Überhöhte Miete durch Mieterhöhung bei Mangellage

Überhöhte Miete durch Mieterhöhung bei Mangellage; Wirtschaftsstrafgesetz

Ein Verstoß gegen § 5 WiStG liegt auch dann vor, wenn der Vermieter erstmals während des laufenden Mietverhältnisses einen überhöhten Mietzins fordert oder vereinbart, sofern die übrigen Voraussetzungen (geringes Angebot) vorliegen.

Mit dem Mieterhöhungsbegehren, in dem ein überhöhtes Entgelt verlangt wird, ist das Tatbestandsmerkmal des Forderns erfüllt.

Ein Verstoß gegen § 5 WiStG liegt auch dann vor, wenn der Vermieter erstmals während des laufenden Mietverhältnisses einen überhöhten Mietzins fordert oder vereinbart, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Dem steht die Entscheidung des OLG Hamburg vom 3. März 1999 (4 RE-Miet U 131/98 - GE 1999, 441) nicht entgegen. Zwar wird dort darauf hingewiesen, daß grundsätzlich maßgebend ist, ob bei Vertragsbeginn die Voraussetzungen des § 5 WiStG erfüllt sind, insbesondere die Verhaltensweise des Forderns bzw. Sich-Versprechen-Lassens zu bejahen ist. Die Fallgestaltung betraf jedoch eine Staffelmietzinsvereinbarung, bei der der Mietzins zu Vertragsbeginn für viele Jahre festgelegt wurde (§ 10 Abs. 2 MHG) und die Mangellage am Wohnungsmarkt während der Laufzeit dieser Vereinbarung entfiel. Nach Auffassung des OLG Hamburg aaO. ist für die Frage, wann die Tatbestandsmerkmale erfüllt sein müssen, bei einer langfristigen Festlegung der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebend, soweit es um die Handlungsweisen des Forderns und Sich-Versprechen-Lassens geht (dazu Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, 2. Aufl. 1996, S. 22 f.). Die Mangellage wird bei Vertragsschluß für die gesamte Mietzinsvereinbarung, also für die vereinbarte Laufzeit ausgenutzt. Deswegen kommt es auf eine spätere Änderung der Verhältnisse nicht an. Die Handlungsweise des Annehmens einer überhöhten Miete ist demgegenüber im Fall der Staffelmiete - wie sonst in den meisten Fällen - zivilrechtlich nicht von Bedeutung, weil die Höhe der Rückforderung bereits aufgrund der Tatbestandserfüllung bei Vertragsbeginn für die Folgezeit lediglich anhand des Maßes der Überhöhung festgestellt wird (Bohnert aaO.). Die Entscheidung des OLG Hamburg schließt es demzufolge nicht aus, daß der Vermieter bei Vorliegen aller Voraussetzungen während des laufenden Mietverhältnisses den Tatbestand des § 5 WiStG erfüllen kann. Der Norm läßt sich nichts dafür entnehmen, daß der einzige Zeitpunkt, in dem sie erfüllt werden könnte, der Zeitpunkt eines Vertragsabschlusses ist. Auf das Gegenteil deutet die Tatbestandsalternative des Annehmens hin - die vom OLG Hamburg nicht etwa generell weginterpretiert, sondern nur für im Regelfall als praktisch nicht von Bedeutung angesehen wird - wie auch der Umstand, daß das Fordern eines überhöhten Entgelts augenscheinlich mit jeder entsprechenden Mieterhöhung erfüllt werden kann (Bohnert aaO. S. 18).

Zu dem Zeitpunkt November 1994 ist davon auszugehen, daß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum in Berlin bestand.

Grundsätzlich trägt der Mieter die Beweislast für die Voraussetzungen des § 5 WiStG, auf den er sich für seinen Bereicherungsanspruch wegen der teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung beruft. Das entspricht den allgemeinen Regeln über die Verteilung der Beweislast. Das gilt auch für das Merkmal Ausnutzen eines geringen Angebots auf dem Wohnungsmarkt für vergleichbaren Wohnraum. Eine Umkehr der Beweislast wird nach ständiger Rechtsprechung der Kammer dann angenommen, wenn der Mietvertrag vor dem 1. September 1995 abgeschlossen ist bzw. sonst die ordnungswidrige Handlung vor dem 1. September 1995 stattfindet. Bis zu diesem Zeitpunkt ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung aller Kammern des Berliner Landgerichts prima facie von einem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt in Berlin auszugehen.

Wird ein überhöhtes Entgelt bei geringem Angebot auf dem Wohnungsmarkt gefordert, dann ist - sofern nicht ein Sonderfall vorliegt - auch davon auszugehen, daß dies unter Ausnutzung des geringen Angebots geschehen ist. Dabei ist zu bedenken, daß der Tatbestand des § 5 WiStG schon mit dem Fordern erfüllt ist. Darauf, ob und aus welchen Gründen der Mieter auf das Angebot eingeht, kommt es für diese Handlungsvariante grundsätzlich nicht an.

Die Ausnutzung ist evident bei Abschluß des Mietvertrages, denn der Vermieter agiert am Markt und muß sich seinen Vertragspartner suchen. Ist das Angebot an Wohnungen knapp, so hat er geringe Mühe, er kann zu ihm günstigen Bedingungen insbesondere beim Mietzins abschließen. Verlangt er einen hohen Mietzins, so muß angenommen werden, daß er das im Hinblick auf die ihm günstige - knappe - Angebotslage tut. Bei der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist es nicht anders. Man könnte zwar argumentieren, daß der Vermieter seinen Vertragspartner nicht am Markt mit mehreren Beteiligten erst suchen muß, sondern ihn bereits in seinem Mieter hat. Das bedeutet aber nicht, daß sich die Situation am Markt nicht auswirke. Denn das Verhalten im laufenden Vertragsverhältnis geschieht vor dem Hintergrund der Marktlage. Das weist sich u. a. daran aus, daß der Mieter sich eine andere Wohnung suchen könnte; das fällt schwer, wenn das Angebot an Alternativen knapp ist.

Üblicherweise wird bei § 5 WiStG gefragt, ob zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Mangellage bestand, die der Vermieter ausgenutzt hat. Auch spätere Zeitpunkte kommen aber in Betracht.

Bei Mietvertragsabschluß war eine Miete vereinbart worden, die den ortsüblichen Mietzins nicht um 20 % überstieg. Nach einer späteren Mieterhöhung war das dann allerdings der Fall. Auch zu diesem Zeitpunkt bestand noch ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum.

Mit Urteil vom 22. Februar 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß § 5 WiStG nicht nur dann anzuwenden ist, wenn der Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch spätere wesentliche Veränderungen wie eine Mieterhöhung können den Tatbestand erfüllen, wenn auch die anderen Voraussetzungen (Mangellage) noch vorliegen.

In der Tat trifft die stillschweigende Annahme, es komme nur auf den Vertragsschluß an, nicht zu. Dem stehen gleich der Eintritt eines Ersatzmieters (Nachfolgemieters) oder, wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, der Eintritt eines neuen Mitmieters. Ebenso ist es bei wesentlicher Änderung des Vertragsgegenstandes, etwa wenn einzelne Räume hinzugemietet werden. Eine Mieterhöhung und auch andere Fälle, in denen ein Sonderkündigungsrecht des Mieters entsteht, aber wegen der Mangellage nicht ausgenutzt wird, können ebenfalls (erstmals) den Tatbestand des § 5 WiStG verwirklichen (vgl. Beuermann GE 1997, 584).