Treuwidriges Verlangen des Vermieters auf Rückbau vorgenommener Umbauarbeiten nach tatenlosem Zusehen

Nimmt der Vermieter ungenehmigte Umbauten über längere Zeit (hier: mehr als fünf Jahre) widerspruchlos hin, ist sein Rückbauverlangen während des Mietverhältnisses treuwidrig.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Rückbau der vorgenommenen Umbauarbeiten zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. die von dem Bekl. vorgenommenen Umbauarbeiten genehmigt hat. Denn während des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Beseitigung auch von nicht genehmigten Umbauten nur verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat (LG Berlin, GE 1994, 53).

Darüber hinaus kann sich das Verlangen des Vermieters auch als treuwidrig darstellen, wenn er die ihm bekannten baulichen Veränderungen über Jahre hinweg geduldet hat (LG Lüneburg, WuM 2013, 223).

Vorliegend hatte der Bekl. unbestritten vorgetragen, dass es bereits im Februar/März 2008 einen Besichtigungstermin in seiner Wohnung mit dem Mitarbeiter der Hausverwaltung gegeben habe, und damit zu einem Zeitpunkt, als sowohl das Bad umgebaut und die Fliesen im Flur bereits verlegt waren. Derselbe Mitarbeiter der Hausverwaltung hatte bereits zuvor mit Schreiben vom 29.6.2006, 29.1.2008 und 19.2.2008 auf die von dem Bekl. vorgenommenen Umbauarbeiten Bezug genommen. In den beiden letztgenannten Schreiben wurde auch im Hinblick auf eingegangene Beschwerden wegen der Umbauarbeiten und deren Abschluss um einen entsprechenden Besichtigungstermin gebeten. Daher ist davon auszugehen, dass der Hausverwaltung der Kl. die vom Bekl. vorgenommenen Umbauarbeiten bereits seit Februar/März 2008 bekannt waren. Wenn die Kl. diese dann über mehr als fünf Jahre widerspruchslos hingenommen hat und den Bekl. erstmals mit Schreiben vom 23.7.2013 zum Rückbau auffordern lässt, erscheint ihr Verhalten treuwidrig. Ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beseitigung der Umbauarbeiten bereits während des Mietverhältnisses ist nicht zu erkennen. Dagegen spricht bereits, dass sie über Jahre hinweg den Zustand der Wohnung des Bekl. geduldet hat. Bei einem angeblich für sie drohenden erheblichen Nachteil infolge der Umbauarbeiten ist ein solches Verhalten nicht plausibel. Sie widerlegt sich damit selbst.

Nimmt der Vermieter ungenehmigte Umbauten des Mieters über längere Zeit – im konkreten Fall mehr als fünf Jahre – widerspruchslos hin, kann er vom Mieter jedenfalls während des Mietverhältnisses keinen Rückbau verlangen.

Der Mieter hatte das Bad umgebaut und Fliesen im Flur verlegt, was Mitarbeitern der Hausverwaltung der Kläger bekannt war. Nach über fünf Jahren wurde von dem Beklagten Rückbau der Umbauarbeiten verlangt.

Das LG Berlin (Einzelrichter) wies die Klage ab. Wenn der Vermieter Umbauarbeiten des Mieters mehr als fünf Jahre widerspruchslos hinnehme, sei sein anschließendes Verlangen nach Rückbau treuwidrig. Ein berechtigtes Interesse am Rückbau bereits während des Mietverhältnisses sei auch nicht zu erkennen, sonst hätte die Vermieterin den Umbau nicht jahrelang geduldet.

Wer Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Umbaumaßnahmen des Mieters vermeiden will, sollte diesen nur zustimmen, wenn der Mieter eine schriftliche Erklärung des Inhalts unterschreibt, dass er spätestens bei Auszug auf Wunsch des Vermieters den alten Zustand ganz oder teilweise wiederherstellt und der Mieter sich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung für etwaige, sich in Folge der Durchführung der Maßnahme ergebende Schadensersatzansprüche abzuschließen, erforderliche behördliche Genehmigungen einzuholen und sich letztlich auch verpflichtet, die Maßnahmen unter Beachtung der anerkannten Regeln der Baukunst fachgerecht auszuführen.

Im Regelfall muss der Mieter Umbaumaßnahmen, die er durchgeführt hat, erst bei Mietende wieder beseitigen, wenn der Vermieter das wünscht. Teilweise wird aber auch die Auffassung vertreten, sofern der Vermieter dem Mieter den Umbau gestattet habe und ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters am Rückbau nicht ersichtlich sei, dass der Mieter auch bei Mietende nicht zum Rückbau verpflichtet sei (vgl. LG Berlin vom 11. Dezember 1998 - 63 S 240/98 - GE 1999, 316).

Eine Besonderheit gilt übrigens noch für vor dem 3. Oktober 1990 in der früheren DDR abgeschlossene Wohnungsmietverträge. Für diese gilt die grundsätzliche Beseitigungspflicht von Mietereinbauten bei Vertragsende nicht, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im „gesellschaftlichen Interesse" lag. Im gesellschaftlichen Interesse im Sinne des damaligen § 112 ZGB lagen u. a. folgende Maßnahmen: Verfliesen des Bades, Einfliesen einer Badewanne, Erhöhung des Fliesenspiegels, Kabelanschluss, PVC-Fußbodenbelag im Bad, abgehängte Decken, Hängeböden und Einbauschränke zur Schaffung von Stauraum (vgl. LG Berlin vom 21. Dezember 2004 - 64 S 237/04 - GE 2005, 621).