Überlassungsvertrag

Überlassungsvertrag; Kündigungsrecht des Eigentümers; Eigenbedarfskündigung

Bei einem Überlassungsvertrag über ein Grundstück ergibt sich kein Kündigungsrecht des Eigentümers aus dem Umstand, daß der Nutzer nur die Lasten zu tragen, nicht aber ein Entgelt zu entrichten hat. Zur Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Die Bekl. schlossen am 21. Januar 1969 mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung als vorläufigem Verwalter einen Vertrag zur Überlassung eines Grundstücks in Berlin-Rahnsdorf. Seit dem 15. Dezember 1988 ist die Kl. Eigentümerin des Grundstücks. Ihr Vater erklärte mit Schreiben vom 16. August 1990 die fristlose Kündigung des Nutzungsverhältnisses. Mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen in Berlin vom 31. Oktober 1991 wurde die staatliche Verwaltung aufgehoben. Mit Schreiben vom 8. Januar 1992 erklärten die Prozeßbevollmächtigten der Kl. in deren Namen und im Namen des Herrn M. die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung.

Die Kl. behauptet, sie wolle auf dem Grundstück wohnen. Außerdem hätten die Ärzte ihrem Vater zu leichter Betätigung an frischer Luft geraten, die er zumindest an den Wochenenden in Form von Gartenarbeiten auf dem Grundstück ausüben könnte.

Sie beantragt, die Bekl. als Gesamtschuldner, ggf. unter Aufhebung des Nutzungsvertrages vom 21. Januar 1969, zu verurteilen, das Grundstück, bebaut mit einem Steinhaus, bestehend aus einer Küche und einer Loggia im Erdgeschoß sowie drei Räumen in der ersten Etage, geräumt an sie herauszugeben.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, auf der Insel gebe es weder eine Trinkwasserversorgung noch eine geordnete Abwasserentsorgung.

Die Klage ist unbegründet.

Die Bekl. sind nicht gem. § 314 Abs. 5 Satz 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) verpflichtet, das Grundstück an die Kl. herauszugeben, denn das Nutzungsverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Sowohl die mit Schreiben vom 16. August 1990 als auch die mit Schreiben vom 8. Januar 1992 ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Das zwischen dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung als staatlichem Verwalter und den Bekl. mit Vertrag vom 21. Januar 1969 begründete Rechtsverhältnis wirkt für und gegen die Kl., denn mit der Bestandskraft des Bescheids über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung vom 31. Oktober 1991 ist die Kl. als Berechtigte in alle in bezug auf das Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse eingetreten.

Auf das Rechtsverhältnis sind über § 4 des Art. 232 EGBGB die §§ 312 bis 315 ZGB anzuwenden, denn es handelt sich um die Überlassung einer nicht land- und forstwirtschaftlich genutzten Bodenfläche zur Erholung und Freizeitgestaltung (§ 312 Abs. 1 Satz 1 ZGB). Unerheblich für die rechtliche Einordnung ist, daß der Vertrag geschlossen worden ist, bevor das ZGB am 1. Januar 1976 in Kraft trat (vgl. § 1 EGZGB), denn nach § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB ist das ZGB grundsätzlich auf alle bei seinem Inkrafttreten bestehenden Zivilrechtsverhältnisse anzuwenden. Das gilt auch für Nutzungsrechte im Sinne der §§ 312 ff. ZGB (vgl. Oberstes Gericht der DDR [OG], Neue Justiz [NJ] 1977, 90 f. und 1978, 360, 361). Der Anwendbarkeit dieser Vorschriften steht ebenfalls nicht entgegen, daß die Bekl. gem. § 3 Satz 5 des Vertrages vom 21. Januar 1969 keine Miete oder Pacht zu entrichten haben, denn auch ohne ein Entgelt wird das Überlassungsverhältnis nicht zur Leihe nach § 280 ZGB. Denn § 280 ZGB gilt ausschließlich für bewegliche Sachen. Auf die Überlassung von Bodenflächen findet die Regelung keine Anwendung (Kommentar zum ZGB der DDR, Ausgabe 1983, § 280 Anm. 1.1). Dem entspricht, daß § 313 Abs. 3 ZGB nur für den Regelfall die Bestimmung enthält, daß der Nutzungsberechtigte zur Zahlung eines Nutzungsentgelts verpflichtet ist (Kommentar zum ZGB [1983], § 313 Anm. 3.1). Die Vorschrift schließt nicht aus, daß die Überlassung unentgeltlich erfolgt. Im übrigen ist die Überlassung an die Bekl. aber ohnehin auch nach den Maßstäben des zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der ehemaligen DDR noch gültigen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nicht unentgeltlich, denn die Bekl. haben sämtliche Lasten des Grundstücks sowie die Instandsetzungen übernommen. Diese geldwerten Leistungen stellen ein Entgelt im Sinne des § 535 Satz 2 BGB bzw. des § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB dar (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 8). Obwohl dieses Entgelt nur niedrig ist, handelt es sich nicht um eine Leihe, auch nicht um eine gemischte Schenkung, sondern um Miete bzw. Pacht (vgl. Sternel, a. a. O., Rdnr. 2).

Das Nutzungsverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob wegen des auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudes eine Aufhebung durch gerichtliche Entscheidung erforderlich ist (§ 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB; vgl. dazu OG, NJ 1977, 90), oder ob die Kündigungserklärung allein ausreicht (§ 314 Abs. 4 Satz 1 ZGB). Denn auch wenn zusätzlich die Aufhebung durch eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, besteht in den sachlichen Anforderungen an die Beendigung des Nutzungsverhältnisses kein Unterschied (OG, NJ 1977, 90, 91).

Aber auch die für die Kl. ausgesprochene fristgemäße Kündigung zum 31. Oktober 1991 ist unwirksam.

Allerdings scheitert die Kündigung nicht bereits daran, daß der Vertrag nach der unter § 7 Satz 3 getroffenen Vereinbarung erst zum 31. März 1994 beendet werden kann, denn die Befristung ist nach § 312 Abs. 2 ZGB unwirksam. Zwar war diese Vorschrift bei Abschluß des Vertrages noch nicht in Kraft. Die Überleitungsregelung des § 2 Abs. 2 EGZGB war jedoch nach der für die Beurteilung des Vertragsinhalts maßgebenden Handhabung in der DDR dahin auszulegen, daß eine Befristung bei Inkrafttreten des ZGB nur weiter galt, wenn bereits bei Vertragsbeginn gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe für eine Befristung der Vertragsdauer vorgelegen haben (OG, NJ 1978, 360, 361). Solche Gründe sind hier nicht ersichtlich.

Die fristgemäße Kündigung entfaltet keine Rechtswirkung. Der Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs nach § 314 Abs. 3 Satz 3 ZGB ist nicht gegeben. Allerdings sind an die Gründe, die die Aufhebung eines Nutzungsverhältnisses an einem Erholungsgrundstück wegen dringenden Eigenbedarfs rechtfertigen sollen, nicht die gleichen Anforderungen wie bei der Kündigung von Wohnraum zu stellen (OG, NJ 1980, 329; vgl. auch OG, NJ 1976, 722, 723). Erforderlich ist aber wie auch im Fall des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, daß der geltend gemachte Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar ist (vgl. BGH, BGHZ 103, 91). Ein willkürlicher oder lediglich vorgeschobener Selbstnutzungswunsch genießt auch im Rahmen des § 314 Abs. 3 Satz 3 ZGB keinen Schutz (vgl. BVerfG, NJW 1989, 970).

Der von der Kl. vorgebrachte Wunsch, in der Laube auf dem Inselgrundstück ihren Wohnsitz zu nehmen, ist nicht vernünftig und nachvollziehbar. (wird ausgeführt)

Entgegen der in dem Kündigungsschreiben zum Ausdruck gebrachten Ansicht liegt in dem Umstand, daß die Bekl. keine Miete oder Pacht, sondern nur den laufenden Unterhalt des Grundstücks zu leisten haben, kein außerordentlicher Grund zur fristgemäßen Kündigung. Denn der Gesetzgeber hat die Vereinbarung besonders niedriger Nutzungsentgelte in Kenntnis der Handhabung in der früheren DDR nicht zum Grund für eine Kündigung des Nutzungsverhältnisses erklärt, sondern in § 4 Abs. 2 Satz 1 zu Art. 232 EGBGB die Möglichkeit geschaffen, zu einem späteren Zeitpunkt die Nutzungsentgelte im laufenden Vertragsverhältnis auf angemessene Beträge anzuheben.

Schließlich greift die Kündigung auch nicht aufgrund allgemeiner Überlegungen zur Gerechtigkeit unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) durch. Denn die nach dem Rechtsverständnis des Grundgesetzes starke Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit nach § 314 Abs. 3 ZGB ist wirksam, obwohl sie mit dem Schutz privaten Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG), insbesondere angesichts des nach heutigen Maßstäben oft groben Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung, schwerlich vereinbar sein dürfte. Denn der gesamtdeutsche Gesetzgeber hat sich mit der Bestimmung des § 4 zu Art. 232 EGBGB im Einigungsvertrag in Kenntnis dieser Zweifel entschlossen, die Kündigungsbeschränkungen nach dem ZGB vorübergehend aufrechtzuerhalten und durch § 4 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 zu Art. 232 EGBGB Sonderregelungen über ein angemessenes Nutzungsentgelt und über die Beendigung der Nutzungsverhältnisse einer späteren politischen Entscheidung vorzubehalten (vgl. die amtliche Begründung des Einigungsvertrages, abgedruckt in "Verträge und Rechtsakte zur Deutschen Einheit", herausgegeben von Klaus Stern und Bruno Schmidt-Bleibtreu, Seite 318 i. V. m. S. 119). Diese vorläufige Regelung verstößt jedenfalls nicht gegen den Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG, sondern hält sich noch im Rahmen der Sozialbindung nach Art. 14 Abs. 2 GG. Denn zur Bewältigung der durch die Wiedervereinigung eingetretenen besonderen Lage ist dem Gesetzgeber für eine Übergangszeit ein weiter Ermessensspielraum bei den Maßnahmen zur Angleichung der unterschiedlichen Rechtsordnungen einzuräumen. Dabei ist vom Eigentümer auch hinzunehmen, daß der gesamtdeutsche Gesetzgeber bei der Vielzahl der anläßlich des Beitritts der in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiete entstandenen Rechtsprobleme eine Rangfolge der Dringlichkeit erstellt und die Neuordnung weniger wichtiger Vertragsverhältnisse auf einen späteren Zeitpunkt verschoben hat. Die Rechtsverhältnisse über die Nutzung von Bodenflächen zur Erholung sind nicht dringlicher Natur. Denn sie berühren im Regelfall keine existenziellen Bereiche der Vertragspartner. (Mitgeteilt von CHRISTIAN KUNZ)

Anmerkung: Die Entscheidung befaßt sich nicht mit der Frage, ob denn der Nutzungsvertrag überhaupt nach dem Recht der DDR wirksam zustande gekommen ist. Hierzu siehe den Beitrag in diesem Heft Seite 74 und LG Berlin, ZOV 1992, 388 f. Die Frage nach Art. 14 GG stellt sich dagegen wohl nicht, weil durch den Einigungsvertrag, der im übrigen selbst Verfassungsrang hat, keine Rechtsposition beschränkt oder genommen worden ist, die im Bereich der Geltung des Grundgesetzes jemals Bestand hatte. A. K.