Treuwidrige Erhöhung der Kostenmiete

Nimmt der Vermieter eine bei Vertragsschluss bereits vorliegende Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zum Anlass für die Vereinbarung einer hierauf gestützten Kostenmiete, kann er sich später hierauf nicht mehr berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Auch die Kündigung vom 9.10.2014 ist weder als fristlose noch als fristgemäße Kündigung wegen fortgesetzt verspäteter Mietzahlungen wirksam. Zwar wurden zuvor die ständig unpünktlichen Mietzahlungen mit Schreiben vom 15.8.2014 abgemahnt. Der Bekl. ist aber anschließend nicht mit weiteren Mietzahlungen als denjenigen, die abgemahnt wurden, in Zahlungsverzug geraten. Denn der Bekl. hat mit der Zahlung vom 21.8.2014 die Mietforderungen für August und September 2014 beglichen, so dass auch die Zahlung vom 16.9.2014 bereits die Oktober-Miete abdeckte, da der Bekl. ab Eintritt der Kl. in das Mietverhältnis ab Juni 2013 die monatliche Miete mit 109,88 € überzahlte, wie dies das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Denn der Vermieterin war es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verwehrt, bereits vor Mietvertragsbeginn eingetretene bzw. erkennbare Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 29.4.2004 - 14 C 153/04 -; AG Tiergarten, Urteil vom 2.3.2010 - 2 C 380/09 - jeweils zitiert nach juris; zeitlich einschränkend LG Braunschweig, WuM 1987, 191). Entgegen der Ansicht der Kl. ist auch nicht eine zeitliche Begrenzung der Sperre geboten, da es der Vermieterin freigestanden hätte, sich bereits bei Vertragsschluss im Hinblick auf die bereits aus April 2012 stammende Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhöhungen ausdrücklich vorzubehalten. Darüber hinaus ist es ihr auch nicht verwehrt, künftig Mieterhöhungen entsprechend den geltenden normativen Vorgaben vorzunehmen. Für die Verrechnung des überzahlten Mietzinses mit rückständigen Forderungen bedurfte es auch nicht einer Aufrechnungserklärung gemäß § 388 BGB, da sich die Verrechnung automatisch gemäß §§ 366 f. BGB vollzieht. Denn soweit der Bekl. auf vermeintliche Schulden geleistet hat, waren seine Tilgungsbestimmungen gegenstandslos und dahin auszulegen, dass anstelle der vermeintlichen Schuld die tatsächliche Schuld erfüllt werden sollte (vgl. BGH, NJW 2006, 509).

Nimmt der Vermieter einer preisgebundenen Neubauwohnung (Sozialwohnung) eine bei Vertragsschluss bereits vorliegende Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zum Anlass für die Vereinbarung einer hierauf gestützten Kostenmiete als Anfangsmiete, kann er sich auf diese Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht mehr für eine spätere Mieterhöhung berufen.

Der Beklagte hatte mit der früheren Vermieterin im August 2012 einen Mietvertrag über eine Sozialwohnung zu einer Nettokaltmiete von 318 € mtl. abgeschlossen. Im November 2012 verlangte die Vermieterin unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1. April 2012 eine monatliche Mieterhöhung von 109,88 €, der der Beklagte in der Zeit von Juli 2013 bis Juli 2014 auch nachkam. Im Januar 2014 forderte die zwischenzeitlich in den Mietvertrag eingetretene Klägerin den Beklagten zu pünktlicher Mietzahlung auf und kündigte das Mietverhältnis im August 2014 wegen verschiedener Zahlungsrückstände.

Das AG Spandau (2 C 25/15) wies die Räumungsklage in einem ausführlich begründeten Urteil ab, die Berufung hatte keinen Erfolg. Das LG Berlin schloss sich der Auffassung des AG an, wonach der Beklagte die monatliche Miete ab Juli 2013 in Höhe des Betrages von 109,88 € überzahlt habe, so dass der Zahlungsrückstand in Höhe der zu viel gezahlten Miete infolge Aufrechnung erloschen sei. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau könne der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages darauf vertrauen, dass die verlangte Miete der zuletzt maßgeblichen Wirtschaftlichkeitsberechnung entspreche. Nehme der Vermieter diese jedoch erst später zum Anlass für eine Mieterhöhung, handele er widersprüchlich, so dass eine hierauf gestützte Mieterhöhung nach § 10 Abs. 4 WoBindG ausgeschlossen sei.

Die Entscheidung überzeugt nicht. Warum soll sich ein Vermieter widersprüchlich verhalten, nur weil er nicht sofort die maximale Anfangsmiete ausschöpft? Doch bestenfalls, wenn eine Lockmiete vorliegt. Das ist bei Sozialwohnungen mit vom Gesetzgeber zugestandener Kostenmiete denklogisch ausgeschlossen.