Überhöhte Miete

Überhöhte Miete; Darlegung der Mangellage; gesetzlicher Richter; rechtliches Gehör

1. Aus dem verfassungsrechtlich verbürgten Grundsatz des rechtlichen Gehörs folgt, daß ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat. Das heißt jedoch nicht, daß das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muß.

2. Lediglich die Behauptung, es habe zur fraglichen Mietzeit keine Mangellage i. S. d. § 5 WiStG vorgelegen, reicht nicht, die vom Fachgericht angenommene Vermutung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen zu widerlegen. Um zur Beweiserhebung zu gelangen, müssen nicht nur vage Zahlen zu vermietbaren Wohnungen behauptet, sondern es muß auch mitgeteilt werden, woher die Erkenntnisse über diese Zahlen kommen.

3. Die unterschiedlichen Auffassungen verschiedener Kammern des Landgerichts Berlin zur Frage der Feststellung des Mietzinses anhand von Mietspiegeln bzw. Sachverständigengutachten zwingen aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht zur Vorlage zum Rechtsentscheid. (Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführer sind Vermieter einer ca. 125 m2 großen Wohnung in Berlin-Tiergarten. Diese Wohnung war in der Zeit vom 1. April 1995 bis zum 31. Mai 1996 unter Vereinbarung einer Staffelmiete an die Beteiligten zu 3. und 4. vermietet. Die Wohnung ist vor dem Jahre 1919 bezugsfertig geworden und wurde wie das gesamte Haus grundlegend instand gesetzt und modernisiert. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete 1.730 DM und erhöhte sich gemäß der Staffelmietvereinbarung am 1. April 1996 auf 1.780 DM netto/kalt.

Nach Auszug verklagten die Beteiligten zu 3. und 4. die Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Tiergarten auf Rückzahlung angeblich überhöhten Mietzinses in Höhe von insgesamt 8.220,45 DM nebst Zinsen. Sie waren der Auffassung, die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Miete sei überhöht im Sinne des § 5 WiStG, wobei sie sich am Mietspiegel des Jahres 1994 orientierten und bezüglich der Beschreibungsmerkmale für die Wohnung die obere Grenze der vorgesehenen Spanne auswählten.

Das Amtsgericht Tiergarten verurteilte die Beschwerdeführer zur Zahlung. Auf die Berufung der Beschwerdeführer änderte das Landgericht Berlin das amtsgerichtliche Urteil teilweise ab.

Die Beschwerdeführer waren und sind der Auffassung, ihre Mietpreisforderung sei angemessen und zutreffend gewesen und verstoße nicht gegen § 5 WiStG. So weise die vermietete Wohnung erhebliche Qualitätsmerkmale auf. (wird ausgeführt)

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde greifen die Beschwerdeführer beide zivilrechtlichen Entscheidungen an. Sie sind nach wie vor der Auffassung, keine überhöhte Miete gefordert zu haben. Mit seiner Berufungsentscheidung verstoße das Landgericht gegen Art. 15 Abs. 1 VvB, wenn es davon ausgehe, daß bei Abschluß des Mietvertrages der Parteien die Voraussetzungen des § 5 WiStG und insbesondere die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen hätte. Wenn das Landgericht ausführe, die pauschale Behauptung, seit 1994 habe in Berlin keine Mangellage für Wohnraum mit guter Ausstattung mehr bestanden und solcher sei für Mietinteressenten problemlos anzumieten gewesen, reiche zum Nachweis hierfür nicht aus, so verstoße es gegen das Gebot, die Ausführungen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Sie, die Beschwerdeführer, hätten Sachverständigengutachten dafür angeboten, daß zum Zeitpunkt der Anmietung der besagten Wohnung im April 1995 für Wohnraum von 110 bis 150 m2 keine das tatsächlich bestehende Angebot erheblich übersteigende Nachfrage bestanden habe, ebenso dafür, daß es zu diesem Zeitpunkt etwa 120 freie Wohnungen im Bezirk Tiergarten gegeben habe, die eine Wohnfläche von 100 bis 150 m2 gehabt hätten, und schließlich dafür, daß es eine Vermutung für eine höhere Nachfrage nach Wohnraum zumindest bis Ende 1995 nicht gebe, dies insbesondere nicht für den vorliegenden außergewöhnlichen Wohnraum.

Dieser Vortrag sei nicht zur Kenntnis genommen worden.

Des weiteren habe das Landgericht gegen Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB, also gegen die verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters verstoßen, indem es die Auffassung vertreten habe, daß der Berliner Mietspiegel nicht nur ein Begründungsmittel für Mieterhöhungserklärungen sei, sondern auch die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegele. Es weiche damit von der Rechtsprechung anderer Kammern des Landgerichts ab, wonach für derartige Feststellungen ein Sachverständigengutachten vorzuziehen sei. Diese Rechtsfrage hätte demnach dem Kammergericht zur Entscheidung vorgelegt werden müssen.

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist unbegründet.

1. Das Landgericht Berlin hat im angefochtenen Urteil nicht gegen die Gewährleistung des rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 15 Abs. 1 VvB verstoßen. Aus der in Art. 15 Abs. 1 VvB enthaltenen verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs folgt zunächst, daß ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl. Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [117]). Das heißt jedoch nicht, daß das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muß. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Der Verfassungsgerichtshof kann nur dann feststellen, daß ein Gericht seine Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, verletzt hat, wenn sich dies aus den Umständen des einzelnen Falles eindeutig ergibt (vgl. Beschluß vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 [82]; st. Rspr.). Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Sein Vorliegen folgt insbesondere nicht daraus, daß das Landgericht trotz der Ausführungen der Beschwerdeführer zur nach ihrer Auffassung fehlenden Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin kein Sachverständigengutachten hierüber eingeholt hat. Aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs ergibt sich eine Verpflichtung zur Berücksichtigung solcher Beweisanträge, die auf der Grundlage der jeweils einschlägigen Verfahrensordnung und der materiell-rechtlichen Beurteilung des Falles durch das Gericht als erheblich anzusehen sind. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist jedoch dann nicht verletzt, wenn ein Gericht aus Gründen des formellen oder des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt läßt (vgl. Beschluß vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 [56] m. w. N.). So liegt es hier.

Das Landgericht hat seine Entscheidung auf die Annahme gestützt, in dem nach seiner materiellen Rechtsauffassung allein maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 1. April 1995 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen, weil die Nachfrage höher als das Angebot gewesen sei. Diese Annahme hat es aus einer widerlegbaren Vermutung hergeleitet, die es mit der Geltung bestimmter Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin begründet hat. Den Vortrag der Beschwerdeführer zum Fehlen einer Wohnraummangellage hat es deshalb nicht zum Anlaß einer Beweiserhebung genommen, weil die Beschwerdeführer der Vermutung für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entgegenstehende Anhaltspunkte nicht konkret dargetan hätten. Zwar hat es in diesem Zusammenhang nur die pauschale Behauptung der Beschwerdeführer erwähnt, zur fraglichen Mietzeit habe keine Mangellage mehr an Wohnraum bestanden, mit dem Argument, in Tiergarten wären über 120 vergleichbare Wohnungen vorhanden gewesen, hat es sich nicht im einzelnen auseinandergesetzt. Da die Beschwerdeführer jedoch nicht hatten erkennen lassen, woher sie Erkenntnisse über diese Zahlen gewonnen haben wollten, konnte das Landgericht auch insoweit davon ausgehen, daß es sich um pauschale Behauptungen handelte, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. Der Antrag, über eine derartig unsubstantiierte Behauptung, Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben, kann jedoch nach dem Prozeßrecht als unzulässig behandelt werden, weil er auf einen Ausforschungsbeweis hinausläuft (vgl. Baumbach/Hartmann, ZPO, 59. Aufl. 2001, Einf. § 284 Rn. 27).

2. Das Landgericht hat auch nicht gegen die Gewährleistung des gesetzlichen Richters im Sinne von Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB verstoßen. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits mehrfach entschieden hat, gebietet die unterschiedliche Auffassung verschiedener Kammern des Landgerichts Berlin zu der Frage, ob zur Feststellung angemessenen Mietzinses der jeweilige Mietspiegel herangezogen werden könne oder aber die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sei, keine Vorlage an das Kammergericht.

Zwar kann nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs die Unterlassung einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen Verstoß gegen den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen (vgl. Beschluß vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [103] = GE 1995 [23], 1472). Die Nichtvorlage verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die - hier ggf. aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO folgende - Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen mußte bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (vgl. Beschluß vom 17. Dezember 1997, a. a. O., S. 54 m. w. N.). Das war hier schon deshalb nicht der Fall, weil das Kammergericht, an das die Vorlage zur richten wäre, einen Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig hält, weil sie allein die richterliche Überzeugungsbildung betrifft (vgl. KG WuM 1991, S. 425 [426]; GE 1994, S. 991 [995]).

Die vom Gericht im Rückzahlungsprozeß um angeblich überhöhte Miete wegen des Vorhandenseins einer ZweckentfremdungsverbotVO vermutete Mangellage kann vom Vermieter nur mit konkreten Zahlen unter Quellenangabe widerlegt werden.

Mieter forderten angeblich überhöhte Miete zurück. Sie errechneten die Forderung anhand des Mietspiegels. Amts- und Landgericht verurteilten entsprechend und gingen von einer Mangellage aus. Der Vermieter behauptete hingegen unter Bezug auf Sachverständigengutachten, daß zum maßgeblichen Zeitpunkt etwa 120 freie vermietbare Wohnungen im entsprechenden Bezirk vorhanden gewesen seien. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügte er, daß die Zivilgerichte dieser Behauptung nicht nachgegangen seien. Ferner hätte die Frage, ob der Mietspiegel auch die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegele, angesichts der unterschiedlichen Auffassungen beim Landgericht Berlin zum Rechtsentscheid vorgelegt werden müssen.

Der Verfassungsgerichtshof Berlin wies die Verfassungsbeschwerde zurück. Der Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs sei nicht verletzt. Die Gerichte müßten zwar das Parteivorbringen zur Kenntnis nehmen und bei der Entscheidung in Erwägung ziehen. Das bedeute jedoch nicht, daß die Gerichte sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen müßten. Denn grundsätzlich sei davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Eine Pflichtverletzung liege daher nur dann vor, wenn sich dies aus den Umständen des Einzelfalles eindeutig ergebe. Vorliegend sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Landgericht kein Sachverständigengutachten eingeholt habe. Zwar habe sich das Landgericht nicht im einzelnen mit der Behauptung zu den vorhandenen vergleichbaren Wohnungen auseinandergesetzt. Das habe es aber auch nicht tun müssen, da der Vermieter nicht habe erkennen lassen, woher er seine Erkenntnisse über diese Zahlen hatte. So sei das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, daß es sich nur um pauschale Behauptungen handele, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. In dieser Situation ein Sachverständigengutachten einzuholen, würde auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinauslaufen. Es sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß die Frage nach der Methode zur Feststellung des Mietzinses nicht zum Rechtsentscheid vorgelegt worden sei. Die Notwendigkeit einer Vorlage habe sich nicht aufdrängen müssen, denn das Kammergericht halte einen Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig, da dies allein die richterliche Überzeugungsbildung betreffe (vgl. GE 1994, 991, 995).

Unabhängig von dem Streit zur Vermutungswirkung bestimmter Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin im Hinblick auf die Wohnraummangellage (vgl. dazu auch Berliner Verfassungsgerichtshof in GE 2002, 118 f.) sind die Ausführungen in der Entscheidung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens bei unsubstantiiertem Vortrag wichtig. Denn gerade bei überhöhter Miete möchten die Parteien häufig zu einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten gelangen, und manchmal ordnet das Gericht dann auch einen unzulässigen Ausforschungsbeweis an (vgl. dazu die Entscheidung des LG Berlin in GE 2002, 531). Die Frage zur Einholung eines Rechtsentscheids stellt sich in Zukunft nicht mehr. Es ist auch bezweifelbar, ob es sich tatsächlich (noch) um eine grundsätzliche Frage handelt, bei der die Überlegung angezeigt ist, ob die Revision in einem entsprechenden Einzelfall zugelassen werden muß. Denn der BGH hat sich vielfach schon zur Anwendbarkeit eines Mietspiegels geäußert, so daß er auch als Beweismittel geeignet ist. Die Frage ist vielmehr, ob die Daten des konkreten Mietspiegels in den maßgeblichen Feldern ausreichend und transparent sind. Für Luxuswohnungen dürfte das zweifelhaft sein, wobei für den vorliegenden Fall nicht abschließend von hier aus beurteilt werden kann, ob es sich tatsächlich um eine Luxuswohnung gehandelt hat.