Trittschall im Altbau kein Mietmangel

Bei einem Altbau aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts sind Holzbalkendecken mit Dielen typisch; Trittschallgeräusche sind dabei unvermeidlich und stellen keinen Mietmangel dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist seit Oktober 2002 Mieter einer Wohnung des Bekl. Bei dem Mehrfamilienhaus handelt es sich um einen Altbau aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts. Der Kl. behauptet, etwa seit Februar 2012, beginnend mit dem Einzug der neuen Mieter Herr und … und nach Verlegung von Laminatboden im Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur gingen dumpfe Klopfgeräusche und Erschütterungen von dem Bodenbelag und der Geschossdecke der darüberliegenden Wohnung aus, die durch normales Begehen bzw. einzelne Fußabtritte ausgelöst würden. Der Klangcharakter ähnele ungedämpften Paukenschlägen, was auf eine hohle Deckenkonstruktion (es handele sich um eine Holzbalkendecke mit Dielenboden) zurückzuführen sei. Die Bekl. bestreiten das Vorliegen von Mängeln.

Die auf §§ 535, 536 BGB gestützte Klage ist unbegründet. […] Bei dem Haus handelt es sich um einen Altbau aus den Anfängen des vorigen Jahrhunderts. Wie aus dem Bericht des Akustiklabors folgt - dieser deckt sich im Übrigen mit den Wahrnehmungen des Gerichts anlässlich des Ortstermins -, waren damals übliche Wohnungstrenndecken Holzbalkendecken mit Dielen. Erschütterungen durch das Begehen von Holzbalkendecken sind üblich und für Altbauten der vorliegenden Altersbauklasse auch typisch, d. h. dieser Zustand muss bei Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen haben und entspricht der Beschaffenheit der Mietsache.

Dass Geräuschbelästigung und Erschütterung in der Wohnung des Kl. über das für Altbauten übliche Maß hinausgehen und einen Zustand widerspiegeln, der nicht mehr hinnehmbar ist, hat sich nach dem Ergebnis des Ortstermins nicht zur Überzeugung des Gerichts feststellen lassen.

Der Mieter aus der Wohnung im 2. Stock (über der Wohnung des Kl. gelegen) ist gebeten worden, typische Geräusche in seiner Wohnung zu produzieren, also zu laufen, die Türen zuzuschlagen, Gegenstände fallen zu lassen, wobei der Mieter auch gebeten wurde, kräftig mit den Hacken aufzutreten.

Es hat sich dabei herausgestellt, dass die Laufgeräusche in den Zimmern wahrgenommen wurden (am stärksten im Schlafzimmer), des Weiteren wurden Fallgeräusche und Geräusche von einer zuschlagenden Tür überall bemerkt, Wasserlaufgeräusche im Bad hingegen nicht. Vibrationsgeräusche waren partiell wahrnehmbar. Der in der Wohnung vorgefundene Zustand - das Gericht hat auch in der Wohnung des Obermieters nach Optik nicht feststellen können, dass der Laminatboden unfachgemäß verlegt wurde - ist typisch für Berliner Altbauwohnungen aus der Zeit um 1900 und spiegelt einen Zustand wider, wie ihn das Gericht schon häufig bei Ortsterminen in anderen vergleichbaren Wohnungen vorgefunden und erlebt hat. Dass die Lärmbelästigung im Laufe der Mietzeit als lauter oder störender empfunden wurden als zu Beginn des Mietverhältnisses, kann an einer zunehmenden Empfindlichkeit des Kl. oder auch daran gelegen haben, dass in der Oberwohnung ein anderer Fußbodenbelag verlegt war. Zum Beispiel müsste durch Teppichboden oder einen dickeren Teppich eine gewisse Dämmung der Schwingungen eintreten, was bei dem Einbau von Laminat wegfällt. Da dem Obermieter vom Gericht aus jedoch nicht vorgeschrieben werden kann, wie er die Böden seiner Wohnung gestaltet, insbesondere kann hier keine Ursachenforschung an und unter dem Laminat betrieben werden, hat der Kl. diesen Zustand hinzunehmen. Er stellt keinen Mangel dar, weil die Wohnung in diesem Zustand (völlig unzureichende Schallisolation, Hellhörigkeit und konstruktionsbedingt vibrierende Böden und Decken) angemietet wurde. Dass der Obermieter als Einzelperson über das übliche Maß hinaus Lärm verbreitet, war nicht feststellbar und ist im Übrigen auch nicht vorgetragen worden.

Trittschallgeräusche haben schon mehrfach die Gerichte beschäftigt; ob ein Mietmangel darin zu sehen ist, richtet sich nach den technischen Normen zur Zeit der Errichtung des Hauses (BGH, GE 2013, 938). Der Mieter einer Altbauwohnung kann deshalb nicht den neuesten technischen Standard erwarten.

Das Mehrfamilienhaus war in den Anfängen des 20. Jahrhunderts errichtet worden; nach dem Einzug des neuen Mieters, der Laminatboden verlegt hatte, beklagte sich der Mieter der darunterliegenden Wohnung über dumpfe Klopfgeräusche und Erschütterungen und verlangte Beseitigung vom Vermieter sowie Feststellung einer Mietminderung um 5 %.

Nach umfangreicher Beweisaufnahme wies das Amtsgericht Spandau die Klage ab. Der in der Wohnung vorgefundene Zustand sei typisch für Berliner Altbauwohnungen aus der Zeit um 1900. Wenn jetzt die Lärmbelästigung als störend empfunden worden sei, könne das am Einbau von Laminat liegen, wozu der Obermieter berechtigt gewesen sei. Ein Mietmangel liege darin jedoch nicht, da die Wohnung mit unzureichender Schallisolation gemietet worden sei.

Das Amtsgericht hatte – vorbildlich – einen Ortstermin abgehalten unter Einbeziehung der Wohnung des Obermieters, der benutzungstypische Geräusche verursachen sollte, und des Weiteren das Gutachten eines Akustiklabors eingeholt. Eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung und Erschütterung in der Wohnung des Klägers war danach nicht festzustellen.