Treu und Glauben bei vorzeitiger Vertragsentlassung

Treu und Glauben bei vorzeitiger Vertragsentlassung; Vertragsbeendigung; vorzeitige Ersatzmieterbenennung; Nachmieter; Treu und Glauben

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muß.

2. Der Vermieter ist, wenn nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, nicht verpflichtet, dem Mieter den Abschluß eines Kaufvertrages über Einrichtungsgegenstände mit einem Nachmieter zu ermöglichen. 3. Der Einbau von Thermostatventilen ist eine Wertverbesserung nach § 3 MHG.

4. Der Mieter kann Forderungen mit einer geleisteten Kaution erst mit deren Fälligkeit aufrechnen; dies ist regelmäßig ein Zeitpunkt erst einige Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Kl. konnte vom Bekl. nach § 535 Satz 2 BGB bei Eintritt der Rechtshängigkeit je 639,90 DM Kaltmiete für Januar bis März 1987 verlangen. Da das Mietverhältnis bis zum 31. März 1987 befristet war, konnte es vom Bekl. nicht zu ei-nem früheren Zeitpunkt gekündigt werden (§ 564 BGB). Die Kl. hat dadurch, daß sie den Bekl. über den 31. Dezember 1986 hinaus am Vertrage festgehalten hat, auch nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. Sie war nicht verpflichtet, den Bekl. vorzei-tig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, und zwar selbst dann nicht, wenn die Be hauptung des Bekl. zutreffen sollte, der von ihm benannte Herr K. sei bereit gewesen, die Wohnung sofort zu mieten. Eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vorzei-tig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, kann allenfalls dann bestehen, wenn min destens folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der Mieter muß schwerwiegende persönliche Gründe für eine vorzeitige Beendi-gung des Mietverhältnisses haben. Derartige Gründe liegen etwa vor, wenn der Mie-ter in eine andere Stadt versetzt wird oder wenn er die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr bewohnen kann. Der bloße Wunsch des Mieters, in eine ihm ge-eigneter erscheinende Wohnung umzuziehen, reicht nicht aus.

2. Der Mieter muß die Wohnung geräumt und in ordnungsmäßigem Zustand zurück-gegeben haben.

3. Die Spanne zwischen dem Zeitpunkt, zu welchem der Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden will, und dem vereinbarten Ende der Mietzeit bzw. dem Ablauf der Kündigungsfrist muß erheblich sein.

Diese Voraussetzungen haben hier nicht vorgelegen. Der Bekl. hat keine schwerwiegenden Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt. Auch hat er die Wohnung unstreitig nicht vor dem 31. März 1987 zurückgegeben. Schließlich kann die restliche Mietzeit (1. Januar bis 31. März 1987), die drei Monate nicht überstieg, nicht als erheblich angesehen werden. Daß die Kl. dem Bekl. mit Schreiben vom 7. November 1986 mitgeteilt hat, sie werde sich um einen Nachfolgemieter bemühen, ändert an der Beurteilung nichts. Solange der Bekl. die Wohnung nicht geräumt und in ordnungsmäßigem Zustand zurückgegeben hatte, brauchte sich die Kl. nicht nach einem neuen Mieter umzusehen. Sie war auch nicht verpflichtet, die Wohnung Herrn K. zu vermieten. Das gilt selbst dann, wenn dieser bereit gewesen sein sollte, den vom Bekl. verlegten Teppichboden käuflich zu erwerben. Der Ver-mieter darf sich, sofern er nichts Gegenteiliges mit dem Mieter vereinbart hat, den Nachmieter nach seinem Belieben aussuchen und ist nicht gehalten, dem Mieter den Abschluß eines Kaufvertrages über Einrichtungsgegenstände zu ermöglichen.

Zu der vom Bekl. geschuldeten Kaltmiete gehörte auch der Zuschlag von 4,90 DM für den Einbau der Thermostatventile. Die Kl. war nach § 3 MHRG berechtigt, diesen Zu-schlag zu fordern.

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Die Forderungen der Kl. waren bei Klageerhebung noch nicht infolge Aufrechnung er-loschen. Die vom Bekl. mit Schriftsatz vom 13. Januar 1987 erklärte Aufrechnung war unwirksam. Der Bekl. hatte am 13. Januar 1987 noch keinen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Der Mieter kann die Kaution erst einige Zeit nach Beendi-gung des Mietverhältnisses zurückverlangen. Der Vermieter darf die Kaution noch so lange zurückbehalten, bis er Gelegenheit hatte zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis - etwa auf Schadensersatz wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen oder auf Nachzahlung von Heizkosten - zustehen. Ob die in dem Schriftsatz des Bekl. vom 27. Juli 1987 erklärte Aufrechnung wirksam war, kann dahingestellt bleiben. Denn die Aufrechnung - ihre Wirksamkeit unterstellt - hätte nicht bewirkt, daß die Forderungen der Kl. als schon im Zeitpunkt der Klageerhebung erloschen galten. Nach § 389 BGB wäre es vielmehr so anzusehen, als wären die Forderungen der Kl. (erst) in dem Zeitpunkt erloschen, in welchem der An-spruch des Bekl. auf Rückzahlung der Kaution fällig geworden ist. Dieser Zeitpunkt lag aber nach Eintritt der Rechtshängigkeit.