Übersichtlichkeit der Jahresabrechnung

Saldierungen von Einnahmen und Ausgaben in einzelnen Positionen der Jahresabrechnung führen nicht immer zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.

… Die zulässige Berufung hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist mit den innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragenen Tatsachen die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht zu beanstanden. …

2. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts teilt die Kammer die Auffassung nicht, dass hinsichtlich des in den Kontoauszügen als Einnahme ausgewiesenen Betrages von 110,98 € ein Fehler vorliegt, welcher zur Ungültigkeit der Abrechnung führen würde, weil insoweit zwei Gutschriften der … Wasserwerke von 49,59 € und 61,39 € nicht als Einnahmen ausgeführt worden sind, sondern mit den Wasserkosten verrechnet worden sind.

Abgesehen davon, dass dieses nicht zur Ungültigkeit der gesamten Abrechnung führen würde, sondern allenfalls zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Position „Wasser“ in der Gesamt- und ggf. den Einzelabrechnungen, liegt auch ein derartiger Fehler nicht vor. Zwar handelt es sich insoweit um eine grundsätzlich unzulässige Saldierung, welche eine Vermengung von Einnahmen und Ausgaben entgegen dem Gebot der Klarheit und Übersichtlichkeit zur Folge hat, denn die Position Gutschriften wird insoweit nicht gesondert ausgewiesen. Allerdings führt ein derartiger Fehler nicht in jedem Fall, wie es auch die Kammer bereits entschieden hat (Urteil vom 15. März 2018 - 2-13 S 20/17) zur Ungültigerklärung des entsprechenden Beschlusses insoweit. Denn die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung leidet hierunter nur in einem geringen Maße. Unproblematisch ist in Jahresabrechnungen eine Zusammenfassung verschiedener Ausgabenpositionen zulässig. Wenn insoweit der Wohnungseigentümer diese Position nachvollziehen will, ist er gehalten, Einsicht in die Belegsammlungen zu nehmen. Wenn insoweit unter einzelnen Positionen - wie hier bei den Zahlungen an das Wasserwerk - Einnahmen durch Rückzahlungen bei einer einheitlichen Position verbucht werden, würde es nicht wesentlich zum besseren Verständnis oder zu einer größeren Übersichtlichkeit beitragen, wenn die Differenz zwischen den geleisteten Abschlagszahlungen und den entsprechenden Gutschriften andererseits in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen worden wäre, denn auch insoweit ist durch die Summierungen eine vollständige Übersichtlichkeit ohne Einsicht in die entsprechenden Belege nicht gegeben (ebenso LG München I ZMR 2016, 143), dann aber auch nicht erschwert. Die Abrechnung bleibt im Ergebnis aus sich selbst heraus verständlich.

Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage - soweit noch Gegenstand des Berufungsverfahrens - abzuweisen. […]

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor, es handelt sich um die Entscheidung eines atypisch gelagerten Einzelfalles. …

Die gegen die Entscheidung eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist vom V. Zivilsenat mit Beschluss vom 7. Februar 2019 mangels Zulassungsgrund durch unbegründeten Beschluss zurückgewiesen worden (V ZR 190/18).

An sich unzulässige Saldierungen führen nicht immer zur gerichtlichen Ungültigkeitserklärung.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung wurde angefochten. Geltend gemacht wurde u. a., dass hinsichtlich des in den Kontoauszügen als Einnahme ausgewiesenen Betrages von 110,98 € ein Fehler vorliege, der zur Ungültigkeit der Abrechnung führe. Zwei Gutschriften der Wasserwerke von 49,59 € und 61,39 € seien nicht als Einnahmen ausgeführt, sondern mit den Wasserkosten verrechnet worden. Mit vollem Erfolg beim AG.

Das LG weist die Anfechtungsklage insgesamt ab. Abgesehen davon, dass die Verrechnung der Wasserkosten nicht zur Ungültigkeit der gesamten Abrechnung führe, sondern allenfalls zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Position „Wasser“, liege auch kein gravierender Fehler vor. Zwar handelt es sich um eine grundsätzlich unzulässige Saldierung, die eine Vermengung von Einnahmen und Ausgaben entgegen dem Gebot der Klarheit und Übersichtlichkeit zur Folge hat. Doch leidet die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dadurch nur in geringem Maße. Will der Eigentümer die Position weiter nachvollziehen, muss er Einsicht in die Belegsammlungen nehmen.

Wenn unter einzelnen Positionen Einnahmen durch Rückzahlungen bei einer einheitlichen Position verbucht werden, würde es nicht wesentlich zum Verständnis oder zur Übersichtlichkeit beitragen, wenn die Differenzen zwischen den Abschlagszahlungen und den entsprechenden Gutschriften gesondert ausgewiesen worden wären. Die Abrechnung bleibt im Ergebnis aus sich selbst heraus verständlich. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist vom BGH mit Beschluss vom 7. Februar 2019 (V ZR 190/18) zurückgewiesen worden.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert