Trennung von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag

Trennung von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag; Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung; Verwaltervergütung

Ein Verwalterbestellungsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss zwingend die wesentlichen Eckdaten, insbesondere die Verwaltervergütung enthalten.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien bilden eine aus drei Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Miteigentümer und Bekl. zu 1 führt die Verwaltung seit 1981 und erhielt für seine Tätigkeit eine Vergütung/Kostenpauschale von 312,91 € jährlich. Anfang 2012 beschließen die Miteigentümer mit 2:1 Stimmen den Bekl. zu 1 wie in den Vorjahren „für zwei weitere Jahre zum Verwalter zu wählen." Der Kl. ficht diesen Beschluss u. a. wegen fehlender Bestimmtheit an, weil sich aus ihm weder der Bestellungszeitraum noch die Vergütung entnehmen lasse. Außerdem sei den Eigentümern eine Zusammenarbeit mit dem Bekl. vor allem als Verwalter nicht zumutbar, weil das Vertrauensverhältnis dauerhaft gestört sei, wozu der Kl. umfangreich vorträgt.

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.1.2012 zu TOP 2 (Wahl eines Verwalters der Eigentümergemeinschaft) ist für ungültig zu erklären, weil er nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Der Beschluss enthält keine Vorgaben zu der Vergütung des Verwalters. Dies wäre jedoch auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie Voraussetzung für einen dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechenden Beschluss. Das Gericht schließt sich ausdrücklich der Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm ZMR 2003, 486 Tz. 26, zitiert nach juris) an. Nur wenn die wesentlichen Eckdaten, zu denen insbesondere die Vergütung zählt, festliegen, kann der Bestellungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Trennung von Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages gebietet keine abweichende Beurteilung. Denn insbesondere die Festlegung der Vergütung ist von grundlegender Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Daher muss zumindest über diesen Regelungspunkt im Rahmen der Bestellung oder wenigstens in derselben Wohnungseigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss gefasst werden. Denn dadurch wird jedenfalls Streit über die „übliche Vergütung" vermieden, die bei mangelnder Einigung hierüber von der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet wird (vgl. LG Düsseldorf ZMR 2012, 465 Tz. 4, zitiert nach juris).

Die von den Bekl. zu 1) und 2) genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 22.6.2012 - V ZR 190/11 = GE 2012, 1101) rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Aus dieser Entscheidung folgt gerade nicht, dass fehlende Angaben zur Verwaltervergütung im Bestellungsbeschluss nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses führen. Vielmehr stellt der Bundesgerichtshof klar, dass die fehlende Bestimmung der wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrages im Bestellungsbeschluss dann nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnungseigentümer über den Abschluss des Verwaltervertrages selbst entscheiden und beide Beschlüsse, also Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages, in derselben Wohnungseigentümerversammlung erörtert und beschlossen werden (BGH GE 2012, 1101 Tz. 12, zitiert nach juris). Im vorliegenden Fall ist über den Verwaltervertrag und insbesondere über die Vergütung aber gerade kein Beschluss gefasst worden.

Gerade im vorliegenden Fall wäre es erforderlich gewesen, die Vergütung des Verwalters ausdrücklich zu regeln. Denn offenbar besteht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in dem erforderlichen Maße Einigkeit über die Vergütungspflicht der Verwaltertätigkeit. Zunächst hatten die Bekl. zu 1) und 2) vorgetragen, der Verwalter erhalte - wie bereits seit Jahren - keine Vergütung für seine Tätigkeit. Später haben sie dargelegt, dass er eine seit 1981 gleich gebliebene Kostenpauschale in Höhe von 312,91 € jährlich erhalte.

Da der Beschluss zu TOP 2 über die Wahl des Verwalters bereits wegen fehlender Bestimmung einer Verwaltervergütung nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, kommt es auf die weiteren Einwände des Kl. nicht mehr entscheidend an.

Ein Verwalterbestellungsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss zwingend die wesentlichen Eckdaten, insbesondere zur Verwaltervergütung enthalten. Anderenfalls entspricht er nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Miteigentümer einer kleinen WEG beschließen Anfang 2012, einen der Miteigentümer wie in den Vorjahren zum Verwalter der Anlage zu bestellen. Über einen Verwaltervertrag beschließen sie nicht. Der Verwalter erhält seit Jahren pauschal ca. 300 € jährlich als Auslagenersatz. Auch hierzu gibt es keinen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Einer der Miteigentümer ficht den Bestellungsbeschluss an.

Das Amtsgericht Schöneberg hält den Bestellungsbeschluss für unwirksam, da er keine Regelungen für die Vergütung des Verwalters trifft. Dies sei jedoch auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie Voraussetzung einer von allen Miteigentümern einzufordernden ordnungsgemäßen Verwaltung. Nur wenn die wesentlichen Eckdaten – zu denen die Vergütung des Verwalters zähle – festlägen, sei ein solcher Beschluss wirksam. Auch die grundsätzliche Trennung zwischen wohnungseigentumsrechtlicher Bestellung und dem Abschluss des Verwaltervertrages rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Festlegung der Verwaltervergütung sei von grundlegender Bedeutung für alle Miteigentümer, damit nicht später über die „übliche Vergütung" des Verwalters gestritten werden müsse.

Das Gericht schließt sich der Auffassung des OLG Hamm (Beschluss vom 4. Juni 2002, 15 W 66/02, NZM 2003, 486) an. Hierbei wird allerdings außer Acht gelassen, dass in dem dort zu entscheidenden Fall eine Neubestellung streitig war. Demgegenüber handelte es sich im Fall, den das Amtsgerichts zu entscheiden hatte, um einen Verlängerungsbeschluss.

Die Vergütung des Verwalters bzw. dessen Aufwandsentschädigung war den Miteigentümern aus den Wohngeldabrechnungen des Vorjahres bekannt. Insofern wäre auch durchaus eine andere rechtliche Beurteilung unter Bejahung der Auffassung des OLG Hamm möglich gewesen.

Darüber hinaus ist die Entscheidung auch im Hinblick auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Juni 2012 (V ZR 190/11, GE 2012, 1101) zweifelhaft. Dort hatten die Wohnungseigentümer eine Unternehmergesellschaft ohne gleichzeitige Festlegung der Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags zum Verwalter bestellt.

Welche Folgen sich aus der inhaltlichen Verknüpfung von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag ergeben, hat der V. Zivilsenat mangels Erheblichkeit für den Fall nicht entschieden.