Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf Mieter bei Übergabe unrenovierter Wohnung

1. Die Klausel, daß der Mieter Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen hat, führt dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist; das ist dann der Fall, wenn ihm zum Ausgleich für die unrenoviert übernommene Wohnung und zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter ein angemessener Betrag gezahlt worden ist.

2. Ist wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses zu vermuten, daß Schönheitsreparaturen erforderlich sind, so ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, daß er - behauptete - Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat.

II. Der Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280, 281 BGB gegen den Bekl. zu.

Die vertragliche Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist wirksam. Der Mietvertrag benachteiligt den Bekl. weder unangemessen noch ist die Regelung unklar. (...)

Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Bekl. ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Regelung als Bedarfsklausel zu verstehen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, bliebe die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Bekl. wirksam. Die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Zusammenspiel mit einer Bedarfsklausel ist nur dann schädlich, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wird und seine Renovierungsverpflichtung nicht auf den aus der Zeit seiner Nutzung stammenden Renovierungsbedarf beschränkt wird. Dies ist hier nicht der Fall. Der Bekl. ist so zu behandeln, als sei ihm eine renovierte Wohnung überlassen worden, auch wenn die Wohnung tatsächlich unrenoviert war. Die Kl. hat dem Bekl. bei Beginn des Mietverhältnisses einen Betrag von 3.204 DM zum Ausgleich für die unrenoviert übernommene Wohnung und zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gezahlt. Damit kann sich der Bekl. nicht auf den mangelhaften Anfangszustand berufen, der vielmehr als vertragsgemäß gilt. Daß die Entgeltzahlung unangemessen war, wird von keiner der Parteien vorgetragen, weshalb von deren Angemessenheit auszugehen ist.

Aufgrund der langen Dauer des Mietverhältnisses spricht eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, weshalb den Bekl. die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Verpflichtung trifft. Soweit der Bekl. in zweiter Instanz erstmals vorträgt, er habe letztmalig im Jahr 2001 in allen Räumen Schönheitsreparaturen durchgeführt, ist er mit diesem Vortrag - unabhängig von dessen ausreichender Substantiierung - gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen, weil nichts dafür ersichtlich ist, daß dieser Vortrag nicht bereits in erster Instanz hätte gebracht werden können, weshalb die Unterlassung als nachlässig im Sinne der vorgenanten Vorschrift anzusehen ist, was der Bekl. ebenfalls nicht ausgeräumt hat.

Leistet der Vermieter zu Mietbeginn eine angemessene Ausgleichszahlung an den Mieter zur Renovierung, gilt die Wohnung als renoviert.

Dem Mieter wurde eine unrenovierte Wohnung übergeben. Dafür erhielt er zu Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter einen Betrag von 3.204 DM, womit der Mieter die Wohnung nach seinem Geschmack renovieren sollte. Im Mietvertrag waren klauselmäßig die Schönheitsreparaturen dem Mieter überbürdet, die dieser "bei Bedarf" auszuführen hatte. Das Mietverhältnis endete nach längerer Dauer. Der Vermieter verlangte die Ausführung der Schönheitsreparaturen und nach Weigerung des Mieters Schadensersatz. Der Mieter berief sich auf eine unzulässige "Bedarfsklausel", weil ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben worden war. Im übrigen habe er auch letztmalig im Jahre 2001 in allen Räumen Schönheitsreparaturen durchgeführt. Beim Amts- bzw. Landgericht hatte er mit diesem Vortrag keinen Erfolg.

Das LG Berlin bestätigte das Urteil des AG, das dem Ver-mieter einen Schadensersatzanspruch zugesprochen hatte. Bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung sei die Klausel, daß Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen seien, zwar unwirksam mit der Folge, daß die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht greife. Wenn jedoch zu Beginn des Mietverhältnisses eine angemessene Zahlung seitens des Vermieters im Hinblick auf den Renovierungsbedarf erfolge, könne sich der Mieter auf den mangelhaften Anfangszustand berufen, der vielmehr vertragsgemäß sei. Im übrigen spreche aufgrund der langen Dauer des Mietverhältnisses eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, weshalb dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllungsverpflichtung treffe.

Nur wenn der Vermieter dem Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung einen angemessenen Geldbetrag zahlt, damit der Mieter die Wohnung ausreichend renovieren kann, ist rechtlich die Wohnung als renoviert anzusehen. Im übrigen empfiehlt sich in derartigen Fällen, mit den Mietern eine klare Vereinbarung dahin zu treffen, daß der vom Vermieter geleistete Geldbetrag zur Renovierung der Wohnung bestimmt ist (vgl. Schach, Schönheitsreparaturen 2002, Anhang Nr. 16). Die Problematik kommt allerdings nur dann zum Tragen, wenn mietvertraglich vereinbart worden ist, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen "bei Bedarf" auszuführen hat, denn das würde bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung bedeuten, daß der Mieter unabhängig von allen Fristen sogleich renovieren müßte. Eine derartige Klausel ist nach allgemeiner Ansicht unwirksam und führt dazu, daß der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.