Überheiztes Schlafzimmer als Mietmangel auch bei technischer Unregulierbarkeit (Einrohrheizung)

1. Eine vermietete Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen.

2. Daran fehlt es, wenn der im Schlafraum installierte Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen während der Heizperiode auch bei Nullstellung des Thermostats in vollständig zugedrehtem Zustand bei Außentemperaturen von nicht über 18 °C zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur auf über 18 °C führt. Einen entsprechenden Mangel hat der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigen.

3. Ein andere Beurteilung gebieten grundsätzlich weder die Ausstattung der Wohnung mit einer sog. „Einrohrheizung“ noch deren Lage in einem Plattenbau.

Der Kl. ist Mieter der im Klageantrag genannten Wohnung. Der ursprüngliche Mitmieter Herr H. ist 2011 verstorben. Der Kl. hat das Mietverhältnis alleine fortgesetzt. Vermieterin ist die Bekl. Die Bruttomiete beträgt 497,26 €. Das Wohnhaus des Kl. ist ein Plattenbau mit 18 Stockwerken. Das Haus war bereits bei Anmietung und ist weiterhin mit einer Einrohrheizung ausgestattet. Im Laufe des Rechtsstreits wurde der Thermostat im Balkonzimmer ausgetauscht.

Der Kl. behauptet, dass der Heizkörper im Balkonzimmer und im Wohnzimmer nicht mehr über den Thermostat geregelt werden könne. Während der Heizperiode gäben die Heizkörper permanent - auch in Nullstellung des Thermostats - Heizwärme ab. In den Zimmern herrschten Raumtemperaturen von etwa 26 °C. Der Kl. habe im Balkonzimmer zwischen dem 2.4.2015 und dem 14.4.2015 die im Schriftsatz vom 16. April 2015 angegebenen Temperaturen gemessen. Hinsichtlich der Einzelheiten der gemessenen Temperaturen wird auf den Schriftsatz vom 16. April 2015 verwiesen. Im Wohnzimmer stelle sich die Situation ähnlich dar. Der Kl. sei gezwungen, die Raumtemperatur über das Fenster zu regulieren. Mit Schriftsatz vom 28.5.2015 trägt der Kl. vor, dass sich die Heizkörper bei geschlossenen Ventilen in Abhängigkeit von den Außentemperaturen unterschiedlich stark erwärmen würden. Während sich bei Minusgraden der gesamte Heizkörper erhitze, erwärme er sich in der Übergangszeit nur mäßig. Der Kl. verlange nicht, dass sich der Heizkörper auf Verlangen vollständig abkühle. Aber auch wenn es sich um eine Einrohrheizung handele, könne doch erwartet werden, dass die Raumtemperatur über den Heizkörper bis auf ein übliches Maß hinuntergeregelt werden könne. Die vorgetragenen Werte seien dagegen völlig überhöht. Nach alldem bestreite der Kl. nicht, dass sich die Heizkörper systembedingt erwärmen müssten, sondern dass sie es in dem hier vorliegenden Maß tun müssten. Auch bei der Einrohrheizung müsse diese wenigstens ansatzweise regulierbar sein. Unabhängig von der Temperatur stelle sich der Zustand in den beiden Zimmern als mangelhaft dar. Der Kl. habe eine Wohnung gemietet, in der die Raumtemperatur über die Heizkörper von ihm geregelt werden könne. Der Kl. hat in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass der Heizkörper im Balkonzimmer seit seinem Einzug in die Wohnung nicht regulierbar gewesen sei. Er habe dies aber erst im Mai 2011 festgestellt. Im Januar 2015 habe er festgestellt, dass der Heizkörper im Wohnzimmer noch heißer sei. Sie würden trotz auf null gestellten Ventils Einheiten messen. Er würde im Balkonzimmer 50 % mehr Heizenergie verbrauchen als in den übrigen Zimmern.

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, den Heizkörper im Balkonzimmer und im Wohnzimmer der Wohnung P.straße 4, 5. OG, Berlin dergestalt instand zu setzen, dass dessen Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Es werde bestritten, dass die Heizkörper nicht mehr reguliert werden könnten. Im Schriftsatz vom 18. Februar 2015 trägt die Bekl. vor, dass die Heizungsanlage des Hauses außentemperaturabhängig arbeite und mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung (Thermostatventilen) ausgestattet sei. Bei extremer Witterung müsse gewährleistet sein, dass auch ungünstiger liegende Wohnungen ausreichend beheizt werden. Dies erfolge über die Regelung des Vorlaufes des Heizwassers auf eine Maximaltemperatur von 110 °C. Diese hohen Vorlauftemperaturen führten zur verstärkten Wärmeabgabe über die Heizungsstränge, die vertikal durch die Wohnungen geführt werden. Außerdem könne sich der Heizkörper über die metallische Leitung (Heizungsstrang-Ventilkörper sowie obere und untere Heizkörperanbindung) in Abhängigkeit von seiner Größe erwärmen, und zwar auch bei geschlossenem und funktionstüchtigem Heizkörperventil. Die Heizkörper bestünden aus verschiedenen Stahllegierungen. Dadurch lasse sich Wärmeübertragung von den Rohren in die Heizkörper nicht vermeiden. Insofern seien die Heizkörper immer etwas warm. Diese Tatsache führe insbesondere auch nicht zu erhöhtem Wärmeverbrauch. Die Thermostate funktionierten. Die Temperatur sei sowohl im Balkon- als auch im Wohnzimmer regulierbar. Die Wohnung werde nicht über das übliche Maß einer im 2. OG eines Hochhauses belegenen Wohnung mit Einrohrheizung hinaus erwärmt. Die Einrohrheizung könne durch den Kl. in dem Maße reguliert werden, wie es bei Einrohrheizungen technisch überhaupt möglich sei. Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Im Laufe des Rechtsstreits wurde der Thermostat im Balkonzimmer durch die Bekl. ausgetauscht.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB keinen Anspruch darauf, dass die Heizkörper im Wohnzimmer und im Balkonzimmer der Wohnung P.straße, Berlin dergestalt instand gesetzt werden, dass dessen Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann. Denn der Kl. hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Mietsache insofern mangelhaft ist.

Der Kl. moniert, dass sich die Heizkörper in Wohnzimmer und Balkonzimmer auch bei Nullstellung des Thermostatventils erwärmen. Dies stellt jedoch bei der hier vorliegenden Beheizung des Wohnhauses und auch der Wohnung des Bekl. mit einer Einrohrheizung keinen Mangel dar.

Ein Mangel einer Mietsache liegt nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Maßgeblich ist insoweit die vereinbarte Beschaffenheit und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Ist keine ausdrückliche Regelung zum „Soll-Zustand“ getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsauffassung als Auslegungshilfe heranzuziehen. Der Mieter einer Wohnung kann nach allgemeiner Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (vgl. LG Berlin, 63 S 341/11, Beschluss vom 1.11.2011, zitiert nach juris Rn. 3). In der Regel ist dabei auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Die Anmietung einer Wohnung mit einer vorhandenen Einrohrheizung, die funktionstüchtig ist, begründet im vorliegenden Fall den vertragsgemäßen Standard. Insbesondere bei sogenannten Plattenbauten der ehemaligen DDR ist eine Einrohrheizung eine übliche Ausstattung (vgl. LG Berlin, aaO.; AG Lichtenberg, 23. Juni 2011, 115 C 62/09, zitiert nach juris Rn. 42 ff.; AG Lichtenberg, 15.12.2009, 2 C 406/08, zitiert nach juris Rn. 3).

Eine andere Sicht ergibt sich hier nicht dadurch, dass der „Mindeststandard“ nicht eingehalten ist. Eine Unterschreitung des so genannten „Mindeststandards“, der ein Minimalkorrektiv darstellt und ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen soll, wird nicht automatisch durch einen relativ niedrigen Ausgangsstandard indiziert, wie ihn der Kl. wohl vorfand (vgl. LG Berlin, aaO., Rn. 4).

Bei einer Einrohrheizung kann die systembedingte Erwärmung der Heizkörper trotz Einstellung der Heizkörperthermostate auf „0“ nicht als Mangel angesehen werden, sondern ist gerade die Eigenart der vorgefundenen Beheizungsart (vgl. obige Entscheidungen). Auch der Kl. bestreitet nicht, dass sich die Heizkörper systembedingt erwärmen müssten.

Soweit der Kl. - unter Bezugnahme auf die von ihm behaupteten Raumtemperaturen - der Auffassung ist, dass sich die Heizkörper nicht in dem Maße erwärmen müssten, und dass auch bei einer Einrohrheizung die Raumtemperatur bis auf ein übliches Maß hinunter reguliert werden können müsste, führt dies nicht zu einem Anspruch auf die von ihm begehrte Instandsetzung.

Zunächst stellen die von ihm behaupteten Raumtemperaturen keinen Mangel dar. Raumtemperaturen von 26 °C hat der Kl. nicht hinreichend dargelegt. Die von ihm dargestellten Temperaturen bewegen sich im Mittel zwischen 24 °C und 25 °C. Die Parteien haben keine zulässigen Höchsttemperaturen vereinbart. Nach der Verkehrsanschauung wird während der Heizperiode eine Mindesttemperatur von 21 °C als angemessen angesehen. Temperaturen um die 25 °C - wie vorliegend gemessen - sind für private Wohnungen noch zu akzeptieren und stellen keinen Mangel dar (vgl. AG Lichtenberg, 23.6.2011, aaO., Rn. 58 ff.).

Unabhängig von den höchstzulässigen Temperaturen kann der Kl. mit dem von ihm gestellten Antrag, die Heizkörper dergestalt instand zu setzen, dass deren Wärmeabgabe durch Thermostat geregelt werden kann, nicht durchdringen. Dass sich die Heizkörper auf Nullstellung des Thermostats erwärmen, ist systemimmanent. Insofern ist keine Regulierung der Wärmeabgabe möglich. Dass eine Regulierung der Heizkörper in Wohn- und Balkonzimmer auch sonst - d. h. nicht in Nullstellung des Thermostats - überhaupt nicht möglich ist, hat der Kl. nicht substantiiert dargetan. Soweit er meint, dass die Raumtemperatur über den Heizkörper bis auf ein gewöhnliches Maß reguliert werden können müsse, spiegelt sich dies nicht im Antrag. Dies kann bei einer Einrohrheizung, bei der die Beheizung auch durch die Heizstränge, die vertikal durch die Wohnung geführt werden, erfolgt, auch nicht begehrt werden. Denn durch diese systembedingte Eigenschaft der Einrohrheizung ist gerade eine Beeinflussung der Raumtemperatur durch das Thermostat am Heizkörper nur eingeschränkt möglich.

Aus den Gründen des Landgerichts: II. Die Berufung des Kl. hat in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang Erfolg. Auszugehen war dabei von den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Klage- und Berufungsanträgen des Kl., die die Kammer im tenorierten Sinne ausgelegt hat. Zwar waren diese ihrem Wortlaut nach auf eine Mängelbeseitigung der Heizung in unterschiedlichen Räumen der streitgegenständlichen Wohnung dergestalt gerichtet, dass „deren Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann”. Prozesserklärungen und -handlungen sind indes unter Zuhilfenahme ihrer Begründung auslegbar, so dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 17. Dezember 2015 - 1 BvR 3164/13, AnwBl. 2016, 362 Tz. 33). Da der Kl. in der Klage- und Berufungsbegründung eine von ihm nicht zu vertretende Überheizung der Wohnung unter Angabe von ihm gemessener - und seiner Auffassung nach unzumutbar hoher - Rauminnentemperaturen dargetan und unter Beweis gestellt hat, lag sein offensichtliches Rechtsschutzziel in der Beseitigung dieser Überheizung und der Wiederherstellung üblichen Mindeststandards entsprechender Temperaturverhältnisse in der Wohnung. Nur ein solcher Klageantrag war nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig, da einem Mieter grundsätzlich nur in den aufgezeigten Grenzen ein Anspruch auf Einhaltung von Höchst- oder Mindesttemperaturen in der von ihm angemieteten Wohnung, nicht hingegen ein solcher auf „Regulierung der Wärmeabgabe durch Thermostat” zusteht.

Gemessen daran ist die Bekl. zur Beseitigung des aus dem Tenor ersichtlichen Mangels in dem von dem Kl. als Schlafraum genutzten „Balkonzimmer” gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet. Danach hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zumindest ihrem Erhaltungsanspruch genügt die Bekl. nicht, da der im „Balkonzimmer” vorhandene Heizkörper auch bei Nullstellung des Thermostats und in vollständig zugedrehtem Zustand zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur von über 18 °C führt. Das stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn die Parteien insoweit keine ausdrückliche vertragliche Abrede getroffen haben.

Soweit wie hier Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 23. März 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Tz. 11; Kammer, Beschl. v. 27. Februar 2014 - 67 S 476/13, ZMR 2014, 731 Tz. 10).

Davon ausgehend entsprechen Wohnungen - auch in Berlin - nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Räume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen. Als angenehm wird es vorbehaltlich abweichender persönlicher Vorlieben während der Heizperiode im Allgemeinen empfunden, wenn die Innentemperatur in einem - beheizten - Schlafraum die der sonstigen (Wohn-)Räume unterschreitet und 18 °C nicht übersteigt (vgl. Verbraucherzentrale Bundesverband e.V., gefördert durch: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Gesundes Raumklima, Stand: Mai 2015, S. 3). Diesem Mindeststandard wird die streitgegenständliche Wohnung nicht gerecht: In dem als Schlafraum genutzten „Balkonzimmer” herrschen auch bei erheblich darunter liegenden Außentemperaturen selbst nach den mehrtägigen Messungen der Bekl. schon am Morgen konstant Innentemperaturen von mehr als 22 °C, da der dortige Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen bei Nullstellung des Thermostats in vollständig zugedrehtem Zustand zu einer Aufheizung des Raumes führt, die die als angenehm empfundenen Schlaftemperaturen bei Weitem überschreitet. Das stellt einen Mangel der Mietsache dar (vgl. LG Berlin, Urt. v. 20. November 1980 - 61 S 200/80, GE 1981, 673), jedenfalls dann, wenn der Mieter der von ihm nicht zu vertretenden - zwangsweisen - Aufheizung nicht mit zumutbaren Mitteln begegnen kann. So liegt der Fall hier, in dem es dem Kl. während der Heizperiode und vor allem im Winter nicht zuzumuten ist, den Schlafraum durch überobligatorisches Öffnen der Fenster abzukühlen (vgl. LG Wuppertal, Urt. v. 11. Oktober 2002 - 10 S 22/02, NZM 2002, 987 Tz. 5 [keine Verpflichtung zu überobligatorischem Lüften bei Neubaufeuchte]).

Alter, Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Höhe des geschuldeten Mietzinses rechtfertigen keine andere Beurteilung. Auch bei einem „Plattenbau” kann ein Mieter ohne gesonderte vertragliche oder sonstige tatsächliche Anhaltspunkte davon ausgehen, dass die Beheizung und das Raumklima der Wohnung zumindest in einem der Räume einem neuzeitlichen Mindeststandard entsprechen und ihm während der Heizperiode Schlaf und Erholung bei allgemein als angenehm empfundenen Innentemperaturen ermöglichen. Ob diese Wertung unabhängig vom Zeitpunkt der Anmietung gilt, kann dahinstehen, da der Kl. die Wohnung erst im Jahre 2009 angemietet hat und für ihn - auch aufgrund der kammerbekannt zu diesem Zeitpunkt bereits weit fortgeschrittenen Modernisierung der vorhandenen „Plattenbau”-Substanz in Berlin - jedenfalls keine Veranlassung mehr bestand, von einer von dem allgemeinen Mindeststandard abweichenden Überheizung des Schlafraums während der Heizperiode auszugehen.

Nichts anderes folgt daraus, dass die Wohnung mit einer sog. „Einrohrheizung” ausgestattet ist. Zwar mag es nahe liegen, dass diese aufgrund ihrer technischen Beschaffenheit unvermeidlich zur Wärmeabgabe selbst dann führt, wenn das Thermostat eines Heizkörpers auf „null” gestellt ist. Es liegt aber fern - und ist weder dargetan noch sonstwie ersichtlich -, dass nach allgemeiner Erkenntnis allein diese unvermeidbare Wärmeabgabe zu einer Aufheizung des Raumes auf über 18 °C führt. Nur dann aber wäre ohne ausdrücklichen Hinweis der Bekl. oder entsprechende vertragliche Abrede der Parteien eine der Bekl. günstigere Auslegung des Vertrages oder ein Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Kl. gemäß § 536b Satz 1 und 2 BGB wegen positiver Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels in Betracht gekommen (vgl. zu Letzterem Kammer, aaO. Tz. 14 f.).

Der Beseitigungsanspruch des Kl. ist auch nicht gemäß § 275 Abs. 2 BGB wegen Überschreitens der sog. „Opfergrenze” ausgeschlossen. Diese Grenze ist nur überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand des Vermieters und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter besteht (vgl. BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881 Tz. 2). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlt es.

Soweit der Kl. die Beseitigung behaupteter Beheizungsmängel auch im „Wohnzimmer” verlangt, ist die Berufung unbegründet. Insoweit hat das Amtsgericht einen Mangelbeseitigungsanspruch zu Recht verneint. Die von den Bekl. im Wohnbereich gemessenen Innentemperaturen von nicht mehr als 23,5 °C werden - anders als in Schlafräumen - während der Heizperiode allgemein noch als behaglich empfunden, so dass sie unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB auch bei fehlender Regulierungsmöglichkeit über das Heizkörperthermostat einen Mangel der Mietsache noch nicht begründen. Ob dem Kl. bei Innentemperaturen, die über die von der Bekl. gemessenen hinausgehen, ein Anspruch auf Mängelbeseitigung auch im Wohnbereich zugestanden hätte, konnte dahinstehen. Zwar hat der Kl. entsprechende Temperaturen behauptet, doch ist er den aktuellen Messungen der Bekl. aus dem März 2016 auch nach dem Hinweis der Kammer vom 12. April 2016 nicht mehr näher entgegengetreten. Sie waren deshalb gemäß § 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO als unstreitig zu behandeln.

Ist in der Wohnung eine Einrohrheizung installiert, muss jedenfalls in einem Schlafraum gewährleistet sein, dass eine Nachttemperatur für einen angemessenen Schlaf erreicht werden kann, die Temperatur also unterhalb der der anderen Räume liegen muss.

Der Mieter wohnt in einem Plattenbau; die Wohnungen werden über eine Einrohrheizung erwärmt. Der Mieter monierte u. a., dass in dem Balkonzimmer, das er als Schlafraum nutzt, der Heizkörper sich nicht so regulieren lasse, dass die Raumtemperatur für die Nacht niedriger wird, um einen erholsamen Schlaf zu ermöglichen. Im Rechtsstreit beantragte er, den Vermieter zu verurteilen, den Heizkörper dergestalt instand zu setzen, dass dessen Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Ein Mangel einer Mietsache liege nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweiche. Der Mieter einer Wohnung könne nach allgemeiner Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufwiesen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Dabei sei insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. In der Regel sei dabei auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Die Anmietung einer Wohnung mit einer vorhandenen Einrohrheizung, die funktionstüchtig sei, begründe im vorliegenden Fall den vertragsgemäßen Standard.

Eine andere Sicht ergebe sich hier nicht dadurch, dass der „Mindeststandard“ nicht eingehalten sei. Bei einer derartigen Heizung könne die systembedingte Erwärmung der Heizkörper trotz Einstellung der Heizkörperthermostate auf „0“ nicht als Mangel angesehen werden, sondern sei gerade die Eigenart der vorgefundenen Beheizungsart. Soweit der Kläger meine, dass die Raumtemperatur über den Heizkörper bis auf ein gewöhnliches Maß reguliert werden können müsse, spiegele sich das im Antrag nicht wider. Das könne bei einer Einrohrheizung, bei der die Beheizung auch durch die Heizstränge, die vertikal durch die Wohnung geführt würden, erfolge, auch nicht begehrt werden. Denn durch diese systembedingte Eigenschaft sei gerade eine Beeinflussung der Raumtemperatur durch ein Thermostat am Heizkörper nur eingeschränkt möglich. Der Mieter ging gegen das Urteil in die Berufung.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und verurteilte den Vermieter, den nachfolgenden Mangel zu beseitigen:

Im Balkonzimmer der Wohnung erwärmt der dort installierte Heizkörper nebst etwaiger Zu- und Ableitungen die Rauminnentemperatur bei Außentemperaturen von nicht mehr als 18 °C auf mehr als 18 °C auch bei Nullstellung des Thermostats im zugedrehten Zustand.

Dabei legte das Gericht den Klage- und Berufungsantrag des Mieters im tenorierten Sinne aus. Prozesserklärungen und -handlungen seien nämlich unter Zuhilfenahme ihrer Begründung auslegbar, so dass im Zweifel dasjenige gewollt sei, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig sei und der wohlverstandenen Interessenlage entspreche. Da der Kläger eine von ihm nicht zu vertretende Überheizung der Wohnung unter Angabe von ihm gemessener – und seiner Auffassung nach unzumutbar hoher – Raumtemperaturen dargetan und unter Beweis gestellt habe, habe sein offensichtliches Rechtsschutzziel in der Beseitigung dieser Überheizung und der Wiederherstellung üblichen Mindeststandards entsprechender Temperaturverhältnisse in der Wohnung gelegen. Nur ein solcher Klageantrag sei nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig, da einem Mieter grundsätzlich nur in den aufgezeigten Grenzen ein Anspruch auf Einhaltung von Höchst- oder Mindesttemperaturen in der von ihm angemieteten Wohnung, nicht hingegen ein solcher auf „Regulierung der Wärmeabgabe durch Thermostat“ zustehe. Zumindest seinem Erhaltungsanspruch genüge der Vermieter nicht, da der im Balkonzimmer vorhandene Heizkörper auch bei Nullstellung des Thermostats und in vollständig zugedrehtem Zustand zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur von über 18 °C führe.

Von der allgemeinen Verkehrsanschauung ausgehend entsprächen Wohnungen – auch in Berlin – nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Räume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichten. Als angenehm werde es vorbehaltlich abweichender persönlicher Vorlieben während der Heizperiode im Allgemeinen empfunden, wenn die Innentemperatur in einem – beheizten – Schlafraum die der sonstigen (Wohn-) Räume unterschreite und 18 °C nicht übersteige. Diesem Mindeststandard werde die streitgegenständliche Wohnung nicht gerecht. Dem Kläger sei es während der Heizperiode und vor allem im Winter nicht zuzumuten, den Schlafraum durch überobligatorisches Öffnen der Fenster abzukühlen. Auch bei einem Plattenbau könne ein Mieter ohne gesonderte vertragliche oder sonstige tatsächliche Anhaltspunkte davon ausgehen, dass die Beheizung und das Raumklima der Wohnung zumindest in einem der Räume einem neuzeitlichen Mindeststandard entspreche und ihm während der Heizperiode Schlaf und Erholung bei allgemein als angenehm empfundenen Innentemperaturen ermöglichen.

Ob diese Wertung unabhängig vom Zeitpunkt der Anmietung gelte, könne dahinstehen, da der Kläger die Wohnung erst 2009 angemietet habe und für ihn – aufgrund der kammerbekannt zu diesem Zeitpunkt bereits weit fortgeschrittenen Modernisierung der vorhandenen Plattenbausubstanz in Berlin – jedenfalls keine Veranlassung mehr bestanden habe, von einer von dem allgemeinen Mindeststandard abweichenden Überheizung des Schlafraums während der Heizperiode auszugehen. Nichts anderes folge daraus, dass die Wohnung mit einer Einrohrheizung ausgestattet sei.

Zwar möge es nahe liegen, dass diese aufgrund ihrer technischen Beschaffenheit unvermeidlich zur Wärmeabgabe selbst dann führe, wenn das Thermostat eines Heizkörpers auf „0“ gestellt sei. Es liege aber fern – und sei weder dargetan noch sonstwie ersichtlich –, dass nach allgemeiner Erkenntnis allein diese unvermeidbare Wärmeabgabe zu einer Aufheizung des Raums auf über 18 °C führe. Nur dann aber wäre ohne ausdrücklichen Hinweis des Vermieters oder entsprechende vertragliche Abrede der Parteien eine dem Beklagten günstigere Auslegung des Vertrages oder ein Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Klägers wegen der positiven Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Mangels in Betracht gekommen.

Der Beseitigungsanspruch des Klägers sei auch nicht wegen Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ ausgeschlossen. Diese Grenze sei nur überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand des Vermieters und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter bestehe. An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehle es indes.

Bei allem Verständnis für das Ergebnis der vorliegenden Entscheidung, dem Mieter jedenfalls für die kalte Jahreszeit zu einer Situation in seiner Wohnung zu verhelfen, die ihm bei angenehmen Temperaturen im Balkonzimmer zu einem angenehmen Schlaf verhelfen könne, muss jedoch die prozessuale Situation dieses Falles näher beleuchtet werden, weil die Vorgehensweise des Einzelrichters doch etwas grenzwertig ist und Schule machen könnte.

Es geht um den Klageantrag des anwaltlich vertretenen Mieters in erster Instanz, der in der Berufung etwas „verdreht“ worden ist. Richtig zitiert das Landgericht eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus jüngster Zeit, wonach Prozesserklärungen unter Zuhilfenahme ihrer Begründung auslegbar sind und im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Das ist im Übrigen auch ständige Rechtsprechung des BGH (VIII ZB 25/10, NJW 2011, 1455 unter Hinweis auf die Rechtsprechung des V. Senat des BGH). Das heißt aber nicht, dass jetzt immer unter Nichtbeachtung gestellter Anträge die Schriftsätze durchforscht werden dürfen, was denn die Partei nun wirklich will und was dann – nach Meinung des Gerichts – an die Stelle des angekündigten Antrags zu setzen ist. In den Entscheidungen vor allem des BGH ging es immer nur um Auslegung von Einzelbegriffen, so etwa bei eingelegter und so bezeichneter unselbständiger Anschlussberufung, die in Wirklichkeit eine selbständige Berufung war, oder – wie beim Bundesverfassungsgericht – um den Begriff der Verzögerungsrüge, der in dem Schriftsatz nicht ausreichend gekennzeichnet war. Immerhin muss die Auslegung im Kontext zu § 308 ZPO gesehen werden, wonach das Gericht nicht befugt ist, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Wie das Gericht den Klageantrag zu verstehen hat, darf also zwar nicht allein dem bloßen Wortlaut des Antrags entnommen werden, sondern hierfür ist auch die Sachverhaltsschilderung maßgebend. Vor einer Korrektur des missverständlich oder unklar gefassten Antrags durch Auslegung hat jedoch das Gericht nach § 139 Abs. 1 ZPO die Partei auf die Notwendigkeit einer Klarstellung hinzuweisen und es ihr zu überlassen, dem Klageantrag oder sonstigen Antrag die richtige Fassung zu geben. Eine solche Aufklärung muss der selbständigen Auslegung des Gerichts vorgehen (Musielak/Voit, ZPO, § 308 Rn. 3).

Im vorliegenden Fall war der Antrag des Klägers eindeutig. Was dem Kläger des Weiteren noch vorgeschwebt hat, kann man erahnen – mehr aber auch nicht.

Die Problematik der Einrohrheizung ist allenthalben bekannt. Sie gibt es nicht nur in den neuen Bundesländern, sondern ist auch z. B. noch in den westlichen Bezirken Berlins verbreitet. Die Bedeutung der Anmerkung im Urteil der „kammerbekannt bereits weit fortgeschrittenen Modernisierung der vorhandenen Plattenbau-Substanz in Berlin“ erschließt sich nicht. Dasselbe gilt für die Ausführungen zur Opfergrenze. Von welchen Instandsetzungsmodalitäten ausgegangen wird, ist nicht ersichtlich. Was ist, wenn in dem gesamten Gebäude alle Heizungen ersetzt werden müssen? Dann bleibt möglicherweise nur noch eine umfassende Modernisierung des Heizungssystems, was zwangsläufig zu einer Mieterhöhung führen dürfte.