Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung von erster Miete und Kaution

Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung von erster Miete und Kaution; Zurückbehaltungsrecht

Eine formularvertraglich getroffene Regelung hinsichtlich der Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Miete und Kautionsrate ist wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die fristlosen Kündigungen vom 8. und/oder 18.11.2008 haben das Wohnraummietverhältnis nicht beendet, weil ein Grund zur fristlosen Kündigung nicht vorlag. Der Antragsgegner war zur Übergabe des Mietobjekts mangels Zahlung der ersten Miete nicht verpflichtet. [...] Die Regelung in § 3 f. des Mietvertrages in Verbindung mit der Regelung im Zusatzblatt zu § 29 des Mietvertrages, wonach die Wohnungsübergabe nur erfolgt, wenn die erste Miete gezahlt ist, ist jedoch auch als AGB-Klausel wirksam, auch in Verbindung mit der Vereinbarung über die erste Rate der Kaution. Die Vorschrift des § 556 b Abs. 1 BGB, wonach die Miete zu Beginn des jeweiligen Zeitabschnitts, spätestens am 3. Werktag, fällig ist, ist dispositives Recht, andere Vereinbarungen sind möglich (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 52). Insbesondere enthält die Vorschrift nicht, wie sonst an vielen Stellen des Wohnungsmietrechts, die Bestimmung, dass zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam seien. Die Fälligkeitsregelung ändert allerdings nichts an der grundsätzlichen Vorleistungspflicht des Vermieters, der das Mietobjekt schon am ersten Tage zur Verfügung zu stellen hat, auch wenn er die Miete erst am dritten Werktag bekommt. Ob eine von § 556 b Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung auch durch eine AGB-Klausel getroffen werden kann, richtet sich nach § 307 BGB. Danach ist die Klausel dann unwirksam, wenn der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Eine wesentliche Abweichung vom gesetzlichen Grundgedanken der Vorleistungspflicht des Vermieters liegt nicht vor. Letztlich geht es schlicht um die Frage, ob der Vermieter verlangen kann, die Erstmiete nicht erst am dritten Werktag des ersten Zeitabschnitts des Mietverhältnisses zu erhalten, sondern schon am ersten Tag, ehe er die Wohnung übergibt. Die in diesen zwei Tagen liegende Beeinträchtigung des Mieters ist unerheblich angesichts des Umstandes, dass der Vermieter ein erhebliches Interesse daran hat, nur einem Mieter die Wohnung zu übergeben, der leistungsfähig und -bereit ist. Zahlt der Mieter die Erstmiete nämlich nicht, kann der Vermieter nicht sofort kündigen, schon gar nicht erhält er i. d. R. die übergebene Wohnung sofort wieder geräumt zurück. Demgegenüber trägt der Mieter ein etwaiges Insolvenzrisiko allenfalls für Sekunden, kann er den Vertrag doch so ausführen, dass er mit der einen Hand das Geld gibt und mit der anderen den - vorgezeigten und zur Übergabe bereitgehaltenen -Schlüssel vom Vermieter erhält; Geldübergabe und sofort anschließende Schlüsselübergabe können zudem in den Mieträumen stehend vollzogen werden, so dass der Mieter sofort nach Schlüsselerhalt Besitz ergreifen kann.

Zu einem gegenteiligen Ergebnis führt auch nicht das Zusammenwirken mit der Kautionsregelung. Mit der ersten Rate der Kaution und der ersten Miete zusammen ist der Vermieter nicht übersichert. Die erste Rate der Kaution dient nicht nur dem Zweck, sogleich für die erste Miete in Anspruch genommen zu werden, sind doch dann alle sonst mit der Übergabe für den Vermieter verbundenen Risiken gar nicht gesichert. [...]

Eine formularvertraglich getroffene Regelung hinsichtlich der Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Miete und Kautionsrate ist wirksam.

In einem Formularmietvertrag war vorgesehen, dass die Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Monatsmiete und des ersten Teilbetrages der Kaution erfolgen sollte. Die Zahlungen erfolgten nicht, der Vermieter verweigerte die Wohnungsübergabe. Die Mieter kündigten daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Das Landgericht wies die sofortige Beschwerde der Mieter gegen den die Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses versagenden Beschluss des Amtsgerichts zurück. Die Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beenden können. Der Vermieter sei zur Wohnungsübergabe nicht verpflichtet gewesen, weil die hierfür vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten. Die entsprechenden Regelungen im Mietvertrag seien nicht nach § 307 BGB unwirksam.