicht bestritten worden.

Unbegründet ist die Klage lediglich im Hinblick auf den "Grundstücksfehlbetrag" von 229,76 DM. Denn hierbei handelt es sich um Grundstückslasten, die bislang von der KWV als staatlichem Verwalter getragen wurden und die mit Aufhebung der staatlichen Verwaltung wieder vom Kl. als Eigentümer selbst aufzubringen sind. Eine Anspruchsgrundlage, nach der der Kl. diese Zahlung auf die Bekl. abwälzen könnte, ist nicht ersichtlich.