Turnusgemäß auszuführende Schönheitsreparaturen

Turnusgemäß auszuführende Schönheitsreparaturen; starre Renovierungspflichten

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen in bestimmten angegebenen Zeitabständen erforderlich werden, führt im Zusammenwirken mit einer weiteren Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen sind, nicht zu (unzulässigen) starren Renovierungspflichten und damit auch nicht zu einer Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel auf den Mieter insgesamt.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit ihrer Berufung verfolgen die Kl. ihren erstinstanzlichen Antrag auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 4.455,84 € weiter. (...)

Den Kl. steht gegen den Bekl. gemäß § 281 Abs. 1 BGB n. F., welcher gemäß Art. 229 § 5 EGBGB vorliegend anwendbar ist, ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen zu.

Der Bekl. war zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß §§ 4 Nr. 8, 13 des Mietvertrags (MV) der Parteien verpflichtet, weil diese Regelungen entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts wirksam sind. Insbesondere sind sie nicht gemäß § 307 BGB unwirksam, weil eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht gegeben ist. Wie der Bekl. selbst einräumt, bestehen gegen die Regelung des § 13 MV für sich gesehen keine Bedenken, weil es sich hierbei insbesondere nicht um eine starre Fristenregelung handelt, wie sie der BGH in seinem Urteil vom 23. Juni 2004 (GE 2004, 1023 f.) für unwirksam erachtet hat. Aus der Formulierung "im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen ... in den folgenden Zeitabständen erforderlich" folgt, daß der Fristenplan lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfs gelten sollte und gerade keine verbindliche Vereinbarung der Renovierungsfristen vorliegt. Eine solche verbindliche Vereinbarung ergibt sich auch nicht aus dem Zusammenspiel der Klausel des § 13 MV mit der Regelung des § 23 MV, worin es heißt: "Die Schönheitsreparaturen sind turnusgemäß auszuführen". Zwar können nach der Rechtsprechung des BGH auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Gleiches gilt für das Zusammenwirken zweier Formularklauseln, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (vgl. Urteil des BGH vom 14. Mai 2003 in GE 2003, 944 f. m. w. N.). Ein solcher nachteiliger Summierungseffekt liegt hier jedoch nicht vor. Denn auch bei einer Gesamtbetrachtung der streitgegenständlichen Klauseln ergibt ihre Auslegung nicht eine Vereinbarung "starrer", verbindlicher Fristen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH GE 2004, 1023 m. w. N.). Die Kl. weisen zutreffend darauf hin, daß der Wortlaut "Schönheitsreparaturen sind turnusgemäß auszuführen" aus der Sicht des verständigen Mieters nur bedeuten kann, daß die Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen sind. Wann genau dies jeweils sein soll, läßt sich dem Wortlaut des § 23 nicht entnehmen; dies ergibt sich vielmehr wiederum aus § 13. Dieser enthält aber gerade nicht die feste Verpflichtung zur Renovierung nach dem dortigen Zeitplan unabhängig von dem jeweiligen Erscheinungsbild der Mieträume, weil aus der Formulierung "im allgemeinen" gerade folgt, daß keine starren Fristen gelten sollten. Daher muß der durchschnittliche Mieter aus dem Zusammenspiel der Klauseln ersehen, daß er zwar zur regelmäßigen Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet ist, diese jedoch abhängig sind davon, ob ein konkreter Renovierungsbedarf gegeben ist, für welchen die Fristen des § 13 MV eine zeitliche Richtschnur enthalten. Der Bekl. hat entsprechend dem unbestrittenen Vortrag der Kl. die Schönheitsreparaturen in der streitgegenständlichen Wohnung nicht bzw. schlecht ausgeführt.

Nach der Entscheidung des BGH zur Unzulässigkeit starrer Renovierungspflichten sind Mieter jetzt besonders hellhörig geworden und untersuchen die Schönheitsreparaturklausel nach jedem erdenklichen Anhaltspunkt dafür, ob ihr Mietvertrag nicht auch von festen und unumstößlichen Ausführungsfristen ausgeht. Ganz so einfach ist das aber nicht.

Der Formularmietvertrag enthielt neben der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter folgende Klausel:

"§ 13 ... im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen ... in den folgenden Zeitabständen erforderlich ... § 23 Die Schönheitsreparaturen sind turnusgemäß auszuführen. ..."

Der auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Mieter meinte, damit lägen aufgrund der Rechtsprechung des BGH unzulässige starre Renovierungsfristen vor, was sich aus dem Zusammenwirken der beiden Formularklauseln im Rahmen eines Summierungseffektes ergäbe. Das Amtsgericht (Tempelhof-Kreuzberg) folgte ihm und wies die Klage ab.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam in der Berufung zu dem Ergebnis, daß vorliegend nicht von starren Renovierungsfristen auszugehen sei. Die Klauseln seien von einem verständigen und redlichen Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise (so der Originalton des BGH - vgl. auch das neueste Urteil vom VIII. Senat in diesem Heft Seite 478) dahin zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen zwar regelmäßig, aber nicht unbedingt in bestimmten Zeitabständen unabhängig vom Renovierungsbedarf durchzuführen seien. Das folge aus der Formulierung, daß (nur) "im allgemeinen" in den angegebenen Zeitabständen Dekorationsarbeiten anfallen würden. Es liege auch kein Summierungseffekt vor, der das Klauselwerk insgesamt unwirksam machen könne. Denn auch bei einer Gesamtbetrachtung der Klauseln ergebe die Auslegung nicht eine Vereinbarung "starrer" verbindlicher Fristen. Daß die Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen seien, könne aus der Sicht des verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen seien.