Überlassung

Überlassung; Überlassungszeitraum; Kündigung; Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist gem. § 565 Abs. 2 BGB bemißt sich danach, wann das Mietobjekt tatsächlich überlassen wurde, wobei die Überlassung schon vor Abschluß des Mietvertrags möglich ist und bei Abschluß eines neuen Mietvertrags die Dauer der Überlassung aufgrund früheren Mietvertrags der Parteien in die Fristbemessung einbezogen wird.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate Dezember 1996 bis August 1997 in einer Gesamthöhe von 2.097 DM gemäß § 535 S. 2 BGB.

Zu Unrecht ist das AG davon ausgegangen, aufgrund der Tatsache, daß im Jahre 1995 ein völlig neuer Mietvertrag zwischen den Parteien geschlossen worden ist, seien die Vorschriften des 565 Abs. 1 Ziff. 3 i. V. m. Abs. 2 S. 2, 564 b Abs. 4 BGB unanwendbar. Im Gegensatz zur Auffassung des AG kommt es allein für § 565 Abs. 2 darauf an, wann das Mietobjekt tatsächlich überlassen wurde. Zwar wird vertreten, daß der Überlassungszeitraum nicht in einen anderen Vertrag übertragen werden kann (Münchener Kommentar, Voelskow, 2. Aufl. 1988, S. 565 Rn. 13). Jedoch wird diese Meinung nur für Fälle vertreten, in deren entweder auf der Mieterseite ein neuer Mieter in den Vertrag eintritt oder der Mieter in eine andere Wohnung desselben Objekts umzieht. Die Mietsache ist grundsätzlich dann überlassen, wenn der Vermieter seiner Überlassungspflicht gemäß § 536 BGB genügt. Die Überlassung ist auch schon vor Abschluß des Mietvertrages möglich, wobei es egal ist, auf welchem Rechtsgrund die Übertragung beruht. Es spielt für die Übertragsdauer der Abschluß eines neuen Mietvertrages zwischen den Mietparteien keine Rolle, was sich aus Schutzzweck des § 565 Abs. 2 ergibt, wonach der Mieter bei einer langen Bindung an die gemietete Wohnung geschützt werden soll. Die Kammer schließt sich insofern der Auffassung von Staudinger (Mietrecht II Bd. II §§ 564-580 a, 13. Bearbeitung 1997, § 565 Rn. 31) an sowie den Entscheidungen LG Düsseldorf WM 1973, 198; LG Göttingen WM 1991, 266; LG Stade DWW 1987, 233. Das AG ist auf die Problematik des Beginns der Überlassungsdauer in seinen Entscheidungsgründen nicht eingegangen. Unstreitig besteht zwischen den Parteien ein mündlich abgeschlossenes Mietverhältnis. Normalerweise ist es so, daß ein neuer Vermieter in den alten Mietvertrag gemäß § 571 BGB eintritt; dies gilt um so mehr, wenn lediglich ein mündliches Mietverhältnis besteht. Insofern erscheint die Behauptung der Klägerseite, es sei 1995 ein völlig neues Mietverhältnis abgeschlossen worden, ganz lebensnah. Allerdings ist diese Behauptung von der Gegenseite nicht bestritten worden. Die Behauptung ist auch noch von der Richterin im amtsgerichtlichen Termin protokolliert worden. Der Klägervertreter beharrt mit Schriftsatz v. 26.11.1997 weiterhin auf diesem Tatsachenvortrag. Wie aber bereits oben festgestellt, kommt es letztendlich nicht darauf an, wie die vertragliche Situation ist, sondern wann das Objekt überlassen wurde. Unstreitig ist dies bereits im Jahre 1985 geschehen. In derartigen Fällen kann sich auch ein Vermieter grundsätzlich auf die lange fünfzehnmonatige Kündigungsfrist berufen, wenn durch Vereinbarung diese Frist nicht abgekürzt wird.

Da zwischen den Parteien unstreitig 1995 ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, ist ohne jeden Zweifel bundesdeutsches Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) anzuwenden, ohne daß es etwa eines Rückgriffs auf die Vorschriften des EGBGB oder gar des ZGB der DDR bedarf. ...