Übergang von Nutzungen und Lasten einer Abtretung

Übergang von Nutzungen und Lasten einer Abtretung; gesonderte Abtretung von Mietforderungen wirksam

1. Die Regelung im notariellen Kaufvertrag, wonach Nutzungen und Lasten schon vor Eigentumsübertragung auf den Käufer übergehen, betrifft allein das Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber und enthält keine Abtretung von Zahlungsansprüchen.

2. Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a. F., noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entgegen.

(Leitsatz zu 1 von der Redaktion)

Die Kl. verlangt aus abgetretenem Recht restlichen Mietzins. Am 1. Juli 1997 schloß die "M. Limited" (im folgenden: M. ltd.) mit der H. gesellschaft mbH M. (im folgenden: H. GmbH) einen notariellen Kaufvertrag über das zu deren Gunsten an dem Grundstück F. 5 in ... M. bestellte Erbbaurecht. Mit Vertrag vom gleichen Tag vermietete die M. ltd. an die Bekl. Gewerberäume auf dem Grundstück zum Betrieb eines Eiscafés. Im Vorgriff auf ihre erwartete Eintragung im Erbbaugrundbuch verkaufte die M. ltd. an die Kl. mit notariellem Vertrag vom 16. Januar 1998 einen Miterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den der Bekl. vermieteten Räumen. Gemäß § 7 des Vertrages sollten die Rechte aus dem Mietvertrag mit der Bekl. am Tag der Besitzübergabe, dem 1. Februar 1998, auf die Kl. übergehen. Die Kaufverträge über das Erbbaurecht wurden nicht vollzogen, weil die Eigentümerin des Grundstücks ihre Zustimmung schon zu dem Vertrag zwischen der H. GmbH und der M. ltd. versagte. Die Bekl. hat an die Kl. von Juni bis September 1998 wegen behaupteter Mängel eine geminderte Miete bezahlt. Weitere Mietzahlungen an die Kl. hat sie nicht erbracht.

Das Landgericht hat der auf rückständigen Mietzins gerichteten Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen; die Anschlußberufung der Kl. hat es zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Klagantrag weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht verneint die Aktivlegitimation der Kl. und führt hierzu im wesentlichen aus: Die Kl. sei nicht gemäß § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.) in den Mietvertrag zwischen der M. ltd. und der Bekl. eingetreten, weil sie mangels Eintragung im Grundbuch nicht Erbbauberechtigte geworden sei. Die Bekl. habe auch einem Eintritt der Kl. in den Mietvertrag nicht dadurch konkludent zugestimmt, daß sie in der Zeit von Juni bis September 1998 einen Teil der Miete an die Kl. bezahlt habe. Denn die Bekl. habe unstreitig bereits im Oktober 1998 die Zahlungen mit der Begründung eingestellt, die Kl. sei nicht wirksam in die Rechte und Pflichten der M. ltd. aus dem Mietvertrag eingetreten.

Die Mietzinsforderungen seien von der M. ltd. auch nicht wirksam an die Kl. abgetreten worden. Die Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages vom 16. Januar 1998 zwischen der M. ltd. und der Kl., nach der Besitz, Nutzen und Lasten am Kaufgegenstand am 1. Februar 1998 auf die Kl. übergehen sollten, enthalte keine Abtretung von Rechten aus dem Mietvertrag. Sie regele nur das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber hinsichtlich des übertragenen Erbbaurechtsanteils. § 7 des Kaufvertrages, nach dem die Rechte aus dem Mietvertrag mit dem Übergabetag auf die Kl. übergehen sollten, enthalte zwar eine "gewollte Abtretung", diese sei aber unwirksam, weil Rechte aus einem Mietvertrag nur zusammen mit den hieraus bestehenden Pflichten übertragen werden könnten. Dies folge zum einen aus der engen Verknüpfung von Rechten und Pflichten der Mietvertragsparteien. Zum anderen gebiete dies der Schutzzweck des § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.), wonach nicht nur für den Erwerber der Mietsache, sondern insbesondere auch für den Mieter Rechtsklarheit darüber bestehen müsse, wem gegenüber er Pflichten zu erbringen habe und Rechte einfordern könne. Der Mieter solle bis zur Grundbucheintragung nicht mit Zweifeln und Unsicherheiten über die Person seines Vertragspartners belastet werden.

2. Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. a) Allerdings geht das Berufungsgericht zu Recht und von der Revision unbeanstandet davon aus, daß die Kl. nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO i. V. mit § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.) in den Mietvertrag mit der Bekl. eingetreten ist, weil sie nicht Erbbauberechtigte geworden ist. b) Auch rügt die Revision ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Unrecht in der viermonatigen Zahlung eines Teils der Miete an die Kl. keine konkludente Zustimmung der Bekl. zu einem Eintritt der Kl. in den Mietvertrag gesehen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. c) Die Annahme des Berufungsgerichts, § 6 des Kaufvertrages zwischen der Kl. und der M. ltd. enthalte keine Abtretung von Mietzinsansprüchen, ist ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Diese Bestimmung regelt lediglich im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, wem nach Übergabe des Kaufgegenstandes die Nutzungen im Sinne von § 446 Abs. 1 Satz 2 BGB zustehen (OLG Düsseldorf MDR 1994, 1009; OLG Düsseldorf DWW 1993, 175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1398; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 865; Staudinger/Emmerich, BGB 13. Aufl. § 571 Rdn. 57; a. A. Sternel, Mietrecht 3. Aufl. I Rdn. 59). 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Übergang der Mietzinsansprüche auf die Kl. verneint. Die Kl. ist aufgrund der Vereinbarung in § 7 des mit der M. ltd. abgeschlossenen Kaufvertrages vom 16. Januar 1998 Inhaberin der geltend gemachten Mietzinsforderungen gegen die Bekl. geworden. Das Berufungsgericht hat in § 7 des Kaufvertrages, wonach mit der Übergabe alle Rechte aus dem Mietvertrag auf die Kl. übergehen, die Vereinbarung einer Abtretung der Rechte der M. ltd. aus dem Mietvertrag an die Kl. gesehen. Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zu Unrecht geht das Berufungsgericht aber davon aus, daß dieser Abtretungsvertrag unwirksam ist, weil die Parteien des Abtretungsvertrages nicht gleichzeitig auch eine Vereinbarung über den Übergang der Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Kl. getroffen haben. a) Forderungen sind grundsätzlich übertragbar (§ 398 BGB). Nur in Ausnahmefällen ist die Übertragbarkeit ausgeschlossen. Eine solche Ausnahme enthält u. a. § 399 Halbs. 1 BGB. Danach kann eine Forde-rung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erbracht werden kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdig ist (BGHZ 96, 146, 149; MünchKomm-Roth, 4. Aufl. § 399 BGB Rdn. 1, 8 ff.; Staudinger/Busche a. a. O. § 399 BGB Rdn. 8, 11 ff.). Ein solches schutzwürdiges Interesse wird bei Ansprüchen angenommen, bei denen es für den Schuldner entscheidend darauf ankommt, wer die Leistung erbringt. So ist z. B. für den Vermieter von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache überlassen muß (Staudinger a. a. O. § 399 Rdn. 8); gleiches gilt für den Empfänger einer bestimmten Dienstleistung für die Person des

resse wird bei Ansprüchen angenommen, bei denen es für den Schuldner entscheidend darauf ankommt, wer die Leistung erbringt. So ist z. B. für den Vermieter von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache überlassen muß (Staudinger a. a. O. § 399 Rdn. 8); gleiches gilt für den Empfänger einer bestimmten Dienstleistung für die Person des Dienstleistungsberechtigten. Es genügt jedoch nicht allein der enge Zusammenhang, in dem Forderungen aus gegenseitigen Verträgen stehen. Dies gilt auch für komplexe Rechtsverhältnisse, weil andernfalls die Bedeutung des § 398 BGB weitgehend ausgehöhlt würde (MünchKomm a. a. O. § 398 Rdn. 91). Die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten in einem gewerblichen Mietvertrag rechtfertigt deshalb kein Abtretungsverbot für die Rechte aus dem Mietvertrag, wenn nicht gleichzeitig auch die Pflichten übertragen werden. Das gebietet auch nicht der Schutzzweck des § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.), der den Mieter vor einer vorzeitigen "Austreibung" durch Veräußerung des vermieteten Grundstücks bewahren soll (Staudinger a. a. O. § 571 Rdn. 4).

Die Zulassung der Abtretung ist auch sachgerecht. Der Mieter erleidet durch sie keine besonderen Nachteile. Ihm verbleiben gemäß § 404 BGB sämtliche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger. Auch besteht für ihn bezüglich der Person des Vertragspartners keine Unklarheit. Denn der Vermieter bleibt nach der Abtretung Vertragspartner

b) Mit der Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag an die Kl. hat die M. ltd. daher auch die ihr zustehenden Mietzinsansprüche gegen die Bekl. an die Kl. abgetreten (vgl. BGHZ 95, 250, 255). Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (Wolf/Eckert/Ball a. a. O.; Heile in: Bub/Treier a. a. O.). Auf die umstrittene Frage, ob Gestaltungsrechte, wie das Recht zur Kündigung, übertragbar sind und von der Abtretung umfaßt werden, kommt es hier nicht an (zum Streitstand: Senatsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897; Scholz ZMR 1988, 285, 286; Mayer ZMR 1990, 121, 123). Eine Unwirksamkeit der Abtretung des Kündigungsrechts hätte jedenfalls keine Nichtigkeit des gesamten Abtretungsvertrages nach § 139 BGB zur Folge. Denn es ist davon auszugehen, daß die Vertragspartner die übrigen Rechte aus dem Mietvertrag auch ohne das Kündigungsrecht übertragen hätten. 4. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt. Das Berufungsgericht hat nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig keine Entscheidung darüber getroffen, ob das von der Bekl. ausgeübte Recht zur Mietminderung und die Einrede des nichterfüllten Vertrages sowohl dem Grunde wie der Höhe nach durchgreifen. Da die Kl. bestritten hat, daß die von der Bekl. behaupteten Mängel vorliegen, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.

Nach § 566 BGB wird der Käufer erst dann neuer Vermieter, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Vielfach wird vereinbart, daß schon mit der Übergabe Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen sollen und Mietansprüche allein dem Käufer zustehen.

Im notariellen Kaufvertrag hieß es, daß die Nutzungen und Lasten im bestimmen Zeitpunkt schon vor Eigentumserwerb auf die Klägerin übergehen sollten. Es war vereinbart, daß alle Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin übergehen sollten. Zur Eigentumsumschreibung kam es nicht; die Mieterin zahlte die Miete an die Kläger nicht.

Mit Urteil vom 2. Juli 2003 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanz, wonach die Regelung über Nutzungen und Lasten allein das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer betreffe und keine Abtretung von Mietansprüchen darstelle. Die gesondert vereinbarte Übertragung von allen Rechten aus dem Mietvertrag sei aber als Abtretung zu verstehen; diese sei wirksam, da Zahlungsansprüche übertragbar seien und schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht entgegenstünden.

Es gibt noch immer Notare, die sich in den Kaufverträgen mit der Regelung zum Übergang von Nutzungen und Lasten begnügen und keine gesonderte Abtretung von Mietansprüchen aufnehmen. Sie konnten sich dazu auf eine Rechtsprechung des Landgerichts Berlin berufen, die die Regelung zur Übertragung der Nutzungen für ausreichend hielt (GE 1998, 617). Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist nunmehr klar, daß eine besondere Abtretungsvereinbarung nötig ist. Alles andere ist ein Kunstfehler des Notars.