Überlassung von Wohnraum an Dritte

Überlassung von Wohnraum an Dritte; Wohnungsmietverhältnis; Wohnraum; Überlassung an Dritte; Überlassung des Wohnraums; an Dritte; Mitgebrauch; unselbständiger; Wohngemeinschaft; Lebensgemeinschaft; nichteheliche; Gebrauchsüberlassung; Aufnahme in den Haushalt

1. § 549 Abs. 2 BGB, der den Anspruch des Wohnungsmieters gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Teilüberlassung der Mieträume an einen Dritten regelt, ist unmittelbar auch dann anzuwenden, wenn der Mieter einen Dritten, der weder Familienangehöriger noch Bediensteter des Mieters ist, zum Mitgebrauch der Wohnung für dauernd in den Haushalt aufnimmt, ohne ihm im Wege der Untermiete einen bestimmten Teil der Wohnung zum alleinigen Eigengebrauch zu überlassen. 2. Der Mieter hat - unbeschadet etwaiger Einwendungen des Vermieters aus dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 BGB) - bereits dann ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung i. S. des § 549 Abs. 2 BGB, wenn er im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit dem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will, gleichviel, ob es sich bei dem Dritten um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handelt.

I. Das Landgericht Köln hat dem Senat mit Beschluß vom 12. November 1981 die folgenden Fragen gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I Seite 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I Seite 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Ist § 549 Abs. 2 BGB entsprechend oder im Wege der Auslegung unmittelbar anzuwenden, wenn nicht ein Teil des Wohnraums im Wege der Untermiete einem Dritten zum Gebrauch überlassen, sondern ein Dritter - der nicht Familienangehöriger des Mieters ist - zum unselbständigen Mitgebrauch der Wohnung vom Mieter für dauernd in den Haushalt aufgenommen wird? 2. Wenn die Frage zu 1. zu bejahen ist:

Hat der Mieter bereits dann ein berechtigtes Interesse zur Aufnahme eines Dritten gemäß § 549 Abs. 2 BGB, wenn er im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen mit ihm eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will? 3. Wenn die Frage zu 1. zu verneinen ist:

Ist eine mietvertragliche Bestimmung, wonach die dauernde Aufnahme von anderen Personen - die nicht Familienangehörige des Mieters sind - in den Haushalt des Mieters der Zustimmung des Vermieters bedarf, wirksam? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. und die Berufungskl. ist Vermieterin, der Bekl. und Berufungsbekl. zu 1 Mieter einer Wohnung im Hause der Kl. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 5 Nr. 4: "... Jegliche Überlassung der Wohnung (ganz oder auch teilweise) an Dritte sowie die Aufnahme von anderen Personen in den Haushalt bedarf der vorherigen Zustimmung der Vermieterin. Sie ist bei Verstoß zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht anwendbar." Der Bekl. und Berufungsbekl. zu 1 nahm nach Abschluß des Mietvertrages den Bekl. und Berufungsbekl. zu 2 in die Wohnung auf, weil er mit ihm befreundet ist und mit ihm aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen wollte. Er bemühte sich vergeblich um die Zustimmung der Kl. Die Kl. hat das Mietverhältnis wegen Vertragsverstoßes gekündigt und verlangt Räumung, während der Bekl. und Berufungsbekl. zu 1 in der 1. Instanz mit der Widerklage Zustimmung der Kl. zur Aufnahme des Bekl. und Berufungsbekl. zu 2 verlangt hat. Nach Abweisung von Klage und Widerklage durch das Amtsgericht verfolgt die Kl. mit der Berufung ihren Räumungsanspruch weiter. Die Parteien verzichteten auf eine abschließende Stellungnahme vor Weiterleitung an das Oberlandesgericht Hamm. II. Die Vorlage ist zulässig. Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen des Art. III Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften fällt und ob sie grundsätzliche Bedeutung hat. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die mit der Vorlage aufgeworfenen Fragen sind für Wohnraummietverhältnisse von grundsätzlicher Bedeutung; sie sind - soweit ersichtlich - bislang von keinem Obergericht durch Rechtsentscheid entschieden worden. Ob im Rahmen dieses Rechtsentscheides eine Erheblichkeitsprüfung stattzufinden hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, München 1981, G R III ff.), kann dahinstehen. Die vorgelegten Einzelfragen sind im Rahmen des konkreten Berufungsrechtsstreits zweifelsfrei erheblich. III. Die Vorlage war in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Fassung zu bescheiden. 1. Die Vorlagefrage zu 1. geht von der gesetzlichen Regelung des § 549 Abs. 2 BGB aus. Während § 549 Abs. 1 BGB generell die Frage behandelt, ob der Mieter die Erlaubnis des Vermieters braucht, wenn er den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen will, trifft § 549 Abs. 2 BGB eine besondere Bestimmung für den Fall, daß der Mieter einer Wohnung (nur) einen Teil der Wohnung einem Dritten überlassen will. Insoweit lockert das Gesetz gegenüber der Regel in Abs. 1 die Notwendigkeit einer Erlaubnis, gibt m. a. W. dem Mieter hier mehr Freiheit, während das Recht des Vermieters, einer Teil-Weiterüberlassung der Wohnung zu widersprechen, beschnitten wird. Die Vorlagefrage zu 1. zielt darauf ab, ob der Mieter in gleicher Weise freier gestellt ist, wenn er einem Dritten nicht einen Teil der Wohnung zum eigenständigen Gebrauch abgetrennt überlassen, sondern dem Dritten den Mitgebrauch an der gesamten Wohnung gewähren, also eine Wohngemeinschaft begründen will. Die Vorlagefrage stellt auch zur Entscheidung, ob der Mieter in der Aufnahme dritter Personen sogar gänzlich frei ist, allenfalls begrenzt durch ausdrückliche Vertragsabreden. Dabei ist nach der Fassung der Vorlagefrage zu 1. der Fall auszuklammern, daß ein Familienangehöriger oder ein Bediensteter in die Mietwohnung aufgenommen werden soll. Insoweit mag, was hier auf sich beruhen kann, ggf. gar keine Gebrauchsüberlassung i. S. des § 549 BGB vorliegen. Zu entscheiden ist aber vorab, ob die Aufnahme sonstiger Personen in die Wohngemeinschaft des Mieters überhaupt eine Gebrauchsüberlassung in dem genannten Sinne darstellt oder aber tatbestandsmäßig von vornherein gar nicht unter § 549 BGB mit den dort festgelegten Vorbehalten einer Erlaubnis des Vermieters fällt. Solche Aufnahme in die Wohngemeinschaft, mit der Folge, daß der aufgenommene Dritte die gesamte Mietwohnung zusammen mit dem Mieter mitbenutzt, wird in der rechtlichen Bewertung entweder als unselbständiger oder als selbständiger Mitgebrauch unterschieden von den Fällen, in denen dem Dritten die gesamte Wohnung oder ein Teil von ihr zum Alleingebrauch selbständigen Gebrauchs anstelle des Mieters überlassen wird, beispielsweise durch Weitervermietung im Rahmen eines Untermietvertrages. Die Auslegung des Tatbestandsmerkmals der Gebrauchsüberlassung ist dabei für Abs. 1 und Abs. 2 des § 549 BGB einheitlich zu treffen. § 549 Abs. 1 BGB regelt allgemein die Erlaubnis für jede Form der Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten, immer ausgenommen Familienangehörige des Mieters oder Bedienstete. Auf den Rechtsgrund für die Gebrauchsüberlassung kommt es dabei nicht an. Der im Gesetz erwähnte Fall der Untermiete ist nur einer von mehreren denkbaren Anlässen (vgl. nur Motive II, Seite 396; Lenk, NJW 1956, 290 f.). Hiervon ausgehend, wird z. T. die Ansicht vertreten, eine Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 549 BGB finde bei

oder Bedienstete. Auf den Rechtsgrund für die Gebrauchsüberlassung kommt es dabei nicht an. Der im Gesetz erwähnte Fall der Untermiete ist nur einer von mehreren denkbaren Anlässen (vgl. nur Motive II, Seite 396; Lenk, NJW 1956, 290 f.). Hiervon ausgehend, wird z. T. die Ansicht vertreten, eine Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 549 BGB finde bei Wohnräumen immer dann schon statt, wenn der Dritte die Räume des Mieters nur mitbenutzt (i. Erg. ebenso LG Bonn, Urt. v. 22.3.1976 - 6 S 16/76 - in NJW 1976, 1690 f.; Lenhard ZMR 1978, 68; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 476; AG Wuppertal, Urt. v. 17.1.1977 - 30 C 539/76 - in WuM 1978, 107). Demgegenüber wendet die h. M. die Vorschrift des § 549 BGB nur auf die Überlassung zum sog. selbständigen Gebrauch an. Darum handelt es sich einmal, wenn der Dritte Alleingebrauch erhält, zum andern aber auch, wenn dem Dritten ein sog. selbständiger Mitgebrauch eingeräumt wird, wenn ihm also das Gebrauchsrecht nicht (wie bei Untermiete) unter Ausschluß des Mieters, sondern neben dem Recht des Mieters zusteht (Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, Tübingen 1966, § 549 Rdz. 2; Mittelstein, Die Miete, 3. Aufl. Berlin, 1913, Seite 568; Weimar, ZMR 1973, 260, 262; Lenhard, ZMR 1978, 68; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 476; Erman/Schopp, Handkommentar zum BGB, 7. Aufl. Münster, 1981, § 549, Rdz. 5; RGRK/Gelhaar, Bürgerliches Gesetzbuch, 12. Aufl. 1978, § 549 Rdz. 2; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. Köln 1979, S. 201, Rdz. 331; AG Köln, Urt. v. 16.4.1975 - 152 C 791 /74, in WM 1975, 191, 192; LG Mannheim, Urt. v. 17.4.1975 - 4 S 49/75 in NJW 1975, 1663; AG Schöneberg, Urt. v. 17.4.1979 - 9 C 114/79 in NJW 1979, 2051). Die Abgrenzung zwischen dem sog. selbständigen und dem unselbständigen Mitgebrauch bereitet allerdings Schwierigkeiten. Es besteht Uneinigkeit darüber, ob die Aufnahme eines nicht durch seine Stellung als Familienmitglied oder Personal privilegierten Dritten vom Vertragszweck des Mietvertrags gedeckt und damit grundsätzlich zulässig ist (dafür: AG Schöneberg, a. a. O.; wohl auch LG Mannheim, a. a. O.; AG Köln, a. a. O.; Tondorf WuM 1974, 229 f.; Weimar, a. a. O. und WuM 1974, 49 ff.; Müller ZMR 1970, 289, 292; dagegen: LG Köln, Beschluß vom 29.11.1973 - 1 S 202/73 in ZMR 1974, 141 f.; OLG Hamm, Urt. v. 14.12.1976 - 9 U 216/76 in ZMR 1977, 242 f.; Erman/Schopp, a. a. O. § 549 Rdz. 5). Der Senat hält diese Differenzierung zwischen selbständigem und unselbständigem Mitgebrauch i. S. der dargestellten herrschenden Meinung für nicht sinnvoll. Er vertritt die Auffassung, daß jede auf (gewisse) Dauer angelegte Überlassung des Mitgebrauchs an einen Dritten unter § 549 BGB fällt. a) Der Wortlaut der Vorschrift, der Ausgangspunkt und Grenze der Auslegung bildet (vgl. Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft. 4. Aufl. Berlin u. a. 1979, S. 307), ist insofern offen, als er die Überlassung zum unselbständigen Gebrauch des Dritten weder ausdrücklich ein- noch ausschließt. Die Auslegung der h. M., bereits aus dem Begriff "Überlassung" folge, daß damit ein sog. unselbständiger Mitgebrauch nicht gemeint sei (vgl. nur Oertmann, Recht der Schuldverhältnisse, 5. Aufl. Berlin 1929 § 549, Anm. 2 b; Mittelstein, a. a. O. Seite 568; Roquette, a. a. O. § 549, Anm. 2 a. E.; dem ohne Kritik folgend die neuere Rechtsprechung und Literatur), ist nicht zwingend. Sie übersieht, daß eine Gebrauchsüberlassung auch bei Teilung des Gebrauchs vorliegen kann, z. B. dann, wenn der Mieter zeitweilig

r Schuldverhältnisse, 5. Aufl. Berlin 1929 § 549, Anm. 2 b; Mittelstein, a. a. O. Seite 568; Roquette, a. a. O. § 549, Anm. 2 a. E.; dem ohne Kritik folgend die neuere Rechtsprechung und Literatur), ist nicht zwingend. Sie übersieht, daß eine Gebrauchsüberlassung auch bei Teilung des Gebrauchs vorliegen kann, z. B. dann, wenn der Mieter zeitweilig nicht anwesend ist, der Dritte aber die Wohnung nutzt. Der Gebrauch ist insoweit selbständig, als der Dritte im Verhältnis zum Mieter nicht notwendig in einem Unterordnungsverhältnis stehen muß, sondern in den hier fraglichen Fällen regelmäßig zwischen dem Mieter und dem Dritten ein partnerschaftliches Verhältnis besteht (vgl. dazu Münchener Kommentar/Voelskow, Bürgerliches Gesetzbuch, München, 1980, § 549 Rdz. 5 f.). Daneben ist er insoweit unselbständig, als der Dritte die Mieträume nicht unter Ausschluß des Mieters benutzen soll. Eine in diesem Sinne selbständige Form des Gebrauchs liegt nur vor bei Untervermietung eines abgeschlossenen Raumes der Wohnung an einen Dritten bzw., falls dies unentgeltlich erfolgt, im Falle der "Unterleihe". Wollte man mit der h. M. etwa auf die Führung eines selbständigen Haushalts des Dritten abstellen, so beschränkte sich der Anwendungsbereich des § 549 BGB auf die reine Untermiete bzw. Unterleihe (insoweit ist Lenhard, ZMR 1978, 68 zuzustimmen). Diese Auffassung läßt sich schon deswegen nicht mit dem Wortlaut der Vorschrift vereinbaren, weil in § 549 Abs. 1 BGB die Untermiete ausdrücklich nur als eine von mehreren Möglichkeiten beschrieben wird, anläßlich deren eine Gebrauchsüberlassung stattfinden kann (vgl. Motive II Seite 396). An einem Überlassen fehlt es allerdings zumeist dann, wenn der Dritte als Bedienter oder als Pfleger in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird. Hier dient die Ausübung des Gebrauchs allein den Interessen des Mieters. Dementsprechend sind solche Dritte nach sachenrechtlicher Zuordnung gem. § 855 BGB nur Besitzdiener. Mit dem Wortlaut der Vorschrift ist es noch vereinbar, in diesem Falle nur eine Verlängerung des Eigengebrauchs des Mieters anzunehmen und die Zulässigkeit der Aufnahme von Personal nach den Grundsätzen über den vertragsgemäßen Gebrauch gem. §§ 535 ff. zu beurteilen (so im Ergebnis auch die h . M., vgl. Oertmann a. a. O. § 549 Anm. b; Schmidt/Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 476 m. w. N.; Lenhard, ZMR 1978, 69; LG Mannheim, NJW 1975,1663 n. w. N.). Dabei kann offenbleiben, ob in welchen Fällen, je nach den Umständen, etwa bei zeitlich unbegrenzter Dauer der Aufnahme nicht auch schon an eine Überlassung von Mitgebrauch zu denken wäre. Das ist Sache der Abgrenzung im Einzelfall, ebenso wie die Frage, wann die Aufnahme von Besuchern/Gästen wegen der Zeitdauer die Qualität einer Gebrauchsüberlassung i. S. des § 549 BGB erreicht. Für die Anwendung des § 549 BGB jedoch auf die Aufnahme eines sonstigen Dritten in die Wohnung (wie im vorliegenden Fall) sprechen auch die übrigen bei der Auslegung heranzuziehenden Kriterien. b) Aus der Stellung der Norm im gesetzlichen Zusammenhang ergibt sich nichts Gegenteiliges. Diese sogenannte systematische Auslegung berücksichtigt zum einen die Stellung der Norm in ihrem Zusammenhang im Gesetz und dient außerdem der Vermeidung von Wertungswidersprüchen und Ungereimtheiten innerhalb eines gesetzlichen Regelungszusammenhanges (Larenz, a. a. O., Seiten 311, 312, 315; Weyreuther, DÖV 1982, 173, 178). Aus dem Standort des § 549 BGB im Rahmen mietrechtlicher Vorschriften kann der Schluß auf

ie Stellung der Norm in ihrem Zusammenhang im Gesetz und dient außerdem der Vermeidung von Wertungswidersprüchen und Ungereimtheiten innerhalb eines gesetzlichen Regelungszusammenhanges (Larenz, a. a. O., Seiten 311, 312, 315; Weyreuther, DÖV 1982, 173, 178). Aus dem Standort des § 549 BGB im Rahmen mietrechtlicher Vorschriften kann der Schluß auf ein bestimmtes Auslegungsergebnis für die hier zu entscheidende Frage nicht gezogen werden. Andere, die Rechtsfolge bei einer Gebrauchsüberlassung regelnde Vorschriften, wie etwa die §§ 553, 556 Abs. 3 BGB, setzen den Tatbestand der Gebrauchsüberlassung i. S. des § 549 Abs. 1 BGB voraus, enthalten aber keine eigenen Auslegungsmaßstäbe. Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Anwendung des § 549 Abs. 1 BGB auf die Überlassung zum Mitgebrauch zu einem unbeabsichtigten oder unerträglichen Wertungswiderspruch im Verhältnis zu anderen Normen führt. Es besteht insbesondere kein unbeabsichtigter Widerspruch im Verhältnis zu § 1093 Abs. 2 BGB, der die erlaubnisfreie Aufnahme bestimmter Personen in die Wohnung des Berechtigten regelt. Zwar ist der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts danach - so die Auslegung durch die Rechtsprechung - beispielsweise berechtigt, auch dann einen Dritten in die Wohnung aufzunehmen, wenn er mit diesem in einer nicht-ehelichen Lebensgemeinschaft zusammenleben will (BGH, Urt. v. 7.5.1982 - II ZR 78/81 in WM 1982,746). Dies steht jedoch einer davon abweichenden Auslegung des § 549 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Im Rahmen des Wohnungsrechts folgt die Befugnis aus unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § 1093 Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift berechtigt den Wohnungsinhaber zur Aufnahme von Familienmitgliedern sowie von Pflege- und Dienstpersonal. Dieser Regelung liegt ein anderer Schutzzweck zugrunde als der Vorschrift des § 549 BGB. Der Wohnungsberechtigte hat gegenüber dem Eigentümer eine stärkere Stellung als der Mieter gegenüber dem Vermieter. Dementsprechend ist § 1093 Abs. 2 BGB nur eine nähere Ausgestaltung des § 1091 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift richtet sich der Umfang der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und damit des Wohnungsrechts im Zweifel nach den persönlichen Bedürfnissen des Berechtigten und nicht nach den Belangen des Eigentümers (BGH a. a. O; vgl. auch Protokolle II Seite 185). Dieser Unterschied rechtfertigt grundsätzlich die Möglichkeit einer anderen Beurteilung. c) Der Vorschrift des § 549 Abs. 1 BGB liegt eine Wertentscheidung des Gesetzgebers zugunsten der Vermieterinteressen zugrunde. Die Entstehungsgeschichte der Norm läßt eine dahingehende Regelungsabsicht des historischen Gesetzgebers erkennen. Die Vorschrift des § 549 Abs. 1 BGB wurde in erster Linie in das Gesetz aufgenommen, um den Vermieter davor zu schützen, daß ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt würde. Während der Entwurf zunächst die grundsätzliche Zulässigkeit der Weiterüberlassung des Mitgebrauchs vorsah (vgl. Motive II, Seite 395, 396), konnte sich diese Auffassung in der Kommission nicht durchsetzen. Die Minderheit berief sich unter anderem darauf, dem Mieter müßte jedenfalls die unentgeltliche Überlassung des Mitgebrauchs, insbesondere an Verwandte, gestattet werden; diese Fälle seien von der Untermiete oft nur schwer abzugrenzen; bei derartigen Zweifeln müsse aber die Frage zugunsten des Mieters als dem regelmäßig sozial schwächeren Teil entschieden werden (Protokolle II, Seite 181 f.). Dieser Einwand hatte bei der Mehrheit keinen Erfolg. Mit der Überlassung zum

s, insbesondere an Verwandte, gestattet werden; diese Fälle seien von der Untermiete oft nur schwer abzugrenzen; bei derartigen Zweifeln müsse aber die Frage zugunsten des Mieters als dem regelmäßig sozial schwächeren Teil entschieden werden (Protokolle II, Seite 181 f.). Dieser Einwand hatte bei der Mehrheit keinen Erfolg. Mit der Überlassung zum nicht selbständigen Mitgebrauch setzte sie sich zumindest nachweislich nicht auseinander. Das Argument der wirtschaftlichen Schwäche wurde zurückgewiesen. Entscheidend wurde darauf abgestellt, daß das Mietverhältnis ein auf besonderem gegenseitigen Vertrauen aufbauendes Dauerschuldverhältnis sei, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht lege; dies beweise schon die Vielzahl der Mietverträge, in denen das Recht zur Untervermietung ausdrücklich ausgeschlossen sei. Wenn dem Vermieter ohne seine Zustimmung ein Untermieter aufgenötigt werden könne, werde seine Vertragsfreiheit in unzulässiger Weise beschränkt; durch den Wechsel in der Person des Gebrauchenden werde die Art des Gebrauchs verändert, weil diese gerade auch von der Person des Ausübenden abhänge (Protokolle II Seite 182 ff.). Zur Vermeidung besonderer Härten wurde dem Mieter lediglich ein Kündigungsrecht eingeräumt. Bei dieser eindeutig den Vermieter schützenden Tendenz ist anzunehmen, daß der Schutzbereich auch die Überlassung zum nicht-selbständigen Gebrauch umfaßt; denn das Schutzbedürfnis des Vermieters ist, sofern man es überhaupt anerkennen will, in beiden Fällen gleich. Für ihn bedeutet es keinen Unterschied, ob der Dritte einen begrenzten Raum der Wohnung allein oder die ganze Wohnung gemeinsam mit dem Mieter benutzt. Dem Vermieter kommt es nur auf das Benutzen der Wohnung überhaupt an. d) Diese Auffassung entspricht auch dem Sinn und Zweck des Gesetzes, der ihm in der Gegenwart zugrunde liegt. Die Regelung ist gerecht i. S. des Gleichbehandlungsgebotes und im übrigen sachlich angemessen. Bei der Gesetzesauslegung ist zunächst davon auszugehen, daß der Gesetzgeber auf gleichgelagerte Fälle die gleiche Rechtsfolge anwenden will (vgl. Larenz a. a. O. S. 323 f., 300; Canaris, Die Feststellung von Lücken im Gesetz, Berlin 1964, S. 71, 82). Diese Voraussetzungen sind im Falle der Gebrauchsüberlassung erfüllt. Nach der dem Gesetz zugrunde liegenden Wertentscheidung zugunsten des Vermieters ist diese Frage vorwiegend aus seiner Perspektive zu beantworten. Unter diesem Aspekt ist die Gleichbehandlung deswegen geboten, weil die Form der Gebrauchsausübung durch den Dritten für ihn nicht wesentlich ist. Entscheidend ist allein, daß überhaupt eine andere Person als der Mieter die Wohnung benutzt. Dem Vermieter ist es insoweit auch gleichgültig, ob der Dritte sich in das Hauswesen des Mieters einordnet oder sich ihm sogar unterordnet (anders aber z. B. Erman/Schopp a. a. O. § 549, Rdz. 5 ohne nähere Begründung). Wollte man auf dieses Merkmal abstellen, wäre die Berechtigung zur Aufnahme des Ehegatten ebenfalls zweifelhaft. Der Ehegatte benutzt die Wohnung als Partner des Mieters, beide führen einen gemeinsamen Haushalt, der eine ordnet sich nicht in das Hauswesen des anderen ein. Die Eheleute üben die Herrschaftsgewalt über die gemietete Ehewohnung gemeinsam aus. Der Schutzzweck der Vorschrift steht daher einer Differenzierung nach selbständigem und unselbständigem Gebrauch des Dritten entgegen. Der Vermieter soll umfassend davor geschützt werden, daß ohne seinen Willen ein anderer als der von ihm ausgewählte

anderen ein. Die Eheleute üben die Herrschaftsgewalt über die gemietete Ehewohnung gemeinsam aus. Der Schutzzweck der Vorschrift steht daher einer Differenzierung nach selbständigem und unselbständigem Gebrauch des Dritten entgegen. Der Vermieter soll umfassend davor geschützt werden, daß ohne seinen Willen ein anderer als der von ihm ausgewählte Vertragspartner die Wohnung benutzt oder daß sich - im Hinblick etwa auf den Gesichtspunkt der Überbelegung - die Zahl der Wohnungsbenutzer erhöht. Er gibt - regelmäßig - sein Eigentum einem anderen in Obhut und Pflege und hat daher ein nachhaltiges Interesse an einem bestimmten Umgang mit der Wohnung. Dieses verstärkt sich, wenn die Wohnung in einem Haus liegt, in dem dem Vermieter mehrere Wohnungen gehören. Hier zwingt ihn oft schon die Rücksichtnahme auf die übrigen Mieter zu einer besonders sorgfältigen Auswahl des Mieters (vgl. RGRK/Gelhaar, a. a. O. § 549 Anm. 2; LG Bonn a. a. O., 1690 f.; Weimar, ZMR 1973, 260 f.). Diesem Schutzinteresse wird nur entsprochen, wenn in jedem Falle der Gebrauchsüberlassung die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Wegen der unterschiedlichen Schutzrichtung im Verhältnis zu § 1093 Abs. 2 BGB kann die Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Mietverhältnisses nicht mit der Ausgestaltung des dinglichen Wohnungsrechts verglichen werden. Angesichts der gesetzgeberischen Wertentscheidung sind demgegenüber auf seiten des Mieters nur ganz elementare Interessen zu berücksichtigen. Ein solches elementares Interesse des Mieters an der grundsätzlichen Zulässigkeit der Gebrauchsüberlassung an Dritte, die nicht Familienmitglieder bzw. Dienst- oder Pflegepersonal sind, ist allgemein nicht ersichtlich. Das Interesse im Einzelfall findet Berücksichtigung in der Regelung des § 549 Abs. 2 BGB. Die Anwendung des § 549 Abs. 1 BGB auf die fraglichen Fälle ist sachgerecht, weil sie die Anwendung des Abs. 2 nach sich zieht und diese Vorschrift die Möglichkeit eines angemessenen Interessenausgleichs bietet. Im Gegensatz zu Absatz 1 verändert diese Vorschrift die Wertung zugunsten der Mieterinteressen, wie im folgenden (zu Ziff. 2) noch näher auszuführen sein wird. Aber selbst in den Fällen, in denen ein anerkennenswertes Interesse des Mieters an der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung ausnahmsweise nicht besteht, ist die Anwendung des § 549 Abs. 1 BGB für beide Beteiligte sachgerecht. Wenn etwa das Interesse des Mieters an der Aufnahme eines Dritten nicht nachträglich nach Abschluß des Mietvertrages entsteht, sondern schon vorher gegeben war (so daß § 549 Abs. 2 BGB nicht anwendbar ist), hat es an ihm gelegen, nicht von vornherein einen Mietvertrag zu schließen, der ihm dies ermöglicht. e) Die Anwendung des § 549 BGB auf die Fälle der Überlassung zum Mitgebrauch hat auch unter dem Gesichtspunkt der Verfassungskonformität der Auslegung Bestand. Sie widerspricht insbesondere nicht den im Grundrechtsteil zum Ausdruck gekommenen Prinzipien und Wertentscheidungen des Verfassungsgebers (vgl. zu diesem Erfordernis Larenz, a. a. O. S. 329). Mietrechtliche Vorschriften sind vor allem deswegen an den Grundrechten und grundrechtsgleichen Verfassungsprinzipien zu messen, weil für den Mieter der Wohnung als Lebensmittelpunkt überragende Bedeutung zukommt (AG Schöneberg, NJW 1979, 2051 f.; Tondorf, WuM 1974, 229 f.; Weimar, WuM 1974, 49; Scholz, NVwZ 1982, 337, 342). aa) Auf den besonderen Schutz von Ehe und Familie gemäß Art. 6 Abs. 1 GG kann sich der Mieter bei der Aufnahme familienfremder

ngsprinzipien zu messen, weil für den Mieter der Wohnung als Lebensmittelpunkt überragende Bedeutung zukommt (AG Schöneberg, NJW 1979, 2051 f.; Tondorf, WuM 1974, 229 f.; Weimar, WuM 1974, 49; Scholz, NVwZ 1982, 337, 342). aa) Auf den besonderen Schutz von Ehe und Familie gemäß Art. 6 Abs. 1 GG kann sich der Mieter bei der Aufnahme familienfremder Personen nicht berufen, selbst wenn es sich bei dem Dritten um den Partner einer sog. nichtehelichen Lebensgemeinschaft handelt. Dagegen spricht auch nicht der Gedanke, daß zumindest im Falle eines auf den Abschluß einer Ehe gerichteten Verlöbnisses es sich um einen der Anbahnung der Ehe dienenden und ihr unmittelbar vorgelagerten Bereich handelt (so wohl LG Bonn, NJW 1976, 1690 f.; Weimar; ZMR 1974, S. 50). Zum einen würde diese Annahme zu dauernden Unklarheiten führen, die mit dem Gebot der Rechtssicherheit nicht vereinbar sind. Es gibt keine Kriterien, nach denen im Einzelfall verbindlich geklärt werden kann, ob eine Lebensgemeinschaft tatsächlich der Vorbereitung auf die Ehe dient (vgl. dazu OLG Hamm, Urt. v. 14.12.1976 - 9 U 216/76 in ZMR 1977, 242, 243). Darüber hinaus muß aber auch berücksichtigt werden, daß die Partner einer solchen Gemeinschaft für ihr Zusammenleben bewußt noch nicht die Form der Ehe gewählt haben. Es spielt keine Rolle, welche Gründe dafür maßgebend waren. Die Rechtsordnung knüpft an die Ehe eine Vielzahl von Rechtsfolgen, die sich auf die Partner subjektiv positiv und negativ auswirken können. Diese Rechtsfolgen setzen eine formgültige Ehe voraus. Wer dies ablehnt, kann den besonderen institutionellen Schutz, den die Ehe erfährt, nicht für sich in Anspruch nehmen. Im übrigen würde der "besondere" Schutz des Art. 6 Abs. 1 GG anderenfalls leerlaufen (BVerfG, Beschluß vom 14.11.1973 - 1 BvR 719/69 - BVerfGE 36, 146,165; Maunz in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, Grundgesetz, München 1981, Art. 6 Rdz. 15 a; E. M. v. Münch in v. Münch, Grundgesetzkommentar, 2. Aufl. München 1981, Art. 6 Rdz. 4 a; BGH, WM 1982, 746). Das bedeutet im übrigen nicht, daß nichteheliche Lebensgemeinschaften außerhalb der Rechtsordnung stünden und ihnen jeglicher Schutz zu versagen wäre (so aber LG Köln, Beschluß vom 29.11.1973 - 1 S 202/73 in ZMR 1974, 141 f.), sondern nur, daß der besondere Schutz des Art. 6 Abs. 1 GG hier nicht eingreifen kann (insoweit auch OLG Hamm, ZMR 1977, 242, 243). bb) Für den Mieter streitet im Rahmen der Auslegung des § 549 Abs. 1 BGB nur das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gem. Art. 2 Abs. 1 GG. Vom Schutzbereich dieses Grundrechts ist das Recht des Mieters umfaßt, sein Privatleben innerhalb der Wohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten (vgl. nur Tondorf, WuM 1974, 229). Dieser Freiheitsbereich des Mieters wird bereits durch die Regelung des § 549 Abs. 1 BGB in zulässiger Weise beschränkt. Diese Norm ist als formell und materiell verfassungsmäßiges Gesetz Bestandteil der verfassungsmäßigen Ordnung i. S. d. Art. 2 Abs. 1 GG und schränkt das Auffanggrundrecht des Art. 2 Abs. 1 GG ein (st. Rspr., vgl. dazu grundlegend BVerfGE 6, 32, 38; v. Münch, a. a. O. Art. 2 Rdz. 30 m. w. N.). Die die Anwendung des § 549 Abs. 1 BGB auf die Überlassung zum unselbständigen Mitgebrauch bejahende Auslegung steht darüber hinaus mit Art. 2 Abs. 1 GG schon deswegen in Einklang, weil auch der Vermieter seinerseits sich auf grundrechtlich geschützte Positionen berufen kann. Die Grundrechte anderer sind bei der Festlegung der Schranken der allgemeinen Handlungsfreiheit sowohl

s. 1 BGB auf die Überlassung zum unselbständigen Mitgebrauch bejahende Auslegung steht darüber hinaus mit Art. 2 Abs. 1 GG schon deswegen in Einklang, weil auch der Vermieter seinerseits sich auf grundrechtlich geschützte Positionen berufen kann. Die Grundrechte anderer sind bei der Festlegung der Schranken der allgemeinen Handlungsfreiheit sowohl unter dem Gesichtspunkt der Rechte anderer als auch unter dem der verfassungsmäßigen Ordnung zu beachten (v. Münch, a. a. O., Art. 2 Rdz. 25; Dürig, a. a. O., Art. 2 Rdz.73). (1) Durch die Aufnahme Dritter in die Mietwohnung wird, auch wenn dem Dritten kein selbständiger Gebrauch eingeräumt wird, das Recht des Vermieters auf Vertragsfreiheit in der Form der Abschlußfreiheit beeinträchtigt. Der in § 305 BGB normierte Grundsatz ist ebenfalls Ausfluß der allgemeinen Handlungsfreiheit im Sinne des Art. 2 Abs. 1 GG (v. Münch, a. a. O., Art. 2 Rdz. 20). Darüber hinaus sind Fälle denkbar, in denen der Vermieter durch die Aufnahme eines Dritten in seiner eigenen sozialen Handlungsfreiheit beeinträchtigt wird. Dies gilt vor allem dann, wenn er selbst auch in dem Hause wohnt, in dem die Mietwohnung liegt (OLG Hamm, ZMR 1977, 242 f.). Das Ausmaß der Betroffenheit dieser unterschiedlichen Grundrechtspositionen ist je nach Lage des Einzelfalles unterschiedlich. Sie ist beim Vermieter im Zweifel recht hoch, wenn etwa die vermietete Wohnung in einem Zweifamilienhaus liegt, in dem der Vermieter die andere Wohnung bewohnt. Handelt es sich dagegen um eine Wohnung etwa in einem Hochhaus, in dem der einzelne weitgehend anonym bleibt, wird der Vermieter regelmäßig weniger betroffen sein (vgl. Schwab in Landwehr, Die nicht-eheliche Lebensgemeinschaft, Göttingen 1978, S. 79; Kunigk, Die Lebensgemeinschaft, Stuttgart 1978, S. 101). Demgegenüber ist die Betroffenheit des Mieters in seinem Grundrecht regelmäßig erheblich. Die Frage, ob er mit einer bestimmten Person zusammen wohnen und leben kann, ist für seine private Lebensgestaltung von einschneidender Bedeutung. Das Gesetz sieht mit der Regelung des § 549 Abs. 2 BGB eine Regelung zur gerechten Abwägung dieser beiden grundrechtlich vorgegebenen Positionen vor. Diese Norm ermöglicht weitergehend als durch Abwägung der abstrakt nur schwer zu umreißenden Grundrechtspositionen im Rahmen des Art. 2 Abs. 1 GG einen an den Umständen des Einzelfalles orientierten Interessenausgleich (i. Erg. ebenso LG Bonn, NJW 1976,1690 f.,Weimar, ZMR 1973, 261 Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 476). Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 549 Abs. 2 BGB ist aber, wie eingangs erwähnt, die Anwendbarkeit des Abs. 1, die über die aufgezeigte Auslegung zu erreichen ist. (2) Zu demselben Ergebnis führt die Auslegung unter Berücksichtigung des Eigentumsschutzes gem. Art. 14 GG. Dieses Grundrecht verstärkt zwar die Rechtsposition des Vermieters, sofern er Eigentümer der Wohnung ist. Er kann über sein Eigentum grundsätzlich frei verfügen. Der Umfang der aus dem Eigentum fließenden Rechte wird aber gem. Art. 14 Abs. 2 GG durch die Gesetze bestimmt. Der Gesetzgeber hat bei dieser Inhaltsbestimmung die in Art. 14 Abs. 2 GG normierte Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu berücksichtigen (BVerfG, Beschluß v. 15.7.1981 - 1 BvL 77/78 in NJW 1982, 745, 749; Dicke in v. Münch, a. a. O. Art. 14 Rdz. 37; Leibholz/Rinck, Grundgesetz, 6. Aufl., 7. Lfg. 1981, Art. 14, Anm. 9 m. w. N.). Das wirkt sich auch auf die Auslegung bereits bestehender Vorschriften aus. Das Eigentum an Mietwohnungen steht in

htigkeit des Eigentums zu berücksichtigen (BVerfG, Beschluß v. 15.7.1981 - 1 BvL 77/78 in NJW 1982, 745, 749; Dicke in v. Münch, a. a. O. Art. 14 Rdz. 37; Leibholz/Rinck, Grundgesetz, 6. Aufl., 7. Lfg. 1981, Art. 14, Anm. 9 m. w. N.). Das wirkt sich auch auf die Auslegung bereits bestehender Vorschriften aus. Das Eigentum an Mietwohnungen steht in einem besonderen sozialen Bezug, da große Teile der Bevölkerung auf Mietwohnungen angewiesen sind (BVerfG, Beschluß vom 4.2.1975 - 2 BvL 5/74, BVerfGE 38, 348, 370 f.; BVerfG Beschluß vom 23.4.1974 - 1 BvR 6/74 und 2270/73, BVerfGE 37, 132, 141; Leibholz/Rinck, a. a. O. Art. 14, Anm. 12, 9; Dicke in v. Münch a. a. O. Art. 14, Rdz. 73; Scholz, NVwZ 1982, 342). Dieser Umstand verpflichtet den Gesetzgeber jedoch nicht, mietrechtliche Vorschriften ausschließlich im Interesse des Mieters zu erlassen, und verlangt auch nicht, Gesetze entsprechend auszulegen, um so weniger, nach dem der allgemeine Mangelzustand kein dies rechtfertigendes Ausmaß mehr hat (Scholz, NVwZ 1982, 343). Es muß vielmehr im Rahmen des Mietrechts ein gerechter Ausgleich zwischen der Verfügungsfreiheit einerseits und der Sozialpflichtigkeit andererseits unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gefunden werden (BVerfGE 37, 140; BVerfG NJW 1982, 745, 750; Rittstieg, NJW 1982, 721, 723). Eine im Einzelfall verhältnismäßige Regelung ermöglicht auch unter dem Aspekt des Art. 14 GG die Anwendung des § 549 Abs. 2 BGB, wobei hier allerdings von der Grundentscheidung der Verfassung für die Privatnützigkeit des Eigentums und die Verfügungsbefugnis des Eigentümers auszugehen ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12.6.1979 - 1 BvL 19/76 in NJW 1980, 985, 987). f) Der Anwendbarkeit des § 549 Abs. 2 BGB steht schließlich auch die Formulierung " ... einen Teil der Wohnung ... zu überlassen" nicht entgegen. Andernfalls wäre der Anwendungsbereich der Norm auf die Fälle der Untermiete und Unterleihe beschränkt. Das entspricht jedoch nicht der Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Wenn ihm bei Schaffung des Abs. 2 der Vorschrift auch als Regelfall der Gebrauchsüberlassung von Wohnungsteilen die Untervermietung vorgeschwebt haben mag (vgl. Stellungnahme des Rechtsausschusses, BT-Drucks. IV/2195, S. 4; Staudinger/Emmerich, Mietrecht, 2. Aufl. Berlin 1981, § 549, Rdz. 45), so sollte die Regelung doch nicht auf diesen Fall beschränkt bleiben. Die Worte "einen Teil des Wohnraums" sollen nur verdeutlichen, daß den Mieterinteressen bereits durch das Kündigungsrecht des Abs. 1 hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter nicht erlaubt, daß der Mieter die ganze Wohnung einem Dritten überläßt und sie nicht mehr selbst gebraucht (Entwurf der B. Reg. a. a. O., S. 9; Roquette, a. a. O., § 549, Rdz. 23; Soergel/Kummer, Bürgerliches Gesetzbuch, Stuttgart u. a. Stand Mai 1981, § 549, Rdz. 35; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdz. 42). Für die Annahme, § 549 Abs. 2 BGB erfasse nicht nur die Überlassung eines räumlich abgegrenzten Teiles der Wohnung, spricht auch die Stellung der Norm im Regelungsbereich des Gesetzes. Der unmittelbare Zusammenhang mit der Regelung des Abs. 1 läßt nur den Schluß zu, daß der Begriff der Gebrauchsüberlassung in beiden Fällen derselbe ist. Darüber hinaus besteht in den Auswirkungen auf das Verhältnis zum Vermieter kein Unterschied zwischen der Überlassung eines Teiles der Wohnung zum selbständigen Gebrauch und der Aufnahme eines Dritten zur unselbständigen Mitbenutzung der ganzen Wohnung. Diese Lösung ist auch

, daß der Begriff der Gebrauchsüberlassung in beiden Fällen derselbe ist. Darüber hinaus besteht in den Auswirkungen auf das Verhältnis zum Vermieter kein Unterschied zwischen der Überlassung eines Teiles der Wohnung zum selbständigen Gebrauch und der Aufnahme eines Dritten zur unselbständigen Mitbenutzung der ganzen Wohnung. Diese Lösung ist auch verfassungskonform, weil, wie bereits dargelegt, die Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB eine geeignete Möglichkeit zum Interessenausgleich darstellt. Nach § 549 Abs. II BGB wird dabei auf seiten des Mieters ein "berechtigtes Interesse" vorausgesetzt. Das leitet hier über zur Prüfung der Vorlagefrage zu 2), die sich mit der Abgrenzung solcher berechtigten Mieterinteressen befaßt und sich damit als für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits ebenfalls erheblich erweist. 2. Die Bildung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen begründet ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 549 Abs. 2 BGB. a) Der im Gesetz nicht definierte Begriff des berechtigten Interesses ist weit zu fassen. Darunter fällt jeder einleuchtende, vernünftige Grund, selbstredend unbeschadet der etwa vorliegenden Ausschlußgründe in § 549 Abs. 2 S. 2 BGB, die der Vermieter entgegenhalten kann (i. Erg. ebenso Sternel, a. a. O., S. 207, Rdz. 342; Roquette, a. a. O., § 549, Rdz. 24; Schwab, a. a. O., S. 79; Kunigk, a. a. O., S. 101). aa) Zwar ergeben sich weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Einordnung der Vorschrift eindeutige Anhaltspunkte für die Beantwortung der Frage, wann ein berechtigtes Interesse anzunehmen ist. bb) Bereits die Entstehungsgeschichte der Norm spricht jedoch dafür, die an das berechtigte Interesse zu stellenden Anforderungen nicht zu überspannen. Während der Regierungsentwurf noch ein "dringendes" Interesse verlangte (BT-Drucks. IV/806, S. 2), änderte der Rechtsausschuß die Formulierung in "berechtigtes" Interesse um (BT-Drucks. IV/2195, S. 4). Die Berücksichtigung der Motive des historischen Gesetzgebers führt einmal dazu, jedenfalls dann, wenn wirtschaftliche Überlegungen den Mieter zur Bildung einer Wohngemeinschaft veranlassen, ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten für möglich zu halten. Der Gesetzgeber verfolgte bei Schaffung der Vorschrift unter anderem die Absicht, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen (Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdz. 43). Der Sache nach läuft es dann aber auf dasselbe hinaus, wenn der Mieter einen Dritten zur Bildung einer Wohngemeinschaft in die ganze Wohnung aufnimmt und der Dritte sich - wie hier - an den Mietkosten intern beteiligt. cc) Dem steht aber nicht entgegen, auch bei persönlichen Gründen für die Bildung einer Wohngemeinschaft ein berechtigtes Interesse anzunehmen, denn die Erhöhung der Einnahmequellen des Mieters war nicht die einzige Absicht des Gesetzgebers. Dies ergibt sich auch unter dem Gesichtspunkt von Sinn und Zweck des § 549 Abs. 2 BGB. (1) Dieser besteht darin, zugunsten des Mieters von Wohnraum einen Ausgleich gegenüber der Regelung des § 549 Abs. 1 BGB zu schaffen. Die gesetzliche Intention ist anders als bei Abs. 1 der Vorschrift eben nicht vorwiegend auf die Vermieterinteressen gerichtet (so aber unzutreffend Lenhard, ZMR 1978, 69), sondern stellt vielmehr die Interessen des Mieters in den Vordergrund. Ein solches Interesse ist (auch) immer dann anzuerkennen, wenn der Mieter im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung

Intention ist anders als bei Abs. 1 der Vorschrift eben nicht vorwiegend auf die Vermieterinteressen gerichtet (so aber unzutreffend Lenhard, ZMR 1978, 69), sondern stellt vielmehr die Interessen des Mieters in den Vordergrund. Ein solches Interesse ist (auch) immer dann anzuerkennen, wenn der Mieter im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung den Wunsch hat, in Zukunft nicht mehr allein, sondern mit einem anderen Menschen zusammenzuleben (i. Erg. ebenso AG Wuppertal, WuM 1978,107; LG Frankfurt - Urt. v. 15.5.1979 - 2/11 S 32/79 in WuM 1981, 39 F; AG Frankfurt, Urt. v. 29.11.1979 - 33 C 275/79 in WuM 1981, 39; AG Schöneberg, NJW 1978, 2052). Die Berechtigung dieses Interesses ist nicht notwendig erst bei tatsächlichen Veränderungen der Umwelt zu bejahen, auf die der Mieter keinen oder nur begrenzten Einfluß hat, wie etwa sinkendes Einkommen, Auszug eines Familienmitglieds oder dergleichen (vgl. die Beispiele bei Roquette, a. a. O., § 549, Rdz. 25; Münchener Kommentar/Voelskow, a. a. O., § 549, Rdz. 31). Die Aufstellung eines solchen einschränkenden Erfordernisses findet im Gesetz keine Stütze; das Gesetz verlangt lediglich, daß das geltend gemachte berechtigte Interesse des Mieters erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden ist. Weitere grundsätzliche Einschränkungen in der Anerkennung berechtigter Mieterinteressen wären auch nicht sachgerecht, weil sonst der Mieter in den Fällen, in denen ihn lediglich ein emotionales oder persönliches Bedürfnis zur Bildung einer Wohngemeinschaft veranlaßt, auf einen Wohnungswechsel verwiesen werden müßte. Dieses ist ihm aber aus mehreren Gründen nicht zumutbar (a. A. ohne nähere Begründung Münchener Kommentar/Voelskow, a. a. O., § 549, Rdz. 31; Palandt/Putzo, Bürgerliches Gesetzbuch, 41. Aufl., München 1982, § 549, Anm. 3 b). Zum einen bringt ein Umzug regelmäßig erhebliche zeitliche und finanzielle Belastungen in Form von reinen Umzugskosten sowie Kosten für Renovierungen mit sich. Außerdem gestaltet sich die Suche nach einer neuen Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen erfahrungsgemäß, insbesondere in Ballungsgebieten, oft sehr schwierig. Schließlich stehen auch allgemein menschliche Gründe, die im Mietrecht immer berücksichtigt werden müssen, der Zumutbarkeit eines Wohnungswechsels in diesen Fällen entgegen. Der Mieter ist mit der alten Umgebung vertraut, es haben sich Bekanntschaften zur Nachbarschaft entwickelt, er fühlt sich in der Wohnung heimisch. Diese Gründe verstärken sich noch, wenn der Mieter ein älterer Mensch ist, dem die Gewöhnung an eine neue Umgebung besonders schwerfällt (vgl. dazu nur Weimar WuM 1974, 49). (2) Dem kann nicht mit dem Hinweis auf Belange des Vermieters begegnet werden. Seine Interessen finden erst im Rahmen der Ausschlußklausel des § 549 Abs. 2 S. 1, Hs. 2 BGB Berücksichtigung. Erst in diesem Rahmen findet eine Interessenabwägung statt, die nur dann zugunsten des Vermieters ausfällt, wenn ihm die Aufnahme des Dritten durch den Mieter nicht zugemutet werden kann, wobei er dafür die Darlegungs- und Beweislast trägt (Regierungsentwurf, BT-Drucks. IV/806, S. 9; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdz. 45). Unzumutbarkeit liegt nach dem Gesetz jedenfalls dann vor, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde. Diese im Gesetz als Regelbeispiele erwähnten Fälle der Unzumutbarkeit (vgl. Roquette, a. a. O., § 549, Rdz. 30; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdz. 45) lassen den Schluß zu, daß eine sonstige

rkeit liegt nach dem Gesetz jedenfalls dann vor, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde. Diese im Gesetz als Regelbeispiele erwähnten Fälle der Unzumutbarkeit (vgl. Roquette, a. a. O., § 549, Rdz. 30; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdz. 45) lassen den Schluß zu, daß eine sonstige Unzumutbarkeit auch nur in Betracht kommen kann, wenn erhebliche Belange des Vermieters berührt sind. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann nur nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles entschieden werden. (a) Unzumutbarkeit ist nicht schon deswegen gegeben, weil der Dritte nicht zum Kreis derjenigen Personen gehört, mit deren Aufnahme der Vermieter schon bei Vertragsschluß rechnen mußte (so aber Lenhard, ZMR 1978, 69). Es kann insoweit dahinstehen, ob der Dritte wie ein Familienangehöriger des Mieters in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (dafür Schwab, a. a. O., S. 81 m. w. N.; dagegen OLG Hamm, ZMR 1978, 180 - der dort entscheidende Senat ging allerdings von unberechtigter Gebrauchsüberlassung aus), oder ob dies wie beim eigentlichen Untermieter nicht der Fall ist (vgl. dazu BGH, Urt. v.15.2.1978 - VIII ZR 47/77 in ZMR 1978, 180 f.). Denn der Vermieter würde auch dann, wenn er dem Dritten aus der Verletzung des Mietvertrages verantwortlich sein könnte, nicht unzulässig belastet; die Situation ist nicht anders als bei der Aufnahme eines Familienangehörigen des Mieters. Mit dessen Aufnahme in die Wohnung muß auch nicht immer schon bei Abschluß des Mietvertrages gerechnet werden, nämlich z. B. dann nicht, wenn der Mieter erst nach Vertragsschluß heiratet. c) Ebensowenig begründet eine durch die Aufnahme eines Dritten herbeigeführte erhöhte Abnutzung der Wohnung von vornherein die Unzumutbarkeit i. S. des § 549 Abs. 2 S. 2 BGB. Das ist nach der gesetzlichen Regelung nur dann der Fall, wenn der Wohnraum überbelegt ist. Wann das im einzelnen anzunehmen ist, bedarf hier keiner Vertiefung, weil diese Frage nicht Gegenstand der zu bescheidenden Vorlage ist. (d) Schließlich läßt sich die Unzumutbarkeit für die Vermietung nicht schon immer dann bejahen, wenn der Mieter mit einer dritten Person unverheiratet in der Wohnung zusammenleben will. Die Frage wird insbesondere in solchen Fällen aktuell, in denen der Mieter mit einem Partner des anderen Geschlechts in einem sog. eheähnlichen Verhältnis leben will. Zwar ist die Annahme, ein solches Verhältnis stehe wegen seiner sittlichen Verwerflichkeit außerhalb der Rechtsordnung (so LG Köln, ZMR 1974, 141 f.), nach heutiger Moralauffassung nicht mehr haltbar. Nichteheliche Lebensgemeinschaften werden von der Bevölkerung vielmehr inzwischen weitgehend toleriert (vgl. BGH in WM 1982, 746). Das bedeutet hingegen nicht, daß deswegen dem Vermieter eine solche Lebensgemeinschaft grundsätzlich immer zugemutet werden kann (so aber LG Bonn, NJW 1976,1990). Der Vermieter ist mit dem Einwand, ihm sei die Duldung aus moralischen oder ethischen Gründen unzumutbar, nicht von vornherein ausgeschlossen. Auch der Vermieter hat Anspruch auf Gewissensfreiheit und freie Entfaltung seiner Persönlichkeit (insoweit zutreffend OLG Hamm, ZMR 1977, 243; zustimmend Kunigk, a. a. O., S. 102). Die Frage, ob der Vermieter seine Anschauung durchsetzen und seine Erlaubnis zu Recht verweigern kann, hängt davon ab, in welchem Maße er durch das Zusammenleben betroffen wird. Das Maß des Betroffenseins ergibt sich aus den tatsächlichen Verhältnissen im Einzelfall. Es

weit zutreffend OLG Hamm, ZMR 1977, 243; zustimmend Kunigk, a. a. O., S. 102). Die Frage, ob der Vermieter seine Anschauung durchsetzen und seine Erlaubnis zu Recht verweigern kann, hängt davon ab, in welchem Maße er durch das Zusammenleben betroffen wird. Das Maß des Betroffenseins ergibt sich aus den tatsächlichen Verhältnissen im Einzelfall. Es ist im Zweifel sehr gering, wenn der Vermieter - wie hier - eine juristische Person ist. Handelt es sich dagegen um eine natürliche Person, so ist zu differenzieren. Wohnen etwa Mieter und Vermieter in demselben Haus, wird eher eine Unzumutbarkeit anzunehmen sein; denn angesichts der räumlichen Nähe sind je nach den Umständen des Falles Belästigungen des Vermieter oder u. U. sogar unerwünschte Auswirkungen etwa auf die Kinder des Vermieters denkbar, ohne daß sich über die Abgrenzung solcher Fälle hier aber Allgemeingültiges sagen ließe. Umgekehrt wird der Vermieter kaum betroffen sein, wenn er selbst keinen Kontakt mit der Wohnung hat, namentlich dann, wenn sie in einem größeren gleichsam "anonymen" Mietshaus liegt. Ob in einem solchen Fall gleichwohl die Rücksichtnahme auf die übrigen Mieter, insbesondere auf deren etwa vorgebrachten Beschwerden den Vermieter zwingen, die Erlaubnis zu verweigern, bedarf hier, weil nicht Gegenstand der Vorlagefrage und ersichtlich ohne Bezug auf den vorliegenden Rechtsstreit, keiner Entscheidung (vgl. zum ganzen BGH WM 1982, 746; AG Wuppertal, WuM 1978, 107; AG Schöneberg, NJW 1979, 2051 f.; Schwab, a. a. O., S. 79; Weimar, ZMR 1973,260; Simon, JuS 1980, 252, 255; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdz. 39). Hingegen liegt Unzumutbarkeit jedenfalls nicht schon dann vor, wenn es dem persönlich nicht betroffenen Vermieter nur darum geht, seine Auffassung von Sitte und Moral durchzusetzen. Dies stellt angesichts der erheblichen Mieterinteressen keinen schutzwürdigen Belang dar (i. Erg. ebenso LG Bonn, NJW 1976, 1691; a. A. OLG Hamm, ZMR 1977, 243). dd) Diese Ergebnisse entsprechen schließlich auch den Anforderungen, die die Verfassung, insbesondere in ihrem Grundrechtsteil, an die Auslegung mietrechtlicher Vorschriften stellt. (1) Die überwiegend mieterschützende Tendenz des § 549 Abs. 2 BGB ist durch das Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit gemäß Art. 1 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 GG gedeckt. Im Rahmen dieses sogenannten allgemeinen Persönlichkeitsrechts (vgl. statt aller v. Münch, a. a. O., Art. 2, Rdz. 22) sind drei verschiedene Schutzbereiche zu unterscheiden, die Individualsphäre, die Privat- und die Intimsphäre (vgl. statt aller Palandt/Thomas, a. a. O.; § 823 Anm. 15 B a). Dabei genießt die Privatsphäre nach der Intimsphäre den strengsten Schutz (Palandt/Thomas, a. a. O. § 823 Anm. 15 D a). Die Privatsphäre des Mieters umfaßt sein Leben im privaten häuslichen Bereich (Palandt/Thomas, a. a. O., § 823 Anm. 15 B a). Dieser von der Verfassung gewährleistete Freiheitsbereich ist verletzt, wenn der Mieter nicht allein darüber entscheiden kann, mit wem er in einer Gemeinschaft zusammenleben und wohnen will (Tondorf, WuM 1974, 229 f.; AG Schöneberg, NJW 1979, 2052; Scholz, NJW 1982, 1072; Weimar, WuM 1974, 50). (2) Demgegenüber wird der Vermieter durch derartige der Privatsphäre des Mieters zuzuordnende Entscheidungen allenfalls im Bereich der weniger streng geschützten Individualsphäre, d. h. in seiner eigenen Einstellung in Beziehung zur Umwelt (vgl. Palandt/Thomas, a. a. O., § 823 Anm. 15 B a), betroffen. Dies

z, NJW 1982, 1072; Weimar, WuM 1974, 50). (2) Demgegenüber wird der Vermieter durch derartige der Privatsphäre des Mieters zuzuordnende Entscheidungen allenfalls im Bereich der weniger streng geschützten Individualsphäre, d. h. in seiner eigenen Einstellung in Beziehung zur Umwelt (vgl. Palandt/Thomas, a. a. O., § 823 Anm. 15 B a), betroffen. Dies gilt auch nur dann, wenn der Vermieter aufgrund eines räumlichen Kontaktbereiches oder anderer besonderer Umstände private Berührungspunkte mit dem Mieter bzw. dem aufzunehmenden Dritten hat. Diesem Recht des Vermieters wird durch die Zumutbarkeitsklausel in § 549 Abs. 2 S. 2 BGB Rechnung getragen. Auf sein Recht auf Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG sowie auf die freie Verfügbarkeit seines Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG kann sich der Vermieter demgegenüber nicht berufen. Der Gesetzgeber hat in zulässiger Weise mit der Regelung des § 549 Abs. 2 BGB eine Wertentscheidung zugunsten des Mieters getroffen, die einerseits im Rahmen des Art. 2 Abs. 1 GG als verfassungskonformes Recht das Grundrecht beschränkt und andererseits eine Inhaltsbestimmung in bezug auf Eigentum an Mietwohnungen i. S. des Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG darstellt (i. Erg. ebenso AG Schöneberg, NJW 1979, 2052). Durch die Einschränkung der Mieterinteressen durch das Kriterium der Zumutbarkeit für den Vermieter entspricht die Norm auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. (3) Die Verwirklichung der privaten Vorstellungen des Mieters innerhalb der Wohnung verstößt, auch wenn es sich um die Bildung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft handelt, nicht gegen die dritte Schranke des Art. 2 Abs. 1 GG, das Sittengesetz. Angesichts des inzwischen relativ hohen Verbreitungsgrades dieser Lebensform in der Bundesrepublik und der ihr in zunehmendem Maße in der Bevölkerung entgegengebrachten Toleranz ist ein Widerspruch zu den Wertvorstellungen der gesamten Rechtsgemeinschaft nicht mehr anzunehmen (i. Erg. ebenso BGH WM 1982, 746; AG Schöneberg, NJW 1979, 2051; LG Bonn, NJW 1976, 1690; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 476; Schwab, a. a. O., S. 80; Scholz, NJW 1982, 1072; Tonberg, WuM 1974, 229; Weimar, WuM 1974, 50; v. Münch, a. a. O., Art. 2 Rdz. 36; Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdz. 39; a. A. OLG Hamm ZMR 1977, 242 f.; LG Köln, ZMR 1974, 142). Dies gilt um so mehr, als der inhaltlich wenig geklärte Begriff des Sittengesetzes mangels präziser Umrisse eng auszulegen ist (vgl. nur v. Münch, a. a. O., Art. 2, Rdz. 35, 37 m. w. N.). e) Ist es hiernach mit der Rechtsordnung vereinbar, die Frage, ob der Mieter eine Person des anderen Geschlechts in die Mietwohnung auch zur Führung einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft aufnehmen darf, der Interessenabwägung und Zumutbarkeitsprüfung nach § 549 Abs. 2 BGB zu unterwerfen, so gilt nichts anderes für die - im vorliegenden Streitfall gegebene - Fallgestaltung, daß der Mieter eine Person des gleichen Geschlechts in die Wohnung aufnehmen will, um mit ihr eine dauernde Wohn- und/oder auch Lebensgemeinschaft zu begründen. Auch in einem solchen Falle muß es der Vermieter unter den heutigen Verhältnissen hinnehmen, daß im Rahmen des § 549 Abs. 2 BGB die Verweigerung seiner Erlaubnis dahin richterlich geprüft wird, ob ihm das Verhalten des Mieters, sofern diesem berechtigte Interessen zur Seite stehen, zuzumuten ist. Dabei kann es für die rechtliche Würdigung insbesondere keinen Unterschied machen, ob zwei Frauen oder zwei Männer in der Wohnung zusammenleben wollen, ferner, ob und in welchem

B die Verweigerung seiner Erlaubnis dahin richterlich geprüft wird, ob ihm das Verhalten des Mieters, sofern diesem berechtigte Interessen zur Seite stehen, zuzumuten ist. Dabei kann es für die rechtliche Würdigung insbesondere keinen Unterschied machen, ob zwei Frauen oder zwei Männer in der Wohnung zusammenleben wollen, ferner, ob und in welchem Maße der Wohngemeinschaft etwa sexuelle Motive zugrunde liegen oder nicht (was ohnehin mit den Beweismitteln des Zivilprozesses oft kaum zu klären sein dürfte). 3. Daraus folgt, daß die Vorlagefrage zu 2. uneingeschränkt zu bejahen ist. Ein berechtigtes Interesse des Mieters, eine dritte Person - auch eine des gleichen Geschlechts - in die Mietwohnung aufzunehmen, kann schon dann vorliegen, wenn der Mieter mit dem Dritten allein aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will. Solchem Interesse des Mieters steht nicht schlechthin der Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit für den Vermieter entgegen, der Vermieter muß sich darauf verweisen lassen, im Einzelfall besondere Unzumutbarkeitsgründe darzulegen und ggf. richterlich abwägen zu lassen. 4. Eine Entscheidung zu Frage 3 der Vorlage erübrigt sich, da diese Frage nur für den Fall der Nichtanwendbarkeit des § 549 Abs. 2 BGB gestellt wurde.

Anmerkung: Vgl. zum berechtigten Interesse: BGH, RE v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84 - S. ...