Übertragung der Instandhaltungspflicht bei Überlassung von Grundstücken im Rahmen der Kinder- und Jugendhilfe

Dem Nutzer, dem im Rahmen öffentlicher Förderung Räumlichkeiten entgeltfrei überlassen werden, und der nur die Betriebskosten zu tragen hat, können Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam auferlegt werden.

II. [5] Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Klage auf Erstattung von Kosten zur Ortung und Beseitigung des am 28.2.2012 gemeldeten Wasserschadens ist gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB begründet, weil der Bekl. mit Schreiben vom 25.10.2012 die Durchführung der notwendigen Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens und von dessen Ursache endgültig abgelehnt hat.

[6] Der Bekl. war zu diesen Arbeiten verpflichtet.

Zwar bietet schon das Vorbringen des Kl. keine Grundlage für eine Feststellung, dass die (nicht näher beschriebene) Schadensstelle in der Schmutzwasserleitung als Ursache des Wasserschadens vom Bekl. schuldhaft herbeigeführt worden wäre. Allein dass der Bekl. das Objekt zuvor bereits neun Jahre genutzt hatte, lässt nicht einmal darauf schließen, dass der Schaden vom Mietgebrauch herrührt.

Gemäß § 6 Ziffer 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages der Parteien übernahm aber der Bekl. „alle Verpflichtungen, die ihm als Eigentümer des Grundstückes oder Gebäudes obliegen würden, einschließlich der notwendigen Wartungen, Reparaturen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.“

[7] Diese Regelung ist entgegen dem angefochtenen Urteil wirksam, auch wenn es gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt, dem Mieter von Gewerberaum formularmäßig die Instandhaltung aufzuerlegen, wenn dies weder der Höhe nach noch auf Schäden begrenzt ist, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, Tz. 24, 25 m.w.N.).

[8] Allerdings handelt es sich entgegen der Argumentation des Kl. bei § 6 Ziffer 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages der Parteien um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, nämlich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, welche der Kl. dem Bekl. bei Abschluss des Nutzungsvertrages gestellt hat. Der Kl. weist zwar zu Recht darauf hin, dass das Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung im Grundsatz von demjenigen zu beweisen ist, der sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft. Sein Einwand, der vorliegende Nutzungsvertrag sei kein Formularvertrag, sondern - was sich sowohl aus dem speziellen Vertragsinhalt als auch aus dem Textbild ergebe - eine individuelle vertragliche Gestaltung zwischen den Parteien, der eine individuelle Förderentscheidung des Kl. zugrunde liege, schlägt gleichwohl nicht durch. Der Kl. hat mit Schriftsatz vom 29.1.2015 selbst vorgetragen, dass er in einer Vielzahl von Verträgen gemeinnützigen Organisationen die Nutzung unentgeltlich gewährt und der Nutzer regelmäßig ausschließlich die Betriebskosten zahlt und - so auch hier - sämtliche anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Dach und Fach übernimmt. Dem entspricht es, dass der Vertrag nach seiner inhaltlichen Gestaltung mit zahlreichen formelhaften Klauseln zum Nachteil des Nutzers aller Lebenserfahrung nach den Anschein erweckt, dass er für eine mehrfache Verwendung entworfen und vom Kl. gestellt worden ist (zu einem solchen Indiz vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2014 - VII ZR 248/13 - NJW 2014, 1725, Tz. 24 ff. m.w.N.). Der Kl. stellt auch nicht in Abrede, die Vertragsbedingungen formuliert zu haben. Es kommt nicht darauf an, ob die Vertragsbedingungen - was nahe liegt - elektronisch gespeichert waren oder nur „im Kopf“ seines mit der Angelegenheit befassten Mitarbeiters (vgl. BGH, Urteil vom 13.5.2014 - XI ZR 170/13 - MDR 2014, 912, Tz. 20). Der Kl. substantiiert auch in keiner Weise, dass - wofür er die Darlegungslast trägt (vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2014 - VII ZR 248/13 - aaO. Tz. 27) - die Regelung in § 6 Ziffer 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages im konkreten Einzelfall zwischen den Parteien ausgehandelt, d. h. vom Kl. ernsthaft zur Disposition gestellt worden wäre.

[9] Die Überbürdung der Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stellt aber keine unangemessene Benachteiligung des Nutzers wegen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages im Sinne von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, weil der vorliegende Nutzungsvertrag nicht als Mietvertrag, sondern als Vertrag sui generis zu bewerten ist:

[10] Ein Mietverhältnis, welches die Überlassung einer Sache gegen Entgelt - „die vereinbarte Miete“ (§ 535 Abs. 2 BGB) - voraussetzt, ist hier schon deshalb fraglich, weil § 6 Ziffer 1 Satz 1 des Vertrages zwar eine Nutzungsgebühr vorsieht, aber gemäß § 6 Ziffer 1 Satz 3 die Räume dem Nutzer auf der Grundlage der §§ 74 und 76 SGB VIII und des § 47 Abs. 3 AG KJGH „entgeltfrei“ zur Verfügung gestellt werden. Zwar wird vertreten, dass ein Mietverhältnis auch dann angenommen werden kann, wenn der Mieter lediglich die Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen hat (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB Rn. 12). Allerdings hat auch der Entleiher gemäß § 601 Abs. 1 Satz 1 BGB die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der entliehenen Sache zu tragen, d. h. die zur Erhaltung der Sache erforderlichen regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben (vgl. BGH, Urteil vom 28.6.1961 - V ZR 75/60 - Betrieb 1961, 1449), worunter auch übliche Versicherungsprämien und laufende Grundabgaben fallen (BGH, Urteil vom 10.10.1984 - IVa ZR 75/83 - NJW 1985, 382, zitiert nach juris Tz. 19). Einen Mietvertrag aus der vollständigen Übernahme der Instandhaltungspflicht abzuleiten und diese sodann als unvereinbare Abweichung von wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts zu behandeln, wäre ein Zirkelschluss (Beschluss des erkennenden Senats vom 10. März 2011 - 8 U 127/10).

[11] Ferner haben die Parteien den Vertrag gerade nicht als Mietvertrag, sondern als Nutzungsvertrag bezeichnet. Entscheidend ist, dass sich der Bekl. gemäß § 1 Ziffer 2 Satz 1, § 3 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages zur Nutzung des Objekts zum Zwecke der Kinder- und Jugendarbeit gemäß dem als Anlage zum Vertrag genommenen Konzept verpflichtet hat, und dass gemäß § 3 Ziffer 2 des Vertrages das Nutzungskonzept, die Satzung, die Eintragung (des Bekl.) ins Vereinsregister und der Nachweis der Gemeinnützigkeit sowie das Gesetz zur Ausführung des Kinder- und Jugendhilfegesetzes (AG KJHG § 47) und die dazugehörigen Ausführungsvorschriften zum § 47 Abs. 3 die Grundlage für das Zustandekommen des Vertrages bilden.

[12] Gemäß § 47 Abs. 1 Satz 1 AG KJHG werden die Träger der freien Jugendhilfe vom Kl. nach § 74 SGB VIII sowie nach Maßgabe der Jugendhilfeplanung gefördert, und gemäß § 47 Abs. 3 Satz 1 AG KJHG schließt die Förderung der freien Jugendhilfe ein, dass den Trägern der freien Jugendhilfe die zur Aufgabenerfüllung erforderlichen Räume, soweit sie sich im Eigentum des Kl. befinden, entgeltfrei zur Verfügung gestellt werden.

[13] Der vorliegende Nutzungsvertrag stellt sich damit als Bestandteil der Förderung dar, welche der Bekl. vom Kl. - unstreitig auch in Gestalt von Fördergeldern - dafür erhält, dass er eine öffentliche Aufgabe, nämlich Leistungen der Kinder- und Jugendhilfe erbringt. Das Vertragsverhältnis enthält von daher Elemente der Geschäftsbesorgung bzw. des Auftrags und der Leihe (vgl. Beschluss des erkennenden Senats vom 10.3.2011 - 8 U 127/10). Der Bekl. ist vom Kl. u. a. durch unentgeltliche Überlassung der Grundstücksnutzung subventioniert worden und muss es hinnehmen, wenn der Kl. nicht zusätzlich noch mit dem Kostenrisiko für den Erhalt von Grundstück und Gebäude belastet sein will und die Subventionsbereitschaft an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten endet. Im Übrigen weist die Berufungsbegründung unbestritten darauf hin, dass die dem Bekl. gewährte „Pro-Kopf-Pauschale“ einen Anteil für die Instandsetzung des Gebäudes enthält; eine solche Regelung findet sich z. B. in Ziffer 18.3 des Berliner Rahmenvertrages für Hilfen in Einrichtungen und durch Dienste der Kinder- und Jugendhilfe (zitiert nach mdb-sen-jugend-rechtsvorschriften-brvj-brvjug-pdf).

Die zugelassene Revision ist nicht eingelegt worden.

Ob Instandhaltung und Instandsetzung formularmäßig wirksam auf den Geschäftsraummieter übertragen werden können, ist umstritten. Handelt es sich jedoch um einen Nutzungsvertrag im Rahmen öffentlich geförderter Kinder- und Jugendhilfe, durch den die Räumlichkeiten entgeltfrei überlassen werden und der Nutzer nur die Betriebskosten zu tragen hat, soll eine entsprechende Regelung wirksam sein, so das Kammergericht.

Das Land Berlin hatte dem Beklagten in dessen Eigenschaft als Träger der freien Jugendhilfe vor mehreren Jahren aufgrund eines Nutzungsvertrages Räumlichkeiten überlassen. Nachdem der Beklagte sich geweigert hatte, die Ursache für einen aufgetretenen Wasserschaden festzustellen und diesen zu beseitigen, nahm der Kläger die entsprechenden Arbeiten vor und verlangt nunmehr Ersatz der hierfür entstandenen Kosten aufgrund einer Regelung im Nutzungsvertrag, wonach der Beklagte „alle Verpflichtungen, die ihm als Eigentümer des Grundstückes oder Gebäudes obliegen würden, einschließlich der notwendigen Wartungen, Reparaturen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen“ übernahm. Eine Beschränkung dieser Pflichten der Höhe nach enthielt der Vertrag ebenso wenig wie eine Beschränkung auf die Risikosphäre des Mieters.

Auf die Berufung des Klägers änderte das Kammergericht das klageabweisende Urteil des Landgerichts Berlin ab und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von rund 7.200 €.

Der Beklagte habe die im Vertrag übernommene Verpflichtung zur Instandsetzung verletzt und sei daher nach §§ 280, 281 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. § 6 Ziff. 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages stelle sich zwar als vom Kläger aufgestellte Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Diese sei aber nicht nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil es sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Vertrag eigener Art im Rahmen der dem Beklagten gewährten öffentlichen Förderungsmittel handele.