Trennung einer Mieter-GbR

Trennung einer Mieter-GbR; Auseinandersetzungsanspruch; Mitwirkung zur Kündigung

Ein Mitmieter kann von dem anderen die Mitwirkung bei der Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, soweit nicht ein fortbestehendes Innenverhältnis eine andere Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 BGB vorsieht. Eine andere Bestimmung besteht dann nicht, wenn der Grund für das gemeinsame Mietverhältnis infolge des Scheiterns der Lebensgemeinschaft weggefallen ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat als Mitmieterin einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zustimmung zur ordentlichen Kündigung gegenüber dem Vermieter. Ein Rechtsschutzbedürfnis der Kl. für den geltend gemachten Anspruch ergibt sich unabhängig vom Rechtsentscheid des OLG Schleswig (6 RE-Miet 1/82) aus der fortbestehenden Mithaftung der Kl. aus dem Mietvertrag in Verbindung mit dem Vertragsbeitritt des Bekl. aufgrund Vereinbarung.

Der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zur Kündigung ergibt sich aus dem Ausgleichsanspruch nach § 426 BGB aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung aus dem Mietvertrag. Der Ausgleichsanspruch kann dabei schon vor Befriedigung des Gläubigers von dem einen Gesamtschuldner gegen den anderen geltend gemacht werden (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 426, Rn. 3). Danach kann der eine Mitmieter von dem anderen die Mitwirkung bei der Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, soweit nicht ein fortbestehendes Innenverhältnis eine andere Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 BGB vorsieht (LG Kassel WuM 1977, 255). Eine andere Bestimmung besteht dann nicht, wenn der Grund für das gemeinsame Mietverhältnis infolge des Scheiterns der nichtehelichen Lebensgemeinschaft fortgefallen ist (OLG Köln WuM 1999, 521). Inhaltlich ist der Anspruch gerichtet auf eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt (LG Gießen WuM 1996, 273).

Unstreitig ist die Kl. vorliegend aus der Wohnung infolge der Beendigung der Beziehung der Parteien ausgezogen, so daß spätestens ab diesem Zeitpunkt eine gesellschafts- oder gemeinschaftsrechtliche Abrede der Parteien über die weitere gemeinsame Anmietung der Wohnung entfallen ist. Dem Anspruch der Kl. sind Mieterschutzvorschriften - auch nicht in analoger - Anwendung entgegenzuhalten (OLG Köln a. a. O.). Ein selbständiger Mietvertrag mit dem Bekl. besteht aufgrund der Vereinbarung vom 31.1.1987 nicht. Darin wurde vielmehr klargestellt, daß im Falle einer Kündigung eines Mieters der Mietvertrag nicht auf den Bekl. übergeht.

Ebenso bestehen keine überwiegenden Interessen des Bekl. gegenüber dem Anspruch der Kl. Auf die eventuelle Übernahme der Kosten einer Durchführung von Schönheitsreparaturen durch das Sozialamt kommt es nicht an, da der Kl. entgegen der Auffassung des Bekl. bereits aus der fortbestehenden Verpflichtung aufgrund des Mietvertrages ein wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Ferner sind die Umstände der Stellung einer Ersatzwohnung für den Bekl. durch das Sozialamt in dessen zukünftiger Leistungsfähigkeit begründet, die sich die Kl. nicht entgegenhalten lassen muß. Die gesundheitlichen Gründe des Bekl., die seinem Umzug entgegenstehen könnten, sind zum einen nicht hinreichend dargelegt worden und zum anderen erst gegenüber einem Räumungsanspruch des Vermieters zu berücksichtigen. Dem Anspruch der Kl. steht ferner nicht der Einwand der Rechtsmißbräuchlichkeit gemäß § 242 BGB entgegen, da sachliche Gründe für die Beendigung des Gesamtschuldverhältnisses zehn Jahre nach der Trennung der Parteien jedenfalls vorliegen.

Scheitert die Lebensgemeinschaft, kann der eine von dem anderen Mitmieter beanspruchen, daß dieser an der Kündigung des Mietverhältnisses insgesamt mitwirkt.

Ein nicht verheiratetes Paar hatte gemeinschaftlich eine Wohnung gemietet, beide waren also Mieter. Die Lebensgemeinschaft ging in die Brüche, die Partnerin zog aus. Sie wollte auch das Mietverhältnis beenden, was sie allein nicht konnte. Sie wollte daher die Mitwirkung des in der Wohnung verbliebenen Partners erreichen.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, verurteilte den in der Wohnung befindlichen Mieter, der zukünftigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter zuzustimmen. Dieser Anspruch ergebe sich aus dem Ausgleichsanspruch nach § 426 BGB nach Beendigung der partnerschaftlichen Beziehung. Spätestens bei Auszug aus der gemeinsamen Wohnung sei die gesellschafts- oder gemeinschaftsrechtliche Abrede der Parteien über die weitere gemeinsame Anmietung der Wohnung entfallen.

Nach Scheitern einer Beziehung hat der nicht mehr an der Wohnung interessierte Partner nur die Möglichkeit, im Rahmen einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter und den Partnern auf Mieterseite aus dem Mietvertrag herauszukommen. Eine einseitige Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Mieter reicht nicht aus, denn die Mietergemeinschaft bzw. -gesellschaft ist gegenüber dem Vermieter als Einheit anzusehen. Im Innenverhältnis zwischen den Partnern kann jedoch die Gesellschaft bzw. Gemeinschaft jederzeit auch gegen den Willen des anderen Partners beendet werden. Im Rahmen des Ausgleichs zwischen den Partnern muß dann jeder an der Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter mitwirken. Das hat naturgemäß zur Folge, daß auch der Partner, der eigentlich in der Wohnung bleiben möchte, ausziehen muß, es sei denn, der Vermieter schließt mit ihm einen neuen Mietvertrag ab. Schwierig ist allerdings die prozessuale Seite. Ob mit der Entscheidung der ZK 63 in der Vollstreckung tatsächlich das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter beendet werden kann, könnte spannend werden. Die ZK 62 des Landgerichts hat in einem ähnlichen Fall (Urteil vom 18. März 1999 zu 62 S 3330/98 - nicht veröffentlicht) entschieden, daß der verbliebene Mieter verurteilt wird, zusammen mit dem ausgezogenen Mieter gegenüber dem Vermieter die Kündigung des Mietvertrages zu erklären. Die bloße Zustimmung zur Kündigung genügte nach Ansicht der Kammer nicht, weil bei mehreren Mietern alle Mieter gemeinsam kündigen müssen, um eine wirksame Kündigung herbeizuführen. Das erfordert die Abgabe einer entsprechenden gemeinsamen, zeitgleichen Erklärung. Dementsprechend kann auch nicht ein Mieter verurteilt werden, eine Kündigungserklärung abzugeben, da eine derartige alleinige Erklärung nur eines Mitmieters vom Vermieter zurückgewiesen werden kann. Vielmehr war der andere Partner zu einer gemeinsamen Kündigung zu verurteilen. Vollstreckungsmäßig läuft das dann über § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Erklärung gilt mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben. Mit Zugang des rechtskräftigen Urteils bei dem Vermieter gilt die Kündigungserklärung als zugegangen. Sie kann dann, sofern gleichzeitig mit dem Urteil die übereinstimmende Kündigungserklärung des anderen Partners dem Vermieter zugeht, mietvertraglich wirksam werden. Der ausgezogene Mieter muß dementsprechend mit dem rechtskräftigen Urteil seine eigene Kündigungserklärung dem Vermieter zugehen lassen.