Überbürdung von unbezifferten Hausverwaltungskosten im Geschäftsraummietvertrag als überraschende Klausel

Die formularmäßige Überbürdung von nicht bezifferten Hauverwaltungskosten als sonstige Betriebskosten in einem Geschäftsraummietvertrag ist als überraschende Klausel unwirksam, wenn die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten verschleiert wird. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten über die Abrechnung von Hausverwaltungskosten als Mietnebenkosten in einem gewerblichen Mietverhältnis.

Der Kl. ist Eigentümer eines Geschäftshauses in L. Die Verwaltung des Hauses läßt er von einer Hausverwaltungsfirma führen, mit der er ein Entgelt von 5,5 % der Bruttosollmiete (mtl. 31.320 €) vereinbart hat. Er hat in dem Gebäude seit 15.8.2002 an die Bekl. Gewerberäume zum Betrieb eines Musik-Fachgeschäfts vermietet. Gemäß § 4 des Mietvertrags hat die Bekl. monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten, nämlich 1.000 € für Heizung und 1.000 € für Betriebskosten, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Anlage 1 zum Mietvertrag enthält eine Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. Unter Nr. 17, der letzten Position dieser Aufstellung, sind als "sonstige Betriebskosten" u. a. die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache aufgeführt. Die Höhe der Hausverwaltungskosten ist nicht angegeben.

Die erste Nebenkostenabrechnung des Kl. für den Zeitraum 15.8. bis 31.12.2002 weist anteilige Heizungs- und Betriebskosten (ohne Hausverwaltung) von 9.555,54 € brutto und zusätzlich anteilige Hausverwaltungskosten von 8.159,38 € brutto (mtl. 1.813,20 €) aus. Auf den Gesamtbetrag dieser Nebenkosten von 17.714,92 € hat der Kl. die Vorauszahlungen von 10.440 € angerechnet. Der Differenzbetrag von 7.274,92 €, dessen Zahlung die Bekl. verweigert, ist Gegenstand der Klage.

II. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten für den Zeitraum 15.8. bis 31.12.2002. Denn der nur in Höhe von 9.555,54 € entstandene Anspruch (Nebenkosten ohne Hausverwalterkosten) ist durch die Nebenkostenvorauszahlungen der Bekl. erloschen. Einen Anspruch auf Zahlung von Verwaltungskosten von 8.159,38 € aus § 4 des Mietvertrags in Verbindung mit Nr.17 der Anlage 1 zum Mietvertrag hat der Kl. nicht. Denn bei dieser Klausel handelt es sich, soweit sie den Mietern die Kosten der Hausverwaltung auferlegt, um eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung.

1. Bei dem Mietvertrag der Parteien handelt es sich um einen vom Vermieter gestellten Formularvertrag, dessen Regelungen sich nach den §§ 305 ff. BGB n. F. beurteilen, soweit sie nicht zwischen den Parteien im einzelnen ausgehandelt worden sind. Dies war bezüglich der Regelung in Nr.17 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht der Fall, wie sich aus der vorgelegten Korrespondenz über die Verhandlungen ergibt. Es handelt sich bei dieser Klausel somit, wie bereits das Landgericht unbeanstandet angenommen hat, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung.

2. Zwar ist die Bestimmung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht schon wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung belastet, wird grundsätzlich als zulässig angesehen (OLG Nürnberg, WuM 1995, 308, 309; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdn. 34, 6). § 556 Abs. 3 BGB steht dem nicht entgegen, weil diese Vorschrift nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt.

3. Die Überbürdung von nichtbezifferten Hausverwaltungskosten auf die Bekl. durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist jedoch als Überraschungsklausel gemäß § 305 c BGB unwirksam, weil sie jedenfalls in ihrer konkreten Auswirkung von den Erwartungen des Vertragspartners des Verwenders deutlich abweicht und dieser mit ihr vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte.

Der Vertragspartner des Verwenders muß darauf vertrauen dürfen, daß sich die AGB im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten ist. Gehen Allgemeine Geschäftsbedingungen über diese Grenzen hinaus, werden sie als überraschende Klauseln nicht Vertragsinhalt (Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 305 c, Rdn. 2). Dies ist hier unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Nebenkostenregelung des Vertrags, insbesondere der Art und Weise, wie die Verwaltungskosten - ohne Angabe der Höhe - in der Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt sind, der Fall.

Die Regelung verschleiert im Zusammenhang mit den zu niedrig angesetzten Nebenkostenvorauszahlungen die Höhe der Hausverwalterkosten und damit die wahre Höhe der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten.

Sie enthält keine Angaben zur Höhe der Hausverwalterkosten. Sie gibt nicht annähernd zu erkennen, in welcher Größenordnung sich die davon erfaßte Position bewegt. Auch ein Mieter, der die Überbürdung von Hausverwaltungskosten einkalkuliert, kann bei einer derartigen Regelung an unauffälliger Stelle ohne Bezifferung oder einen sonstigen Hinweis auf die Höhe der Kosten nicht erwarten, daß sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die - zusätzlich zu den gesondert erhobenen Betriebskosten für "Hausreinigung" (Nr. 9 der Anlage 1) und "Hauswart" (Nr. 14 der Anlage 1) - mit 8.159,38 € höher ist als die Summe aller übrigen Betriebskosten unter Nr. 1 bis 16 der Anlage 1 zum Mietvertrag, obgleich die Erwähnung der Hausverwalterkosten als "sonstige Betriebskosten" unter der - letzten - Nr. 17 der Betriebskostenaufstellung auf einen nur geringen Betrag schließen läßt. Dies ist irreführend. Der Mieter muß der Nebenkostenregelung des Mietvertrags zumindest in grobem Umfang entnehmen können, welche Belastungen neben der Grundmiete auf ihn zukommen. Nur so kann er entscheiden, ob das Mietobjekt sich für ihn "rechnet" oder nicht. Je höher die auf ihn zukommenden Kosten, um so wichtiger ist der deutliche Hinweis auf diese Kosten (vgl. auch KG NZM 2002, 954).

Dies gilt erst recht, wenn - wie hier - auch die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen nicht erkennen lassen, daß weitere Kosten in weit höherem Umfang auf den Mieter zukommen werden. Zwar schafft die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen keinen Vertrauenstatbestand für den Mieter, daß diese Beträge dem letztlich errechneten Betrag entsprechen werden (OLG Hamm NZM 2003, 717 m. w. N.). Jedoch darf die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten auch nicht durch eine bei weitem zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlung einerseits und eine unklare Nebenkostenregelung andererseits so verschleiert werden, daß die Größenordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten nicht einmal entfernt erkennbar wird. Dies ist aber der Fall, wenn die nur als "sonstige Betriebskosten" aufgeführten Kosten der Hausverwaltung für sich allein fast das Doppelte der Vorauszahlungen für die gesamten Betriebskosten ausmachen.

Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, die Höhe der Nebenkosten sei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhersehbar gewesen. Denn die Höhe der Verwaltungskosten, 5,5 % der Bruttosollmiete, war ihm bekannt und konnte exakt berechnet werden. Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen hätte also ohne weiteres angemessen festgesetzt werden können. Da dies nicht geschehen ist, hatte die Bekl. keinen Hinweis auf die tatsächliche Höhe der anfallenden Kosten, sondern mußte von lediglich geringen Kosten im Verhältnis zu den übrigen im einzelnen aufgeführten Betriebskosten ausgehen.

Damit erweist sich die Regelung bei Würdigung aller Umstände des Einzelfalls als überraschend im Sinne des § 305 c BGB und damit unwirksam.

Anders als im Wohnraummietrecht können dem Geschäftsraummieter neben den Betriebskosten auch Verwaltungskosten überbürdet werden. Wenn die Höhe der Verwaltungskosten nicht im Mietvertrag angegeben ist, können sich Probleme ergeben.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Mieter als sonstige Betriebskosten auch Kosten der Hausverwaltung zu übernehmen habe. Die Kosten waren nicht beziffert. Die Nebenkostenabrechnung ergab eine hohe Nachforderung des Vermieters, der 5,5 % der Bruttosollmiete als Hausverwaltungskosten geltend machte.

Mit Urteil vom 4. Juli 2006 wies das Oberlandesgericht Köln die Klage auf Zahlung der anteiligen Hausverwaltungskosten ab und meinte, es handele sich um eine überraschende und damit unwirksame Klausel. Die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten werde verschleiert, wenn die Größenordnung der insgesamt zu tragenden Betriebskosten nicht einmal entfernt erkennbar sei. Die Hausverwaltungskosten hätten hier allein fast das Doppelte der Vorauszahlungen für die gesamten Betriebskosten ausgemacht.

Das Urteil überzeugt nicht. Das gilt schon für den Ansatz des Senats, der § 305 c BGB deshalb bejaht, weil es sich um eine überraschende Klausel handele. Das Gesetz setzt allerdings voraus, daß es sich auch um eine objektiv ungewöhnliche Klausel handelt. "Zu dem empirischen Tatbestandsmerkmal ungewöhnlich muß als zweite normative Voraussetzung hinzukommen, daß der andere Teil mit der Klausel nicht zu rechnen brauchte" (Palandt-Heinrichs, 65. Aufl. Rdn. 4 zu § 305 c BGB). Die Abwälzung von Verwaltungskosten auf den Geschäftsraummieter ist nicht ungewöhnlich: "Es ist inzwischen häufig anzutreffen, daß der Mieter mit einem Anteil der Verwaltungskosten des Vermieters belastet wird" (Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl. 2006, Rdn. B 59 Seite 98).

Auch die Höhe der Verwaltungskosten war im entschiedenen Fall nicht ungewöhnlich mit 5,5 % der Mieten. So waren 1998 für vermietereigene Verwaltungsgesellschaften umlegbare Kosten von 3 % bis 5 % der Grundmiete üblich (v. Seldeneck, Betriebskosten, Rdn. 6221).

Die schlichte Umlage von Verwaltungskosten ohne nähere Erläuterung verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot (a. A. Langenberg, aaO.). Das Kammergericht hat sich in seinem Urteil vom 18. September 2003 (KGR 2004, 21) von der früheren Entscheidung (GE 2002, 327), die allein von Langenberg zitiert wird, distanziert und führt wörtlich aus:

"Ferner sind auch die Kosten der Verwaltung nach Ziff. 6.1 g) als umlagefähig vereinbart. Die diesbezügliche Vereinbarung ist nicht wegen fehlender Bestimmtheit des Begriffs der Verwaltungskosten unwirksam. Denn dem Begriff fehlt nicht jede Auslegungsfähigkeit dahingehend, daß sich kein geltungserhaltender Sinn ermitteln ließe (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 133 BGB, Rdnr.6).

Verwaltungskosten sind nach § 26 Abs. 2 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Von dieser Definition kann auch für die Geschäftsraummiete ausgegangen werden (OLG Düsseldorf, DWW 2000, 194 f.). Die Begriffe der Verwaltungskosten oder Kosten der Hausverwaltung genügen dem Bestimmtheitserfordernis für eine Umlegungsvereinbarung (Schmidt, a.a.O., Rdn. 5395). Auch das OLG Hamburg hat dies angenommen und ausgeführt, daß insbesondere bei einem Einkaufszentrum die Notwendigkeit der Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination auf der Hand liegt und, daß eine professionelle Hausverwalterfirma beauftragt wird, auch üblich und von vornherein absehbar ist (OLG Hamburg ZMR 2003, 180 = NZM 2002, 388). Dem steht auch die Entscheidung des Senats vom 8.10.2001 - 8 U 6267/00 - (GE 2002, 327 = KG-Report 2002, 81 bis 84) nicht entgegen. Denn hierin wurde auch die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten grundsätzlich bejaht, jedoch die Belastung des Mieters letztlich deswegen verneint, weil der vom Vermieter gewählte Umlagemaßstab (5 % der Verwaltungskosten) nicht vereinbart worden war. Vorliegend hat die Klägerin diese Kosten nach der anteiligen Mietfläche umgelegt, was grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl. Senatsurteil vom 8.10.2001, a.a.O.; WoIf/Eckert/Ball Rdn. 513)."

Auch die fehlende Angabe der Höhe der Verwaltungskosten führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel. Sowohl im Wohnraum- als auch im Geschäftsraummietrecht hat der BGH klargestellt, daß die Vereinbarung von zu geringen Vorauszahlungen keinen Vertrauenstatbestand für den Mieter schafft (GE 2004, 416; GE 2004, 619). Schließlich steht es dem Vermieter ja frei, überhaupt keine Vorauszahlungen zu vereinbaren.

Das OLG Köln erwähnt - zu Recht - § 307 BGB nicht. Eine Verletzung des Transparenzgebots, die offenbar Drasdo (NJW-Spezial 2006, 337) annimmt, liegt nicht vor. Der Begriff der Verwaltungskosten ergibt sich aus § 26 II. BV. Die Höhe der Verwaltungskosten ist nach § 307 BGB nicht zu überprüfen, es gilt Entsprechendes wie bei Betriebskosten.