Überführung eines Grundstücks in Volkseigentum zur Sicherung von Westeigentum, Unmöglichkeit der Kaufvertragserfüllung nach Übergang in Volkseigentum, Wiederaufleben der Leistungspflicht nach Restitution auf Erben

1. Die Überführung eines Grundstücks in Volkseigentum nach der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten führte zur endgültigen Unwirksamkeit einer im Jahre 1945 erklärten Auflassung.

2. Das auf der Enteignung durch die Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 beruhende Leistungshindernis hatte die dauernde Unmöglichkeit der Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums aus einem 1948 abgeschlossenen Vertrag zur Folge.

3. Nach Rückübertragung des Grundstücks auf die Erben lebte die Leistungspflicht nicht wieder auf.

W. K. (Erblasser) war im Grundbuch eingetragen als Eigentümer des Grundstücks.

Mit notarieller Urkunde vom 24. August 1948 verkaufte der Erblasser das Grundstück. Nach Vermessung ließ der Erblasser den Erwerbern das Grundstück und bewilligte, die Eigentumsänderung in das Grundbuch einzutragen.

Die Ehefrau des W. K., seine Vorerbin, verließ am 1. September 1951, der Bekl., den der Erblasser als Nacherben eingesetzt hatte, am 4. Oktober 1952 das Gebiet der damaligen DDR. Der landwirtschaftliche Betrieb des Erblassers, darunter die mit notariellem Vertrag vom 24. August 1948 verkauften Liegenschaften, wurde auf der Grundlage der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. S. 615) in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger wurde mit Wirkung vom 18. Juli 1952 an die ehemalige LPG "Freier Bauer" in G. eingesetzt. In der Folgezeit brachten die Erwerber den erworbenen Landbesitz in die LPG ein.

Mit Teilbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 18. Juni 1993 wurden dem Bekl. als Schlußerben des W. K. Ländereien rückübertragen.

Mit ihrer Klage begehren die Kl. vom Bekl. Erfüllung des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 24. August 1948.

Das Landgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt, die Grundstücke aufzulassen und ihre Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Gegen das Urteil wendet sich der Bekl. mit der Berufung.

Die Kl. begehren von dem Bekl. die Auflassung der Flurstücke und die Bewilligung ihrer Eintragung in das Grundbuch, obwohl Auflassung und Eintragungsbewilligung bereits mit notarieller Urkunde vom 14. Mai 1949 erklärt waren. Jedoch fehlt den Kl. das Rechtsschutzinteresse für die Klage nicht.

Die Auflassung war zwar ursprünglich wirksam: Sie entsprach der Form des § 925 BGB i. V. m. der Verordnung über Auflassungen, landrechtliche Gebühren und Mündelsicherheit vom 11. Mai 1934 (RGBI I S. 378). Die Auflassung bedurfte zu ihrer Wirksamkeit auch nicht der Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes ( § 1821 Nr. 1 BGB) . Das Vormundschaftsgericht hatte bereits am 4. März 1949 den notariellen Vertrag vom 24. August 1948 genehmigt. Diese vormundschaftsgerichtliche Genehmigung des schuldrechtlichen Kausalgeschäftes umfaßte auch das dingliche Vollzugsgeschäft (Soergel Damrau § 1821 Rn 3) .

Die Auflassung ist jedoch nicht wirksam geblieben. Da die Ehefrau des W. K., seine Vorerbin und damit damalige Grundstückseigentümerin, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 das Gebiet der Deutschen Demokratischen Republik bereits verlassen hatte, war das Grundstück mit Inkrafttreten der Verordnung am 18. Juli 1952 Volkseigentum geworden (§ 1 Abs. 1 der Dritten Anweisung zur Durchführung der Verordnung vom 17. Juli zur Sicherung von Vermögenswerten vom 28. Oktober 1952). Der hierdurch eingetretene Verlust der Verfügungsbefugnis (vgl. § 1 Abs. 4 der Dritten Anweisung zur Durchführung der Verordnung vom 17. Juli zur Sicherung von Vermögenswerten vom 28. Oktober 1952) hatte die Unwirksamkeit der Auflassung zur Folge. Da die Ehefrau des Erblassers durch die Enteignung das Eigentum an dem Grundstück und aus diesem Grund auch die Verfügungsmacht über das Grundstück verloren hatte, blieb die Wirksamkeit der Auflassung auch nicht gem. § 878 BGB aufrecht erhalten. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Ehefrau des W. K. als Berechtigte Inhaber des Rechts geblieben und nur in ihrer Verfügung über das Recht, das ihr nach wie vor zustand, beschränkt worden wäre (BayObLG Agrarrecht 1985, 291, 292).

Mit der Rückübertragung des Grundstücks auf den Bekl. nach dem Vermögensgesetz lebte die Auflassung auch nicht gem. § 185 Abs. 2 BGB wieder auf. Die Verfügung war bereits endgültig durch die Enteignung unwirksam geworden.

Der Übergang des Grundstücks in das Eigentum des Volkes bewirkte das Erlöschen der Rechte Dritter (§ 6 der Dritten Anweisung zur Durchführung der Verordnung vom 17. Juli zur Sicherung von Vermögenswerten vom 28. Oktober 1952; Ziff. ll b der Rundverfügung des Ministeriums der Justiz Nr. 9/53 vom 15. April 1953). Eine Heilung durch Erwerb des Nichtberechtigten war hiernach ausgeschlossen (Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 185 Rn. 11 m. w. N.).

Der Bekl. ist nicht gem. Artikel 232 § 1 EGBGB, §§ 2 Abs. 2 EGZGB, 433 Abs. 1 Satz 1, 1922, 1967 BGB verpflichtet, den Kl. das Grundstück erneut aufzulassen.

Zwar wäre der Bekl., wenn der Vertrag weiterhin wirksam ist, als Erbe des W. K. grundsätzlich verpflichtet, alles zu tun, um die Umschreibung im Grundbuch zu fördern. Insbesondere hätte er erneut die notwendigen Erklärungen abzugeben und ggf., wenn erforderlich, das Grundstück neu aufzulassen (BGH NJW 1976, 1939). Von dieser Verpflichtung ist der Erblasser bzw. sind seine Erben jedoch frei geworden, weil die Leistung infolge eines nach der Entstehung des Schuldverhältnisses eingetretenen Umstandes unmöglich geworden ist, den weder der Erblasser noch seine Erben zu vertreten hatten. Nachdem dem Erblasser bzw. seinen Erben nachträglich im Wege der Enteignung das verkaufte Grundstück entzogen worden war, lag jedenfalls zunächst nicht zu vertretendes Unvermögen vor. Dieses Unvermögen ist jetzt behoben, nachdem dem Bekl. die Grundstücke rückübertragen wurden. Objektiv gesehen ist damit die seit 1952 scheinbar endgültig eingetretene Unmöglichkeit nur eine vorübergehende gewesen. Jedoch steht dieses zeitweilige Unvermögen dem dauernden gleich.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein zeitweiliges Erfüllungshindernis einem dauernden dann gleich zu achten ist, wenn die Erreichung des Vertragszwecks durch die teilweise Unmöglichkeit in Frage gestellt wird und deshalb dem Vertragsgegner nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unter billiger Abwägung der Belange beider Vertragsteile die Einhaltung des Vertrages nicht zugemutet werden kann (h. M. vgl. BGHZ LM § 275 BGB Nr. 3 Bl. 2). Ob ein Leistungshindernis zu einer dauernden oder nur vorübergehende Unmöglichkeit führt, ist nach dem Zeitpunkt des Eintritts dieses Leistungshindernisses zu beurteilen (BGH LM § 275 Nr. 4 Bl. 1). Bereits im Jahre 1952 mußte das zeitweilige Unvermögen als dauerndes angesehen werden. Vermögen, welches der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 unterlag, war praktisch unantastbar. Denn die Rundverfügung des Ministeriums der Justiz Nr. 9/53 vom 15. April 1953 bestimmte in Ziff. II, daß der Rechtsweg sowohl für die Geltendmachung von Ansprüchen der früher Berechtigten als auch für die Geltendmachung von Ansprüchen Dritter gegen den früher Berechtigten, die Vermögen im Sinne der Bestimmungen des § 1 der Vermögensversicherungsverordnung betrafen und vor der Beschlagnahme entstanden waren, unzulässig war. Beide deutsche Staaten hatten sich 1949 eine Verfassung gegeben. Darin waren die unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Grundsätze festgeschrieben. Das - unveräußerliche - Volkseigentum war in der Verfassung der DDR vom 7. Oktober 1949 fest verankert. Wenngleich sowohl die DDR als auch die Bundesrepublik die Wiedervereinigung als politisches Ziel ansahen, so war es doch auch schon damals fraglich, ob Enteignungen überhaupt rückgängig gemacht würden. Jedenfalls war aber nach dem Bau der Mauer die Wiedervereinigung nicht mehr absehbar. Seither hat wohl kaum jemand mit dem baldigen Zusammenbruch der DDR gerechnet oder gar, daß enteignetes Vermögen einmal rückerstattet werden würde. Jedenfalls seit den 60er Jahren muß das zeitweilige subjektive Unvermögen des Bekl., den Kl. das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, als dauerndes angesehen werden (vgl. auch BGH LM § 275 BGB Nr. 4). Spätestens seit den 60er Jahren ist der Bekl. deswegen endgültig von seiner Leistungspflicht frei geworden. Denn die Kl. mußten zu diesem Zeitpunkt einsehen, daß der Vertrag unter den damals gegebenen Umständen nicht durchgeführt werden konnte, weil der Bekl. nicht mehr Eigentümer und das Grundstück als Volkseigentum für Private unantastbar war. Gleiches gilt für den Bekl. Auch der Bekl. konnte nicht mehr damit rechnen, den Kl. jemals Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Ein Fortbestand seiner vertraglichen Bindung gegenüber den Kl. war unter diesen Umständen sinnlos. War nach damaliger Erkenntnis der Dinge die Unmöglichkeit einer dauernden gleichzuerachten und der Bekl. infolgedessen befreit, so lebte seine Verpflichtung nicht dadurch wieder auf, daß sein Unvermögen nachträglich weggefallen war. Zwar ist anerkannt, daß im Einzelfall die Fortsetzung bzw. die Wiederaufnahme des Vertragsverhältnisses nach Treu und Glauben verlangt werden kann, wenn einer der Vertragspartner ein dringendes Interesse daran hat und dies dem anderen Vertragsteil zumutbar ist. Im Hinblick darauf, daß § 242 BGB bereits bei der Wertung des § 275 BGB insofern eingeflossen ist, als die Zumutbarkeit bei der Frage, ob ein dauerndes Hindernis vorliegt, zu berücksichtigen war, könnte § 242 BGB die Vertragsparteien

, wenn einer der Vertragspartner ein dringendes Interesse daran hat und dies dem anderen Vertragsteil zumutbar ist. Im Hinblick darauf, daß § 242 BGB bereits bei der Wertung des § 275 BGB insofern eingeflossen ist, als die Zumutbarkeit bei der Frage, ob ein dauerndes Hindernis vorliegt, zu berücksichtigen war, könnte § 242 BGB die Vertragsparteien nur in Ausnahmefällen zu einer Wiederaufnahme des Vertragsverhältnisses verpflichten. Für das Vorliegen eines derartigen Ausnahmefalls haben die Kl. jedoch keine besonderen Umstände vorgetragen. Zudem besteht ein Anspruch auf Einräumung der vertraglichen Position, die ihnen durch die Enteignung genommen, wurde deswegen nicht, weil ein derartiger Anspruch durch die Vorschriften des Vermögensgesetzes verdrängt wäre. Nachdem der Notar den Vollzug der notariellen Urkunden vorn 24. August 1948 und 14. Mai 1949 beantragte hatte, hatten die Käufer ein Anwartschaftsrecht an den Grundstücken erworben. Die Auflassung war gem. §§ 873 Abs. 1, 925 BGB erklärt und für beide Vertragspartner bindend geworden. Die erforderlichen Genehmigungen lagen vor. Zudem hatte der Notar namens der Erwerber die Eintragungsanträge an das Grundbuchamt gerichtet. Hierdurch war die Rechtsstellung der Erwerber bereits derartig gefestigt, daß der Eigentumsübergang vom Veräußerer nicht mehr hätte verhindert werden können. Das Anwartschaftsrecht der Kl. war von einer Maßnahme nach § 1 Abs. 1 VermG betroffen. Es stellt einen zurückübertragbaren Vermögenswert im Sinne von § 2 Abs. 2 VermG dar (vgl. BVerwG VIZ 1996, 267; VG Leipzig ZOV 1996, 291; Neuhaus, Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verst

egen, VermG § 1 Rn. 27; Kimme, § 36 VermG Rn. 7; RRB § 2 VermG Rn. 38 - 44; Fricke, Märker, Enteignetes Vermögen in der Ex-DDR, München 1996, Rn. 721 ff).

Die Wiedergutmachung von Vermögensverlusten, die durch Unrechtsmaßnahmen im Sinne von § 1 VermG herbeigeführt worden sind, ist abschließend im VermG geregelt worden. Etwaige Ansprüche der Kl. auf Wiederaufnahme des Vertragsverhältnisses wären durch diese Ausschließlichkeitswirkung des Vermögensgesetzes verdrängt (BGH VIZ 1996, 217, BVerfG VIZ 1997, 31, 32).