Treuhänderische Aufbewahrung der Kaution im Gewerbemietverhältnis

Eine Barkaution hat der Vermieter im Zweifel bei einem Gewerbemietverhältnis auf einem Treuhandkonto anzulegen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Antragsgegnerin vermag gegenüber dem erststelligen Teil des Pachtzinsanspruchs von 20.000 DM weiterhin ihr Zurückbehaltungsrecht auf sichere Anlage der Kaution auszuüben.

Dieser Pachtzins ist nicht durch die mit anwaltlichem Schreiben der Antragstellerin vom 24. Juli 1998 erklärte Aufrechnung erloschen, weil der Anspruch einredebehaftet war (§ 390 BGB). Ebensowenig wie der Anspruch des Verpächters auf Stellung bzw. Auffüllung der Kaution durch die Beendigung des Pachtverhältnisses erlischt (vgl. BGH NJW 1981, 976; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 765, 1223; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 1334), ist es dem Pächter verwehrt, sich weiterhin gegenüber dem Anspruch auf sein Sicherungsinteresse und das daraus folgende Zurückbehaltungsrecht zu berufen.

Ein solcher Anspruch der Antragsgegnerin auf eine sichere Anlage der Kaution ist vorliegend gegeben. Die Parteien haben unter § 8 des Pachtvertrages "zur Sicherstellung der Ansprüche des Verpächters ... vereinbart: Die Pachtkaution beträgt 20.000 DM". Mangels näherer Regelung würden §§ 232 ff. BGB anzuwenden sein, was vorliegend mit Rücksicht auf die tatsächliche Handhabung (Barauszahlung) jedoch nicht in Betracht kommt, so daß die hinsichtlich der Verwendung des Kautionsbetrages gegebene Lücke der vertraglichen Regelung durch ergänzende Auslegung zu schließen ist (§§ 133, 157 BGB; vgl. BGH NJW 1994, 3287). Wenn eine ausdrückliche Abrede fehlt, folgt dann aus dem treuhänderischen Charakter der Sicherheitsleistung, daß die Kaution getrennt vom Vermögen des Verpächters in einer Art und Weise zu verwahren ist, daß sie dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Verpächters entzogen ist (vgl. Soergel-Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 550 b Rn. 22; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 766). Schon der Begriff der Kaution (Mietsicherheit) und ihr Zweck legen die Erwartung fest, daß es sich nicht um einen Betrag handelt, der dem Verpächter zur freien Verfügung steht, sondern um einen treuhänderisch gebundenen Betrag (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 1416 [1417]), der nur Sicherungszwecken dient, nicht Teil des Vermögens des Verpächters wird und wirtschaftlich weiterhin dem Pächter zuzuordnen ist (vgl. BGHZ 84, 345 ff. = NJW 1982, 2186 = DRspr I [133] 230 a-c; BGH NJW 1994, 3287 f., jeweils zur Verzinsung). Nach der erkennbaren Interessenlage, wie sie auch in den sonst anzuwendenden §§ 232 ff. BGB zum Ausdruck kommt, soll ein Zugriff des Verpächters erst im Verwertungsfall in Betracht kommen. Das schließt einen Eigenverbrauch und/oder eine Überführung in das eigene Vermögen ohne erkennbare Trennung aus. Es wäre nicht interessengerecht, wenn der seinerseits um Sicherheit bemühte Verpächter dem Sicherungsinteresse des Pächters nicht Rechnung tragen sollte, zumal ein Interesse des Verpächters, dem Pächter dies zu verweigern, nicht erkennbar ist. Der Eigenverbrauch der Kaution bzw. deren Eingliederung in das eigene Vermögen, die die Rückzahlung und die Verzinsung generell zu gefährden geeignet sind, bedürfen nach Treu und Glauben vielmehr einer ausdrücklichen Abrede, weil sie ersichtlich von Wortlaut und Zweck der Kaution nicht gedeckt wären und im Ergebnis die gerade nicht angesprochene und vereinbarte darlehensweise Hingabe des Betrages bedeuten würden. Der Umstand, daß der Gesetzgeber für die Wohnraummiete in § 550 b BGB diesen Interessen durch eine zwingende Regelung Rechnung getragen hat, spricht eher für als gegen eine entsprechende interessengerechte Lückenfüllung, führt jedoch nicht dazu, daß eine solche Auslegung nicht möglich wäre (vgl. auch BGH NJW 1994, 3287 [3288]).

Bei einem Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter nach § 550 b BGB verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen so anzulegen, daß sie dem Zugriff seiner Gläubiger entzogen ist. Eine entgegenstehende Vereinbarung wäre unwirksam.

In seinem Beschluß vom 1. Oktober 1998 hatte das Kammergericht sich mit der Barkaution in einem Gewerbemietverhältnis zu beschäftigen, die der Vermieter nicht auf einem Treuhandkonto angelegt hatte. Eine vertragliche Vereinbarung fehlte. Das Kammergericht meinte, daß dann im Wege der ergänzenden Auslegung der Vermieter wie bei einem Wohnraummietverhältnis verpflichtet sei, ein Treuhandkonto einzurichten. Ähnlich hatte schon vorher die obergerichtliche Rechtsprechung für die Frage der Verzinsung entschieden.