Treppenhausreinigung bei Erdgeschoss-Mietern

1. Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen (§ 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO).

2. Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus und liegt die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister/Gärtner seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, bei den Mietern (§ 280, § 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO).

Umlagefähig gemäß § 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO ist eine Reinigung der gemeinsam genutzten Räume (d. h. auch des Treppenhauses), soweit diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden (AG Steinfurt, Urteil vom 13.2.2014 - 21 C 1668/12 -).

In welchem Umfang die Nutzung dieser gemeinsam genutzten Räume durch die Mieter tatsächlich erfolgt, ist hingegen nicht entscheidend. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, werden vielfach nämlich von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht, oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt sowohl für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch für die Kosten eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder die Kosten der Gartenpflege (BGH, NJW 2006, 3557; BGH, NZM 2004, 545; OLG Köln, Urteil vom 22.7.2014 - 22 U 90/13; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.3.2012, - 24 U 123/11; OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 - 22 U 131/07, NZM 2008, 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 4.3.2015 - 23 S 218/13; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 - 62 S 178/06, GE 2007, 54).

Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise.

Soweit die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mieter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen.

Denn die genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine - die Gebote von Treu und Glauben missachtende - unangemessene Benachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a I 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte.

Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabs eröffnen kann (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 51). Entgegen der Ansicht der Bekl. können sie daher auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten hinsichtlich der Treppenhausreinigung hier herleiten. Dies wäre nur dann ggf. anders zu beurteilen, wenn den Bekl. die Nutzung des Treppenhauses ausdrücklich vom Vermieter untersagt worden wäre (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 - 22 U 131/07, NZM 2008, 806). Dies ist hier aber unstreitig nicht der Fall. Vielmehr nutzen die Bekl. sogar unstreitig das Treppenhaus; zumindest um in ihren Keller zu gelangen.

Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist nämlich erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit - aus welchen Gründen auch immer - keinen oder nur einen geringen Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit bedeutungslos (BGH, Urteil vom 28.4.2004 - VIII ZR 178/03, GE 2004, 746; BGH, Urteil vom 27.6. 2007 - VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.5.2015 - I-10 U 29/15; OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 - 22 U 131/07, NZM 2008, 806; OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.6.2006 - 10 U 164/05; AG Neuss, Urteil vom 3.11.1995 - 36 C 234/95; Schmid, NZM 2014, 572 ff.; Weidenkaff, in: Palandt, BGB-Kommentar, 79. Aufl. 2020, § 535 BGB, Rn. 89).

Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne nur die Kellertreppe benutzen. Ist die Reinigungstätigkeit des Hausmeisters mangelhaft oder unzulänglich, darf der Vermieter nicht die vollen Kosten als Betriebskosten ansetzen, sofern ihn ein Verschulden daran trifft. Dass der Hausmeister seinen Dienstpflichten nur unzureichend bzw. mangelhaft nachkommt, muss der Mieter beweisen.

Die Mietparteien streiten um die Umlagefähigkeit von Treppenhausreinigungskosten auf Erdgeschosswohnungen.

Umlagefähig ist eine Reinigung der gemeinsam genutzten Räume und damit auch des Treppenhauses. Der Umfang der Nutzung der gemeinsam genutzten Räume durch die Mieter ist nicht entscheidend. Das gilt sowohl für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne oder die Kosten der Hausbeleuchtung und Gartenpflege.

Eine nach Verursachung oder tatsächlicher Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten wäre unpraktikabel, unübersichtlich und hätte möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Soweit die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen oder davon profitieren, sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten nicht zu vermeiden. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, der dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch auf eine Umstellung des Umlagemaßstabs eröffnen kann. Die Umlage von Betriebskosten ist erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; hier nutzen die Beklagten unstreitig das Treppenhaus, um in ihren Keller zu gelangen.