Treuwidrige Berufung auf Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnung bei unterbliebener Mitteilung über neue Wohnanschrift

Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben auf die Versäumung der Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. schuldet der Kl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB den Schuldbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 24.9.2008.

Soweit sie bestreitet, dass ihr diese Abrechnung noch in der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist, so konnte sie damit nicht gehört werden. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann sich ein Mieter auf die Fristversäumung nämlich ganz allgemein dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter seine Verzugsanschrift nicht mitgeteilt hat. Der Mieter kann auch nicht einwenden, dass der Vermieter die neue Anschrift hätte in Erfahrung bringen können, wenn er sich nur ausreichend darum bemüht hätte. Denn die Mitteilung der Verzugsanschrift liegt als nachwirkende mietvertragliche Nebenpflicht in erster Linie im Pflichtenkreis des ausziehenden Mieters. Unerheblich wäre es, wenn die Kl. auf irgendeine Weise Kenntnis von der Anschrift der Bekl. in der B.-straße 39 erlangt hätte. Angesichts der Tatsache, dass die Bekl. kurzfristig zweimal umgezogen ist, konnte die Kl. nicht davon ausgehen, dass auch diese Anschrift noch aktuell ist. Dem Mieter ist es bei einem Verstoß gegen die mietvertragliche Nebenpflicht, seine postalische Erreichbarkeit zu gewährleisten, nach Treu und Glauben schließlich auch verwehrt, die Erstellung und Absendung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter zu bestreiten.

Dessen ungeachtet ergibt sich bereits aus der eMail der Bekl. vom 26.2.2009, in der sich diese sehr überrascht davon zeigt, dass die Kl. nach so langer Zeit immer noch Geld von ihr verlangt, dass sie in Wahrheit auch schon durch deren eMail vom 6.10.2008 von der Betriebskostenabrechnung Kenntnis erlangt hat.

Da die Bekl. die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung nicht in Zweifel gezogen hat, war sie somit antragsgemäß zu verurteilen.

Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben auf die Versäumung der Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat.

Die Betriebskostenabrechnung für 2007 vom 24. September 2008 ging dem Mieter nicht innerhalb der Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zu, weil der Mieter ohne Angabe seiner neuen Anschrift verzogen war. Vielmehr zeigte er sich mit seiner eMail überrascht, dass der Vermieter noch Geld von ihm verlange. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter auf Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung.

Das AG Neukölln gab der Klage statt. Der Mieter könne sich nach Treu und Glauben auf die Versäumung der Ausschlussfrist für die Abrechnung der Betriebskosten dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat. Er sei aus nachwirkender mietvertraglicher Nebenpflicht gehalten gewesen, seine neue Anschrift dem Vermieter mitzuteilen, ohne einwenden zu können, dass der Vermieter eine neue Anschrift hätte in Erfahrung bringen können, wenn er sich ausreichend darum bemüht hätte.

Die Entscheidung entspricht zumindest der überwiegenden erstinstanzlichen Rechtsprechung, dass der Mieter sich auf den verspäteten Zugang nicht berufen kann, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat. Dies haben das AG Charlottenburg (Urteil v. 12. Januar 2007, 207 C 103/06, GE 2008,1433) für die Kündigung des Vermieters wegen nicht gezahlter Miete und das AG Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 4. Dezember 2006, 20 C 186/06, GE 2007, 227) für den verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung angenommen. Für Treu und Glauben kommt es jedoch immer auf die Umstände des Einzelfalls an.