Trotz gegenteiliger Vereinbarung kein Abwohnen von Mieterinvestitionen bei wohnwerterhöhenden Merkmalen

Trotz gegenteiliger Vereinbarung kein Abwohnen von Mieterinvestitionen bei wohnwerterhöhenden Merkmalen; vom Mieter geschaffene Ausstattungsmerkmale (Sammelheizung)

Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Sammelheizung eingebaut, gilt die Wohnung auch dann für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt, wenn nach der vertraglichen Vereinbarung die Heizung nach acht Jahren "in das Eigentum des Hauses" übergehen sollte.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG scheitert daran, daß der verlangte Nettokaltmietzins die ortsübliche Nettokaltmiete übersteigt. Zur Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete ist der Berliner Mietspiegel 2000 für die westlichen Bezirke heranzuziehen. Die Wohnung der Bekl. ist danach entgegen der Auffassung der Kl. in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnen, da die Wohnung nicht über eine "Ausstattung" mit einer Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels verfügt. [...]

Die Einordnung in das Mietspiegelfeld G1 ergibt sich dabei aus dem unstreitigen Umstand, daß die Bekl. die im Zeitpunkt der Vermietung vorhandene Ofenheizung auf eigene Kosten und ohne finanzielle Ausgleichszahlungen der Vermieter ausgebaut und die Erwärmung auf eine Etagen-Nachtspeicherheizung umgestellt haben. Es kann bei dieser Sachlage offenbleiben, ob eine Etagen-Nachtstromheizung bereits unter den Begriff der "Sammelheizung" fällt oder nicht, da jedenfalls für die nach dem Mietspiegel wohnwertbestimmende Ausstattung der Wohnung der Zustand unter Ausschluß der vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Einrichtungen maßgebend ist (BayObLG vom 24.6.1981 - Allg Reg 41/81, NJW 1981, 2259 ff.; LG Hamburg vom 11.1.1990 - 57 S 37/89, WuM 1990, 441; LG Köln vom 13.1. 1983 - 1 S 448/82, WuM 1985, 334; AG Ahlen vom 4.12.1984 - 3 C 731/81, WuM 1985, 334). Die Kammer verweist auf die insoweit zutreffenden Gründe das Rechtsentscheides des BayObLG (a. a. O.) wonach ein Mieter, der auf eigene Kosten den Gebrauchswert nachhaltig erhöhende Einrichtungen vorgenommen hat, nicht mit einem höheren Mietzins belastet werden soll, während dem Vermieter ein erhöhtes Entgelt zugute käme, obwohl er selbst keine zusätzliche Leistung erbracht hat. Die bloße Erteilung der Erlaubnis seitens des Vermieters zur Vornahme werterhöhender Einbauten und die anschließende - selbst noch lange - Nutzung selbst finanzierter Einrichtungen durch den Mieter stellen keinen durch Zeitablauf sich vollziehenden Ausgleich für vom Mieter getätigte Aufwendungen dar, so daß sie im Rahmen von § 2 MHG nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden (BayObLG, a. a. O.). Eine von diesen Grundsätzen abweichende Vereinbarung haben die Parteien des vorliegenden Mietvertrages nicht getroffen. Daher liegen auch die Voraussetzungen für eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß mietereigene Einrichtungen nicht wohnwerterhöhend zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen sind, nach dem genannten Rechtsentscheid des BayObLG nicht vor. Eine Einrichtung würde danach dann als vermieterseits gestellt behandelt werden, wenn der Vermieter die vom Mieter aufgewendeten Kosten in Form eines finanziellen Ausgleichs erstattet oder in sonstiger Weise vertraglich geregelt wird, daß dem Vermieter der wirtschaftliche Nutzen der Einrichtungen zustehen soll.

Vorliegend ist jedoch weder ein finanzieller Ausgleich noch eine ver-tragliche Einigung über den wirtschaftlichen Nutzen der Einrichtung in sonstiger Weise erfolgt. Soweit in § 20 Ziff. 1 des Mietvertrages unter "weitere Vereinbarungen" vereinbart wurde, daß die Nachtspeicherheizung ab dem achten Jahr in das Eigentum "des Hauses" übergehen sollte und gemäß Ziff. 3 vom Mieter gestellte Einbauten beim Auszug nicht vergütet würden, ist damit keine Vereinbarung über einen dem Vermieter zustehenden wirtschaftlichen Nutzen an der Nachtspeicherheizung während der Mietdauer getroffen worden. Etwas anderes läßt sich auch nicht aus der in § 20 Ziff. 4 des Mietvertrages geregelten Übernahme der Instandsetzungspflicht bezüglich der Nachtspeicherheizung ab dem achten Jahr des Einbaus durch den Vermieter ablei-ten, da aus der Übernahme der Instandsetzungspflicht nicht zwingend auf eine wirtschaftliche Nutzung der Anlage durch den Vermieter der-gestalt geschlossen werden kann, daß ihm für das Vorhandensein der Heizung ein höherer Mietzins zustehen soll. Weil dabei das wirtschaftliche Risiko der Inanspruchnahme aus der lnstandsetzungsverpflichtung keinen finanziellen Ausgleich für die Kosten der Errichtung der Heizungsanlage durch die Mieterin darstellt, kann nicht von einer be-wußten Vereinbarung über die wirtschaftliche Nutzung ausgegangen werden. Schließlich folgt aus der Vereinbarung in § 20 Ziff. 1 des Miet-vertrages, wonach für den Einbau in den folgenden sieben Jahren kei-ne Mieterhöhung "angerechnet" werde, nicht im Umkehrschluß, daß sich die Parteien auf ein Mieterhöhungsrecht aufgrund der Heizungsanlage für die Zeit nach diesem Zeitraum geeinigt hätten.