Überlassung der Wohnung an erwachsenen Sohn kein Kündigungsgrund

1. Die Mieterin ist berechtigt, vom Vermieter die Erlaubnis für eine Überlassung der Wohnung an einen Familienangehörigen (hier: Sohn) zu verlangen, auch wenn sie dort nicht mehr wohnt.

2. Eine Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung ist dann kein Grund für eine außerordentliche fristlose oder fristgerechte Kündigung.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen der Kl. als Vermieterin und der Bekl. zu 1. sowie ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann als Mieter wurde 1980 mit schriftlichem Vertrag ein Mietverhältnis über die Streitwohnung begründet. In § 9 Nr. 2 ist geregelt, dass eine Untervermietung an Dritte nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters erfolgen darf und bei unbefugter Untervermietung der Vermieter verlangen könne, dass das Untermietverhältnis gekündigt wird, und andernfalls er das Hauptmietverhältnis kündigen dürfe. Der Bekl. zu 2. ist der 1987 geborene Sohn der Bekl. zu 1. und ihres Ehemanns. Die Bekl. zu 1. teilte in einer eMail vom 13. März 2014 mit, dass sie aus der Wohnung ausgezogen sei, und bat darum, den Mietvertrag auf den Bekl. zu 2. umzuschreiben. Die Kl. legt daraufhin einen Vertragsentwurf vor, der u. a. eine Erhöhung der Miete um 80 € und eine nachfolgende Staffelmiete vorsah. Die Kl. mahnte mit Schreiben vom 28. April 2014 die Untervermietung ab. Mit Schreiben vom 12. Juni 2014 erklärte sie die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Gebrauchsüberlassung. Die Kl. meint, sie sei nicht gezwungen, den Bekl. zu 2. als neuen Mieter zu akzeptieren. Die Kl. behauptet, die Bekl. zu 1. habe dem Bekl. zu 2. die Wohnung inzwischen zur alleinigen Benutzung überlassen. Die Bekl. zu 1. sei dauerhaft ausgezogen. Die Mietzahlung erfolge derzeit direkt vom Bekl. zu 2. an die Kl.

Die Kl. meint, in der Überlassung der Wohnung an ihren Sohn liege eine unerlaubte Untervermietung, die die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige.

Die Bekl. behaupten, der Bekl. zu 2. habe seit seiner Geburt immer und ausschließlich in der Wohnung gewohnt. Die Bekl. zu 1. habe zunächst beschlossen gehabt, zusammen mit ihrem Lebensgefährten in dessen Wohnung zu ziehen. Es habe sich aber ergeben, dass diese Wohnung zu klein sei. Sie habe deshalb in der streitgegenständlichen Wohnung immer persönliche Gegenstände gehabt und dort auch gelegentlich übernachtet. Sie und ihr Lebensgefährte hätten sich entschlossen, von ihrem Vorhaben, in seiner Wohnung zusammen zu ziehen, abzurücken und sich eine gemeinsame Eigentumswohnung zu kaufen. Dies sei bisher noch nicht erfolgreich gewesen.

Die Klage ist unbegründet. Der Anspruch ergibt sich aus keiner denkbaren Anspruchsgrundlage, insbesondere nicht aus §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 9 Nr. 2 des Mietvertrages.

Denn bei dem von der Kl. behaupteten Verhalten der Bekl. handelt es sich nicht um einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB, aufgrund dessen es der Kl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Auch bei einer Umdeutung der außerordentlichen Kündigung der Kl. in eine ordentliche befristete Kündigung ist die Kündigung nicht wirksam, weil ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, nicht vorliegt. Es ist dabei zuzugeben, dass es sich dabei um unbestimmte Voraussetzungen handelt, deren Vorliegen im Einzelfall zu prüfen ist. Sie liegen im vorliegenden Fall im Ergebnis der Prüfung jedoch nicht vor. Die Kl. hat schon das Gegenteil der Voraussetzungen einer Kündigung damit zum Ausdruck gebracht, dass sie bei einer erheblichen Erhöhung der Miete um ca. 24 % und nachfolgenden weiteren Erhöhungen durch eine Staffelmietvereinbarung bereit war zu akzeptieren, dass der Bekl. zu 2. die Wohnung bewohnt. Irgendwelche Einschränkungen ihrer Interessen durch das weitere Bewohnen der Wohnung des bereits dort lebenden Bekl. zu 2. hat die Kl. nicht vorgetragen. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. zu 1. vollständig oder teilweise aus der Wohnung ausgezogen ist, wie oft sie sich in ihr aufhält bzw. dort übernachtet und durch wen die Miete gezahlt wird. Es handelt sich schon nicht um eine Untervermietung an Dritte im Sinne der § 553 BGB oder § 9 Nr. 2 des Mietvertrages, wenn die Bekl. zu 1. als Mieterin bei ihrem vollständigen oder teilweisen Auszug ihrem jedenfalls zu diesem Zeitpunkt in der Wohnung wohnenden Sohn, dem Bekl. zu 2., erlaubt, dort zu bleiben (vgl. LG Berlin in GE 2011, 1159).

Es kann von ihr nicht verlangt werden, ein etwaiges Untermietverhältnis zu kündigen und ihren Sohn daraufhin auf Räumung zu verklagen.

Anders als die Kl. meint, ist die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 18. November 2014 zum Az. 67 S 360/14 auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Dort erfolgte eine Untervermietung an Touristen, hier erfolgt eine Überlassung an den bereits in der Wohnung lebenden Sohn der Mieterin. Das Landgericht hat sich auch nicht etwa dahin geäußert, dass auch bei einem Fall wie dem hiesigen die Kündigung gerechtfertigt sei. Soweit die Kl. meint, es sei eine Beweisaufnahme über das tatsächliche Wohnverhalten der Bekl. zu 1. durchzuführen, trifft dies nicht zu. Es besteht im Rahmen eines Mietverhältnisses nicht etwa die Pflicht, die Wohnung an einer bestimmten Zahl von Tagen zu bewohnen, dort zu übernachten oder dort persönliche Sachen aufzubewahren. Die persönliche Lebensgestaltung der Bekl. zu 1. ist deren eigene Angelegenheit und stellt keinen Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten dar. Es wird auch darauf hingewiesen, dass in einer - nicht tatsächlich, aber juristisch - ähnlichen Konstellation, nämlich dem Versterben des Mieters, in § 563 Abs. 2 BGB geregelt ist, dass das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung lebenden Kind fortgesetzt wird, ohne dass der Vermieter dem widersprechen kann.

Es liegt außerdem der Fall vor, dass die Bekl. zu 1. von der Kl. gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erlaubnis für eine Überlassung der Wohnung an ihren Sohn verlangen kann. Das berechtige Interesse ergibt sich aus den vernünftigen und nachvollziehbaren Wünschen, dafür zu sorgen, dass der Sohn der Mieterin weiter eine - ihm vertraute - Wohnung hat, und Vorkehrungen für den Fall zu treffen, dass das Zusammenwohnen mit ihrem Lebensgefährten aufgegeben wird. Der Wunsch einer Überlassung ist nicht deshalb zu versagen, weil die Mieterin nicht mehr in der Wohnung wohnt (vgl. BGH in GE 2003, 1606‑1607 - zitiert nach juris.de ‑ dort Rn. 19, 20, 21). Da ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht, ist der Ausspruch der Kündigung rechtsmissbräuchlich (vgl. u. a. Landgericht Berlin in GE 2013, 1338).

Soweit in § 9 Nr. 2 des Mietvertrages die Regelung enthalten ist, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter ohne schriftliche Erlaubnis des Mietverhältnisses die Wohnung untervermietet oder sonst den Gebrauch an Dritte überlässt und dies auf Aufforderung nicht beendet, ist diese Regelung gem. § 553 Abs. 3 BGB wegen der darin liegenden Abweichung von der Regelung in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Denn nach der vertraglichen Regelung ist ein Anspruch auf Untervermietung in Abweichung vom Gesetz nicht vorgesehen. Es liegt danach vielmehr allein im Belieben des Vermieters, eine Untervermietung zu verhindern oder darauf eine Kündigung zu stützen. Die Bekl. zu 1. hat in ihrer eMail an die Kl. vom 13. März 2014 jedenfalls inzident auch um Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an ihren Sohn gebeten. Eine Stellungnahme der Kl. zu dieser eMail ist nur dahin erfolgt, dass die Kl. dem nur bei einer erheblichen Erhöhung der Miete mit weiteren Erhöhungen in einer Staffel zustimmen würde. Voraussetzungen für eine Mieterhöhung deshalb gem. § 553 Abs. 2 BGB liegen indes nicht vor. Der Kl. ist zuzugeben, dass es keinen Anspruch der Bekl. gegen die Kl. gibt, den Bekl. zu 2. als Mieter zu akzeptieren. Dies wurde zwar mit der eMail angefragt, inhaltlich handelt es sich jedoch auch um die Frage, ob der Überlassung an den Sohn zugestimmt werde.

In der Gesamtwürdigung ist die Kündigung der Kl. unwirksam, der Anspruch auf Herausgabe der Wohnung ist deshalb nicht gegeben.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten durch den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht Wedding meint, das treffe dann nicht zu, wenn Eltern die Wohnung ihren Kindern überlassen wollten.

Die Mieterin teilte der Vermieterin mit, sie sei aus der Wohnung ausgezogen und bat darum, den Mietvertrag auf ihren erwachsenen Sohn umzuschreiben. Ein Vertragsentwurf, der eine erhöhte Miete vorsah, wurde vom Sohn nicht unterzeichnet. Nach Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung kündigte die Vermieterin fristlos und verlangte Räumung.

Das AG Wedding wies die Klage ab, ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses liege nicht vor. Die Überlassung der Wohnung an ihren Sohn sei keine Untervermietung durch die Mieterin. Der Sohn sei auch berechtigt, in der ihm vertrauten Wohnung zu bleiben, ähnlich wie es in § 563 BGB vorgesehen sei, wonach ein Familienangehöriger nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis fortsetzen könne. Die Mieterin habe hier einen Anspruch auf Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung; in der Gesamtwürdigung sei kein Grund zur Kündigung anzunehmen.

Das Urteil ist schlicht falsch, was sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt. Die vom AG herangezogenen Entscheidungen des BGH und des Landgerichts Berlin sind denn auch nicht einschlägig. Die Mieterin hatte selbst mitgeteilt, sie sei aus der Wohnung ausgezogen; es ging also nicht um die Aufnahme eines Familienangehörigen in die Wohnung oder um die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, sondern um die vollständige Überlassung. Darauf hat nach § 553 BGB der Mieter keinen Anspruch. Wenn das Amtsgericht auf die Regelung des § 563 BGB verweist, wonach der Familienangehörige nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis fortsetzen könne, wird eine solche Gleichsetzung vom Bundesgerichtshof ausdrücklich abgelehnt (- VIII ZR 371/02 -, GE 2003, 1606 Rn. 19 ff.). Der BGH bejaht einen Anspruch auf Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung; dass ein Anspruch auf Überlassung bestehe, wenn der Mieter ausgezogen ist, wird entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts an keiner Stelle im Urteil des BGH angenommen. Das zitierte Urteil des LG Berlin GE 2013, 1338 betrifft den Anspruch einer Wohngemeinschaft auf Auswechslung eines ihrer Mitglieder. Der Fall ist nicht vergleichbar, da es nicht um die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten geht, sondern um einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung. Das vom AG ebenfalls zitierte Urteil des LG Berlin, GE 2011, 1159 betraf eine teilweise und nicht eine vollständige Gebrauchsüberlassung, auf die ein Mieter keinen Anspruch hat, wie es in dem Urteil ausdrücklich heißt. Wenn die Mieterin vortragen wollte, sie sei entgegen den Angaben in ihrer eMail nicht aus der Wohnung ausgezogen, wäre darüber – wie die Vermieterin gemeint hatte – Beweis zu erheben. Dass ein Mieter nicht die Pflicht hat, die Wohnung an einer bestimmten Zahl von Tagen zu bewohnen, dort zu übernachten oder persönliche Sachen aufzubewahren, wie das AG ausführt, ist zwar richtig, hat aber mit dem Recht zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten nichts zu tun.