Treuwidrige Kündigung eines Stellplatzes

1. Ergibt sich aus den Umständen, dass am selben Tag abgeschlossene Mietverträge über eine Wohnung und einen Stellplatz getrennt zu beurteilen sind, ist der Mietvertrag über den Stellplatz ohne Begründung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

2. Die Kündigung kann aber rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie ohne sachlichen Grund zur Disziplinierung des Mieters ausgesprochen wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein Räumungsverlangen bezüglich eines Tiefgaragenstellplatzes.

Zwischen dem Kl. als Vermieter und dem Bekl., der eine nachgewiesene Schwerbehinderung von 70 % hat, als Mieter kam aufgrund eines so überschriebenen „Mietvertrag(es) für Garagen und Einstellplätze“ vom 16.8.1994 ein Mietvertrag über einen mit der Nummer 6 bezeichneten Sammelgaragenplatz auf dem Grundstück … zustande. Der Beginn dieses Mietverhältnisses ist in § 2 des Mietvertrages mit dem 15. August 1994 vereinbart. Des Weiteren ist in § 2 Abs. 1 Satz 2 geregelt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und unter Einhaltung einer Frist von 4 Wochen zum Ende eines jeden Monats gekündigt werden kann. Die Miete wurde mit 220 DM vereinbart. In § 14 „Schlussbestimmungen“ heißt es u. a.:

„Dieser Mietvertrag bleibt grundsätzlich unabhängig von einem evtl. bestehenden Wohnungsmietvertrag.“

Aus zwischen den Parteien umstrittenen Gründen einigten sich diese im Juli 2021 darauf, dass der Bekl. ab dem 1. Juli 2021 den Tiefgaragenstellplatz Nr. 15 nutzen werde und sich die Miete dafür auf 130 DM belaufe.

Die Miete von 130 DM bzw. 66,47 € ist seitdem unverändert.

Ebenfalls unter dem 16.8.1994 kam zwischen dem Kl. als Vermieter und dem Bekl. als Mieter auch ein Mietvertrag über die Wohnung in …, II. Geschoss links zustande. Der Beginn des Wohnraummietverhältnisses wurde in diesem Vertrag mit dem 1.10.1994 vereinbart. Darüber hinaus wurde geregelt, dass das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Mit Schreiben vom 8. Januar 2020 kündigte der Kl. dem Bekl. gegenüber das Mietverhältnis über den Stellplatz. U. a. darüber kam es zwischen den Parteien zu einem Rechtsstreit, in dessen Rahmen mit Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 7.12.2020 zum - 237 C 102/20 - die Räumungsklage abgewiesen wurde. Im nachfolgenden Berufungsverfahren wies das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 21.6.2021 - 64 S 19/21 - auf ein beabsichtigtes Vorgehen nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO hin. Der die Berufung des hiesigen Kl. zurückweisende Beschluss erfolgte am 3.9.2021. Das Amtsgericht Charlottenburg war in seinem Urteil davon ausgegangen, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohnung und den Stellplatz handele, so dass eine separate Stellplatzkündigung nicht möglich sei, hatte die damals ausgesprochene Kündigung des Stellplatzmietverhältnisses aber auch unabhängig davon als unwirksam erachtet, weil es sich um eine unzulässige Rechtsausübung als Reaktion auf die Feststellung eines Wasserdurchlaufschadens aus der Wohnung des Bekl. handele. Der Ansicht, dass die Stellplatzkündigung als rechtsmissbräuchlich und deswegen unwirksam anzusehen sei, hatte sich das Landgericht in den Beschlüssen vom 21.6.2021 und 3.9.2021 angeschlossen, während es bezüglich der beiden Mietverhältnisse im Beschluss vom 21.6.2021 darauf hinwies, dass das Stellplatzmietverhältnis nicht als Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses anzusehen sein „dürfte“.

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2021 kündigte der Kl. das Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Stellplatz erneut, und zwar zum 30. November 2021. Weiter hieß es in dem Schreiben, dass der Kl. dem Bekl. anbiete, ab dem 1.12.2021 über den streitgegenständlichen Stellplatz einen Folgemietvertrag zu einer Miete von 150 € monatlich oder einen Mietvertrag über einen dem Bekl. bereits angebotenen Stellplatz auf dem Hof zu einer Miete von 75 € monatlich abzuschließen.

Nachfolgend kam es zu Verhandlungen zwischen den Parteien, in deren Rahmen der Bekl. seine Bereitschaft zum Abschluss eines Folgemietvertrages mit einer Miete von 150 € monatlich erklärte, wenn gleichzeitig vereinbart werde, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag künftig eine Einheit bildeten und eine separate Kündigung des Stellplatzmietvertrages nicht mehr zulässig sein werde. Der Kl. wiederum bot dem Bekl. an, bei einer Erhöhung der Miete auf 130 € monatlich auf die Rechte aus der Kündigung zu verzichten. Auch diesem Angebot gegenüber erklärte der Bekl. mit Schreiben vom 23.3.2021, dass er dazu nur unter der Voraussetzung der Regelungen zur Einheit von Wohnungs- und Stellplatzmietverhältnis, zur Unzulässigkeit einer separaten Kündigung des Stellplatzmietverhältnisses und seiner Berechtigung zum Abstellen seines Rollers an der Seite der Garagenzufahrt bereit sei.

Daraufhin erklärte der Kl. mit Schreiben vom 12.4.2022, dass die Gegenforderung des Bekl. für ihn nicht akzeptabel sei, forderte den Bekl. zur Herausgabe des Stellplatzes auf und sprach vorsorglich erneut die Kündigung des Stellplatzmietverhältnisses, nunmehr zum 31. Mai 2022, aus.

Der Bekl. gab den Stellplatz nicht heraus.

Daraufhin erhob der Kl. mit Schriftsatz vom 2.5.2022, bei Gericht auch an diesem Tag eingegangen, die vorliegende Klage und sprach damit nochmals die Kündigung des Stellplatzmietvertrages mit vertraglicher, hilfsweise mit gesetzlicher Frist zum nächstmöglichen Termin aus.

Eine weitere fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung erfolgte mit prozessualem Schriftsatz des Kl. vom 6.7.2022 unter Bezugnahme auf das in dem Vortrag des Bekl. mit der Intention, den Kl. in ein schlechtes Licht zu stellen, zum Ausdruck kommende unredliche Prozessverhalten des Bekl.

Schließlich erklärte der Kl. mit weiterem prozessualen Schriftsatz vom 3. Januar 2023 erneut die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen unredlichen Prozessverhaltens des Bekl. in Bezug auf dessen Vortrag im vorliegenden Verfahren. […]

Der Bekl. behauptet, dass die Änderung des Stellplatzes im Jahre 2001 darauf zurückzuführen gewesen sei, dass der Beauftragte des Kl. ihn um den Tausch gegen den jetzigen unpraktischen Stellplatz gebeten habe, weil die damaligen Mieter auf diesem Stellplatz altersbedingt nicht mehr ohne Weiteres hätten einparken können. Er sei zu der Zustimmung zu diesem Wechsel unter Hinweis auf das ihm gestattete kostenfreie Unterstellen seines Rollers und bei gleichzeitiger Reduzierung der Miete von 220 DM auf 130 DM gedrängt worden. […] Der Kl. verwende die Kündigung der Stellplätze als Disziplinierung der Mieter, wobei die Kündigung im vorliegenden Fall aus Ärger über die verlorene Berufung im Vorrechtsstreit und bei dem Mitmieter S. wegen des Vorgehens gegen eine Mieterhöhung für die Wohnung ausgesprochen worden sei. Dass es dem Kl. nicht um Rechtsfrieden gehe, zeige sich auch daran, dass der Kl. nicht auf sein, des Bekl., Bereitschaft zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 130 € bei Regelung der Einheitlichkeit von Wohnungs- und Stellplatzmietverhältnis eingegangen sei. […]

1. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Stellplatzes aus § 546 Abs. 1 BGB, da das diesbezügliche Mietverhältnis zwischen den Parteien weder durch die Kündigung vom 21.10.2021 oder durch die Kündigung vom 12.4.2022 noch durch die prozessualen Kündigungen mit der Klageschrift, dem Schriftsatz vom 6.7.2022 und dem Schriftsatz vom 3. Januar 2023 beendet wurde.

Zwar geht das Gericht davon aus, dass es sich vorliegend bei dem Wohnungs- und dem Stellplatzmietverhältnis um zwei separate Mietverhältnisse handelt, die daher auch unabhängig voneinander gekündigt werden können.

Bei dieser Wertung geht das Gericht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei zwei getrennt, d. h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits eine tatsächliche Vermutung dafür spreche, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handele, aus (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14.12.2021 - VIII ZR 94/20 = GE 2022, 301 und - VIII ZR 95/20, zitiert nach juris, Tz. 15; BGH, Beschluss vom 11.3.2014 - VIII ZR 374/13, zitiert nach juris, Tz. 3; BGH, Beschluss vom 8.10.2013 - VIII ZR 254/13, GE 2013, 1650, zitiert nach juris, Tz. 3; BGH, Beschluss vom 4.6.2013 - VIII ZR 422/12, zitiert nach juris, Tz. 3; jeweils m.w.N.). Das erkennende Gericht hat dabei auch berücksichtigt, dass diese Vermutung durch besondere Umstände widerlegt werden kann, wobei insbesondere die Lage von Wohnung und Stellplatz auf einem Grundstück sowie dasselbe Abschlussdatum beider Verträge solche Umstände begründen könnten (vgl. BGH - VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, aaO., Tz. 20; BGH - VIII ZR 254/13, aaO., Tz. 3; BGH - VIII ZR 422/12, aaO., Tz. 3). Das ist hier der Fall. Beide Verträge datieren vom 16.8.1994, die Wohnung weist die Anschrift D. Straße 35 auf und liegt daher auf dem Grundstück D. Straße 33-36, auf dem sich auch die streitgegenständliche Tiefgarage befindet. Im vorliegenden Fall genügen diese Umstände aber nicht, um von der Einheitlichkeit von Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag auszugehen, wobei sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt, dass alle Umstände des Einzelfalles einzubeziehen sind, d. h. auch Lage und Abschlussdatum keine unverrückbaren Kriterien darstellen (vgl. BGH - VIII ZR 94/20 und 95/20, aaO., Tz. 20). Vorliegend ist aber zu berücksichtigen, dass im Stellplatzmietvertrag ein früherer Vertragsbeginn vereinbart wurde als im Wohnungsmietvertrag, dass beide Verträge unterschiedliche Kündigungsregelungen enthalten, und dass in § 14 Abs. 2 des Stellplatzmietvertrages die Regelung enthalten ist, dass dieser grundsätzlich unabhängig von einem eventuell bestehenden Wohnungsmietvertrag bleibe. Dabei mag es sein, dass der unterschiedliche Vertragsbeginn auf dem vermieterseitigen Wunsch, einen Mietausfall zu vermeiden, beruhte, und dass es dem Bekl. bei der damaligen Wohnungssuche auch oder besonders darauf ankam, auch einen Stellplatz mit anmieten zu können. Letzterem, d. h. dem Wunsch des Bekl. nach einem Stellplatz, entsprechen unabhängig davon, dass diese kein Beweismittel darstellen, sondern lediglich den Vortrag des Bekl. untermauern, auch die vom Bekl. eingereichten schriftlichen Ausführungen des Herrn F. Es bleibt aber dabei, dass die Verträge dennoch nicht nur in unterschiedlichen Vertragsurkunden abgeschlossen wurden, sondern der Stellplatzmietvertrag zum einen die Regelung zur Unabhängigkeit von einem eventuellen Wohnraummietvertrag enthält, die zwar offenbar von Vermieterseite vorformuliert ist, da von einem eventuell bestehenden Wohnraummietvertrag die Rede ist, die aber dennoch zeigt, dass auch die Verwendung zweier unterschiedlicher Vertragsurkunden bewusst erfolgt ist. Letztlich sind beide Verträge offenbar ganz weitgehend vorformuliert und bringen dennoch den Willen der Parteien bei Vertragsschluss zum Ausdruck. Zum anderen sprechen die abweichenden Kündigungsregelungen dafür, dass die Parteien die Mietverhältnisse getrennt voneinander behandeln wollten (vgl. BGH - VIII ZR 94/20 und 95/20, aaO., Tz.

rfolgt ist. Letztlich sind beide Verträge offenbar ganz weitgehend vorformuliert und bringen dennoch den Willen der Parteien bei Vertragsschluss zum Ausdruck. Zum anderen sprechen die abweichenden Kündigungsregelungen dafür, dass die Parteien die Mietverhältnisse getrennt voneinander behandeln wollten (vgl. BGH - VIII ZR 94/20 und 95/20, aaO., Tz. 21; BGH - VIII ZR 374/13, aaO., Tz. 4; BGH - VIII ZR 254/13, aaO., Tz. 4; BGH - VIII ZR 422/12, aaO., Tz. 4), weil ansonsten für den Stellplatzmietvertrag die im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses gesetzlich festgeschriebenen Kündigungsregelungen hätten übernommen werden müssen. Letztlich kommt es für die Wertung der Einheitlichkeit oder Trennung der Mietverhältnisse auf den feststellbaren Willen der Parteien bei Vertragsschluss an. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungsmietvertrages hat der Bekl. zwar wunschgemäß auch einen Stellplatzmietvertrag abgeschlossen. Der Abschluss von zwei separaten Mietverträgen mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen und einer Klausel im Stellplatzmietvertrag, dass eine getrennte Behandlung zu einem etwaigen Wohnungsmietverhältnis erfolgen solle, spricht aber dafür, dass die Parteien die gleichzeitig abgeschlossenen Verträge dennoch als voneinander unabhängig betrachtet haben.

Die Kündigungen des Stellplatzmietvertrages sind aber unwirksam. Dieser Wertung liegt nicht die Annahme einer formellen Unwirksamkeit zugrunde, da das erkennende Gericht ebenso wie im Gegensatz zur Auffassung des Kl. auch das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung - 64 S 19/21 - nicht verkennt, dass im Kündigungsschreiben bezüglich eines separat abgeschlossenen Stellplatzmietvertrages Kündigungsgründe nicht angegeben sein müssen. Vielmehr geht es um die materielle Wirksamkeit, die nicht gegeben ist, wenn die Kündigung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung eines separat zu einem Wohnraummietvertrag geschlossenen Stellplatzmietvertrages dann, wenn sie der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses dienen soll, oder wenn diese ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird.

Das gilt jedoch für die Kündigungen vom 21. Oktober 2021 und vom 12. April 2022 sowie mit der Klageschrift. Die Kündigung vom 21.10.2021 ist im Zusammenhang mit der Zurückweisung der Berufung durch das Landgericht Berlin im vorangegangenen Rechtsstreit der Parteien zum landgerichtlichen Aktenzeichen 64 S 19/21 zu sehen. Nachdem die diesem Rechtsstreit zugrunde liegende Kündigung rechtskräftig ohne Erfolg geblieben war, hat der Kl. in einem sehr engen zeitlichen Zusammenhang dazu unter dem 21.10.2021 erneut die Kündigung des Stellplatzmietvertrages ausgesprochen, ohne dass nunmehr ein sachlicher Grund erkennbar wäre. Die offenbar in der Berufungsinstanz des Vorrechtsstreits erstmals vorgetragene Motivation, den Stellplatz zu einer höheren Miete vermieten zu wollen, kann auch der Kündigung vom 21.10.2021 nicht zugrunde gelegt werden. Zwar hat der Kl. in diesem Schreiben formuliert, dass er dem hiesigen Bekl. anbiete, einen Folgemietvertrag über den Stellplatz zu einer Miete von 150 € oder einen Mietvertrag über einen Hofstellplatz zu einer Miete von 75 € abzuschließen, diese Varianten können aber nicht zur Begründung eines Kündigungsgrundes herangezogen werden. Abgesehen davon, dass der Bekl., wäre die Kündigung wirksam, keinen durchsetzbaren Anspruch auf den Abschluss eines Folge- oder neuen Mietvertrages haben würde, hat der Kl. mit dem Bekl. nicht im Vorfeld der Kündigung vom 21.10.2021 Verhandlungen über eine höhere Miete aufgenommen. Wäre es dem Kl. für die Kündigung vom 21.10.2021 jedoch darauf angekommen, eine höhere Miete zu erzielen, so hätte er, bevor er dem Bekl. kündigt, abklären müssen, ob mit dem Bekl. eine höhere Miete vereinbar wäre. Es bleibt daher für die Kündigung vom 21.10.2021 lediglich der Zusammenhang zum rechtskräftigen Unterliegen im Vorrechtsstreit, wobei zusätzlich festzustellen ist, dass in dem einzigen sich aus dem Vortrag der Parteien ergebenden Fall, in dem ebenfalls ein Altmietvertrag über einen Stellplatz gekündigt wurde, auch eine Streitigkeit im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses vorliegt. Die Aussprache der Kündigung wegen des Unterliegens im Vorrechtsstreit stellt sich aber als rechtsmissbräuchlich dar.

Auch die rechtliche Würdigung der Kündigung vom 12.4.2022 führt jedoch zu keinem anderen Ergebnis, sondern ist ebenfalls als rechtsmissbräuchlich anzusehen und deshalb materiell unwirksam. Zwar hat es im Vorfeld zu dieser Kündigung anders als bei der Kündigung vom 21.10.2021 Schriftverkehr zwischen den Parteien zur Erhöhung der Miete, zum Abschluss eines Folgemietvertrages oder auch eines Alternativmietvertrages über einen Stellplatz auf dem Hof gegeben, wobei es insofern dahingestellt bleiben kann, ob der Kl. den in Betracht kommenden Hofstellplatz tatsächlich konkretisiert hat - auffallend ist jedenfalls, dass der Kl. diesen Hofstellplatz auch im Rahmen dieses Rechtsstreits nicht mit einer Ziffer oder der Angabe der konkreten Lage bezeichnet. Es kann aber trotz dieses Schriftverkehrs nicht davon ausgegangen werden, dass der Kl. einen sachlichen Grund für die Aussprache der Kündigung des Stellplatzmietvertrages hatte. So ist zunächst darauf zu verweisen, dass die anfänglich vom Kl. geforderte Miete von 150 € eine Steigerung um 125 % dargestellt hätte. Eine solche plötzliche, nicht kontinuierliche Mieterhöhung ist nicht angemessen, kann nicht als ernstgemeintes Angebot angesehen werden und lässt daher auch im Hinblick darauf, dass der Kl. selbst nicht behauptet, gegenüber allen Altmietern eine solche Mieterhöhung geltend gemacht zu haben, die Feststellung eines sachlichen Kündigungsgrundes nicht zu. Vielmehr ist diese Kündigung insofern im Zusammenhang mit der vorherigen Kündigung vom 21.10.2021 zu sehen, als der Kl. offenbar in der Befürchtung, die Kündigung vom 21.10.2021 könnte - nach Auffassung des erkennenden Gerichts zu Recht - in Bezug auf den verlorenen Vorrechtsstreit gesehen werden, seiner in der dortigen Berufungsinstanz behaupteten Motivation der Optimierung der Einnahmen aus dem Stellplatzmietvertrag Ausdruck verleihen wollte. Dem wird der Kl. jedoch durch ein Scheinangebot nicht gerecht. Dabei wird nicht verkannt, dass der Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung mit der Bedingung der zukünftigen Einheit von Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag verknüpft hat. Darauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, wenn auf Seiten des Kl. kein sachlicher Grund für eine Kündigung festgestellt werden kann. Das ergibt sich aber unabhängig vom Maß der Mieterhöhung auch aus dem weiteren Vorgehen des Kl. So hat der Kl. mit dem Schreiben vom 12.4.2022, mit dem die weitere Kündigung ausgesprochen wurde, primär an der Kündigung vom 21.10.2021 festgehalten und deren Vollzug (Räumung und Herausgabe des Stellplatzes) gefordert. Schon daran zeigt sich, dass der Kl. eigentlich keine Verhandlungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder den Neuabschluss eines Folgemietvertrages führen wollte, die ja der Kündigung vom 21.10.2021, an der der Kl. wie erwähnt festgehalten hat, nicht vorausgegangen waren. Der Verweis auf eine Miete von 150 € kann daher nur als Scheinangebot gewertet werden. Das gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Kl. betont hat, die geforderte Miete später auf 130 € reduziert zu haben. Abgesehen davon, dass es auch damit noch bei einer plötzlichen Mieterhöhung um 95 % bleibt, die anderen Altmietern außer demjenigen, bei dem es ebenfalls eine Streitigkeit im Wohnraummietverhältnis gab, gegenüber nicht gefordert wurde und die zeitlich mit keinem anderen Ereignis als dem Unterliegen im Vorrechtsstreit in Verbindung gebracht werden kann, ergibt sich auch aus dem hiesigen Rechtsstreit, dass es dem Kl. eben nicht auf

bleibt, die anderen Altmietern außer demjenigen, bei dem es ebenfalls eine Streitigkeit im Wohnraummietverhältnis gab, gegenüber nicht gefordert wurde und die zeitlich mit keinem anderen Ereignis als dem Unterliegen im Vorrechtsstreit in Verbindung gebracht werden kann, ergibt sich auch aus dem hiesigen Rechtsstreit, dass es dem Kl. eben nicht auf diese Mieterhöhung ankam. Der Kl. hat nämlich mit prozessualem Schriftsatz vom 11.10.2022 selbst ausgeführt, dass eine Mieterhöhung auf 130 € für ihn nicht akzeptabel wäre. Daran zeigt sich deutlich, dass der Kl. das Angebot einer Mieterhöhung auf 130 € unabhängig von Bedingungen des Bekl. ohnehin nicht ernst gemeint hat. Dabei sei, um einer etwaigen diesbezüglichen Argumentation des Kl. zuvorzukommen, darauf verwiesen, dass der Kl. mit der Erklärung nicht gemeint hat, dass er sich nunmehr, beispielsweise durch den Prozessverlauf, nicht mehr an das Angebot gebunden sähe. Vielmehr hat er ausdrücklich erklärt, dass eine Mieterhöhung auf 130 € für ihn nicht akzeptabel sei, „da diese unter der ortsüblichen Miete für Stellplätze liegt“. Die fehlende Einigung auf eine Mieterhöhung auf 130 € kann daher nicht als sachlicher Grund für die ohnehin nur rein vorsorglich ausgesprochene Kündigung vom 12.4.2022 angesehen werden, so dass diese Kündigung nicht ohne die Kündigung vom 21.10.2021 betrachtet werden kann, sondern nur als Absicherung der Kündigung vom 21.10.2021 wegen des bei dieser Kündigung bestehenden zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs mit dem verlorenen Vorrechtsstreit ausgesprochen wurde. Gleiches gilt schließlich auch für die mit der Klageschrift ausgesprochene Kündigung. Diese Kündigung wurde auf keine weiteren Gründe als die Kündigungen vom 21.10.2021 und 12.4.2022 gestützt. Sie ist daher ebenso rechtsmissbräuchlich wie diese und verliert diese Wertung auch nicht allein dadurch, dass der zeitliche Abstand zum verlorenen Vorprozess größer geworden ist.

Schließlich führen auch die mit prozessualen Schriftsätzen vom 6.7.2022 und 3.1.2023 ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigungen nicht zu einer Beendigung des Stellplatzmietverhältnisses. Dabei kann dahinstehen, ob diese Kündigungen (ebenso wie im Übrigen die Kündigung mit der Klageschrift) überhaupt formwirksam sind. Nur der Vollständigkeit halber sei daher darauf hingewiesen, dass Bedenken gegen die Einhaltung des Schriftformerfordernisses gemäß § 568 Abs. 1 BGB für die fristlose Kündigung und gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB für die fristgemäße Kündigung bestehen. Die bei der Einreichung von Schriftsätzen per beA an das Gericht mit der elektronischen Signatur verbundene Beglaubigung des Schriftsatzes besteht nämlich nur zwischen dem jeweiligen Absender und dem Empfänger und kann von diesem, hier dem Gericht, nicht an einen Dritten, hier den Prozessbevollmächtigten des Bekl., weitergereicht werden. Die Kündigungen aus den Schriftsätzen vom 6.7.2022 und 3.1.2023 sind aber ohnehin materiell unwirksam, weil Kündigungsgründe i.S.v. §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. So sind diese schriftsätzlichen Kündigungen auf Vortrag des Bekl. im Rahmen dieses Rechtsstreits gestützt, wobei wegen der im Einzelnen aufgeführten Erklärungen des Bekl. auf die fraglichen Schriftsätze Bezug genommen wird. Dazu ist aber zunächst anzuführen, dass es sich bei den vom Kl. beanstandeten Erklärungen des Bekl. im Gegensatz zur Auffassung des Kl. nicht um durchgehend wahrheitswidrigen Vortrag des Bekl. handelt. So hat beispielsweise der Bekl. selbst die Kündigung gegenüber dem Mieter S. angeführt, so dass ihm, dem Bekl., nicht vorgeworfen werden kann, er habe behauptet, er sei der einzige Mieter, dem gegenüber gekündigt worden sei. Auch darauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, weil Vortrag einer Partei im Rahmen eines laufenden Rechtsstreits nur dann die Aussprache einer Kündigung begründen kann, wenn es sich um offensichtlich wahrheitswidrigen Vortrag handelt, der auf der Hand liegend falsch ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9.10.2013 - 65 S 140/13, zitiert nach juris, Tz. 19), der insbesondere einen Prozessbetrug darstellt (vgl. KG, Urteil vom 30.11.2020 - 8 U 1042/20, zitiert nach juris, Tz. 63), oder wenn es sich um bewusst wahrheitswidrigen Parteivortrag von einigem Gewicht handelt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15.4.2014 - 67 S 81/14, GE 2014, 936, zitiert nach juris, Tz. 10). Der Prozessvortrag des Bekl. erfüllt diese Anforderungen aber nicht. Abgesehen von dem Vortrag, der ohnehin nicht unwahr ist, handelt es sich teilweise um unerheblichen Vortrag wie die vom Kl. angeführte Rollerproblematik oder die einzelnen gerichtlichen Einschätzungen im Rechtsstreit mit dem Mieter S., die für diesen Rechtsstreit keine Rolle spielen. Weiterhin können Wertungen oder rechtliche Würdigungen im Rahmen eines laufenden Rechtsstreits zwischen den jeweiligen Parteien keinen Kündigungsgrund darstellen, da die betroffene Partei ansonsten unangemessen und unzumutbar in ihrem prozessualen Vorgehen eingeschränkt würde. Letztlich könnte ansonsten jede abweichende Darstellung der Parteien, jede andere Bewertung eines Sachverhalts oder jede unterschiedliche Rechtsauffassung der Schaffung eines neuen Kündigungsgrundes dienen. Damit wäre aber eine interessengerechte Prozessführung von vornherein abgeschnitten. Über die daher jeder Partei zustehende sachgerechte Wahrnehmung und Vertretung ihrer Interessen geht aber keine der dem Bekl. durch den Kl.

Bewertung eines Sachverhalts oder jede unterschiedliche Rechtsauffassung der Schaffung eines neuen Kündigungsgrundes dienen. Damit wäre aber eine interessengerechte Prozessführung von vornherein abgeschnitten. Über die daher jeder Partei zustehende sachgerechte Wahrnehmung und Vertretung ihrer Interessen geht aber keine der dem Bekl. durch den Kl. vorgeworfenen Erklärungen hinaus. Auch die Kündigungen mit den Schriftsätzen vom 6.7.2022 und 3.1.2023 greifen daher nicht durch. […]

Wird ein Stellplatzmietvertrag zusammen mit einem Wohnraummietvertrag geschlossen, gilt Wohnraummietrecht mit der Folge, dass der Mietvertrag über den Stellplatz nicht separat gekündigt werden kann, sofern sich aus den Umständen nicht doch der Abschluss von zwei getrennten Mietverträgen ergibt. Aber auch dann kann die Kündigung gegen Treu und Glauben verstoßen und deshalb unwirksam sein.

Der Mietvertrag über die Wohnung und den Stellplatz wurden am selben Tag abgeschlossen; für die Stellplatzmiete wurde eine besondere Kündigungsfrist vereinbart mit dem Zusatz, dass der Vertrag von einem Wohnraummietvertrag unabhängig sein sollte. Nach einer Kündigung des Stellplatzes durch den Vermieter wies das AG Charlottenburg die Räumungsklage ab und das Landgericht die Berufung zurück. Später kündigte der Vermieter den Stellplatz erneut und bot einen Folgemietvertrag mit einer höheren Miete an. Nach Schriftwechsel der Parteien kündigte der Kläger erneut, danach auch in der Räumungsklage.

Das AG wies die Klage ab, weil die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei. Zwar ergebe sich aus den Umständen, dass es sich nicht um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis handele, sondern der Stellplatzmietvertrag unabhängig davon sei und auch gesondert gekündigt werden könne. Die erste Kündigung sei jedoch kurz nach dem verlorenen Räumungsprozess erfolgt; eine mögliche Mieterhöhung sei vorher nicht im Gespräch gewesen. Auch die weitere Kündigung sei ohne sachlichen Grund mit dem Scheinangebot eines neuen Mietvertrages ausgesprochen worden. Alle weiteren Kündigungen stellten ebenfalls nur eine Wiederholung der rechtsmissbräuchlichen Kündigung dar.

Das (noch nicht rechtskräftige) Urteil verdient in zwei Punkten Beachtung. Es gibt einen guten Überblick über die Rechtsprechung des BGH, wann in diesen Fällen zwei separate Verträge vorliegen. Von Interesse sind auch die Ausführungen zur Kündigung in prozessualen Schriftsätzen. Diese sind seit dem 1. Januar 2022 nach § 130d ZPO in elektronischer Form einzureichen, in der Regel also durch das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) nach § 130a ZPO. Das hat Auswirkungen auf die Schriftform, die bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 BGB vorgeschrieben ist. Die Ausführungen des AG dazu sind zwar überflüssig, weil § 568 BGB für die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages gerade nicht gilt, in allen anderen Räumungsprozessen es aber üblich (und empfehlenswert) ist, die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses vorsorglich zu wiederholen. Das ist durch einen prozessualen Schriftsatz nicht mehr möglich, zumindest sehr riskant. Bei Bub/Treier (5. Aufl. 2019, Rn. IV 40) heißt es: „Wird die Kündigung durch Schriftsatz in elektronischer Form erklärt (beA), so genügt dies zwar ggf. der Form des § 126a ZPO. Allerdings werden die Abschriften an den Gegner durch das Gericht und nicht den Prozessbevollmächtigten des Kündigenden beglaubigt. Mangels Unterschriftsleistung dürfte es in diesen Fällen an der Einhaltung der Schriftform fehlen. Es empfiehlt sich daher bis zur Klärung dieser Rechtsfrage, immer auch gesondert eine unterschriebene Abschrift des Schriftsatzes direkt zuzustellen.“