Übergangsregelung der Mietrechtsreform bei Zeitmietverträgen

§§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung sind auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat.

I. 1 Die Bekl. zu 1 und die Bekl. zu 2 und 3, letztere gemeinschaftlich, schlossen am 27. August 2001 mit der Kl. als Vermieterin jeweils einen Mietvertrag über eine Wohnung in demselben Haus. Die Verträge sind auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen; die Mietzeit sollte am 1. Dezember 2001 beginnen und am 30. November 2006 enden. Die Bekl. verpflichteten sich, vor dem Einzug die malermäßige Instandsetzung der Wohnungen einschließlich des Ausbesserns kleiner Putzschäden zu übernehmen. Ende Oktober 2001 teilten sie der Kl. mit, anläßlich des Beginns der Instandsetzungsarbeiten hätten sie festgestellt, daß die Wände der Wohnungen naß und mit Schimmel behaftet seien und daß aufgrund fehlender Firstziegel Wasser in das Haus eindringe. Gleichzeitig forderten sie die Kl. zur Beseitigung dieser Mängel auf. Mit Anwaltsschreiben vom 30. November 2001 kündigten die Bekl. die Mietverträge fristlos, hilfsweise ordentlich, und erklärten vorsorglich deren Anfechtung mit der Begründung, die Feuchtigkeitsschäden seien nach wie vor vorhanden.

2 Die Kl. hat von der Bekl. zu 1 einerseits und von den Bekl. zu 2 und 3 als Gesamtschuldnern andererseits Miete für die Zeit von Dezember 2001 bis Dezember 2003 in Höhe von jeweils insgesamt 10.025 € nebst Zinsen verlangt und außerdem Klage auf Feststellung erhoben, daß die Mietverhältnisse mit den Bekl. fortbestehen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben; die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. ist erfolglos geblieben. Die Bekl. begehren die Bewilligung von Prozeßkostenhilfe für die Durchführung der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

II. 3 Die beabsichtigte Rechtsverfolgung hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Berufung der Bekl. mit zutreffender Begründung zurückgewiesen. Unter diesen Umständen muß den Bekl. Prozeßkostenhilfe für die beabsichtigte Revision auch nicht deswegen bewilligt werden, weil das Berufungsgericht die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

4 1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs hat ein Rechtsschutzbegehren allerdings auch dann in aller Regel hinreichende Aussicht auf Erfolg, wenn die Entscheidung in der Hauptsache von der Beantwortung einer schwierigen, bislang ungeklärten Rechtsfrage abhängt. Prozeßkostenhilfe braucht hingegen selbst bei einer zugelassenen Revision nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebliche Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzliche Regelung oder durch die in der Rechtsprechung gewährten Auslegungshilfen nicht in dem genannten Sinne als schwierig erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f.; BGH, Beschluß vom 10. Dezember 1997 - IV ZR 238/97, NJW 1998, 1154 unter II 1; Senatsbeschluß vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; Beschluß vom 14. Oktober 2003 - XI ZR 21/03, ZIP 2003, 2295 unter 2; Senatsbeschluß vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 781). So verhält es sich hier.

5 Für die Klageforderung auf rückständige Miete und für die von der Kl. be-gehrte Feststellung des Fortbestehens der Mietverhältnisse mit den Bekl. kommt es - da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht vorlag - darauf an, ob die Bekl. die Mietverträge ordentlich kündigen konnten. Das hängt davon ab, ob die Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit laufen oder bis Ende November 2006 befristet sind. Das Berufungsgericht hat die Befristung der von den Parteien geschlossenen Mietverträge auf fünf Jahre gemäß §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (zukünftig a. F.) als wirksam angesehen. Da ab dem 1. September 2001 ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur noch unter den einschränkenden Voraussetzungen des § 575 BGB (in der ab diesem Zeitpunkt geltenden Fassung) eingegangen werden kann, stellt sich die Frage - wegen derer das Berufungsgericht die Re-vision zugelassen hat -, ob es für die Anwendbarkeit von §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. auf das Datum des Vertragsschlusses (hier 27. August 2001) oder auf den Beginn der vereinbarten Mietzeit (hier 1. Dezember 2001) ankommt. Die Beantwortung dieser Frage ist in dem oben genannten Sinne nicht schwierig, da sie sich anhand der ein-schlägigen gesetzlichen Regelungen sowie der Materialien und der Stellungnahmen im Schrifttum dazu ohne weiteres beantworten läßt.

6 Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB finden auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit die bis dahin für befristete Mietverhältnisse geltenden Vorschriften der §§ 564 c, 564 b, 556 a bis 556 c, 565 Abs. 1 und 570 BGB weiterhin Anwendung. Zu entscheiden ist deshalb nur, ob der Beginn des Mietverhältnisses in diesem Sinne durch den Abschluß des Mietvertrages oder den Beginn der darin vereinbarten Mietzeit bestimmt wird. Da ein Vertragsverhältnis bereits durch den (wirksamen) Vertragsschluß und nicht erst durch die Fälligkeit der vertraglich vereinbarten Leistungen oder den Vollzug begründet wird, legt schon der Wortlaut der Regelung nahe, daß es für die Anwendbarkeit von §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. auf das Datum des Vertragsschlusses ankommt. Dafür spricht weiter die Begründung des Gesetzgebers zu Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, in der es heißt (BT-Drucks. 14/4553, S. 76): "Absatz 3 beinhaltet Übergangsvorschriften für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits bestehende Zeitmietverträge. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, weil der bisherige einfache Zeitmietvertrag des § 564 c Abs. 1 BGB zukünftig entfällt. Aus Gründen des Vertrauensschutzes bleiben diese Verträge auch zukünftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen. Die Beendigung der bestehenden Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht." Dementsprechend geht auch die ganz herrschende Auffassung im Schrifttum davon aus, daß §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden sind, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat oder tatsächlich die Übergabe erst danach erfolgt ist (Haug in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 575 Rdnr. 14; Staudinger/Rolfs, BGB [2003], § 575 Rdnr. 75; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3; Bösche, WuM 2001, 367, 369; Gather, DWW 2001, 192, 201; Franke, ZMR 2001, 951, 953 f.; Jansen, NJW 2001, 3151, 3153; ebenso AG Nordhorn, NJW 2002, 2327 = WuM 2002, 310 = NZM 2002, 654; a. A. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 575 BGB Rdnr. 86; Stürzer, WuM 2001, 423 f.).

7 Dieser Auslegung von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB steht nicht entgegen (a. A. Stürzer, aaO.), daß der Wortlaut der Senatsentscheidung vom 21. Februar 1979 (VIII ZR 88/78, BGHZ 73, 350, 353 f.) den Eindruck erwecken könnte, der Beginn des Mietverhältnisses sei mit dem Vollzug des Mietvertrags gleichzusetzen. In jener Entscheidung ging es um die Frage, wann die Frist für eine vor Vollzug des Mietvertrages erklärte ordentliche Kündigung beginnt; auch in diesem Zusammenhang hat der Senat es in der Sache abgelehnt, das Vorliegen eines Mietverhältnisses (im Sinne der Kündigungsregelung des § 564 BGB a. F.) erst nach Vollzug des Mietvertrages anzunehmen (aaO., S. 354).

8 2. Das Berufungsgericht hat danach rechtsfehlerfrei die Anwendbarkeit von §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. bejaht und die Befristung der von den Parteien am 27. August 2001 geschlossenen Mietverträge auf fünf Jahre als wirksam erachtet. Daraus folgt, daß die Mietverhältnisse zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 30. November 2001 nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (außerordentlich) kündbar waren. Einen solchen wichtigen Grund hat das Berufungsgericht nicht als bewiesen angesehen. Auch insoweit sind Rechtsfehler nicht ersichtlich.

Ist ein Zeitmietvertrag für die Zeit nach der Mietrechtsreform vor ihr abgeschlossen worden, gilt das alte BGB.

Am 27. August 2001, also wenige Tage vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) schlossen die Parteien einen sog. einfachen Zeitmietvertrag für fünf Jahre ab. Die Mietzeit sollte allerdings erst am 1. Dezember 2001 beginnen und am 30. November 2006 enden. Am 30. November 2001 kündigten die Mieter den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich, weil die Wohnung naß und mit Schimmel behaftet sei und aufgrund fehlender Firstziegel Wasser in das Haus eindringe. Die Miete wurde demgemäß nur teilweise gezahlt. Daraufhin erhob der Vermieter Mietzahlungsklage und begehrte die Feststellung, daß das Mietverhältnis fortbestehe. Damit hatte der Vermieter beim Amts- und Landgericht Erfolg. Der Mieter begehrte nunmehr die Bewilligung von Prozeßkostenhilfe für die Durchführung der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, daß das Landgericht die Berufung mit zutreffender Begründung zurückgewiesen habe. Unter diesen Umständen müsse Prozeßkostenhilfe für die beabsichtigte Revision auch nicht deswegen bewilligt werden, weil das Landgericht die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen habe.

Für die Klage auf rückständige Miete und für das Feststellungsbegehren komme es darauf an (nach den Feststellungen des Landgerichts war ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht gegeben), ob mieterseits das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden konnte. Das wiederum hängt davon ab, ob das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft oder bis November 2006 befristet ist. Letzteres sei zu bejahen, denn nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB fänden die bis zur Mietrechtsreform geltenden Vorschriften der §§ 564 c, 564 b, 556 a bis 556 c, 565 Abs. 1 und 570 BGB weiterhin Anwendung. In diesem Zusammenhang komme es (nur) darauf an, ob der Beginn des Mietverhältnisses in diesem Sinne durch den Abschluß des Mietvertrages oder den Beginn der darin vereinbarten Mietzeit bestimmt werde. Das sei dahin zu beantworten, daß das Vertragsverhältnis bereits durch den (wirksamen) Vertragsschluß und nicht erst durch die Fälligkeit der vertraglich vereinbarten Leistung oder den Vollzug begründet werde. Deswegen seien die bis zur Mietrechtsreform geltenden Vorschriften auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden seien, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen habe oder tatsächlich die Übergabe erst danach erfolgt sei.

Wichtig ist zunächst die Feststellung des BGH, für die Beurteilung, welche Vorschriften Anwendung finden, komme es auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Das war zwar schon bisher herrschende Meinung. Namhafte Mietrechtler hatten aber auch darauf abstellen wollen, daß es auf den Vollzug des Vertrages ankomme. Um Umgehungen zu vermeiden, könne es auf die Datierung des Vertrages allein nicht ankommen. In diesem Zusammenhang ist auch auf § 557 a Abs. 3 BGB zu verweisen, wonach bei der Staffelmiete das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werde. Auch hier kommt es auf den Vertragsschluß, nicht auf den Vollzug des Mietverhältnisses an.

Einfache Zeitmietverträge gibt es seit der Mietrechtsreform nicht mehr. § 575 BGB regelt (nur noch) einen qualifizierten Zeitmietvertrag. Wäre demgemäß vorliegend schon das Mietrecht in der Fassung der Mietrechtsreform anzuwenden gewesen, wäre überhaupt keine wirksame Befristung des Mietvertrages zustande gekommen und hätten demgemäß die Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen können. Dementsprechend wirkt sich nun die Entscheidung des BGH gegen den Mieter aus, der an den (einfachen) Zeitmietvertrag alten Rechts gebunden ist.