Treuwidriges Verlangen des Mieters auf Mangelbeseitigung zwecks Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens

Ein Mieter handelt treuwidrig, wenn er Mangelbeseitigung verlangt, so dass nach Instandsetzung durch den Vermieter ein vertragswidriges Verhalten des Mieters fortgesetzt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist zwar zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet. Den Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Außenwasserhahns gem. § 535 Abs. 1 BGB zu. Unstreitig liegt ein Mangel der Mietsache vor, da der Gartenwasserhahn, dessen Zählerstand bei der Übergabe abgelesen wurde, mit zu der vermieteten Wohnung gehört. Ebenso ist unstreitig, dass die Kl. den Wasserhahn nutzen, um nicht nur die Terrasse zu bewässern, sondern auch die vor der Terrasse gelegene Gartenfläche. Da die Gartenfläche ausweislich des von den Kl. vorgelegten Mietvertrages aber nicht mitvermietet wurde, ist es nicht Aufgabe der Kl., diese Gartenfläche zu wässern. Es ist auch nicht vorgetragen worden, dass sie mit der Bewässerung des Gartens von der Bekl. beauftragt worden sind. Spätestens mit der Klageerwiderung hat die Bekl. deutlich gemacht, dass sie nicht wünscht, dass die Kl. den Garten bewässern. Wenn die Kl. es gleichwohl machen und daran festhalten - denn die von der Bekl. im Schriftsatz vom 29. August 2016 erbetene Erklärung, dies zukünftig nicht zu tun, haben sie nicht abgegeben -, dann verstoßen sie gegen ihre mietvertraglichen Pflichten. Dabei ist unerheblich, ob durch die Bewässerung die darunter gelegene Tiefgarage Schaden nehmen kann. Denn entscheidend ist allein, dass das Gartenstück nicht mitvermietet wurde, und dass die Bekl. die Bewässerung durch die Kl. nicht wünscht. Es ist jedoch treuwidrig und verstößt im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses gegen § 242 BGB, etwas einzufordern, das dann - jedenfalls überwiegend - genutzt werden soll, um gegen die mietvertraglichen Pflichten zu verstoßen. Insofern besteht kein Anspruch auf Beseitigung des Mangels. […]

Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.

Der Vermieter hat nach § 535 BGB die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters kann aber treuwidrig sein, wie das AG Wedding entschieden hat.

Zur Erdgeschosswohnung der Mieter gehörte eine Terrasse, nicht aber die Gartenfläche. Mitvermietet war ein Außenwasserhahn zur Bewässerung der Terrasse. Die Mieter nutzten ihn zusätzlich, um die vor der Terrasse gelegene Gartenfläche zu bewässern, womit die Vermieterin nicht einverstanden war. Sie ließ den Wasserhahn stilllegen; nachdem die Mieter Mangelbeseitigung verlangt hatten, forderte die Vermieterin sie vergeblich auf, zu erklären, dass sie zukünftig den Garten nicht mehr bewässern würden.

Mit Urteil vom 12. Oktober 2016 wies das Amtsgericht Wedding die Klage ab. Zwar liege ein Mangel der Mietsache vor, da der Gartenwasserhahn mit zu der vermieteten Wohnung gehöre. Die Mieter verstießen jedoch gegen ihre mietvertraglichen Pflichten, wenn sie gegen den Wunsch der Vermieterin den Garten bewässerten. Es sei treuwidrig, etwas einzufordern, das dann genutzt werden sollte, um gegen die mietvertraglichen Pflichten zu verstoßen. Es bestehe daher kein Anspruch auf Beseitigung des Mangels.

Wenn der Mieter die Mangelbeseitigung verhindert, kann er nach Treu und Glauben keine Mietminderung geltend machen (BGH, GE 2015, 905). Das Urteil des AG Wedding fügt dem die interessante Variante hinzu, dass der Instandsetzungsanspruch nach Treu und Glauben ausscheidet, wenn er dazu dient, ein vertragswidriges Verhalten des Mieters fortzusetzen.