Überschütten des Vermieters mit Wasser rechtfertigt fristlose Kündigung

1. Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser aus Anlass eines Streits einen Eimer Wasser über ihm ausschüttet.

2. Bereits das Schütten eines Eimers Wassers aus dem Fenster in den Hof eines vermieteten Gebäudes begründet an sich ein vertragswidriges Verhalten, das den Hausfrieden und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht stört.

(Leitsatz zu 2. von der Redaktion)

Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe von gemietetem Wohnraum sowie widerklagend über Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Nach Abschluss eines Vergleichs und übereinstimmendem Antrag der Parteien auf Hauptsachenerledigung war nur noch über die Kosten zu entscheiden, die das AG der beklagten Mieterin auferlegte.

Die Kl. hatte Anspruch auf Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. Denn das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Mietverhältnis hat durch die außerordentliche Kündigung vom 24.5.2023 sein Ende gefunden. Der Kl. steht hierbei der Kündigungsgrund der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zur Seite. Denn die Bekl. hat durch ihr Verhalten den Hausfrieden nachhaltig gestört, sodass der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Bekl. nicht zumutbar ist.

Unstreitig goss die Bekl. am 18.5.2023 und am 19.5.2023 jeweils einen mit Wasser gefüllten Eimer aus dem Fenster in den Hof aus, als sich auch die Kl. jeweils im Hof befand. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Bekl. die Kl. mit den Wassergüssen getroffen und gänzlich durchnässt hat.

Diese Überzeugung gründet sich auf die Vernehmung des Zeugen W. Der Zeuge bekundete, dass er sowohl am 18.5.2023 als auch am 19.5.2023 bei seiner Rückkehr von der Arbeit die Kl. im Hof angetroffen habe, wobei diese „klitschnass“ wie bei der „Ice-Bucket-Challenge“ gewesen sei. Zwar habe er nicht sehen können, wie die Bekl. die Kl. mit Wasser überschüttet oder einen Eimer in der Hand gehalten habe. Der Zeuge konnte aber bestätigen, dass er die Bekl. zweimal im unmittelbar zeitlichen und räumlichen Zusammenhang zum Ort, an dem die Kl. behauptet, vom Wasser getroffen worden zu sein, gänzlich durchnässt angetroffen hat. Auch hat er nachvollziehbar schildern können, wie die Bekl. am 18.5.2023 am Fenster stand und nach einer ihrerseits emotional geführten Diskussion äußerte, sie würde es wieder tun.

Aufgrund der lebensnahen und widerspruchsfreien Aussage des Zeugen bestehen keine Bedenken an der Glaubhaftigkeit der Aussage oder der Glaubwürdigkeit des Zeugen. Der Zeuge machte seine Aussage sine ira et studio (vgl. Tacitus, Annales I, 1) und räumte etwa freimütig ein, dass er die eigentlichen Wassergüsse nicht beobachtet habe.

Die Bekl. handelte dabei auch pflichtwidrig. Bereits das Schütten eines Eimers Wasser aus dem Fenster in den Hof eines vermieteten Gebäudes begründet an sich ein vertragswidriges Verhalten, das den Hausfrieden und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht stört. Der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens liegt die Bedeutung des Hausfriedens für das gedeihliche Miteinander, das auch das Zusammenarbeiten aller Hausnutzer auf dem Grundstück umfasst, zugrunde. Die Vorschrift ist demnach Ausdruck des Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 BGB, Rn. 34). Die Bekl. hat dieses Rücksichtnahmegebot in grober Weise wiederholt verletzt.

Der Bekl. fällt hierbei auch zumindest bedingter Vorsatz (dolus eventualis) zur Last. Der Bekl. war nach eigenem Vortrag bewusst, dass sich zum fraglichen Zeitpunkt die Kl. im Hof aufhielt. Nach eigenem Sachvortrag erfolgten die Wassergüsse jeweils gerade, um die Kl. davon abzuhalten, das Fahrrad der Bekl. umzustellen. Dass sie die Kl. hierbei treffen könnte, nahm die Bekl. damit zumindest billigend in Kauf.

Die Hausfriedensstörung ist auch nachhaltig i.S.v. § 569 Abs. 2 BGB. Die Angriffe auf die Kl. durch die Wassergüsse machen eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar. Bereits jeder einzelne der Wassergüsse ist dazu geeignet, aufgrund seiner Nachhaltigkeit und Schwere einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darzustellen. Schließlich handelt es sich um auch strafrechtlich relevante, vorsätzliche tätliche Angriffe und nicht um bloße Bagatellen wie etwa unhöfliches Verhalten.

Eine Abmahnung war nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich. Bereits ein einzelner Wasserguss stellt eine vorsätzliche Körperverletzung i.S.d. § 223 StGB dar, der bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Abmahnung nicht angezeigt erscheinen lässt. Darüber hinaus verspricht eine Abmahnung auch offensichtlich keinen Erfolg, da es die Bekl. ausdrücklich und endgültig abgelehnt hat, eine künftige Pflichtverletzung zu unterlassen, und im Gegenteil sogar neue Pflichtverletzungen angedroht hat.

Der Kl. stand ein Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten i.H.v. 627,13 € aus § 280 Abs. 1 BGB als Kündigungsschaden zu. Die Inanspruchnahme anwaltlichen Rates zur Prüfung und zum Ausspruch der außerordentlichen Kündigung erscheint angemessen.

Die Widerklage war zulässig, wäre allerdings in der Sache erfolglos geblieben. Denn durch die wirksame außerordentlich fristlose Kündigung mit Schreiben vom 24.5.2023 wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet und vermag daher keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr zu begründen.

Soweit die Bekl. die Widerklage teilweise zurückgenommen hat, trifft die Kostentragungslast gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO ebenfalls die Bekl.

Einem Mieter darf fristlos gekündigt werden, wenn er den Vermieter anlässlich eines Streits mit Wasser überschüttet. Bereits das Schütten eines Eimers Wasser aus dem Fenster in den Hof eines vermieteten Gebäudes begründet an sich ein vertragswidriges Verhalten, das den Hausfrieden und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht stört.

Die Vermieterin hatte die Mieterin vor dem Amtsgericht auf Räumung der Wohnung verklagt, weil die Mieterin sie anlässlich einer Auseinandersetzung an zwei aufeinanderfolgenden Tagen mit einem Eimer Wasser übergossen hatte. Unstreitig zwischen den Parteien war zwar, dass die Mieterin jeweils einen Eimer Wasser aus dem Fenster ihrer Wohnung in den Hof gegossen hatte, als sich die Vermieterin gerade dort befand. Die Mieterin hatte allerdings bestritten, die Vermieterin getroffen zu haben oder überhaupt treffen zu wollen. Sie hatte jedoch eingeräumt, dass die Wassergüsse die Vermieterin davon abhalten sollten, ihr Fahrrad umzustellen.

Das AG hat entschieden, dass die Kündigung wirksam war, denn der vernommene Zeuge bestätigte, dass die Vermieterin beide Male tatsächlich mit dem Wasser aus dem Eimer vollständig übergossen wurde . Diese sei, so der Zeuge, „klitschnass“ wie bei der „Ice-Bucket-Challenge“ gewesen. Das rechtfertige eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. Bereits das Schütten eines Eimers Wasser aus dem Fenster in den Hof eines vermieteten Gebäudes begründe an sich ein vertragswidriges Verhalten, das den Hausfrieden und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht störe. Selbst wenn die Mieterin keine direkte Absicht gehabt habe, die Vermieterin zu treffen, so habe sie dies angesichts der Situation jedoch zumindest billigend in Kauf genommen, denn ihr Ziel habe schon nach dem eigenen Vortrag darin bestanden, die Vermieterin davon abzuhalten, ihr Fahrrad umzustellen.

Es habe auch keiner vorherigen Abmahnung bedurft, zumal die Mieterin, wie sich aus der Beweisaufnahme ergeben habe, bereits weitere derartige Aktionen angekündigt hatte.