Übersteigen der nach AV-Wohnen ermittelten angemessenen Miete durch Modernisierungsmieterhöhung

1. Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB, als die Miete in Folge der Erhöhung über die - in Berlin nach der „AV-Wohnen“ zu ermittelnden - angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen i.S.v. § 22 SGB II, §§ 35, 36 SGB XII hinausginge, sodass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen müsste.

2. Der Vorhalt des Vermieters, die Mieterin lebe offensichtlich „über ihre Verhältnisse“, geht regelmäßig fehl, wenn das Mietverhältnis schon lange Zeit (hier: 21 Jahre) besteht; denn es spricht dann eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Mieterin nachhaltig zur Finanzierung der Wohnung in der Lage ist. Würde erst die streitige Mieterhöhung dazu führen, dass die Miete über die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge, so würde die Mieterin erst in Folge der Mieterhöhung „über ihre Verhältnisse“ leben; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB sie bewahren.

3. Der Streitwert der Feststellungsklage, dass die Miete durch die Erklärung nach §§ 559, 559b BGB nicht erhöht worden sei, richtet sich gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung.

Die Kl. verlangt die Feststellung der Unwirksamkeit einer Mieterhöhung und die Rückzahlung danach überzahlter Miete von monatlich 63,39 € für den Zeitraum September 2018 bis einschließlich September 2019. Die Bekl. nahm nach entsprechender Ankündigung vom 31. Mai 2016 eine energetische Modernisierung der Hausfassade vor, an der eine Wärmedämmung angebracht wurde. Die Kl. widersprach der angekündigten Mieterhöhung unter Verweis auf eine wirtschaftliche Härte. Nach Abschluss der Maßnahme erklärte die Bekl. mit Schreiben vom 18. Juni 2018 die Erhöhung der Nettokaltmiete von 372,64 € um 63,39 € auf 436,03 € monatlich.

Die Kl. bezieht Krankengeld sowie ergänzende Zahlungen des JobCenters. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass das JobCenter auf Intervention des Bezirksamts - Soziale Wohnhilfe - eine Zahlungen um den Erhöhungsbetrag der Miete aufstockte, sich aber vorbehielt, diese Entscheidung nach Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits zu revidieren. Die Kl. meint unter Hinweis auf das Schreiben des Bezirksamts an das JobCenter vom 14. September 2018, die Mieterhöhung würde für sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeuten, da sie die Wohnung zu der erhöhten Miete auf Dauer nicht halten könne; das zeige sich auch daran, dass die Miete schon vor der Erhöhung um rund 40 € über den vom JobCenter als angemessenen Mietaufwendungen gezahlten Beträgen gelegen habe. Die Bekl. meint, die Kl. lebe vielmehr offensichtlich über ihre Verhältnisse und müsse eben notfalls in eine kleinere Wohnung umziehen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; eine wirtschaftliche Härte liege offensichtlich nicht vor, nachdem die erhöhte Miete vom JobCenter bezahlt werde, möge dieses sich auch vorbehalten haben, diese seine Entscheidung zu überprüfen.

Die Berufung ist zulässig, […] teils begründet, teils unbegründet […]. Die Kl. hat nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum September 2018 bis September 2019 überzahlten Miete von monatlich 27,12 €. Insoweit erlangte die Bekl. durch Leistungen der Kl. rechtsgrundlos einen Vermögensvorteil, da die zum 1. September 2018 erklärte Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB hinsichtlich dieses Teilbetrages ausgeschlossen war; die Nettokaltmiete erhöhte sich zum 1. September 2018 von 372,64 € nur auf 408,91 €.

Die im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien fällt zugunsten der Kl. aus, soweit die Mieterhöhung einen Betrag von 36,38 € übersteigen sollte. Insoweit hätte die Mieterhöhung für die Kl. eine wirtschaftliche Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Bekl. nicht zu rechtfertigen ist.

Ein Härtefall liegt vor, soweit dem Mieter nach Zahlung der erhöhten Miete kein Einkommen mehr verbleibt, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 559 Rn. 104 f.). Bei der Kl. als Grundsicherungsempfängerin ist dies der Fall, soweit das JobCenter die geforderte Miete nicht als angemessen übernimmt. Die Behörde ist dann gehalten, ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten, das mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen wird.

Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, der Kl. drohe kein Kostensenkungsverfahren, und eine Härte liege nicht vor, da das JobCenter die Mieterhöhung in voller Höhe übernommen habe. Die vollständige Übernahme der Mieterhöhung erfolgte lediglich vorläufig, damit die Kl. bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits nicht mit Mietzahlungen in Verzug gerät, sodass sie mit einer Kündigung des Mietvertrags rechnen müsste; dies ergibt sich aus dem von der Kl. eingeführten Schreiben des Bezirksamtes vom 14. September 2018, und zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass das JobCenter sich die Änderung seiner vorläufigen Entscheidung vorbehielt.

Die Kl. hat substantiiert dargelegt, dass das JobCenter die Mieterhöhung auf Dauer voraussichtlich nur teilweise als angemessen akzeptieren wird, sodass sie im Falle der Vollwirksamkeit der Mieterhöhung mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und dem Verlust der Wohnung rechnen müsste. Im Rahmen der Grundsicherung muss das zuständige JobCenter die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II übernehmen. Die Berechnung der Höhe dieser angemessenen Aufwendungen wird durch die Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35, 36 SGB XII (AV-Wohnen) vom 2. Februar 2021 (ABl. S. 3727 ff.) der Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales Berlin konkretisiert. Dabei handelt es sich um Verwaltungsvorschriften, die zwar keine unmittelbare Außenwirkung entfalten, aber über Art. 3 Abs. 1 GG und den Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung das JobCenter rechtlich binden. Wie aus dem von der Kl. im Berufungsrechtszug eingeführten Berechnungsbogen ersichtlich, wird ein sogenannter Wirtschaftlichkeitsvergleich vorgenommen, indem zunächst die angemessene Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung) mit den angemessenen Heizkosten addiert wird. Dabei ist vorliegend im Rahmen der Berechnung der angemessenen Kaltmiete bereits - als „Härtefall“ - ein Modernisierungszuschlag berücksichtigt. Zudem ist ein weiterer Härteaufschlag „Umzugsvermeidung“ eingerechnet, der sich nach dem angemessenen Bruttokaltmietrichtwert berechnet und bei einem Einpersonenhaushalt - unabhängig von sonstigen Zuschlägen wie etwa dem Modernisierungszuschlag - 42,15 € beträgt (vgl. 6.1.1 Abs. 2, 3.2 Abs. 2 AV-Wohnen). Es wird dann geprüft, ob die tatsächlich bestehenden Aufwendungen die angemessenen Aufwendungen übersteigen. Ist dies der Fall, wird ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet, durch das der Leistungsempfängerin mit hoher Wahrscheinlichkeit der Verlust der Wohnung droht. Liegen die tatsächlichen Aufwendungen hingegen im Rahmen der angemessenen Aufwendungen, wird nicht nur kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet, sondern die konkreten Gesamtaufwendungen werden auch vollumfänglich durch das JobCenter übernommen (vgl. 6.1.1 a. E. AV-Wohnen).

Ausweislich des eingeführten Berechnungsbogens ergeben sich im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsvergleiches vorliegend angemessene Gesamtaufwendungen in Höhe von 582,30 €. Das JobCenter müsste unter Zugrundelegung der vollumfänglich erhöhten Miete ein Kostensenkungsverfahren einleiten, weil die tatsächlichen Aufwendungen in diesem Fall 609,42 € betrügen; der zu einer Überschreitung der angemessenen Gesamtaufwendungen führende Teilbetrag der Mieterhöhung von 27,12 € ist abzusetzen, weil der Kl. das Risiko der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens mit der wahrscheinlichen Folge des Wohnungsverlustes nicht zuzumuten ist.

Weitere staatliche Unterstützung ist für die Kl. nicht zu erlangen, die Kl. hat namentlich keinen Anspruch auf Wohngeldzahlung. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 WoGG hat sie als Empfängerin von Leistungen nach SGB II keinen Anspruch auf Wohngeld. Die Rückausnahme in § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 WoGG findet hier keine Anwendung. Sie gilt nur, wenn eine Person fähig ist, ihren Bedarf durch eigenes Einkommen zusammen mit Wohngeld zu decken. Die Kl. verfügt aber nicht über eigenes Einkommen.

Ein Klimabonus im Rahmen der Grundsicherung nach § 22 SGB II wird erst gewährt, wenn der Endenergiewert der Wohnung unter 100 kWh/m²a liegt. Die Bekl. hat nicht substantiiert dargelegt, dass durch die Dämmung dieser Zustand erreicht worden wäre. Zudem ist kein weiterer Zuschlag wegen des Gesundheitszustands der Kl. zu erwarten. Aus dem Anschreiben des Bezirksamtes vom 16. April 2020 an den Prozessbevollmächtigten der Kl. geht hervor, dass ein Kostensenkungsverfahren tatsächlich droht, obwohl die gesundheitlichen Probleme der Kl. bekannt sind.

Der Härteeinwand der Kl. ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie eine mit 71 m2 für eine Einzelperson großzügige Wohnung bewohnt und ihr deshalb ein Umzug in eine kleinere Wohnung zuzumuten wäre. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Abs. 1 BGB gilt es im Einzelfall abzuwägen, ob eine Mieterin trotz des Refinanzierungsinteresses der Vermieterin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf, wenn sie sich einer von ihr nicht beeinflussbaren Entscheidung der Vermieterin ausgesetzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der angemieteten Wohnung durchzuführen. Dabei werden das Eigentumsrecht der Vermieterin aus Art. 14 Abs. 1 GG, das gemäß Art. 14 Abs. 2 GG der Sozialbindung unterliegt, und das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Bestandsinteresse der Mieterin an ihrer Besitzposition durch das Gericht in einen angemessenen Ausgleich gebracht. Der Umstand, dass eine Mieterin gemessen an ihren wirtschaftlichen Verhältnissen und ihren Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, kann zu ihren Lasten in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einbezogen werden (vgl. BGH - VIII ZR 21/19 -, Urt. v. 9.10.2019, GE 2019, 1497 ff., Rn. 25 f., zitiert nach juris). Dabei fließen auch die Länge der Wohndauer und die Umstände des derzeitigen Mietverhältnisses in die Entscheidung ein. Denn eine lange Wohndauer indiziert, dass die Mieterin jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Modernisierung nicht über ihre eigenen Verhältnisse lebte; zudem erlangt der Schutz der Besitzposition nach Art. 14 Abs. 1 GG bei einer langen Wohndauer zusätzliches Gewicht. Die Kl. war in der derzeit bewohnten Wohnung bereits als Kind aufgewachsen und wohnt erneut seit 1995 in der Wohnung. Zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung lebte die Kl. also bereits über einen Zeitraum von 21 Jahren ununterbrochen in der Wohnung. Unter diesen Umständen ist der Vorwurf der Bekl. haltlos, die Kl. lebe offensichtlich „über ihre Verhältnisse“ und könne sich deswegen nicht auf den Schutz des § 559 Abs. 4 BGB berufen; ebenso wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist jedenfalls nicht festzustellen, dass die Kl. schon seit Beginn des Mietverhältnisses über ihren wirtschaftlichen Verhältnissen wohne. Wie sich aus den obigen Ausführungen und dem Berechnungsbogen des Bezirksamts ergibt, würde die Kl. vielmehr erst dann „über ihren Verhältnissen wohnen“, wenn die Modernisierungsmieterhöhung vollwirksam wäre; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB die Kl. schützen.

Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung überwiegen die schutzwürdigen Interessen der Kl. das Refinanzierungsinteresse der Bekl. Dabei fließt in die Abwägung ein, dass die Vermieterin auch ohne sofortige Mieterhöhung nach § 559 BGB mit einer Amortisierung ihrer Modernisierungsinvestition rechnen darf, da der verbesserte Zustand der Mietsache im Rahmen zukünftiger Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen ist und zu einer entsprechend erhöhten ortsüblichen Vergleichsmiete führen wird. Von einem (endgültigen) Entzug einer Eigentumsposition i.S.d. Art. 14 Abs. 1 GG, wie ihn die Bekl. rügt, kann mithin keine Rede sein. Ein über das gewöhnliche Maß hinausgehendes Interesse der Bekl. an einer sofortigen Refinanzierung der Modernisierungsmaßnahme hat sie nicht dargetan.

Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters im Regelfall zwar dulden, aber keineswegs immer die daraus resultierende Mieterhöhung bezahlen. Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ausnahmen: Die Mietsache wird lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt oder aufgrund von Umständen durchgeführt, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Wie das LG Berlin nun entschied, bedeutet eine Modernisierungsmieterhöhung für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig eine solche Härte, wenn die Miete durch die Erhöhung über die – in Berlin nach der „AV-Wohnen“ zu ermittelnden – angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge, sodass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen müsste. Dagegen hilft auch nicht das Argument, der Mieter lebe offensichtlich „über seine Verhältnisse“.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt die Feststellung der Unwirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung aufgrund einer Fassadenwärmedämmung und die Rückzahlung danach überzahlter Miete. Die Klägerin bezieht ergänzende Zahlungen des JobCenters. Das JobCenter hat auf Intervention des Bezirksamts seine Zahlungen um den Erhöhungsbetrag der Miete aufgestockt, sich aber vorbehalten, diese Entscheidung nach Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits zu revidieren. Die Klägerin meint, die Mieterhöhung würde für sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeuten, da sie die Wohnung zu der erhöhten Miete auf Dauer nicht halten könne; das zeige sich auch daran, dass die Miete schon vor der Erhöhung um rund 40 € über den vom JobCenter als angemessene Mietaufwendungen gezahlten Beträgen gelegen habe. Die Beklagte meint, die Klägerin lebe offensichtlich über ihre Verhältnisse und müsse eben notfalls in eine kleinere Wohnung umziehen. Das AG hat die Klage abgewiesen; eine wirtschaftliche Härte liege offensichtlich nicht vor, nachdem die erhöhte Miete vom JobCenter bezahlt werde. Die Berufung der Klägerin hatte teilweise Erfolg.

Ein Teil der Mieterhöhung sei rechtsgrundlos erfolgt, weil insoweit eine Härte vorgelegen habe. Ein Härtefall liegt vor, soweit dem Mieter nach Zahlung der erhöhten Miete kein Einkommen mehr verbleibt, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Bei der Klägerin als Grundsicherungsempfängerin sei dies der Fall, soweit das JobCenter die geforderte Miete nicht als angemessen übernimmt. Die vollständige Übernahme der Mieterhöhung durch das JobCenter sei lediglich vorläufig erfolgt, damit die Klägerin bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits nicht mit Mietzahlungen in Verzug gerate und mit einer Kündigung rechnen müsse. Im Rahmen der Grundsicherung müsse das zuständige JobCenter die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen übernehmen. Die Berechnung der Höhe dieser angemessenen Aufwendungen werde durch die AV-Wohnen vom 2. Februar 2021 konkretisiert.

Der Härteeinwand der Klägerin sei auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie eine mit 71 m2 für eine Einzelperson großzügige Wohnung bewohne und ihr deshalb ein Umzug in eine kleinere Wohnung zuzumuten wäre. Beim Abwägungsprozess, ob eine Mieterin trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters und seines Eigentumsrechts ihren bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf, wenn sie sich einer von ihr nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters ausgesetzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, spiele auch die Wohndauer eine Rolle. Im konkreten Falle habe die Klägerin schon als Kind in der Wohnung gelebt.