Überhöhter Möblierungszuschlag und Mietspiegel

Überhöhter Möblierungszuschlag und Mietspiegel; Einbauküche; Teppichboden

Der Mietspiegel ist als Beweismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete ungeeignet, wenn im Mietvertrag ein überhöhter Möblierungszuschlag vereinbart ist, der zudem als wesentliche Position Kosten für eine Einbauküche und für Auslegware nebst Spanplatten enthält.

Der Bekl. ist Mieter einer Ein-Zimmer-Wohnung im Hause Bstraße, aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 29. September 1997. Danach war eine Bruttokaltmiete von 268 DM zuzüglich einer "Möblierungsumlage" von 172 DM zu zahlen und einem Heizkostenvorschuß von 45 DM. Die Berechnung in der Anlage 1 zum Mietvertrag für die Möblierungsumlage enthält als wesentliche Positionen eine Einbauküche zum Preis von 3.289 DM und Spanplatten in Küche und Wohnzimmer für 216,60 DM und 864,50 DM sowie Sockelleisten für 494 DM und Auslegware für 54,73 DM und 409,22 DM zuzüglich Verlegungskosten. Mit Schreiben vom 30. Januar 2001 verlangte die Kl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf das Mietspiegelfeld A 2. Der Bekl. beruft sich darauf, daß wohnwertmindernde Merkmale in der Gruppe 3 und in der Gruppe 4 vorlägen.

Die Klage ist unbegründet, denn die Kl. hat trotz rechtlichen Hinweises sich zum Beweis für die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf den Mietspiegel berufen. Dieser ist jedoch - ausnahmsweise - hier als Beweismittel ungeeignet. Nach dem Mietvertrag war ein erheblicher Möblierungszuschlag zu zahlen, wobei der Kl. grundsätzlich einzuräumen ist, daß dieser bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel zunächst ausgeklammert wird. Hier handelt es sich jedoch im wesentlichen um Ausstattungsmerkmale, die auch im Mietspiegel als Sondermerkmale berücksichtigt sind (moderne Einbauküche 0,20 DM pro qm und hochwertiger Bodenbelag 0,43 DM pro qm). Wie im Prozeßkostenhilfebeschluß für den Bekl. im einzelnen dargelegt, zahlt der Bekl. nach der Berechnung mit dem Mietspiegel schon jetzt mehr als die ortsübliche Miete. Bei einem unstreitigen wohnwertmindernden Merkmal ist zu dem Wert von 9,42 DM pro qm der Zuschlag für die moderne Einbauküche und den Bodenbelag (zugunsten der Kl. als hochwertig unterstellt) zu zählen zuzüglich den pauschalen Betriebskosten, woraus sich eine Gesamtmiete von 406,23 DM ergibt. Der Bekl. zahlt jedoch schon jetzt 440 DM monatlich.

Dazu kommt, daß die Kl. wesentliche Teile ihrer lnstandhaltungspflicht (Fußboden) aus der Miete ausgeklammert hat und als Möblierungszuschlag geltend macht. Es würde jedoch auf eine Umgehung des § 2 MHG und des normativen Charakters des Mietspiegels (der auch zur Mietsenkung dienen soll) hinauslaufen, wenn der Vermieter in einem Mieterhöhungsverfahren bestimmte Teile der Kaltmiete ausklammert und auf diese Weise einen höheren Mieterhöhungsbetrag errechnet. Die Vorgehensweise der Kl. wäre nur dann nicht zu beanstanden, wenn es sich um einen echten Möblierungszuschlag gehandelt hätte, bei dem also für Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände ein angemessener Zuschlag verlangt wird. Selbst wenn man im übrigen der Aufstellung der Kl. folgen wollte, die von einer Gesamtsumme von 7.517,52 DM ausgeht, ergibt sich daraus in keinem Fall, welcher Berechnungsmethode man auch folgt, ein Möblierungszuschlag von 172,00 DM (bei einer Berechnung analog § 3 MHG mit 11 % ergäbe sich ein Betrag von 68,91 DM monatlich). Da die Kl. für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich Möblierungszuschlag sich nur auf den Mietspiegel berufen und keinen weiteren Beweis etwa durch Sachverständigengutachten angetreten hat, war das klageabweisende Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG (alt) bzw. § 558 BGB (neu) sind Zuschläge wie ein Untermietzuschlag oder ein Möblierungszuschlag zunächst von der Miete abzuziehen und erst nach Ermittlung der neuen erhöhten Miete wieder unverändert zu addieren. Das gilt allerdings nicht immer.

Die Vermieterin hatte für eine Einzimmerwohnung eine Bruttokaltmiete von 268 DM zzgl. einer "Möblierungsumlage" von 172 DM vereinbart, wobei diese sich im wesentlichen auf Kosten für eine Einbauküche und Auslegware nebst Spanplatten stützte. In einem späteren Mieterhöhungsverfahren berief sie sich auf den Mietspiegel, wobei sie den Möblierungszuschlag bei ihren Berechnungen ausklammerte.

Mit Urteil vom 6. August 2001 wies das Amtsgericht Tiergarten die Klage ab, da der Möblierungszuschlag hier unverhältnismäßig hoch gewesen sei und sich darüber hinaus auf Positionen bezogen habe, die zum Teil die Instandhaltungspflicht des Vermieters treffen und im übrigen im Mietspiegel als Sondermerkmale aufgeführt seien. In einem solchen Fall müsse der Möblierungszuschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit berücksichtigt werden; jedenfalls sei der Mietspiegel allein hier als Beweismittel ungeeignet.