Treuhandvertrag

Treuhandvertrag; Mietgarantie

Eine im Rahmen eines Treuhandvertrages zugesicherte Miete (Mietgarantie) führt mangels weiterer Vereinbarungen nicht dazu, daß ein eventueller Mehrerlös nicht weitergegeben werden muß.

Der Kl. ist Eigentümer einer Eigentumswohnung, die von den Bekl. verwaltet wird. Im Rahmen eines notariellen Treuhandvertrages trafen die Parteien eine als "Mietgarantie" bezeichnete Vereinbarung, in welcher die Bekl. dem Kl. für die Dauer von fünf Jahren den Erhalt einer mo-natlichen Kaltmiete von 6,50 DM je Quadratmeter garantierte. Tatsächlich war die vom Mieter der Wohnung gezahlte Miete höher. Der Kl. forderte den Differenzbetrag nebst Zinsen. Die Bekl. wandte ein, daß der Kl. vor Ab schluß des notariellen Vertrages darauf hingewiesen worden sei, daß ein eventueller Mehrerlös der Bekl. zustehen solle und bot dafür Beweis an. Das AG hielt die Klage für begründet.

Die Klage ist begründet.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus § 667 BGB gegen die Bekl. zu. Denn dem Kl. gebührt auch der den Betrag von 258,20 DM über-steigende Mietzins gemäß § 535 Satz 2 BGB.

Das wäre auch zwischen den Parteien nicht streitig, wenn sie nicht den vor-bezeichneten Mietgarantievertrag abgeschlossen hätten. Dieser enthält jedoch keine Vereinbarung darüber, daß ein Mehrerlös der Bekl. zustehen sollte und ist bei verständiger Würdigung so zu verstehen, daß die Bekl. lediglich eine Mietgarantie für einen bestimmten Mietzins übernehmen wollte. Die dem Wortlaut jetzt von der Bekl. gegebene Auslegung läßt sich dem Vertragstext objektiv nicht entnehmen. Eine solche Garantie einer Mietuntergrenze und die Verpflichtung zur Zahlung aller fälligen Mietzins-ausfälle stellt eine Leistung der Bekl. dar. Der steht aber auch eine Gegen leistung des Kl. gegenüber. Denn der Mietgarantievertrag kann nicht iso-liert betrachtet, sondern nur im Gesamtzusammenhang der mehreren zwi schen den Parteien abgeschlossenen Verträge gesehen werden. Die Ge-genleistung für die Bekl. besteht mithin darin, daß es erst durch den Ab-schluß dieses Mietgarantievertrages möglich wurde, mit dem Kl. überhaupt den Wohnungseigentumskaufvertrag abschließen zu können und daraus den ihr zustehenden Gewinn zu erzielen.

Unerheblich ist, daß der Kl. vor Abschluß der notariellen Verträge am 19. November 1985 darauf hingewiesen worden sein soll, daß ein eventueller Mehrerlös aus der Vermietung der Bekl. zustehen sollte. Insoweit ist be-reits zweifelhaft, ob ein entsprechender Hinweis überhaupt als vertragliche Vereinbarung über diesen Punkt angesehen werden könnte. Das kann aber dahinstehen. Denn insoweit hat es bei dem vom Landgericht Berlin mehrfach hervorgehobenen Grundsatz sein Bewenden, daß nicht alles, was während der Vertragsverhandlung erörtert wird, ohne weiteres Inhalt des später geschlossenen Vertrages wird (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin vom 5. November 1990 - 62 S 171/90 ).

Eine entsprechende unzweideutige Vereinbarung hätte mithin in den Miet garantievertrag vom 27. Dezember 1985 aufgenommen werden können, wenn dieses tatsächlich der übereinstimmende Wille der Parteien gewesen wäre. Das ist aber gerade nicht der Fall.

Ein Mann besaß eine vermietete Eigentumswohnung, die er verwalten ließ. Mit dem Verwalter war ein notarieller Treuhandvertrag abgeschlossen worden, der eine Vereinbarung enthielt, die als "Mietgarantie" bezeichnet wurde. Danach wurde von der Verwaltung dem Eigentümer für die Dauer von fünf Jahren eine monatliche Kaltmiete von 6,50 DM/m2 garantiert. Vor Abschluß des notariellen Vertrages, so die Verwaltung, sei der Eigentümer darauf hingewiesen worden, daß ein eventueller Mehrerlös der Verwaltung zustehen solle. Inhalt des Vertrages war dies gleichwohl nicht geworden.

Tatsächlich erzielte die Verwaltung mit der Vermietung eine höhere Miete als die garantierten 6,50 DM. Der Eigentümer wollte nunmehr den Differenzbetrag ausgekehrt haben - mit Erfolg.

Das Amtsgericht Schöneberg vertrat in einer Entscheidung vom 7. Januar 1992 - 15 C 502/92 - die Auffassung, daß der Mietgarantievereinbarung nicht zu entnehmen sei, daß ein eventueller Mehrerlös von der Verwaltung einbehalten werden dürfe. Hätte man dies gewollt, so hätte man eine solche Vereinbarung in den notariellen Treuhandvertrag aufnehmen müssen.