Übergabeprotokoll als Indiz für mitvermietete Sachen

Übergabeprotokoll als Indiz für mitvermietete Sachen; Grenzen der Obhutspflicht des Mieters für Hausflur und andere Gemeinschaftseinrichtungen; Haftungsklausel; Streitwert für Mängelbeseitigungsklage; Mängel an Einrichtungsgegenständen; Küchenvermietung nicht ortsüblich; verrutschende undichte Doppelspüle; Mieterhaftung für Kinder

1. Der Mieter, der Beseitigung von Mängeln an Einrichtungsgegenständen der Wohnung verlangt, muß beweisen, daß diese mitvermietet worden sind. Insoweit reicht es nicht aus, sich auf die laut Mietvertrag vermieteten Räume zu berufen, da sich daraus nicht die Einrichtung derselben ergibt. Gegen die Vermietung der Einrichtung spricht, daß diese im Übergabeprotokoll nicht aufgeführt ist.

2. Der Mieter ist für die Durchfahrt zum Hof des Nachbarhauses selbst dann nicht obhutspflichtig, wenn der Zugang zu dieser von dem gemeinsamen Hof mehrerer Häuser zugänglich ist, zu denen auch dasjenige Haus gehört, in dem die gemietete Wohnung liegt.

3. Die Klausel in einem Wohnungsmietvertrag, wonach sich der Mieter bei der Beschädigung des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörenden Anlagen entlasten muß, ist unwirksam.

4. Der Gebührenstreitwert für eine Mangelbeseitigungsklage des Mieters ist mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung anzusetzen.

1. Instandsetzung der Scharniere der Einbauküche und des Besteckkastens Die Berufung der Bekl. ist insoweit begründet, da sie in zweiter Instanz bestritten haben, daß die Wohnung mit einer Kücheneinrichtung vermietet worden ist, ohne daß die Kl. für das Gegenteil Beweis angeboten haben. Die Kl., die insoweit den Anspruch gem. § 536 BGB geltend machen, müssen darlegen und beweisen, daß es sich dabei um Mängel der Mietsache handelt. Daher sind sie auch darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß die Wohnung mit einer Kücheneinrichtung vermietet worden ist. Insoweit reicht allein ihr Hinweis auf § 1 des Mietvertrages, wonach auch eine Küche mitvermietet worden ist, nicht aus. Denn ausweislich der Überschrift zu § 1 handelt es sich dabei nur um die zum Mietgebrauch überlassenen Räume, nicht aber um deren Einrichtung. Die Kl. können sich auch nicht darauf berufen, daß bei Vermietung einer Küche in Berlin es ortsüblich ist, daß der Vermieter auch eine Kücheneinrichtung stellt.

Abgesehen davon, daß sich daraus nur ein Anspruch auf Überlassung einer Kücheneinrichtung gegen den Vermieter ergeben könnte, ist aus der Ortsüblichkeit nicht zwingend auf die tatsächliche Ausstattung der Mieträume zu schließen. Zudem haben die Bekl. unwidersprochen behauptet, daß in dem streitbefangenen Haus alle Wohnungen ohne Kücheneinrichtung vermietet worden sind. Dafür spricht auch das Übergabeprotokoll, aus dem sich nur ergibt, daß nur eine Küchendoppelspüle nebst Mischbatterie und Gasdurchlauferhitzer in einwandfreiem Zustand übergeben worden sind.

2. Instandsetzung der Doppelspüle

Hinsichtlich der unstreitig mitvermieteten Doppelspüle ist die Berufung dagegen unbegründet. Denn auch eine freistehende Doppelspüle darf nicht verrutschen und muß derart abgedichtet sein, daß Wasser nicht in den darunter befindlichen Spülschrank eindringt. Der Vortrag der Bekl. setzt sich damit nicht genügend auseinander.

3. Kosten für die Reparatur der neugefliesten Hoffläche

Insoweit ist die Berufung ebenfalls unbegründet. Unstreitig handelt es sich dabei um die Fläche der Durchfahrt zum Nachbarhaus, die bei ver schlossener Durchfahrt nur über eine Tür vom Hof beider Häuser über den Hausflur des Nachbarhauses erreicht werden kann. Dabei handelt es sich nicht um eine Fläche bezüglich derer der Kl. eine mietvertragliche Obhutspflicht obliegt. Zwar unterliegen auch diejenigen Gebäudebestandteile der Obhutspflicht des Mieters, die er zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung mitbenutzen muß, wie z. B. der Hausflur, der Zugang zu den Müllkästen oder zu sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen. Die Durchfahrt zum Nachbarhaus kann aber dazu nicht mehr gerechnet werden, selbst wenn der Zugang zu dieser von dem gemeinsamen Hof mehrerer Häuser zugänglich ist, zu denen auch das Wohnhaus gehört, in dem die vermietete Wohnung liegt.

Daher kommt nur ein Anspruch gem. § 832 BGB aus Verletzung der Aufsichtspflicht gegen die Kl. in Betracht. Aber auch dieser ist nicht dargelegt. Für die Haftung der aufsichtspflichtigen Eltern bestimmt sich das Maß der gebotenen Aufsicht nach Alter, Eigenart und Charakter des Kindes sowie danach, welche Maßnahmen den Eltern in ihren jeweiligen Verhältnissen zugemutet werden können (BGH, Urteil vom 28.2.1962 - VI ZR 222/67 - NJW 1969, 2138 f. = MDR 1969, 564). Nach dem eigenen Vortrag der Bekl. war die Durchfahrt verschlossen worden, nachdem die Fläche repariert worden ist. Die Durchfahrt war somit nur über eine Tür vom Hof beider Häuser über den Hausflur des Nachbarhauses zu erreichen. Die Kl. brauchte auch dann, wenn sie davon wußte, daß ihre Kinder auf dem Hof spielten, nicht davon auszugehen, daß ihre Kinder durch die Hoftür zum Nachbarhaus die Durchfahrt betraten und die dort zur Sicherung gespannte "Flatterleine" überwanden. Daher bedurfte es auch nicht einer gesonderten Belehrung darüber, daß ihre Kinder die reparierte Hoffläche nicht betreten durften. Vielmehr reichte die von ihr vorgetragene und von den Bekl. nicht bestrittene allgemeine Belehrung ihrer Kinder aus, fremdes Eigentum nicht zu beschädigen.

4. Feststellung der Verpflichtung der Kl. zur Bezahlung der Kosten für die Reparatur der Hauseingangstür

Hinsichtlich der Hauseingangstür ergehen sich die Bekl. im wesentlichen in Vermutungen über die Ursache der Beschädigungen. Eine Be schädigung durch die Kl. oder ihre Angehörigen oder Besucher wird weder nach Zeit noch Ort konkret vorgetragen. Die Klausel in § 13 Nr. 5, auf die sich die Bekl. berufen, ist unwirksam, da sie gegen § 11 Nr. 15 AGBG verstößt. Denn der Mieter muß sich nur insoweit entlasten, als die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Miet-sache abgegrenzten räumlich gegenständlichen Bereich liegt (OLG Karlsruhe NJW 1985, 142, 143 = GE 1984, 971). Das sind nur die ver-mieteten Räume selbst. Nach der Klausel muß sich aber der Mieter auch hinsichtlich des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörenden Anlagen entlasten. Die außerhalb der Wohnung liegenden Umstände liegen aber im Verantwortungsbereich des Vermieters. Die Beweislast dafür ist nach § 13 Nr. 5 dem Mieter auferlegt, was gem. § 11 Nr. 15 a AGBG zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Eine geltungserhaltende Reduktion auf den zulässigen Inhalt ist nicht möglich.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Dabei ist für die erste Instanz von dem durch Beschluß des AG Neu-kölln vom 15. Dezember 1999 - 9 C 417/99 - festgesetzten Streitwert und für die zweite Instanz von einem Streitwert von 3.470,55 DM aus-gegangen worden. Da die Kl. in zweiter Instanz hinsichtlich des An-spruchs auf Reparatur der Schublade des Küchenschranks und der Scharniere der Küche unterlegen ist, wofür ein Streitwert von (1 % von 1.876,12 DM x 42 Monate =) 787,96 DM anzusetzen war, ergibt sich die ausgeurteilte Kostenentscheidung.

Die Mieter verlangten u. a. Beseitigung von Schäden an Küchenmöbeln und behaupteten, diese seien mitvermietet. Im Übergabeprotokoll waren die Möbel jedoch nicht erwähnt.

Das Landgericht Berlin wies in seinem Urteil vom 7. Juli 2000 die Klage der Mieter ab. Recht bekamen sie allerdings bezüglich eines Anspruchs, den der Vermieter nach einer Beschädigung der neugefliesten Hoffläche geltend gemacht hatte. Offenbar hatten die Kinder der Mieter die Schäden verursacht. Dafür hafteten jedoch die Mieter selbst nicht, und eine Verletzung der Aufsichtspflicht kam auch nicht in Betracht. Auch auf eine Formularklausel, wonach der Mieter bei Schäden außerhalb der Wohnung dartun muß, daß ihn kein Verschulden trifft, war unwirksam. Hinzuweisen ist schließlich auf die Streitwertfestsetzung. Entsprechend § 9 ZPO nimmt das Landgericht Berlin den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung als Streitwert für die Instandsetzungsklage des Mieters an.