Übergang des Hauswartsdienstverhältnisses auf Erwerber

Übergang des Hauswartsdienstverhältnisses auf Erwerber; Kündigung der Hauswartsdienstwohnung nach Beendigung des Dienstverhältnisses; Hauswartvertrag; Vermieterwechsel nach Eintragung eines Nießbrauchs; Mietshaus als Betrieb; Dienstverhältnis; Kündigung einer Werkmietwohnung; Andienpflicht für freie Wohnung

1. Nach Veräußerung (oder Eintragung eines Nießbrauchsrechts) tritt der Erwerber nicht nur in bestehende Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB), sondern auch in ein Hauswartsdienstverhältnis, da ein Mietshaus als Betrieb im Sinne des § 613 a BGB angesehen werden kann.

2. Nach Beendigung des Dienstverhältnisses kann der Vermieter das Mietverhältnis über die Werkmietwohnung mit einer Frist von einem Monat kündigen, wobei das berechtigte Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) aus dem Freimachungsinteresse gemäß § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB herzuleiten ist.

3. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht gehalten, eine später freigewordene andere Wohnung dem (ehemaligen) Hauswart anzubieten.

(...) in der Sache .../... beabsichtigt die Kammer, die Berufung der Bekl. gegen das am 9. Dezember 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof‑Kreuzberg - 4 C 112/09 - durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. (...)

II. Das Amtsgericht hat zu Recht die Bekl. dazu verurteilt, die Hauswart‑Dienstwohnung, ..., Erdgeschoss links, bestehend aus vier Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Toilette mit Bad, einem Korridor und einen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben. Dieser Anspruch stand den Kl. gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB zu. Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, dass die in der Klageschrift vom 6. Mai 2009 gegenüber dem Bekl. zu 1) ausgesprochene Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB wirksam ist.

1. Am 1. März 2000 schloss die damalige Eigentümerin des Grundstücks, Frau H. L., mit dem Bekl. zu 1) einen Hauswart‑Dienstvertrag. In § 1 dieses Vertrages heißt es, dass der Bekl. zu 1) als Hauswart die Hauswarttätigkeit für das Haus F.-Str., 10997 Berlin, übernimmt. Es heißt darin weiter, dass der Hauswart verpflichtet ist, nach näherer Anweisung alle weiteren Arbeiten eines Hauswartes zu verrichten. Nach dem Inhalt der Vertragsurkunde war der Bekl. zu 1) verpflichtet, wöchentlich einmal zu fegen und nass zu reinigen, die Höfe und Durchfahrten wöchentlich einmal zu fegen und nass zu reinigen, die Müllgefäße nach Notwendigkeit gegebenenfalls täglich mechanisch zu verdichten und, soweit erforderlich, die Flächen um die Müllgefäße regelmäßig zu reinigen. Die Flurfenster sowie die Haus- und Hoftüre und Treppengeländer sollte er halbjährlich putzen und säubern, die Dachböden, Kellergänge, Kellerfensterschächte, Gullys alle sechs Monate reinigen und ein Großreinemachen einmal halbjährlich durchführen. Hausgarten (Vorgarten/Hofgarten) sollte in ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden. Insbesondere sollten die erforderlichen Pflegearbeiten, wie Rasenschneiden, Rasensprengen, Unkrautjäten, Harken, Düngen je nach Vegetationszeit und Witterung vorgenommen werden. Der monatliche Lohn wurde damals mit 180 DM brutto vereinbart. Mit Rücksicht auf diesen Hauswart‑Dienstvertrag wurde dem Bekl. zu 1) als Dienstwohnung die im Erdgeschosses links gelegene Wohnung vermietet. Weiterhin heißt es, dass die Beendigung des Dienstverhältnisses grundsätzlich die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Die Miete wurde damals mit 774,35 DM vereinbart, wovon auf die Nettokaltmiete 555 DM, auf den Betriebskostenvorschuss 207,30 DM und auf die Kosten für die Wartung der Gastherme 12,06 DM entfielen.

Die Vermieterin verstarb am 2. Oktober 2003. Sie wurde von der Kl. zu 1) als Alleinerbin beerbt. Diese übertrug das Grundstück an ihre Kinder Dr. G. B und S. B., die zugunsten der Kl. zu 1) und des Kl. zu 2) einen Nießbrauch an dem Grundstück bestellten. Die Eintragung erfolgte am 16. März 2007.

Mit einem Schreiben vom 29. Dezember 2008 sprach die Hausverwalterin „im Namen und in Vollmacht der Vermieter" gegenüber dem Bekl. zu 1) unstreitig die Kündigung des Dienstverhältnisses zum 31. März 2009 aus.

Mit einem Schreiben vom 1. April 2009 erklärte die Hausverwalterin „im Namen und in Vollmacht der Vermieter" gegenüber dem Bekl. zu 1) die Kündigung des Wohnraummietvertrages zum 30. April 2009.

2. Mit der am 3. Juni 2009 zugestellten Klage haben die Kl. den Bekl. zu 1) auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen. In der Klageschrift haben sie das „Hauswart‑Wohnungsverhältnis" nochmals fristgerecht zum Ende des auf die Kündigung folgenden Monats unter Hinweis auf § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB gekündigt und dabei ausgeführt, dass die Wohnung des Bekl. für einen neuen Hauswart unverzüglich benötigt werde, der in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte, nämlich im Hause 10997 Berlin, seine Arbeit zu bewältigen habe. Mit einem am 30. Juli 2009 zugestellten Schriftsatz haben die Kl. die Klage auf die Bekl. zu 2) erweitert und vorgetragen, dass der Bekl. zu 1) die Wohnung der Bekl. zu 2) überlassen habe.

3. Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, dass die Aktivlegitimation der Kl. gegeben ist.

a) Zunächst ist mit dem Ableben der ursprünglichen Vermieterin die Kl. zu 1) als Alleinerbin in das Hauswart‑Dienstverhältnis und das Mietverhältnis eingetreten. Mit der Eintragung des Nießbrauchsrechts sind die Kl. in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses gemäß §§ 566, 567 BGB eingetreten. Die Bestellung eines Nießbrauchsrechtes an einem vermieteten Grundstück gemäß § 1030 BGB führt im Sinne § 567 BGB dazu, dass durch die Ausübung des Rechtes dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen werden würde. Dies hat zur Folge, dass der Nießbrauchsberechtigte in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eintritt.

b) Die Kl. haben unstreitig den Besitz an dem Grundstück erlangt. Nutzen und Lasten sind auf sie übergegangen. Dies bewirkt gleichzeitig, dass sie gemäß § 613 a BGB in die Rechte und Pflichten des Arbeitsverhältnisses eingetreten sind. Ein Mietshaus, in dem ein Hausmeister tätig ist, kann als Betrieb im Sinne des § 613 a Abs. 1 BGB angesehen werden.

Hierzu hat das Bundesarbeitsgericht in dem Urteil vom 16. Oktober 1987 - 7 AZR 519/86 - (ZIP 1988, 48‑52) die folgende Auffassung vertreten:

„Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAGE 32, 14, 19 ff. = AP Nr. 4 zu § 111 BetrVG 1972, zu B Il 1 b, aa der Gründe; BAGE 35, 104, 106 = AP Nr. 24 zu § 613 a BGB, zu 1 der Gründe; BAGE 47, 13, 20 = AP Nr. 39 zu § 613 a BGB, zu B II 2 b der Gründe; BAGE 48, 365, 371 = AP Nr. 42 zu § 613 a BGB, zu Il 1 der Gründe) gehören zu einem Betrieb i. S. v. § 613 a BGB nur die sächlichen und immateriellen Betriebsmittel, nicht auch die Arbeitnehmer, denn der Übergang der Arbeitsverhältnisse ist Rechtsfolge, nicht Tatbestandsvoraussetzung dieser Vorschrift. Ansonsten verbleibt es jedoch bei dem Betriebsbegriff, wie ihn Rechtsprechung und Rechtslehre entwickelt haben (vgl. BAGE 1, 175, 178 = AP Nr. 1 zu § 88 BetrVG; BAGE 32, 14, 19 ff. = AP Nr. 4 zu § 111 BetrVG 1972, zu B Il 1 b, aa der Gründe m. w. N.; BAGE 45, 259, 266 f. = AP Nr. 4 zu § 23 KSchG 1969, zu I 2 a, aa der Gründe; Dietz/Richardi, BetrVG, 6. Aufl., § 1 Rz 58; KR‑Becker, 2. Aufl., § 1 KSchG Rz 80). Danach ist unter Betrieb eine organisatorische Einheit zu verstehen, innerhalb derer der Arbeitgeber allein oder mit seinen Arbeitnehmern mit Hilfe von sächlichen und immateriellen Mitteln bestimmte arbeitstechnische Zwecke fortgesetzt verfolgt, die sich nicht in der Befriedigung des Eigenbedarfs erschöpfen.

Die Übernahme der sächlichen und immateriellen Betriebsmittel kennzeichnet einen Betriebsübergang i. S. v. § 613 a BGB dann, wenn auch der neue Inhaber mit ihnen und mit Hilfe der Arbeitnehmer bestimmte arbeitstechnische Zwecke verfolgen kann (vgl. BAGE 48, aaO., m.w.N.).

Auch eine fremdgenutzte Wohnanlage mit mehreren Mietwohnungen kann nach dieser Begriffsbestimmung ein Betrieb sein (vgl. BAGE 40, 145, 155 = AP Nr. 1 zu § 611 BGB Hausmeister, zu 114 a der Gründe; BAG, Urteil vom 14. März 1985 - 2 AZR 115/84 - n. v., zu II 1 a der Gründe); ihre rechtsgeschäftliche Übertragung kann folglich einen Betriebsübergang darstellen. Der Betriebsbegriff ist, wie schon aus dem Schutzzweck des § 613 a BGB folgt, im weitesten Sinne zu verstehen. Arbeitstechnischer Zweck eines Betriebes kann auch sein, ein fremdgenutztes Mietshaus in einem sachgemäßen Zustand zu erhalten, um die Substanz des Vermögensgutes zu erhalten und die aus der Vermietung fließenden Einkünfte sicherzustellen."

4. Das Amtsgericht ist auch zu Recht zu der Auffassung gelangt, dass die Kl. in wirksamer Weise das Mietverhältnis unter Berufung auf § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB gekündigt haben. Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573 c Abs. 1 Nr. 2 BGB das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats kündigen, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus gleichem Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.

a) Aus der Fassung des Gesetzes folgt, dass der Vermieter erst nach Beendigung des Dienstverhältnisses die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen kann. Die Kündigungserklärung vom 29. Dezember 2008 hat zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum 30. März 2009 geführt, § 622 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

b) Nach dem Wirksamwerden der Beendigung des Arbeitsverhältnisses haben die Kl. in der Klageschrift die Kündigung des Mietverhältnisses unter Wahrung einer Frist von einem Monat in wirksamer Weise erklärt.

ba) Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 573 Abs. 1 BGB. Danach kann ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse wird das in § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannte Freimachungsinteresse des Vermieters angesehen. Die Regelung in § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB geht von der Berechtigung eines solchen Interesses aus und knüpft daran die Rechtsfolge, dass die Kündigungsfrist auf einem Monat verkürzt wird. Das berechtigte Interesse muss im dem Kündigungsschreiben dargestellt werden. Dies folgt aus § 573 Abs. 3 BGB. An der Darstellung eines solchen berechtigten Interesses fehlt es in dem Kündigungsschreiben vom 1. April 2009. Erst die Kündigung in der Klageschrift vom 6. Mai 2009 entsprach den Anforderungen an die Begründung der Kündigung. Dabei ist die Angabe des Namens eines zukünftigen Hauswartes nicht erforderlich. Dieser kann naturgemäß erst beauftragt werden, wenn feststeht, dass die Wohnung tatsächlich zurück gegeben wird. Die Klage ist dem Bekl. zu 1) am 3. Juni 2009 zugestellt worden. Die Kündigung wirkte zum 30. Juni 2009.

bb) Dem Amtsgericht ist auch in seiner Auffassung zu folgen, dass diese Kündigung wirksam war. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelte es sich bei der Wohnung um eine funktionsgebundene Werkmietwohnung. Denn dem Hauswart‑Dienstvertrag ist eindeutig zu entnehmen, dass dem Bekl. zu 1) die Wohnung mit Rücksicht auf seine Tätigkeit als Hauswart vermietet worden ist. Dies entspricht dem Willen der Parteien und kommt in der Vertragsurkunde zum Ausdruck. Nach der Vorstellung der Parteien war die räumliche Anwesenheit des Bekl. zu 1) auf dem Grundstück für die Wahrnehmung seiner Aufgaben als Hauswart erforderlich. Hier kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden.

bc) Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es nicht darauf an, dass die Vergütung des Bekl. zu 1) mit einem Betrag von monatlich 92,03 € im Monat gegenüber der geschuldeten Miete von 403,77 € relativ geringfügig war. Der faktisch geringe Tätigkeitsaufwand, der in dem niedrigen monatlichen Gehalt zum Ausdruck kommt, führt nicht zu der Schlussfolgerung, dass die Hauswartstätigkeit nur als ein „Annex zum Wohnen" zu betrachten wäre. Dem steht bereits der eindeutige Wortlaut des Hauswarts‑Dienstvertrages entgegen, der ungeachtet des geringen Verdienstes eine Verknüpfung des Hauswarts‑Dienstvertrages mit dem Mietvertrag vorsieht. Wenn die Parteien etwas anderes gewollt hätten, hätte es ihnen freigestanden, einen Hauswarts‑Dienstvertrag und einen gesonderten Mietvertrag ohne inhaltliche Verknüpfung abzuschließen. Auch der gesetzlichen Regelung ist nicht zu entnehmen, dass die Hauswartstätigkeit ein nicht unerhebliches Arbeitspensum umfassen muss, um als Mietverhältnis über eine funktionsgebundene Werkmietwohnung anerkannt zu werden. Auch bei kleineren Wohnanlagen mit wenigen Wohnungen, bei denen der Arbeitsaufwand eines Hauswarts naturgemäß geringer ist als bei größeren Wohnanlagen mit vielen Wohnungen, kann der Abschluss eines Mietvertrages im Zusammenhang mit einem Hauswart‑Dienstvertrag nicht als ausgeschlossenen betrachtet werden. Auch bei einer solchen kleineren Wohnanlage kann die tägliche Präsenz und die tägliche Erreichbarkeit des Hauswartes für die Mieter von Vorteil sein. Der Umstand, dass große Wohnungsbaugesellschaften dazu übergehen, professionell arbeitende Unternehmen mit der Erbringung von Hauswartsdienstleistungen zu beauftragen, bei denen die mit der Wahrnehmung der Dienstleistungen betrauten Mitarbeiter in der Regel nicht in den von ihnen betreuten Objekten wohnen, hindert den Vermieter einer kleinen Wohnanlage nicht daran, einen eigenen Hauswart zu beschäftigen und diesen in seinem Haus wohnen zu lassen. Dass auch solche Vermieter in zunehmendem Maße Hauswartsdienstleitungsgesellschaften beschäftigen, hinderte die damalige Vermieterin nicht daran, eine andere Entscheidung zu treffen. Maßgeblich für die rechtliche Wertung des Vertrages sind in aller erster Linie die Vereinbarungen der Parteien und die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

bc) Wegen der Dispositionsfreiheit der Kl. ist es ihnen unbenommen, das Mietverhältnis nach der Beendigung des Dienstverhältnisses mit der Begründung zu kündigen, dass sie die Wohnung einem zukünftigen Hauswart zur Verfügung stellen wollen. Es ist die Entscheidung der Kl., in welcher Weise sie die Aufgaben wahrnehmen lassen wollen, die ein Hauswart zu erfüllen hat. Es obliegt ausschließlich ihnen, zu befinden, ob sie wiederum einen Hauswart anstellen wollen oder ob sie ein Unternehmen mit der Wahrnehmung dieser Aufgaben betrauen wollen. Weder die Bekl. noch das Gericht können den Kl. eine bestimmte Entscheidung in dieser Frage vorschreiben. Ebenso wenig kommt es darauf an, welche Vor- und Nachteile die eine oder die andere Entscheidungsvariante hat.

c) Der Umstand, dass die Kl. inzwischen die Aufgaben des Hauswartes durch ein Unternehmen wahrnehmen lassen, steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Nach Vortrag der Kl. geschieht dies nur provisorisch. Die Wirksamkeit der Kündigung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass nachträglich ein Unternehmen beauftragt wird, weil der Bekl. zu 1) die Wohnung nicht zurückgibt.

d) Ebenso wenig kommt es darauf an, dass eine Wohnung im 3. Obergeschoss zum 31. August 2009 freigeworden und zum 1. September 2009 neu vermietet worden ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2009 waren die Kl. nicht mehr gehalten, dem Bekl. zu 1) eine später freigewordene Wohnung zum Bezug anzubieten.

e) Die Kl. waren auch nicht gehalten, diese Wohnung für einen zukünftigen Hauswart zu verwenden. Ihre Entscheidung, eine im Erdgeschoss liegende Wohnung für einen Hauswart vorzusehen, ist zu respektieren. Dies verbietet sich schon deshalb, weil die andere Wohnung erst nach Beendigung des vorliegenden Mietverhältnisses frei geworden ist.

5. Die Kl. können auch von der Bekl. zu 2) die Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 2 BGB verlangen. Diese hält sich in der Wohnung auf.

Wenn, wie in Berlin noch vielfach üblich, dem Hauswart eine Wohnung überlassen wurde, bestehen zwei miteinander verknüpfte Verträge: ein Dienstvertrag und ein Mietvertrag. Wird das Grundstück veräußert, gehen beide Verträge auf den Erwerber über. Der Mietvertrag kann nach Beendigung des Dienstvertrages ohne Weiteres gekündigt werden – so heißt es in einer ausführlichen Hinweisverfügung das Landgericht Berlin.

Für die Hauswartsdienstwohnung war eine Miete von anfänglich 774,35 DM vereinbart; der Hauswartslohn sollte 180 DM brutto betragen. Nach dem Tod der Eigentümerin bestellten die Erben für die Kläger ein Nießbrauchsrecht, die das Hauswartsdienstverhältnis kündigten und danach auch das Mietverhältnis. Der Hauswart meinte, wegen des geringen Verdienstes habe keine Werkmietwohnung vorgelegen, und im Übrigen sei auch eine andere Wohnung im Hause freigeworden. Die Räumungsklage war erfolgreich.

Mit Verfügung vom 1. Juli 2010 teilte das Landgericht Berlin mit, es beabsichtige, die Berufung gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Mit der Rechtsübertragung auf die Kläger sei auch das Dienstverhältnis auf sie übergegangen, das von ihnen gekündigt worden sei. Nach der Kündigung des Dienstverhältnisses bestehe ein berechtigtes Interesse an der kurzfristigen Beendigung des Mietverhältnisses, da es sich um eine funktionsgebundene Werkmietwohnung gehandelt habe. Auf die Höhe der Vergütung für die Hauswartstätigkeit komme es nicht an. Nach Beendigung des Mietverhältnisses seien die Kläger auch nicht gehalten gewesen, eine später freigewordene Wohnung dem Mieter anzubieten.