Übergang der Verwalterstellung auf GmbH durch Mehrheitsbeschluß

1. Auch wenn die Wirksamkeit eines Verwalterwechsels in Streit steht, ist der Verwalter als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Voraussetzung ist jedoch, daß die ordnungsgemäße Information der Wohnungseigentümer sichergestellt ist.

2. Ein auf Ungültigerklärung der in einer Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse gerichteter Antrag ist jedenfalls dann nicht mangels hinreichender Bestimmtheit des Anfechtungsgegenstands unzulässig, wenn der Antragsteller sich auf einen formellen Einberufungsmangel beruft, der sämtlichen Beschlüssen anhaftet.

3. Die Ablehnung eines Beschlußantrags durch die Wohnungseigentümer hat Beschlußqualität. Ein solcher Negativbeschluß ist kein Nichtbeschluß (wie BGH = GE 2001, 1405 = NJW 2001, 3339).

4. Wird Wohnungseigentum durch die Firma eines Einzelkaufmanns verwaltet, geht im Fall der Umwandlung der einzelkaufmännischen Firma in Form der Ausgliederung zum Zwecke der Neugründung einer GmbH das Verwalteramt nicht von selbst auf die GmbH über. Dazu bedarf es vielmehr der Zustimmung der Wohnungseigentümer in der Form eines Mehrheitsbeschlusses.

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, zu deren Verwalter der weitere Beteiligte zu 1 unter seiner damaligen Firma "Hausverwaltung Sch. e. K." im Jahr 1999 bestellt worden war. Gemäß Ausgliederungserklärung des weiteren Beteiligten zu 1 entstand durch Umwandlung des bisher unter seiner Firma betriebenen einzelkaufmännischen Unternehmens die weitere Beteiligte zu 2, eine GmbH, deren Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter der Beteiligte zu 1 ist. Die Ausgliederung ist mit der Eintragung im Handelsregister des übertragenden Rechtsträgers am 14.8.2000 wirksam geworden. Am 1.12.2000 lud die weitere Beteiligte zu 2 zur Eigentümerversammlung am 15.12.2000 ein. In dieser führte der weitere Beteiligte zu 1 in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der weiteren Beteiligten zu 2 den Vorsitz. Den erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümern wurde die Umwandlung formlos bekanntgegeben. Die Eigentümerversammlung faßte anschließend eine Vielzahl von Beschlüssen, so unter anderem zur Jahresabrechnung 1999 und zur Verwalterentlastung. Der Antragsteller ist in erster Linie der Meinung, die Beteiligte zu 2 sei nicht Verwalterin der Wohnanlage geworden. Wegen fehlerhafter Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung hält er deshalb die dort gefaßten Beschlüsse für unwirksam, jedenfalls für anfechtbar. Teilweise greift er die Eigentümerbeschlüsse auch inhaltlich an. Schließlich begehrt er noch die Feststellung, daß der weitere Beteiligte zu 1 (nach wie vor) Verwalter der Wohnanlage ist. Das AG hat die Anträge abgewiesen, das LG hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers hatte nur in geringem Umfang Erfolg. (...)

(...) b) Eine wirksame Beteiligung der Antragsgegner im Verfahren ist gegeben.

Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 4 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 WEG sind an dem Verfahren der Verwalter und sämtliche Wohnungseigentümer materiell beteiligt. Sie sind deshalb auch formell am Verfahren zu beteiligen. Im Interesse der Verfahrenserleichterung ist es zulässig, den Verwalter über den Wortlaut des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG hinaus als Zustellungsvertreter der nicht unmittelbar im Verfahren auftretenden Wohnungseigentümer heranzuziehen. Die Grenze findet sich dort, wo ein echter Konflikt zwischen den Interessen des Verwalters und denen der übrigen Wohnungseigentümer auftritt (siehe BayObLGZ 1990, 173/174; BayObLG WE 1998, 118).

Nach diesen Grundsätzen ist es hier unbedenklich, den Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer heranzuziehen und diese so am Verfahren zu beteiligen. Zwar betrifft der Antrag, die Verwaltereigenschaft des weiteren Beteiligten zu 1 festzustellen, unmittelbar dessen Stellung und die Stellung der weiteren Beteiligten zu 2 als Verwalter/Verwalterin. Weil aber allein die Frage des unmittelbaren Übergangs der Verwalterstellung von der einzelkaufmännischen Firma auf die GmbH als neu gegründete juristische Person bei Personenidentität zwischen dem Inhaber der früheren Firma und dem Geschäftsführer der juristischen Person und deren einzigem Gesellschafter im Raum steht, ist ein Interessenkonflikt, der die Befürchtung erweckt, der Verwalter unterrichte nicht ordnungsgemäß die Wohnungseigentümer, nicht gegeben (siehe auch BayObLG NJW-RR 1989, 1168).

c) Unerheblich ist in diesem Zusammenhang schließlich auch, ob die gerichtlichen Zustellungen an die Wohnungseigentümer formell über den weiteren Beteiligten zu 1 in seiner Eigenschaft als Inhaber der früheren einzelkaufmännischen Firma und beauftragten Verwalter oder über die weitere Beteiligte zu 2 als ausgegliedertes Unternehmen vorzunehmen waren. Denn der Senat kann nach dem Akteninhalt sicher davon ausgehen, daß in dem einen wie in dem anderen Fall die sachgerechte Unterrichtung der Wohnungseigentümer gewährleistet war, ein Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs (vgl. Art. 103 Abs. 1 GG) somit auszuschließen ist (siehe auch Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 27 WEG Rn. 13 a. E.). Auf die Frage einer darüber hinausgehenden wirksamen Vertretung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter im gerichtlichen Verfahren kommt es bei dieser Sachlage nicht an.

d) Ob die Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2000 von einer dazu nicht befugten Person einberufen wurde (§ 24 Abs. 1 WEG), kann zunächst auf sich beruhen. Denn die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse sind bei fehlerhafter Einberufung nicht schon aus diesem Grund nichtig (BayObLG MDR 1982, 323; WE 1991, 285; jüngst Beschluß vom 13.12.2001, 2Z BR 93/01; OLG Köln WuM 1996, 246). Sie sind freilich nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Der Erfolg der Anfechtung setzt jedoch weiter voraus, daß der Einberufungsmangel auch ursächlich für die gefaßten Beschlüsse ist (vgl. Staudinger/Bub WEG § 24 Rn. 155). Die Ursächlichkeit kann der Senat hier jedoch angesichts der Zahl der anwesenden oder vertretenen Miteigentumsanteile sowie der jeweils eindeutigen Abstimmungsergebnisse sicher ausschließen, zumal auch der Antragsteller dazu nichts ihm Vorteilhaftes vortragen kann. Zwar war er selbst unter anderem unter Berufung auf die fehlerhafte Einladung zur Versammlung nicht erschienen. Auch ist nach der Rechtsprechung des Senats von der Ursächlichkeit eines Einberufungsmangels grundsätzlich solange auszugehen, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt ist (BayObLGZ 1992, 79/82). Angesichts der in der Eigentümergemeinschaft bestehenden Spannungen und der dort weitgehend isolierten Stellung des Antragstellers läßt sich jedoch ausschließen, daß die Wohnungseigentümer in ihrer Mehrheit anders abgestimmt hätten, wenn der Antragsteller erschienen wäre, mitdiskutiert und mitabgestimmt hätte.

e) Zu Recht hat das Landgericht dem Antrag auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse nicht stattgegeben. Allerdings scheitert der Antrag nicht bereits an dessen mangelnder Bestimmtheit (siehe dazu OLG Zweibrücken NJW-RR 1995, 397). Der Antragsteller hat ausdrücklich sämtliche auf der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse angefochten; diese lassen sich mit Hilfe der in der Versammlung gefertigten, dem Amtsgericht vorgelegten Niederschrift hier ohne weiteres konkretisieren (vgl. auch § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG). Die dem Wortsinn seines Antrags entsprechende Auslegung (vgl. § 133 BGB) ist auch deshalb konsequent, weil sich der Antragsteller mit der fehlerhaften Einberufung der Versammlung auf einen Mangel stützt, der allen dort gefaßten Beschlüssen gleichermaßen anhaften würde. Soweit er vor dem Landgericht schließlich einzelne der gefaßten Beschlüsse konkret in der Sache beanstandet hat, ist dies als ergänzende Begründung zu verstehen, um der im echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit erforderlichen Darlegungs- und Forderungslast zu genügen. Denn eine Ermittlungspflicht des Gerichts besteht nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten oder der übrige festgestellte Sachverhalt zu Ermittlungen Anlaß gibt (BGH NJW 2001, 1212: BayObLG WE 1991, 367/368).

Das Landgericht hat in den so gezogenen Grenzen seiner Ermittlungspflicht (§ 12 FGG) die vom Antragsteller im einzelnen näher bezeichneten Beschlüsse gewürdigt. Diese Würdigung läßt Rechtsfehler nicht erkennen (§ 561 ZPO, § 27 Abs. 1 FGG). Der Antragsteller erhebt in der Begründung seiner Rechtsbeschwerde insoweit auch keine Rügen. Neue Tatsachen kann er überdies in der Rechtsbeschwerdeinstanz grundsätzlich nicht erfolgreich einführen (Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 43).

f) Im Hinblick auf die Ausführungen des Landgerichts zu den einzelnen Eigentümerbeschlüssen ist vom Senat nur noch folgendes klarzustellen:

(1) Unter den angegriffenen Tagesordnungspunkten (TOP) 5.10., 5.11., 5.12. haben die Wohnungseigentümer Anträge des Antragstellers, die den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, jeweils einstimmig abgelehnt. Die Ablehnung eines Antrags durch die Wohnungseigentümer samt Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses der Abstimmung hat nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2001, 3339) Beschlußqualität. Soweit der erkennende Senat in derartigen Fällen bisher von einem Nichtbeschluß ausgegangen ist (z. B. ZMR 1998, 643; zuletzt noch Beschluß vom 19.9.2001, 2Z BR 106/01 = ZfIR 2001, 1006), wird an dieser Rechtsprechung nicht mehr festgehalten. Mit seiner Anfechtung bleibt der Antragsteller dennoch erfolglos, weil die Ablehnung der jeweiligen Anträge ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG entspricht und auch im übrigen nicht sonstige gesetzliche Bestimmungen, insbesondere des Bauordnungsrechts, entgegenstehen. Dies kann der Senat unter ergänzender Heranziehung der im Versammlungsprotokoll niedergelegten Beweggründe für die jeweiIige Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst feststellen (siehe BGHZ 139, 288/291 ff.; BayObLG NZM 2000, 672 f.).

(2) Zu den TOP 5.13. und 5.16. hat die Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich keine Beschlüsse gefaßt. In solchen Fällen eines Nichtbeschlusses legt der Senat den Anfechtungsantrag regelmäßig dahin aus, die übrigen Wohnungseigentümer zu verpflichten, der begehrten Maßnahme zuzustimmen (siehe BayObLGZ 1999, 149/151 f.; BayObLG ZfIR 2001, 1006). Damit kann der Antragsteller jedoch keinen Erfolg haben, weil nicht ersichtlich ist, daß er gerade auf die begehrten Maßnahmen einen Anspruch nach § 15 Abs. 3 WEG oder § 21 Abs. 4 WEG hat, die übrigen Wohnungseigentümer also verpflichtet waren, diese mitzutragen.

g) Demgegenüber hat das Rechtsmittel Erfolg, soweit der Antragsteller die Feststellung begehrt, daß nicht die Beteiligte zu 2, sondern der Beteiligte zu 1 weiterhin Verwalter der Wohnanlage ist (§ 26 Abs. 1 WEG).

(1) Nach der Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1975, 327/329; 1987, 54/57; 1990, 28/30; 173/176 f.), die in der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 139; Staudinger/Bub § 26 Rn. 364; Palandt/Bassenge § 26 WEG Rn. 1) und Rechtsprechung (OLG Düsseldorf Rpfleger 1990, 356; OLG Hamm ZMR 1996, 679) im wesentlichen Billigung gefunden hat, ist das Amt des Verwalters grundsätzlich an dessen Person gebunden. Aus §§ 675, 613 BGB folgt nämlich, daß der Verwalter sein Amt im Zweifel nicht ohne Mitsprache der Wohnungseigentümer auf einen Dritten übertragen kann; ist eine natürliche Person Verwalterin, so endet das Verwalteramt mit deren Tod und geht nicht auf die Erben über (vgl. § 1922 Abs. 1 BGB). Ein Geschäftsbesorgungsvertrag erlischt im Zweifel mit dem Tod des Beauftragten (§§ 675, 673 Satz 1 BGB). Für den Geschäftsbesorgungsvertrag des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, daß er wegen des ihn prägenden persönlichen Vertrauensverhältnisses von seinem Wesen her nicht über den Tod des Verwalters hinaus fortbesteht und somit auf die Person des Verwalters hin angelegt ist; dementsprechend erlischt auch das Verwalteramt (vgl. den Grundgedanken des § 168 Abs. 1 BGB). Daran hält der Senat jedenfalls für die hiesige Fallgestaltung fest. Zwar geht mit der vollzogenen Umwandlung in Form der Ausgliederung aus dem Vermögen eines Einzelkaufmanns zum Zwecke der Neugründung einer GmbH (vgl. §§ 152, 158 ff. UmwG i. V m. §§ 153 ff. UmwG) das Vermögen des einzelkaufmännischen Unternehmens einschließlich der Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger über, während die von dem Einzelkaufmann geführte Firma mit der Eintragung der Ausgliederung im Handelsregister erlischt (§§ 158, 159 UmwG sowie § 20 Abs. 1 Nr. 1 und 2 UmwG). Der Einzelkaufmann haftet mit der zeitlichen Begrenzung des § 157 UmwG weiter (siehe § 156 UmwG), so daß die Eigentümergemeinschaft insoweit hinlänglich abgesichert ist. Diese verliert jedoch mit der vorgenommenen Umwandlung ihren Einfluß auf die Person des Verwalters. Denn eine Mitwirkungsmöglichkeit bei der Auswechslung von Gesellschaftern und Geschäftsführern der juristischen Person hat sie nicht (BayObLGZ 1987, 54/58; Staudinger/Bub § 26 Rn. 381; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 6). Das persönliche Vertrauensmoment, das in der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter zum Ausdruck kommt, geht verloren. Dies gilt unabhängig davon, daß der bisherige Verwalter nun alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der aus dem Unternehmen eines Einzelkaufmanns durch Ausgliederung hervorgegangenen GmbH ist. Mag man auch von einem Rechtsformwechsel in Verbindung mit einer partiellen Gesamtrechtsnachfolge sprechen (so Rapp ZfIR 2001, 754/755), so bedingt dies nicht zwangsläufig und insbesondere dann nicht den Übergang vertraglich begründeter Vertrauenspositionen (siehe Widmann/Mayer UmwG § 132 Rn. 35; Lutter/Teichmann UmwG 2. Aufl. § 132 Rn. 40; Lutter/Grunewald § 20 Rn. 13; unklar Dehmer UmwG 2. Aufl. § 20 Rn. 66; vgl. auch RGZ 150, 289/291), wenn der übertragende Rechtsträger eine natürliche Person ist (a. A. Rapp a. a. O.; wohl auch Vossius in Widmann/Mayer § 20 Rn. 322). Ob anders zu entscheiden ist, wenn der ausgliedernde Verwalter eine juristische Person (BayObLGZ 1987, 58; siehe auch BayObLGZ 1990, 173/176 f.; ferner OLG Düsseldorf Rpfleger 1990, 356) oder eine Personengesellschaft (Lutter/Teichmann § 132 Rn. 42, 43) ist, bedarf an dieser Stelle keiner Erörterung.

(2) Die Rechtsprechung des Senats erscheint auch praxisgerecht. Für den Verwalter ist es regelmäßig problemlos, den Wechsel in der Rechtsform zum Tagesordnungspunkt der folgenden Eigentümerversammlung zu machen und zur Abstimmung zu stellen. Umgekehrt scheitert ein von der Gegenmeinung den Wohnungseigentümern zugebilligtes Sonderkündigungsrecht (Rapp a. a. O.; Vossius in Widmann/Mayer § 20 Rn. 323) regelmäßig schon daran, daß es den Wohnungseigentümern nicht bekannt sein wird. Zudem haben diese nicht ohne weiteres Einfluß auf die festzusetzende Tagesordnung der Eigentümerversammlung (Palandt/Bassenge § 24 WEG Rn. 8).

(3) Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung vom 15.12.2000 dem Verwalterwechsel nicht zugestimmt. Dazu hätte es eines Eigentümerbeschlusses bedurft (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein solcher wurde nicht gefaßt. Formlose Vertrauensbekundungen, wie sie in der Niederschrift unter TOP 7 (Verschiedenes, Wünsche und Anträge) vermerkt sind, stellen keine Beschlußfassung dar. Abgesehen davon wäre gegen § 23 Abs. 2 WEG verstoßen.

Die Verwalterstellung geht nicht ohne zustimmenden Mehrheitsbeschluß auf die GmbH über.

Nach seiner Bestellung wandelte der WEG-Verwalter sein einzelkaufmännisches Unternehmen in eine GmbH um und gab dies in der nächsten Eigentümerversammlung bekannt. In dieser Versammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefaßt, u. a. über die Abrechnung und Entlastung des Verwalters. Ein Wohnungseigentümer focht die Beschlüsse an unter Hinweis darauf, daß die GmbH nicht Verwalterin und die Einberufung der Versammlung fehlerhaft sei.

Das BayObLG verneinte einen Übergang der Verwalterstellung auf die GmbH, weil die Wohnungseigentümer dem Übergang mehrheitlich zustimmen müßten, woran es mangelte. Gleichwohl war die Anfechtung der Mehrheitsbeschlüsse erfolglos. Die GmbH konnte als Zustellungsvertreterin fungieren. Die mangelhafte Einberufung hat sich auf den Inhalt der Eigentümerbeschlüsse nicht ausgewirkt. Der Antragsteller war nicht gehindert, sämtliche Beschlüsse anzufechten. Das BayObLG benutzte die Gelegenheit, sich der neuen BGH-Rechtsprechung zum Negativbeschluß (GE 2001, 1405) anzuschließen.