Überbau

Überbau; Gemeinschaftseigentum; Aufteilungsplan; Abweichung; Rechtsnachfolger; Zustandsstörer; Beseitigungsanspruch

Weicht die tatsächliche Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Weise ab, daß Bauteile vom Sondereigentum auf das Gemeinschaftseigentum übergreifen, so sind die Bestimmungen über den entschuldigten oder den erlaubten Überbau (§§ 912 f. BGB) grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar. Der Anspruch auf Beseitigung baulicher Übergriffe auf das Gemeinschaftseigentum richtet sich gegen denjenigen Wohnungseigentümer, dem die bauliche Veränderung als Handlung zuzurechnen ist. Ein späterer Erwerber haftet nicht als Zustandsstörer. Vielmehr ist insoweit die Gemeinschaft als Ganzee zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes verpflichtet.

Die Bet. 2 - 4 haben den Antrag gestellt, den Bet. zu 1 zur Beseitigung eines Garagenbauteiles neben seinem Sondereigentum zu verpflichten, der von seinem Rechtsvorgänger auf Gemeinschaftseigentum errichtet worden ist.

Eine Haftung des Bet. zu 1 wegen der planwidrigen Bauausführung des streitigen Gebäudeteils auf Beseitigung und Herstellung der Abmauerung bzw. Wand ist aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt herzuleiten, so daß sich eine Erörterung und Prüfung der vom LG bejahten Frage erübrigt, ob eine Verwirkung angenommen werden kann im Hinblick auf eine jahrelange Duldung der vom Aufteilungsplan abweichenden äußeren Gestaltung des Garagenteils (vgl. zur Verwirkung BayObLG, WuM 1997, 189; NJW-RR 1991, 1041; KG, NJW-RR 1989, 976; OLG Hamm, OLGZ 1990, 159 = NJW-RR 1991, 910).

a) Der streitige Garagenteil gehört zwar nicht schon zum Sondereigentum der Wohnung des Bet. zu 1, auch wenn im bei der Begründung des Wohnungseigentums vorliegenden Aufteilungsplan der Gebäudeteil "Abstell" mit der Nummer 0 - als Hinweis auf zur Wohnung des Bet. zu 1 gehörendes Sondereigentum - versehen ist. Er ist vielmehr, da im Vertrag zur Begründung von Sondereigentum (§ 3 WEG) dieser nicht auch als zur Wohnung des Bet. zu 1 gehörendes Sondereigentum ausgewiesen (§ 5 WEG) ist, Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Es ist allgemein anerkannt, daß in dem Fall, daß die Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text des Vertrags über die Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder in der Teilungserklärung (§ 8 WEG) und die Angaben im Aufteilungsplan nicht übereinstimmen, grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig ist, mit der Folge, daß der hier bestehende und auch nicht im Wege der Auslegung ausräumbare Widerspruch zwischen dem Vertrag über die Einräumung von Sondereigentum und dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan bewirkt, daß hinsichtlich des betroffenen Gebäudeteils entsprechend der allgemeinen Regel gem. § 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum vorliegt (vgl. BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 [2853] m. w. N.; OLG Köln, NJW-RR 1993, 204; OLG Frankfurt a. M., OLGZ 1993, 299 [301]).

Daran ändert nichts, daß der Rechtsvorgänger des Bet. zu 1 im Rahmen der Errichtung der Wohnanlage über die gesamte Breite des Grundstücks abweichend vom Aufteilungsplan den Gebäudeteil "Abstell" als weitere Garage und mithin einen geschlossenen "Garagentrakt" über die gesamte Breite des Grundstücks gebaut hatte, und auf diese Weise dieser Gebäudeteil tatsächlich in das Wohnungseigentum des Bet. zu 1 einbezogen worden ist. Der Senat teilt die Ansicht, daß bei dieser Form der Abweichung der tatsächlichen Bauausführung von dem Aufteilungsplan an gemeinschaftlichen Bauteilen nicht entsprechend den Bestimmungen über den entschuldigten oder den erlaubten Überbau (§§ 912 ff. BGB) kraft Gesetzes Sondereigentum entstehen kann. Die gesetzlichen Vorschriften zum Überbau sind insoweit grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar (vgl. BayObLG, ZMR 1993, 423 = DNotZ1993, 741; Bärmann-Pick, WEG, § 7 Rdnr. 67). Da der Überbau nichts am Eigentum an den Grundstücken ändert, muß das auch für das Eigentum (Gemeinschafts- und Sondereigentum) gelten, wenn das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt ist (BayObLG, ZMR 1993, 423 = DNotZ 1993, 741). Ob die entsprechende Anwendung des § 912 Abs. 1 BGB ausnahmsweise bejaht werden kann, wenn sie dazu führen soll, daß der das gemeinschaftliche Eigentum gutgläubig oder erlaubtermaßen in Anspruch nehmende Wohnungseigentümer erfolgreich widersetzen kann (so OLG Hamm, OLGZ 1976, 61; OLG Celle, OLGZ 1981, 106), kann unentschieden bleiben. Im Streitfall kann schon keine Rede davon sein, daß die planwidrige Bauausführung durch den Rechtsvorgänger des Bet. zu 1 mit der Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer oder aber unverschuldet erfolgt wäre, auch wenn diesem, wie der Bet. zu 1 behauptet, die in der Bauzeichnung ursprünglich vorgesehene "Pergola" von der Stadt Köln nachträglich, und zwar am 10.2.1971 - ... - als Garage genehmigt worden sein sollte. Die eventuelle öffentlichrechtliche Baugenehmigung könnte die bewußt planwidrige und gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern eigenmächtig vorgenommene Bauausführung nicht entschuldigen.

b) Ob die Errichtung des weiteren Garagenteils nun eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums i. S. des § 22 WEG beinhaltet, ist zweifelhaft, weil der von den Bet. zu 2 bis 4 beanstandete Bauzustand des Garagengebäudes von Anfang an bestanden haben könnte, mit der Folge, daß die Bet. zu 2 bis 4 in Wahrheit nicht die Beseitigung einer baulichen Veränderung, sondern die erstmalige Herstellung eines dem Bauplan (zugleich Aufteilungsplan) entsprechenden Zustands des Garagengebäudes verlangen würden. Wird eine Eigentumswohnanlage von vornherein teilweise abweichend vom Aufteilungsplan gebaut, ist das kein Fall der (nachträglichen) Umgestaltung eines bereits vorhandenen Bauteils i. S. von § 22 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 276 = WuM 1997, 189 = ZMR 1994,176; Weitnauer-Lüke, WEG, § 22 Rdnr. 5).

Selbst wenn indes die Errichtung des weiteren Garagenteils nicht noch als Erstherstellung der Wohnanlage, sondern als eine unzulässige bauliche Umgestaltung anzusehen wäre, kann sich der Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch nicht gegen den Bet. zu 1 richten, weil dieser insoweit nicht Handlungsstörer und mithin nicht passivlegitiert ist.

Nimmt ein Wohnungseigentümer eine bauliche Änderung unter Verstoß gegen § 22 Abs. 1 WEG vor, so können die davon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer von ihm die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen. Eine hierzu etwa erteilte öffentlich-rechtliche Baugenehmigung - wie behauptet - hat auf den Anspruch offensichtlich keinen Einfluß (vgl. Weitnauer-Lüke, WEG, § 22 Rdnr. 18). Grundlage des Anspruchs ist nicht § 22 WEG, sondern § 1004 BGB bzw. § 14 Nr. 1 WEG oder § 823 BGB (vgl. bspw. BayObLG, WE 1996, 195; OLG Stuttgart, NJW 1970, 102). Der Beseitigungsanspruch, den gem. § 15 Abs. 3 WEG jeder einzelne Wohnungseigentümer (vgl. BayObLG, WE 1996, 195) und ohne einen Gemeinschaftsbeschluß (vgl. BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978) geltend machen kann, besteht aber immer nur gegen denjenigen Wohnungseigentümer, dem die bauliche Veränderung als Handlung zuzurechnen ist, denn eine Haftung aus Zustandsstörung ist ausgeschlossen (vgl. KG, WE 1991, 324; NJW-RR 1991, 1421 = WE 1991, 328). Das gemeinschaftliche Eigentum steht sämtlichen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu. Demgemäß tragen sie auch gemeinsam die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums. Der Bet. zu 1 hätte deshalb nur die entsprechende Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums zu dulden, wobei deren Kosten der Gemeinschaft obliegen, soweit sie die Herstellung beschließt (KG, WE 1991, 324). Die erstmalige dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage und ist die Sache aller Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), d.h. die Wohnungseigentümer sind insoweit in ihrer Gesamtheit verpflichtet (vgl. BayObLG, ZMR 1994, 127).

Im übrigen kann auch nicht ein Rechtsnachfolger des die bauliche Veränderung Vornehmenden gem. § 1004 BGB auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden, denn die Eigenschaft als Handlungsstörer geht nicht auf diesen über (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, § 22 Rdnr. 230; Weitnauer, § 22 Rdnr. 18; KG, NJW-RR 1991, 1421 = WE 1991, 328). Sonach ist der Bet. zu 1 für das Begehren der Bet. zu 2 bis 4 nicht passivlegitiert, denn diesem ist die Errichtung des Garagenteils abweichend vom Aufteilungsplan nicht zuzurechnen. ... Soweit mithin der Rechtsvorgänger des Bet. zu 1 die vom Aufteilungsplan abweichend bauliche Änderung vorgenommen hat, verpflichtet dies den Bet. zu 1 nicht. Dieser hat das Wohnungseigentum in einer bestimmten Baugestaltung erworben und ist nicht schon deshalb Störer i. S. der §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. mit 15 Abs. 3 WEG, weil der Zustand des Gemeinschaftseigentums von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht (vgl. BayObLG, NJW-RR 1988, 587).

Sonach können die Bet. zu 2 bis 4 vom Bet. zu 1 weder die Abmauerung und Beseitigung des Garagenteils noch die Duldung dieser Maßnahmen auf dessen Kosten verlangen. Der Zustand kann vielmehr nur auf Kosten der Gemeinschaft hergestellt werden, was hier aber von den Bet. zu 2 - 4 gerade nicht verlangt wird.