Überhöhte Raumtemperatur als Mangel

Überhöhte Raumtemperatur als Mangel; keine Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung wegen Gebrauchsbeeinträchtigung in eine fristgerechte Kündigung; Schriftform; Frist für Unterzeichnung eines Mietvertrages

1. Bei Überschreitung der nach der Arbeitsstätten-Richtlinie höchst zulässigen Lufttemperatur von 26 °C liegt ein Mangel der Mietsache vor. 2. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kommt nicht mehr in Betracht, wenn der Mangel nach Ablauf der vom Mieter gesetzten Frist (hier: jahreszeitlich bedingt) nicht mehr besteht.

3. Die verspätete Unterzeichnung eines Mietvertrages gilt als neues Angebot, so daß auch durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien die Schriftform nicht gewahrt ist. 4. Hat der Mieter ausdrücklich wegen einer nicht beseitigten Gebrauchsbeeinträchtigung fristlos gekündigt, kommt eine Umdeutung in eine fristgerechte Kündigung nicht in Betracht. (Leitsätze der Redaktion).

Die Berufung der Bekl. richtet sich gegen das am 20. November 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, durch das der Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung der Kl. vom 20. Oktober 1999 stattgegeben worden ist. (...)

Die Bekl. behauptet, daß die im Gebäude vorhandene Klimaanlage auch im Zeitpunkt der Beanstandung durch die Kl. einwandfrei gearbeitet und die mietvertraglich vorgesehene 3- bis 4fache Luftwechselrate eingehalten habe (Beweis: Sachverständigengutachten). Die von der Kl. im Juli/August 1999 gemessenen Innentemperaturen von bis zu 32 Grad Celsius seien nicht extrem hoch; sie sei nach dem Mietvertrag auch nicht verpflichtet, die von der Kl. genutzten Räume zu klimatisieren. Zu der Erwärmung habe beigetragen, daß im Jahre 1999 durch die Kl. ständig 67 Lampen à 75 Watt betrieben worden seien; dies habe zu einer stündlichen Temperaturerhöhung um ca. 1 bis 2 Grad geführt. Deshalb sei die Kl. weder zur fristlosen Kündigung noch zur Minderung berechtigt gewesen. (...)

Die Kl. macht ergänzend geltend, daß das Mietverhältnis jedenfalls deshalb beendet worden sei, weil die Kündigung vom 20. Oktober 1999 in eine ordentliche umgedeutet werden könne. Zu einer solchen sei sie berechtigt gewesen, weil der Mietvertrag nicht die notwendige Schriftform eingehalten habe, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen anzusehen und deshalb ordentlich kündbar gewesen sei. (...)

Die Berufung der Bekl. hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, weil die Kündigung der Kl. vom 20. Oktober 1999 das Mietverhältnis nicht beenden konnte und Mietzins im Monat September 1999 nicht gemindert war, so daß die Kl. zur Zahlung von zu Unrecht einbehaltenem Mietzins verpflichtet ist.

1. Kündigung

Die Kündigung der Kl. hat das Mietverhältnis weder fristlos (§ 542 Abs. 1 BGB a. F.) noch fristgemäß (§ 565 I a BGB a. F.) beenden können.

a) Auszugehen ist zwar in Übereinstimmung mit dem Landgericht davon, daß in den Monaten Juli und August 1999 unzumutbare Temperaturen in den gemieteten Räumen aufgetreten sind. (...)

Die von der Zeugin bestätigten Innentemperaturen von durchweg über 30 Grad Celsius bis zu 37 Grad Celsius stellen einen Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB a. F. dar, der die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich dem Verkauf von Kleidungsstücken auch zur Sommerzeit in einer Weise beeinträchtigt hat. Zwar ist davon auszugehen, daß sowohl Wärme als auch Kälte subjektiv unterschiedlich empfunden werden und je nach Einstellung des Betroffenen als schon oder noch nicht belastend angesehen werden. Als Maßstab für die Beurteilung, ob eine bestimmte Raumtemperatur allgemein noch als vertretbar angesehen werden kann, ist in Übereinstimmung mit der von den Oberlandesgerichten Düsseldorf, Hamm, Köln und Rostock vertretenen Auffassung (ZMR 1998, 622; NJW-RR 1995, 143; NJW-RR 1993, 466; OLGR 2001, 281) auf § 6 Abs. 1 Satz 1 ArbStättV abzustellen. Danach muß in Arbeitsräumen eine "gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur" gewährleistet sein. Diese läßt sich aus der zu § 6 ArbStättV ergangenen Arbeitsstätten-Richtlinie 6 Ziff. 2.4 (Ausgabe 4/1976, jetzt: Ausgabe Mai 2001: 6 Ziff. 3.3) ableiten, wonach die Lufttemperatur in Arbeitsräumen 26 Grad Celsius nicht überschreiten soll. Der Senat verkennt zwar nicht, daß diese Regelung sich auf rauminterne Wärmequellen bezieht, somit auf Erhöhungen der Raumtemperatur durch wärmeabgebende Betriebseinrichtungen (vgl. Kuhmer, Kommentar zur ArbStättVO, 2001, Rdnr. 9 zu § 6). Gleichwohl sind die in ihr enthaltenen Werte heranzuziehen, da sie auch den Schutz vor gesundheitlich unzuträglichen Hitzebelastungen betreffen und deshalb Richtlinie auch für vertragsgemäße Innentemperaturen im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter darstellen. In den von der Kl. gemieteten Räumen ist dieser Grenzwert in den Monaten Juli und August 1999 überschritten worden, wobei die Kl. durch eigenes Handeln hierzu nicht beigetragen hat. Zum einen gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch von Ladengeschäften, Beleuchtungskörper einzusetzen und zu benutzen. Zum anderen ergibt sich aus Ziff. 6.4.2.1 der Mieterbeschreibung, daß die elektrischen Zuleitungen für 20 Watt/qm Mietfläche ausgelegt sein sollten. Das bedeutet für das Obergeschoß mit einer Größe von noch etwa 484 qm insgesamt 9.680 Watt; dieser Wert wird durch die von den Bekl. behauptete Einschaltung von 67 Lampen à 75 Watt bei weitem nicht erreicht, so daß die Bekl. eine Mitverursachung durch die Kl. nicht geltend machen kann. Lag somit ein Fehler der Mietsache vor, war die Kl. auch berechtigt, nach § 542 BGB a. F. vorzugehen und den Bekl. eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Allerdings konnte sich die Aufforderung nur darauf beziehen - worauf die Kl. in ihrem Schreiben vom 9. September 1999 auch ausdrücklich hingewiesen hat -, Maßnahmen zu treffen, wodurch "bei sommerlichen Außentemperaturen" in den Innenräumen vertragsgemäße Temperaturen nicht überschritten würden. Insoweit ist aber schon fraglich, ob dieser Mangel (Überschreitung der Temperaturen) noch am 9. September 1999 vorhanden war. Insoweit fehlt jeglicher Vortrag der Kl. zu den Innentemperaturen. Jedenfalls ergibt sich aber nichts dafür, daß die im Juli und August aufgetretenen Temperaturüberschreitungen noch am Ende der von der Kl. gesetzten Frist (30. September 1999) vorhanden waren. Aus der von der Kl. eingereichten Übersicht des deutschen Wetterdienstes für den Monat September 1999 ergibt sich für die Zeit ab 15. September 1999 kein um 13.00 bzw. 19.00 Uhr gemessener Wert, der

daß die im Juli und August aufgetretenen Temperaturüberschreitungen noch am Ende der von der Kl. gesetzten Frist (30. September 1999) vorhanden waren. Aus der von der Kl. eingereichten Übersicht des deutschen Wetterdienstes für den Monat September 1999 ergibt sich für die Zeit ab 15. September 1999 kein um 13.00 bzw. 19.00 Uhr gemessener Wert, der über 24,9 Grad Celsius lag. Für den 30. September 1999 sind Werte von 19,2 Grad bzw. 16,6 Grad Celsius vermerkt, so daß von "sommerlichen Temperaturen" keine Rede mehr sein konnte. Da Voraussetzung für die Wirksamkeit einer auf § 542 BGB a. F. gestützten Kündigung jedenfalls ist, daß der gerügte Mangel beim Fristablauf noch vorhanden sein muß (Staudinger/Emmerich, 1995, Rdnr. 38 zu § 142; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 467; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., Rdnr. 14 zu § 542), war die von der Kl. sodann unter dem 20. Oktober 1999 ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam. Dem steht nicht entgegen, daß die Ursachen für die in den Sommermonaten aufgetretene Überhitzung der Räume zu diesem Zeitpunkt noch nicht beseitigt war. Unabhängig davon, ob eine Klimatisierung der Räume durch die Bekl. zu gewährleisten war, waren diese jedenfalls verpflichtet, vertragsgemäße Temperaturen zu gewährleisten. Insoweit bestand der hierauf gerichtete Erfüllungsanspruch der Kl. fort, konnte jedoch mangels Auswirkung auf den Zustand der Mieträume zum Zeitpunkt des Fristablaufs der Kündigung nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen.

b) Entgegen der Auffassung der Kl. ist das Mietverhältnis auch nicht durch eine ordentliche Kündigung nach § 565 1 a BGB a. F. beendet worden. Zwar geht die Kl. zu Recht davon aus, daß die nach § 566 Satz 1 BGB a. F. erforderliche Schriftform nicht eingehalten ist. Die Annahme des in der Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Rechtsvorgängerin der Kl. am 1. Oktober 1992 liegenden Angebots erfolgte durch die Bekl. am 23. Dezember 1992 und damit nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB (vgl. bei einer Frist von etwa einer Woche hierzu Senat, GE 2001, 418). Die Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Bekl. galt somit nach § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot, das von der Kl. durch Bezug der Räume und in Vollzugsetzung des Mietverhältnisses schlüssig angenommen worden ist. Hierdurch ist aber die in § 566 Satz 1 BGB a. F. vorgeschriebene Form nicht ersetzt worden, so daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und mit der Frist des § 565 I a BGB a. F. ordentlich gekündigt werden konnte. Allerdings ist eine solche Kündigung von der Kl. nicht ausgesprochen worden. Zwar kommt eine Umdeutung der (unwirksamen) außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung dann in Betracht, wenn aus der Kündigungserklärung für den Vermieter ohne weiteres erkennbar ist, daß der Mieter das Mietverhältnis auf jeden Fall, notfalls eben auch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, beenden will (Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdnr. 49 zu § 542 m. w. N.). So liegt der Fall hier aber nicht. Die fristlose Kündigung vom 20. Oktober 1999 ist unter Nennung des § 542 BGB ausdrücklich darauf gestützt worden, daß die Bekl. der Aufforderung zur Reduzierung der Innenwärme nicht nachgekommen sind. Damit aber ist gerade nicht erkennbar geworden, daß die Kl. mit der Kündigung die Beendigung des Mietverhältnisses auch zu einem späteren Zeitpunkt erreichen wollte, so daß eine Umdeutung nicht in Betracht kommt. (...)

Mieträume müssen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sein. Mangels besonderer Absprachen kommt es dabei auf den üblichen oder vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Zustand an. So können etwa Grenzwerte nach der Arbeitsstättenrichtlinie, die eigentlich nur das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer regeln sollen, herangezogen werden.

Der Ladenmieter in einem Kaufzentrum beanstandete unzumutbare Temperaturen in den Sommermonaten von durchweg über 30 °C und kündigte fristlos nach einem erfolglosen Abhilfeverlangen vom September im Oktober 1999. Er meinte, jedenfalls sei eine ordentliche Kündigung möglich gewesen, da der längerfristige Mietvertrag nicht wirksam schriftlich abgeschlossen worden sei, weil er selbst den Vertrag am 1. Oktober unterschrieben habe, dann auch eingezogen sei, der Vermieter aber erst kurz vor Weihnachten unterschrieben hatte.

Mit Urteil vom 2. September 2002 bestätigte das Kammergericht zwar grundsätzlich die Auffassung des Mieters, daß die erhöhten Innentemperaturen einen Mangel der Mietsache darstellten. Der Grenzwert nach der Arbeitsstättenrichtlinie von 26 °C sei heranzuziehen; der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, daß durch Beleuchtungskörper (Strahler) der Mieter die überhöhte Temperatur selbst verursacht habe, denn die Beleuchtung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings war die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, weil bei Ablauf der vom Mieter gesetzten Abhilfefrist am 30. September kein Mangel (erhöhte Raumtemperatur) mehr bestand; hier hatte der Mieter lediglich einen Erfüllungsanspruch auf Mangelbeseitigung für das nächste Jahr. Auch eine Umdeutung in eine fristgerechte Kündigung kam nicht in Betracht. Allerdings war der Mietvertrag vom Mieter am 1. Oktober unterzeichnet worden und vom Vermieter erst am 23. Dezember, so daß mangels rechtzeitiger Annahme (Faustregel: binnen Wochenfrist) die Schriftform nicht eingehalten war. Die an sich mögliche ordentliche Kündigung hatte der Mieter hier jedoch nicht erklärt, sondern sich auf eine unwirksame außerordentliche Kündigung beschränkt. Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung kam deshalb nicht in Betracht.