Übersetzter Eigenbedarf rechtfertigt keine Wohnungskündigung

1. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung nämlich nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden (hier verneint für einen weit überhöhten Wohnbedarf).

2. Eine 21-jährige Berufsanfängerin, deren Hausstand aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank besteht, und die bislang gemeinsam mit Mutter und Bruder in einer Vierzimmerwohnung wohnt, benötigt keine Vierzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von fast 120 m²; Anzahl der Zimmer und Ausmaß der Wohnfläche sind, gemessen an ihrer Lebenssituation als Auszubildende und Berufsanfängerin mit geringem Einkommen und Vermögen, ihrem Bedarf sowie auch ihrem tatsächlichen Interesse an der konkreten Wohnung, weit übersetzt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. zu 2. ist seit dem 21. Januar 2019 alleinige Eigentümerin des Anwesens; der Kl. zu 1. hat ihr seine Eigentumsanteile mit Vertrag vom Dezember 2018 geschenkt. Die Kl. zu 2. hat mit Schreiben vom 7. Mai 2020 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, nachdem die Miete für April und Mai 2020 nicht bezahlt worden war. Die Bekl. zu 1. hat für den Zeitraum ab März 2020 Arbeitslosengeld II beantragt; dem Antrag ist mit Bescheid vom 28. Mai 2020 stattgegeben worden. Die rückständige Miete für April und Mai 2020 hat die Bekl. zu 1. am 15. Juli 2020 bezahlt. Das AG hatte zur Räumung verurteilt, wogegen die Bekl. Berufung eingelegt haben. Sie tragen weiterhin vor, das Räumungsverlangen sei rechtsmissbräuchlich, denn die Kl. machten für ihre Tochter und Enkelin einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend. Die gerade 19-jährige Bedarfsperson benötige objektiv keine Vierzimmerwohnung mit knapp 120 m². Das Interesse der Kl. richte sich vor allem darauf, das ihnen missliebige Mietverhältnis mit der Bekl. zu beenden; zwischen den Parteien sei eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten geführt worden und die Bekl. zahle eine verhältnismäßig geringe Miete. Die Eigenbedarfsgründe hätten bereits im Juli 2017 vorgelegen, als die Bedarfsperson ihre Schulzeit beendet und die Kl. eine Wohnung im 4. OG neu vermietet hätten. Hilfsweise sei das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen, da seine Beendung für die Bekl. eine nicht zu rechtfertigende Härte darstelle. Soweit die im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachten zu einem abweichenden Ergebnis kämen, seien diese nicht verwertbar; der gerichtlich bestellte Sachverständige habe die maßgeblichen Feststellungen nicht selbst getroffen, sondern die Exploration und - notwendig persönliche - Untersuchung der Bekl. einer Hilfsperson überlassen. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei nach Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB unwirksam, denn der Zahlungsverzug sei darauf zurückzuführen, dass die Bekl. zu 1. im Rahmen ihrer selbständigen Tätigkeit pandemiebedingt keinerlei Umsätze habe erzielen können. […]

Die Kl. […] tragen vor, der geltend gemachte Eigenbedarf rechtfertige die Beendung des Mietverhältnisses. Zwar würde die Tochter und Enkelin der Kl. tatsächlich keine Vierzimmerwohnung benötigen, doch verfügten die Kl. über keine kleinere Wohnung. Es handele sich um die kleinste Wohnung im Haus, die zudem noch unsaniert sei und daher den geringsten Mietertrag bringe. Kleinere Wohnungen gebe es nur im Erdgeschoss des Anwesens; eine Wohnung im Erdgeschoss hielten die Kl. aber für eine junge Frau für zu gefährlich. Ohnehin wolle ihre Tochter und Enkelin inzwischen zusammen mit ihrem Freund in die Wohnung einziehen; mittelfristig sei dann Nachwuchs zu erwarten.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Die Berufung hat auch Erfolg, denn die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet. Die Kl. haben gegen die Bekl. gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Mietverhältnis zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1. wurde durch die streitgegenständlichen Kündigungserklärungen nicht beendet.

a) Die Kündigungserklärung vom 27. September 2017, derzufolge die Kl. die Wohnung benötigen, um ihrer Tochter und Enkelin die Gründung eines eigenen Haushalts und einer Familie zu ermöglichen, führte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht zur Beendung des Mietverhältnisses.

Die Kammer ist nach der neuerlichen Vernehmung der inzwischen 21 Jahre alten Zeugin K. nunmehr zwar davon überzeugt, dass ihr Wunsch, aus der elterlichen Wohnung auszuziehen und sich eine eigene Wohnung zu suchen, nicht bereits im Juli 2017, also im Zeitpunkt der Neuvermietung der Wohnung im 4. OG absehbar war, sondern erst im September 2017 aufkam, nachdem die Zeugin ihre Ausbildung aufgenommen hatte und ihre Arbeitswege als zu lang und lästig empfand. Die Kammer bezweifelt auch nicht, dass die Zeugin tatsächlich bereit und willens ist, das von ihrer Mutter damals sogleich entworfene Vorhaben umzusetzen und die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen; es liegt also nicht nur ein bloß vorgeschobenes Interesse der Zeugin vor, die Wohnung selbst zu nutzen.

Damit steht aber nicht fest, dass der von den Kl. geltend gemachte Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung nämlich nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 573 Rn. 37, zitiert nach beck-online; BGHZ 103, 91 ff.). Der Einwand der Bekl., die Wohnung sei mit vier Zimmern und nahezu 120 m² für die Tochter der Kl. viel zu groß und für eine im Ausbildungsverhältnis befindliche Berufsanfängerin ungeeignet, ist daher nicht von der Hand zu weisen. In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren eine Mietvertragskündigung nicht tragen kann (vgl. LG Frankfurt - 2/17 S 234/89 -, Urt. v. 23.2.1990, WuM 1990, 479 f.; BVerfG - 1 BvR 440/90 -, Beschl. v. 23.8.1990, WuM 1990, 479 ff.; Blank/Börstinghaus, aaO. und Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 Rn. 146 ff. mit Fallbeispielen). So liegt es zur Überzeugung der Kammer auch hier.

Die Tochter und Enkelin der Kl. benötigt ganz offensichtlich keine Vierzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von fast 120 m²; Anzahl der Zimmer und Ausmaß der Wohnfläche sind, gemessen an ihrer Lebenssituation als Auszubildende und Berufsanfängerin mit geringem Einkommen und Vermögen, ihrem Bedarf sowie auch ihrem tatsächlichen Interesse an der konkreten Wohnung, weit übersetzt. Nach den Angaben der Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme am 30. Dezember 2020 wohnte sie bei Abgabe der Eigenbedarfskündigung in ihrem damaligen Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung in Wannsee. Anders als seitens der Kammer noch im Termin vom 25. November 2020 für möglich gehalten, ist die Zeugin nicht an besonders großzügige Wohnverhältnisses gewöhnt. Sie wohnt derzeit gemeinsam mit ihrer Mutter und ihrem Bruder in einer Vierzimmerwohnung; den Gedanken an die Inanspruchnahme einer noch größeren Wohnung für sich allein hat die Zeugin mit den Worten „was soll ich schließlich mit einer Fünfzimmerwohnung?“ als absurd zurückgewiesen. Ihr Hausstand bestand und besteht weiterhin aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank. Darüber, wie sie die Vierzimmerwohnung einrichten und nutzen möchte, hat die Zeugin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bisher keine konkreten Vorstellungen entwickelt und wohl auch nicht ernsthaft nachgedacht; die nach ihren Angaben bis dahin nicht mit der Zeugin besprochene Idee, ihr zur Einrichtung der Wohnung einige seit ihrem letzten Umzug verfügbare Möbel zu überlassen, hat erst ihre Mutter im Anschluss an die Zeugenvernehmung geäußert.

Auf Nachfrage, wie sie die große Wohnung einrichten und ausfüllen wolle, hat die Zeugin angegeben, sie habe gemeinsam mit ihrem damaligen und heutigen Freund in die Wohnung einziehen wollen, der ja „wahrscheinlich auch Möbel mitgebracht“ hätte, insgesamt hätte man die Wohnung schon nutzen können. Darauf, also auf eine Absicht der Zeugin, gemeinsam mit einem bestimmten Partner in die Wohnung einzuziehen, wurde die Kündigungserklärung allerdings im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB gar nicht gestützt; gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB kann für den vorliegenden Rechtsstreit nur eine vage, nicht auf einen bestimmten Partner konkretisierte Absicht der Zeugin zugrunde gelegt werden „einen eigenen Haushalt und Familie“ zu begründen. Der Einzug weiterer Personen neben der Zeugin in die Wohnung war bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht Grundlage und Gegenstand des geltend gemachten Eigenbedarfs, sondern nur eine für die Zukunft angestrebte Option. Da eine sogenannte „Vorratskündigung“ die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen kann, ist mithin nur der konkret mitgeteilte Bedarf der Zeugin zugrunde zu legen, der die Wohnung nach der Kündigungserklärung - jedenfalls zunächst - alleine zur Gründung eines Haushalts zur Verfügung stehen soll.

Die Kl. stellen letztlich auch gar nicht in Frage, dass die Wohnung für die Bedürfnisse der Zeugin überdimensioniert ist, sondern räumen ein, dass ihre Tochter und Enkelin „tatsächlich keine Vierzimmerwohnung benötigen“ würde. Sie stufen das Räumungsverlangen gleichwohl deswegen als von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen ein, weil es sich unter den überhaupt für eine junge Frau geeigneten Wohnungen in ihrem Eigentum auf die kleinste und ertragsschwächste Wohnung beziehe, die zudem noch saniert werden müsse. Das Gesetz billigt mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aber nicht das Interesse eines Eigentümers, ein ertragsschwaches Mietverhältnis zu beenden; selbst wenn ein solches Anliegen aus Eigentümersicht wirtschaftlicher Vernunft entsprechen mag, ist es regelmäßig nur unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durchsetzbar. Auch der - vernünftige - Wunsch eines Eigentümers, eine Wohnung zu modernisieren oder umfassend zu sanieren, kann für die Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Rolle spielen und vermag die Durchsetzung eines weit übersetzten Eigenbedarfs nicht zu legitimieren.

Nun darf ein Gericht seine eigenen Vorstellungen über die Angemessenheit von Wohnverhältnissen und die vernünftige Verwendung großer Wohnungen nicht an Stelle derjenigen des Eigentümers und Vermieters setzen. Die Verfügungsfreiheit des Eigentümers ist Kernbestandteil der durch Art. 14 GG gewährleisteten Eigentumsfreiheit, sodass der Wunsch des Eigentümers, eine Wohnung auf eine bestimmte Art und Weise zu nutzen, grundsätzlich zu schützen und nicht zu hinterfragen ist. Das gilt auch für das vorliegende Interesse der Kl., ihrer Enkelin und Tochter die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen und ihre Entscheidung, ihr zu diesem Zweck eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung zu überlassen. Da die Kl. nicht über Wohnungen verfügen, die zugleich nach ihren sachlich nachvollziehbaren Kriterien für die Bedarfsperson geeignet sind und weniger als vier Zimmer aufweisen, sprengt ihre grundsätzliche Entscheidung, den Wohnbedarf ihrer Enkelin und Tochter lieber durch eine eigentlich „zu große“ eigene Wohnung zu befriedigen als etwa eine kleinere Wohnung anzumieten, nicht von vornherein den § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB immanenten Rahmen.

Im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als „rechtsmissbräuchlich“ stellt sich das Eigenbedarfsbegehren erst deswegen dar, weil das Räumungsverlangen auf das Geltendmachen eines „weit überhöhten“ Wohnbedarfs hinausläuft (vgl. zum Prüfungsmaßstab BGH - VIII ZR 166/14 -, Urt. v. 4.3.2015, BGHZ 204, 216 ff. = GE 2015, 585 zitiert nach juris). Die Kammer hat im Rahmen der Beweisaufnahme den Eindruck gewonnen, dass die Zeugin zwar die von ihrer Mutter vorgeschlagene Umsetzung ihres Auszugswunsches dankbar aufgegriffen hat, ohne aber deshalb besonderen Wert auf den großzügigen Zuschnitt der in Aussicht genommenen Wohnung zu legen. Nach Einschätzung der Kammer wäre die Zeugin auch mit einer halb so großen wie der streitgegenständlichen Wohnung zufrieden. Auf Befragen des Prozessbevollmächtigten der Bekl. hat sie angegeben, dass sie im Verlaufe des Rechtsstreits gemeinsam mit ihrem Freund angestrebt habe, eine kleinere Wohnung anzumieten; letztlich hätten sie dazu keine Möglichkeit gesehen, auch weil sie dazu Anträge hätten stellen müssen und amtlicher Genehmigungen bedurft hätten. Sie könne ihrer Mutter außerdem nicht zumuten, für sie zu bürgen und unabsehbare Kosten zu übernehmen.

Die Kammer geht vor diesem Hintergrund davon aus, dass die Kl. zur Versorgung ihrer Enkelin und Tochter nur deshalb eine Wohnung aus ihrem Bestand und gerade die von den Bekl. genutzte Vierzimmerwohnung auswählten, weil es sich um die ertragsschwächste ihrer Wohnungen handelt. Für den Nettomietertrag von rund 750 € monatlich könnten die Kl. oder ihre Enkelin und Tochter bei derzeitigen Marktpreisen zwar eine Zwei- oder vielleicht sogar eine Dreizimmerwohnung in vergleichbarer Lage anmieten, mit der sie den Wohnbedarf alternativ decken könnten. Die Anmietung einer vergleichbaren Vierzimmerwohnung erscheint hingegen ausgeschlossen, sodass sich ein Zugriff auf die an die Bekl. vermietete Wohnung bei rein wirtschaftlicher Betrachtung geradezu aufdrängt: Der Bedarfsperson kann so zu gleichen Kosten eine wesentlich großzügigere Wohnung zur Verfügung gestellt werden, die zudem auch noch in dem ihr vertrauten Haus ihrer Verwandten belegen ist. Der Umstand, dass die vermietete Wohnung für die Zwecke der Bedarfsperson eigentlich „zu groß“ ist, spielt dabei nur deswegen keine Rolle, weil die Wohnung „ertragsschwach“ vermietet ist.

Eben dies, nämlich die relativ niedrige Vertragsmiete, stellt sich aber aus Sicht der Bekl. gerade als schützenswert, nämlich als wesentlicher Aspekt ihres durch Art. 14 GG eigentumsgleich geschützten Besitzes an der Wohnung dar, der ihnen nach dem Gesetz nur entzogen werden darf, wenn der Vermieter die Wohnung für eigene Zwecke „benötigt“. Auch ein „wirtschaftlich vernünftiger“ Eigenbedarf ist deshalb nicht ohne Weiteres „rechtlich billigenswert“, sondern am Korrektiv des „weit überhöhten Wohnbedarfs“ zu messen. Nur so ist zu verhindern, dass der Gesichtspunkt einer „günstigen Miete“, der nach dem Schutzkonzept des sozialen Wohnungsmietrechts zugunsten des Mieters ins Gewicht fallen muss und für den Erhalt eines Mietverhältnisses spricht, tatsächlich einen Eigenbedarf des Vermieters überhaupt erst begründen und so zur Beendung des Mietverhältnisses führen kann.

b) Die auf Zahlungsverzug gestützte Kündigungserklärung vom 7. Mai 2020 hat das Mietverhältnis gemäß §§ 543, 573 BGB ebenfalls nicht beendet. Sie ist bereits formell unwirksam, weil sie nur im Namen der Kl. zu 2., nicht aber durch beide Vermieter erklärt worden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 9.1.2019, GE 2019, 249 f.; ebenso schon KG - 8 U 111/18 -, Urt. v. 8.10.2018, GE 2018, 1458; so auch Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 566 BGB, Rn. 5, alle zitiert nach juris) findet auf die Übertragung der Eigentumsanteile an einem Grundstück von einem auf den anderen Mit-Vermieter § 566 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung. Der Kl. zu 1. ist durch die Übertragung seiner Eigentumsanteile an dem Grundstück auf die Kl. zu 2. mithin nicht aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, sodass die Kl. zu 2. ohne seine Mitwirkung keine wirksame Kündigungserklärung abgeben kann.

Unmittelbar ist § 566 BGB im Falle der Veräußerung der Mietsache nur anzuwenden, wenn der „Vermieter an einen Dritten“ veräußert. Daran fehlt es, denn die Kl. zu 2. ist aus Sicht der Mietvertragsparteien nicht „Dritter“, sondern war vor wie nach Übertragung seiner Miteigentumsanteile durch den Kl. zu 1. an den Mietvertrag gebunden. Aus diesem Grund scheidet in solchen Fällen auch eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB aus; der Mieter bedarf im Verhältnis zu dem das Alleineigentum erwerbenden Mit-Vermieter des durch die Norm bezweckten Schutzes nicht, da Letzterer ohnehin schon an den Mietvertrag gebunden ist.

Die Kündigung vom 7. Mai 2020 wäre gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB allerdings auch materiell unbegründet, denn die Bekl. zu 1. hat hinreichend glaubhaft gemacht, dass sie aufgrund der pandemiebedingt verzögerten Bearbeitung ihres im Februar 2020 angebrachten Antrags auf Arbeitslosengeld und aufgrund pandemiebedingter Umsatzausfälle im Zeitraum März 2020 bis 28. Mai 2020 keine Einnahmen gehabt hat. Ist mithin von einem kausalen Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der bis zum 7. Mai 2020 ausgebliebenen Zahlung der Miete für April und Mai 2020 auszugehen, so hat die an diesem Tag erklärte, allein auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung das Mietverhältnis nicht beenden können.

Ob die Bekl. zu 1. später in verschuldeten Zahlungsverzug geraten ist und einen Kündigungsgrund herbeigeführt hat, weil sie die rückständige Miete erst im Juli 2020 ausgeglichen hat, obwohl das beantragte Arbeitslosengeld am 28. Mai 2020 gewährt worden ist und sie die offene Mietschuld also spätestens im Juni 2020 hätte tilgen können, kann mangels einer darauf gestützten Kündigungserklärung dahinstehen.

Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung von Eigenbedarf und ein „Benötigen“ nicht aus, sondern muss auch von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf liegt jedenfalls vor, wenn für eine 21-jährige Berufsanfängerin, deren Hausstand aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank besteht, und die bislang gemeinsam mit Mutter und Bruder in einer Vierzimmerwohnung wohnt, Eigenbedarf für eine Vierzimmerwohnung mit fast 120 m² Wohnfläche geltend gemacht wird.

Die Klägerin zu 2. ist seit dem 21. Januar 2019 Alleineigentümerin des Anwesens; der Kläger zu 1. hat ihr seine Eigentumsanteile geschenkt. Die Kläger machen für Tochter bzw. Enkelin Eigenbedarf geltend; die Beklagte hält den Wohnbedarf für weit überhöht. Die gerade 19-Jährige benötige keine Vierzimmerwohnung mit knapp 120 m², die Kläger wollten ihr nur wegen der vielen geführten Prozesse und deshalb kündigen, weil sie nur eine geringe Miete zahle. Die Kläger räumen ein, dass die Tochter/Enkelin zwar keine Vierzimmerwohnung benötige, doch verfügten sie über keine kleinere Wohnung, denn die gekündigte sei die kleinste Wohnung und zudem noch unsaniert. Kleinere Wohnungen gebe es zwar im Erdgeschoss, doch seien die für eine junge Frau zu gefährlich. Ohnehin wolle die Tochter/Enkelin inzwischen zusammen mit ihrem Freund in die Wohnung einziehen, und mittelfristig sei dann Nachwuchs zu erwarten. Das AG gab der Räumungsklage statt, das LG wies sie in der Berufung ab.

Die Eigenbedarfskündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Nach der Vernehmung der inzwischen 21 Jahre alten Tochter/Enkelin als Zeugin, für die Eigenbedarf geltend gemacht werde, sei das Gericht zwar überzeugt, dass Eigenbedarf vorliege und nicht nur vorgeschobene sei, doch stehe damit nicht fest, dass der geltend gemachte Eigenbedarf die Kündigung rechtfertige. Der bloße Wille des Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zu überlassen, reiche zur Begründung eines beachtlichen Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung allein nicht aus, sondern müsse von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden.

Der Einwand der Beklagten, die Wohnung sei mit vier Zimmern und nahezu 120 m² für die Tochter/Enkelin der Kläger viel zu groß und für eine im Ausbildungsverhältnis befindliche Berufsanfängerin ungeeignet, sei nicht von der Hand zu weisen. In Rechtsprechung und Literatur sei anerkannt, dass ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren nicht zur Kündigung berechtige. So liegt es auch hier.

Die Tochter und Enkelin der Kläger benötige ganz offensichtlich keine Vierzimmerwohnung mit fast 120 m² Wohnfläche; gemessen an ihrer Lebenssituation als Auszubildende und Berufsanfängerin mit geringem Einkommen und Vermögen, ihrem Bedarf sowie auch ihrem tatsächlichen Interesse an der konkreten Wohnung sei das weit übersetzt. Die Zeugin habe bei Abgabe der Eigenbedarfskündigung in ihrem damaligen Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung in Wannsee gewohnt und sei nicht an besonders großzügige Wohnverhältnisse gewöhnt. Ihr Hausstand bestand/bestehe aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank. Darüber, wie sie die Vierzimmerwohnung einrichten und nutzen möchte, habe die Zeugin bisher „keine konkreten Vorstellungen entwickelt und wohl auch nicht ernsthaft nachgedacht“. Auf Nachfrage, wie sie die große Wohnung einrichten und ausfüllen wolle, habe die Zeugin angegeben, sie habe gemeinsam mit ihrem Freund in die Wohnung einziehen wollen, der ja „wahrscheinlich auch Möbel mitgebracht“ hätte, insgesamt hätte man die Wohnung schon nutzen können. Auf eine Absicht der Zeugin, gemeinsam mit einem bestimmten Partner in die Wohnung einzuziehen, sei die Kündigungserklärung aber gar nicht gestützt worden. Der Einzug weiterer Personen neben der Zeugin in die Wohnung sei bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht Grundlage und Gegenstand des geltend gemachten Eigenbedarfs gewesen, sondern nur eine für die Zukunft angestrebte Option. Da eine sogenannte „Vorratskündigung“ die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen könne, sei mithin nur der konkret mitgeteilte Bedarf der Zeugin zugrunde zu legen, der die Wohnung nach der Kündigungserklärung – jedenfalls zunächst – alleine zur Gründung eines Haushalts zur Verfügung stehen sollte.

Zwar dürfe ein Gericht seine eigenen Vorstellungen über die Angemessenheit von Wohnverhältnissen und die vernünftige Verwendung großer Wohnungen nicht anstelle derjenigen des Eigentümers und Vermieters setzen, und die Entscheidung, den Wohnbedarf von Angehörigen lieber durch eine eigentlich „zu große“ eigene Wohnung zu befriedigen als etwa eine kleinere Wohnung anzumieten, bewege sich durchaus im Rahmen des Eigentumsrechts.

Im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als „rechtsmissbräuchlich“ stelle sich das Eigenbedarfsbegehren erst dann dar, wenn das Räumungsverlangen auf das Geltendmachen eines „weit überhöhten“ Wohnbedarfs hinauslaufe.

Das Gericht habe aber im Rahmen der Beweisaufnahme den Eindruck gewonnen, dass die Zeugin auch mit einer halb so großen wie der streitgegenständlichen Wohnung zufrieden gewesen wäre, und gehe vor diesem Hintergrund davon aus, dass die Kläger zur Versorgung ihrer Enkelin/Tochter nur deshalb eine Wohnung aus ihrem Bestand und gerade die der Beklagten ausgewählt hätten, weil es sich um die ertragsschwächste ihrer Wohnungen gehandelt habe. Für den Nettomietertrag von rund 750 € mtl. könnten die Kläger ihrer Enkelin/Tochter bei derzeitigen Marktpreisen zwar eine Zwei- oder sogar eine Dreizimmerwohnung in vergleichbarer Lage anmieten. Die Anmietung einer vergleichbaren Vierzimmerwohnung erscheine hingegen ausgeschlossen, sodass sich ein Zugriff auf die an die Beklagte vermietete Wohnung bei rein wirtschaftlicher Betrachtung geradezu aufdränge: Der Bedarfsperson könne so zu gleichen Kosten eine wesentlich großzügigere Wohnung zur Verfügung gestellt werden, die zudem auch noch in dem ihr vertrauten Haus ihrer Mutter belegen sei. Der Umstand, dass die vermietete Wohnung für die Zwecke der Bedarfsperson eigentlich „zu groß“ ist, spiele dabei nur deswegen keine Rolle, weil die Wohnung „ertragsschwach“ vermietet sei.

Die relativ niedrige Vertragsmiete stelle sich aber aus Sicht der Beklagten gerade als schützenswert, nämlich als wesentlicher Aspekt ihres durch Art. 14 GG eigentumsgleich geschützten Besitzes an der Wohnung dar, der ihnen nach dem Gesetz nur entzogen werden dürfe, wenn der Vermieter die Wohnung für eigene Zwecke „benötigt“. Auch ein „wirtschaftlich vernünftiger“ Eigenbedarf sei deshalb nicht ohne Weiteres „rechtlich billigenswert“, sondern am Korrektiv des „weit überhöhten Wohnbedarfs“ zu messen.

Dass der Mieter nur eine geringe Miete zahlt, kann, anders als das Landgericht meint, dem Erlangungsinteresse des Vermieters nicht entgegengehalten werden (LG Berlin vom 1. April 2002 - 65 S 444/00 - GE 2003, 1018 und dieser Entscheidung vorhergehend VerfGH Bln vom 16. Mai 2002 - GE 2003, 736 ff. und BVerfG vom 2. September 2002 - 1 BvR 1103/02 - GE 2003, 1012, vgl. Beuermann GE 2003, 1470).

Wenig konsistent ist auch die weitere Begründung. Einerseits gibt sich das Gericht nach Zeugenvernehmung überzeugt davon, dass der Eigenbedarf nicht vorgeschoben ist, andererseits hat das Gericht den „Eindruck gewonnen, dass die Kläger zur Versorgung ihrer Enkelin und Tochter nur deshalb eine Wohnung aus ihrem Bestand und gerade die von den Beklagten genutzte Vierzimmerwohnung ausgewählt haben, weil es sich um die ertragsschwächste ihrer Wohnungen gehandelt hat“. Ja, was denn nun? Schließlich waren die Alternativwohnungen noch größer oder sie lagen im Erdgeschoss, das der Tochter/Enkelin aus Sicherheitsgründen nicht zugemutet werden sollte.

Und schließlich fragte man sich, warum das Gericht – Motto: Was war zuerst da, das Huhn oder das Ei? – darauf herumreitet, dass der Hausstand der jungen Frau nur aus Bett, Schreibtisch und Kleiderschrank bestand, der sich dann in der Vier-Zimmer-Wohnung verloren hätte. Womit hätte denn die „nicht an besonders großzügige Wohnverhältnisse gewöhnte“, noch „in ihrem Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung in Wannsee“ hausende 21-Jährige punkten können? Mit Schrankwand deutsche Eiche, Liegelandschaft und Einbauküche? Das kommt ein wenig sehr lebensfremd daher, haben wir doch (fast) alle die Erfahrung gemacht, dass der Hausstand wächst, wenn die Wohnung größer wird.

Man kann die Entscheidung durchaus für vertretbar halten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sind die im Rahmen der Missbrauchskontrolle zu prüfenden Grenzen des Erlangungswunsches u. a. dann überschritten, wenn weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird. Dennoch ist der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten (BVerfG vom 20. Januar 1995 - 1 BvR 665/94 - GE 1995, 418). Nach dieser Entscheidung darf eine Eigenbedarfskündigung darauf gestützt werden, dass die Wohnung der Tochter des Eigentümers zur Verfügung gestellt werden soll, um dort mit ihrem Lebensgefährten eine Familie zu gründen. So lag es im vorliegenden Fall – dem Landgerichts allerdings zu vage und zu spät vorgebracht – wohl auch. Ein Störgefühl bleibt deshalb und den Klägern ein erneuter Anlauf mit der Begründung: Einzug mit dem Freund zwecks Gründung einer Familie und Zeugung von Nachwuchs. Dann klappt‘s auch mit dem Richter.