treuhänderische Erwerbsvereinbarung (Altfall)

Zur rechtlichen Bewertung einer vor 1976 in der DDR getroffenen Vereinbarung über den treuhänderischen Erwerb eines Grundstücks.

Eine Erbengemeinschaft N. war Eigentümerin eines landwirtschaftlich genutzten, in eine LPG eingebrachten, rund 26.000 qm großen Grundstücks in der früheren DDR. Im Jahre 1973 beabsichtigten die Kl. einerseits und der Bekl. andererseits (damals noch zusammen mit seiner Ehefrau, deren Rechtsnachfolge er angetreten hat), je einen Teil dieses Grundbesitzes zu erwerben. Der Bekl. wollte 2.450 qm (Flurstück 181) als Baugrundstück kaufen, die Kl. die übrige Fläche. Da der Bekl. jedoch nicht bereit war, in die LPG einzutreten, verweigerte das staatliche Notariat eine Beurkundung des Kaufvertrages, soweit an den Bekl. mehr als 500 qm verkauft werden sollten. Daraufhin einigten sich die Parteien mit einem Mitglied der Erbengemeinschaft durch privatschriftlichen Vertrag vom 25. Juli 1973 wie folgt. Der Bekl. "kaufte" die Gesamt fläche von 2.450 qm von der Erbengemeinschaft zum Preise von 2.887,50 Mark/DDR. Verkäufer und Kl. verzichteten auf eigene Besitzrechte an dem Kaufgrundstück und verpflichteten sich, die Restfläche von 1.950 qm, die von dem geplanten notariellen Vertrag nicht erfaßt sein würde, zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt ohne weitere Gegenleistung ebenfalls notariell zu übertragen. Diese Fläche sollte ebenfalls zunächst von den Kl. erworben werden. Bis zu einer Übertragung an den Bekl. sollte dieser im Innenverhältnis die anteiligen Grundsteuern tragen. Der privatschriftliche Vertrag sollte vernichtet werden, sobald die notarielle Beurkundung würde nachgeholt werden können.

Mit notariellen Verträgen vom 27. Juli 1973 wurde dann das Grundstück nach Maßgabe der Vorgaben des Notariats an die Parteien verkauft. Sie wurden auch entsprechend in das Grundbuch eingetragen, die Kl. hinsichtlich der neugebildeten Flurstücke 181/1 und 181/3 sowie des Flurstücks 190 und der Bekl. - zusammen mit seiner Ehefrau - hinsichtlich des 500 qm großen, neugebildeten Flurstücks 181/2. Tatsächlich nutzte er aber in der Folgezeit - entsprechend dem privatschriftlichen Vertrag - das Flurstück 181/1 zu einem Teil von etwa 220 qm (sogen. Waldspitze) und das Flurstück 181/3 ganz. Auf dem Flurstück 181/2 baute er ein Haus, dessen Anbau und Terrasse in das Flurstück 181/3 hineinragen. Ferner unterhält er dort eine aufwendige Drainageanlage, einen Garten und mehrere Ställe. Die von den Kl. für diesen Grundstücksteil gezahlte Grundsteuer erstattete er jeweils.

Die Kl. haben in erster Instanz für die Nutzung ihres Grundstücks durch den Bekl. ab Januar 1991 Pachtzins verlangt, hilfsweise die Räumung und Herausgabe des Flurstücks 181/3. Der Bekl. hat einen Anspruch auf Übereignung der Flächen entsprechend dem privatschriftlichen Vertrag von 1973 geltend gemacht, sowie - soweit erforderlich ("Waldspitze") - die Bewilligung und Duldung der Abvermessung durch die Kl. Klage und Widerklage sind vom Landgericht abgewiesen worden. Das Oberlandesgericht hat die Berufungen der Parteien zurückgewiesen. Die Revision des Bekl. hatte Erfolg.

I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Bekl. auf Übereignung der von ihm aufgrund des Vertrages vom 25. Juli 1973 genutzten Grundstücksflächen mit der Begründung, der Vertrag sei wegen fehlender notarieller Beurkundung formnichtig, §§ 125, 313 Satz 1 BGB, Art. 232 § 1 EGBGB. Die Berufung der Kl. auf die Formnichtigkeit sei auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB), da dies für den Bekl. keine unzumutbare Härte bedeute; er sei Eigentümer seines Hauses und der Überbauten und könne das Grundstück der Kl. im übrigen aufgrund eines ihm zustehenden Besitzrechts nutzen.

II. Dies hält im Ergebnis einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, daß die Berufung des Bekl. nicht wegen verspäteter Einreichung der Berufungsbegründung unzulässig ist (wird ausgeführt).

2. Das Berufungsgericht wertet den Vertrag vom 25. Juli 1973 als Kauf-vertrag und kommt daher folgerichtig zur Formunwirksamkeit, §§ 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB, 313 Satz 1, 125 Satz 1 BGB, Art. 232 § 1 EGBGB. Die Berufung der Kl. auf die Formnichtigkeit wäre somit unter dem Ge sichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise un-zulässig, nämlich dann, wenn dadurch der Bekl. in seiner Existenz ge-fährdet wäre oder wenn den Kl. eine besonders schwere Treuepflichtverletzung zur Last fiele (vgl. dazu Senat, BGHZ 85, 315, 318 m.w.N.; BGHZ 92, 164, 171 f.; Senat, Urt. v. 14. Juni 1996, V ZR 85/95, Umdruck S. 6 f., zur Veröffentlichung bestimmt). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind, kann indes dahingestellt bleiben. Die Bewertung des Ver-trages vom 25. Juli 1973 als Kaufvertrag wird nämlich dem Zweck des Geschäfts, den Interessen der Parteien und ihrem zum Ausdruck gebrachten übereinstimmenden Willen nicht gerecht (§§ 133, 157 BGB).

a) Grundsätzlich ist die Auslegung von Willenserklärungen Sache des Tatrichters. Das Berufungsgericht hat den Vertrag jedoch nur insofern ausgelegt, als es einen Pachtvertrag verneint und ein Besitzrecht des Bekl. bejaht hat. Daß die Parteien im übrigen einen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen haben, wird - wohl mit Rücksicht auf die im Vertrag gewählte Formulierung - ohne Begründung angenommen und somit nicht für weiter auslegungsbedürftig gehalten. Ob dies zutrifft, ist eine Rechtsfrage, die der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt (Senat, BGHZ 32, 60, 63). Die Prüfung ergibt, daß eine der Auslegung nicht zugängliche Eindeutigkeit zu verneinen ist. Die Verwendung des Begriffs "Kaufvertrag" steht dem nicht entgegen. Zu berücksichtigen ist nämlich, daß den Parteien bewußt war, daß die Durchführung des Kaufvertrages unter den damals herrschenden Umständen nicht möglich sein würde. Daher haben sie, wie das Berufungsgericht im einzelnen dargelegt hat, verschiedene Vereinbarungen getroffen, um dem Bekl. jedenfalls faktisch die Stellung eines Eigentümers zu verschaffen und eine spätere rechtliche Bestätigung festzulegen. Schon daraus folgt, daß ein typischer Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen werden sollte, die Parteien vielmehr eine Regelung im Auge hatten, die es ihnen erlaubte, dem angestrebten wirtschaftlichen Erfolg möglichst nahezukommen. Hinzu kommt, daß in die Vereinbarung neben dem Mitglied der Erbengemeinschaft als "Verkäufer" und dem Bekl. als "Käufer" der Kl. einbezogen war, was ebenfalls eine Abweichung vom Normalfall des Kaufvertrags darstellt.

b) Der Senat kann die Vereinbarung, zu der weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, selbst auslegen (BGHZ 65, 107, 112; Se-nat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, WM 1990, 1755). Diese Ausle-gung führt zu der Annahme eines unentgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages zwischen dem Bekl. als Auftraggeber und den Kl. als Auftragnehmern (§§ 662 BGB, 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB). Ziel der Vereinbarung war es, dem Bekl. die wirtschaftliche Stellung eines Eigentümers zu verschaffen. Dazu vereinbarten die Parteien, daß die Kl. das Grundstück formal von der Erbengemeinschaft N. erwerben sollten, während die Nutzung dem Bekl. zukam. Die Stellung der Kl. als Treuhänder sollte enden, sobald die Verhältnisse eine Übertragung des Eigentums auf den Bekl. zuließen. In diesem Fall sollte eine Gegenleistung von dem Bekl. an die Kl. nicht mehr erbracht werden; er zahlte vielmehr bereits jetzt den vereinbarten Gesamtkaufpreis an die Erbengemeinschaft.

Diese von allen Beteiligten gewollte vertragliche Konstellation entspricht nicht dem Verhältnis von Verkäufer und Käufer. Die Erbengemeinschaft wollte sich bei verständiger Würdigung der von ihrem Mitglied abgegebenen Erklärungen nicht verpflichten, das Grundstück an den Bekl. zu übertragen. Sie hätte diese Verpflichtung nicht erfüllen kön-nen, da sie sich zugleich durch Kaufvertrag rechtlich wirksam gegenüber den Kl. binden wollte und dies zwei Tage später auch getan hat. Ebenso wußte der Bekl., daß ihm eine Stellung als Käufer im Verhältnis zu der Erbengemeinschaft nichts nutzen würde: Der Anspruch wäre - abgesehen von der Formnichtigkeit, die ihm möglicherweise nicht bewußt war - nicht durchzusetzen gewesen. Dies lag auch nicht in seiner Absicht, da er damit einverstanden war, daß das Grundstück an die Kl. übertragen wurde. Eine Bewertung der Vereinbarung vom 25. Juli 1973 als Kaufvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und dem Bekl. wird daher dem Ziel der Absprachen und den Interessen der Parteien nicht gerecht.

Im Verhältnis zu den Kl. stellt die Vereinbarung ebenfalls keinen Kaufvertrag dar. Dabei ist nicht entscheidend, daß schon die Parteien diesen Begriff insoweit nicht verwendet haben. Es fehlt jedoch an den für einen Kaufvertrag unerläßlichen im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Pflichten der Vertragschließenden. Nur die Kl. verpflichteten sich, das Grundstück später an den Bekl. zu übereignen. Die Bestimmung einer Gegenleistung fehlt. Den Kaufpreis zahlte der Bekl. nämlich an die Erbengemeinschaft. Nur ihr wurde ein Anspruch darauf eingeräumt, nicht den Kl., und zwar auch nicht in der Form, daß sie eine Zahlung an die Erbengemeinschaft verlangen konnten.

Angesichts dieser Umstände muß eine den Interessen aller Beteiligten Rechnung tragende Bewertung dazu führen, ein Auftragsverhältnis zwischen dem Bekl. und den Kl. anzunehmen: Der Bekl. beauftragte die Kl., das Grundstück, das er seinerzeit nicht selbst erwerben konnte, für ihn zu erwerben und treuhänderisch zu halten, bis die Verhältnisse einen Erwerb durch ihn möglich machen würden. Er trug dafür die Kosten, indem er den "Kaufpreis" direkt an die Erbengemeinschaft zahlte. Damit waren die Kl., die in die Vereinbarung in Kenntnis aller für das Geschäft maßgeblichen Umstände eingebunden waren, einverstanden. Daß die Vereinbarung nur von dem Kl. unterzeichnet wurde, steht einer Mitverpflichtung (und Mitberechtigung) der Kl. nicht entgegen. Denn der Kl. handelte dabei erkennbar auch in ihrem Namen. Sie hat dies später durch schlüssiges Verhalten genehmigt, indem sie den Auftrag zusammen mit dem Kl. ausgeführt und das Grundstück erworben sowie die jahrelange Nutzung durch den Bekl. entsprechend der Vereinbarung gestattet hat.

c) Der Auftrag zum treuhänderischen Erwerb des Grundstücks war im Hinblick auf die Verpflichtung der Kl. zur Weiterübertragung an den Bekl. nicht nach § 313 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig. Denn diese Verpflichtung ergibt sich nicht erst aus der hierauf gerichteten vertraglichen Abrede, sondern folgt schon aus § 667 BGB, wonach der Auftragnehmer das aus der Geschäftsbesorgung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben hat (st.

Rspr. des Bundesgerichtshofes, vgl. Senatsurt. v. 17. Oktober 1980, V ZR 143/79, NJW 1981, 1267; BGHZ 85, 245, 248 ff.; Urt. v. 18. Juni 1990, II ZR 132/89, WM 1990, 1543 f.; v. 18. November 1993, IX ZR 256/92, WM 1994, 752, 754; Senat, BGHZ 127, 168, 170 ff.). An dieser Rechtslage hat sich durch die Einführung des Zivilgesetzbuchs der DDR am 1. Januar 1976 nichts geändert. Denn ob und in welchem Umfang ein Zivilrechtsverhältnis bei Inkrafttreten dieses Gesetzes wirksam bestand, ist auf der Grundlage des bis dahin geltenden Zivilrechts, also des insoweit noch geltenden Bürgerlichen Gesetzbuchs, zu entscheiden, § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB (Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, § 2 EGZGB, Nr. 2.1.). Im übrigen wäre unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR eine Abrede wie hier ebenfalls formfrei möglich gewesen (Senatsurt. v. 6. Mai 1994, V ZR 30/93, WM 1994, 1299; v. 9. Februar 1996, V ZR 305/95, Umdruck S. 6, unveröffentlicht).

d) Die Vereinbarung begründete aber eine Erwerbsverpflichtung der Kl. Dies hätte nach dem Recht der Bundesrepublik wegen der seit dem 1. Juli 1973 geänderten Fassung des § 313 Satz 1 BGB eine Beurkundungspflicht ausgelöst. Insofern wäre jedoch Heilung nach § 313 Satz 2 BGB eingetreten. Das DDR Recht ist von der Änderung des § 313 Satz 1 BGB nicht betroffen worden, so daß insoweit schon keine Beurkundungspflicht bestand. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob die Vereinbarung eine Verpflichtung des Bekl. (oder nur ein Recht) zum späteren Erwerb des Grundstücks zum Inhalt hatte.

3. Nach allem steht dem Bekl. der geltend gemachte Übereignungsanspruch zu. Rechtsgrundlage dafür war zunächst § 667 BGB. Seit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR ist es § 203 Abs. 1 ZGB, wie sich aus § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB ergibt (vgl. Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, § 2 EGZGB Nr. 2.3. b). Inhaltlich ist dadurch keine Änderung eingetreten (vgl. auch Senat, Urt. v. 6. Mai 1994, V ZR 30/93, WM 1994, 1299). Die Wiedereinführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Beitrittsgebiet ist darauf ohne Einfluß geblieben, Art. 232 § 1 EGBGB.

Zu dem Anspruch auf Übereignung zählen neben der Auflassungserklärung und der Bewirkung der Eigentumsumschreibung auch der hier geltend gemachte Anspruch auf Mitwirkung an der erforderlichen Vermessung eines Teils der beanspruchten Grundstücksfläche ("Waldspitze"). Unzulässig ist allerdings - wegen der noch nicht erfolgten Vermessung - der Antrag auf Bewilligung der Eigentumsumschreibung dieses Grundstücksteils im Grundbuch. Er setzt nämlich das Bestehen eines selbständigen Grundstücks voraus, da ansonsten eine Bewilligung nach § 28 GBO nicht erteilt werden könnte, die Verurteilung also einen nicht vollstreckungsfähigen Inhalt hätte (Senatsurt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867; v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW 1988, 415; v. 2. April 1993, V ZR 14/92, NJW 1993, 2316, jew. m. Nachw.; die zugelassene Ausnahme im Falle eines genehmigten Veränderungsnachweises liegt hier nicht vor). Insoweit ist der Antrag jedoch - auch ohne daß dies ausdrücklich hilfsweise beantragt worden ist - als Antrag auf Feststellung auszulegen, daß die Kl. verpflichtet sind, nach durchgeführter Vermessung die Eintragung des Bekl. als Eigentümer der Teilfläche zu bewilligen (Senat aaO.). Dieser Antrag ist zulässig und begründet.