Überbelegung

Überbelegung; fristlose Kündigung; Vertragsverstoß; Kündigungsgrund; berechtigtes Interesse; wirtschaftliche Verwertung

Eine 42,72 m2 große Wohnung, die von der Mieterin, ihrem Ehemann sowie den gemeinsamen sechs- und dreieinhalb Jahre alten Kindern bewohnt wird, ist nicht vertragswidrig überbelegt.

In der 42,72 m2 großen Wohnung wohnen neben der bekl. Mieterin deren Ehemann sowie ihre gemeinsamen 6 und 3 1/2 Jahre alten Kinder. Die Kl. haben die Bekl. wegen der nach ihrer Meinung hieraus fol-genden Überbelegung mit Schreiben vom 2. November 1989 abgemahnt und mit Schreiben vom 18. Dezember 1989 das Mietverhältnis fristlos ge-kündigt.

Die Kl. kündigten weiterhin den Mietvertrag ordentlich mit Schreiben vom 28.August 1989, da sie sich durch die Fortsetzung des Mietvertrages an ei-ner angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sehen.

Den Kl. steht aus den §§ 985, 556 Abs. 1, 571 Abs. 1 BGB kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung zu.

Die Kl. waren nicht berechtigt, gemäß § 553 BGB den Mietvertrag fristlos zu kündigen, weil eine vertragswidrige Überbelegung der Wohnung nicht vorliegt.

Bei Heranziehung der Maßstäbe des § 7 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes kann von einer Überbelegung nicht ausgegangen werden; da-nach wäre als Wohnfläche für jeden Erwachsenen 9 m2 und für jedes Kind unter 6 Jahren 6 m2 anzusetzen, so daß sich im hiesigen Falle eine Min-destwohnfläche von 30 m2 ergäbe. Zwar ist das Wohnungsaufsichtsgesetz ein öffentlich rechtliches Gesetz und bestimmt als solches nicht den Inhalt des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages, jedoch sind dessen Maßstäbe bei der Bestimmung dessen, was für die Wohnung als noch zu-träglich gelten kann, heranzuziehen. Der Zweck des Wohnungsaufsichtsgesetzes liegt in der Schaffung und Erhaltung gesunden Wohnraums. Dies setzt wiederum voraus, daß unter anderem die Wohnung nicht übermäßig abgenutzt wird und vorzeitig verfällt. Der im Hinblick auf dieses Ziel getroffenen gesetzlichen Regelung kommt daher ein gewisses Maß an Richtigkeitsgewähr zu.

Die derzeitige Belegung der Wohnung ist jedenfalls deshalb nicht vertragswidrig, weil die Bekl.

mit ihrer Familie in dem derzeitigen Bestand bereits vor Erwerb der Wohnung durch die Kl. in der Wohnung mit Kenntnis des Vorvermieters gewohnt haben und somit eine schlüssige Duldung dieses Zustandes durch den Vorvermieter vorliegt, die sich die Kl. gemäß § 571 Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen müssen.

Die ordentliche Kündigung vom 28. August 1989 führt nicht zur Beendigung des Mietvertrages, weil sie kein berechtigtes Interesse an der Been-digung des Mietvertrages im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB hatten.

Soweit die Kl. in dem Kündigungsschreiben ausführen, durch die Schaffung des größeren Wohnraumes könnte ein höherer Mietzins erzielt wer-den, stände dem § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB entgegen, wonach die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Vertrages außer Betracht bleibt.

Weiterhin steht der Berechtigung der Kündigung gemäß der Begründung im Schreiben vom 28. August 1989 entgegen, daß die Wohnung unstreitig der Sozialbindung unterliegt, und soweit die Wohnung gemäß der Begründung des Kündigungsschreibens erhalten bliebe, der Vermieter weiterhin nur berechtigt wäre, die Kostenmiete zu verlangen, so daß ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil bei der Vergrößerung der Wohnung gemäß der Kündigungsbegründung nicht ersichtlich ist.

Schließlich ist die Kündigung nicht ausreichend im Sinne der §§ 564 a Abs. 1 Satz 2, 564 b Abs. 3 BGB begründet. Die pauschalen Behauptungen (die Mieteinnahmen werden durch die Wohnungsvergrößerung erhöht und das aus der Fremdfinanzierung und der Zinsbelastung resultierende Defizit verringert) reicht zur Begründung nicht aus (LG Berlin WM 1989, 254; AG Schöneberg MM 1989, 284).

Die Kl. haben in dem Kündigungschreiben weiterhin ausgeführt, die Dach geschoßwohnungen hinderten die angestrebte Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen. Diesem Kündigungsgrund steht indes § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 BGB entgegen, wonach die beabsichtigte Begründung von Wohnungseigentum ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung des Vertrages nicht begründet.