Trennbarkeit von AGB zu Schönheitsreparaturen

Eine zulässige Vertragsbedingung zur Überbürdung von allgemeinen Schönheitsreparaturen kann von einer unzulässigen Vertragsbedingung zur Durchführung erforderlich werdender Schönheitsreparaturen aufgrund von höherer Gewalt und nach Modernisierung getrennt werden, so daß in der Folge der Mieter die turnusmäßig erforderlichen Schönheitsreparaturen durchführen muß. (Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen auf die Kl. (Mieterin) gemäß § 4 Abs. 5 und § 13 des Mietvertrages ist wirksam. Zwar wäre die Überbürdung einer Anfangsrenovierungspflicht - auch im Wege einer Bedarfsklausel - in Verbindung mit den laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 9 AGBG unwirksam (vgl. die von beiden Parteien in Bezug genommene Entscheidung, LG Berlin - 63 S 512/99 - m. w. N.), jedoch liegt eine solche oder vergleichbare Vereinbarung hier nicht vor.

In § 13 des Mietvertrages heißt es:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen (Außentür von innen) und Fenster (nur von innen und sofern keine Kunststoff-Fenster eingebaut sind). Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen und ist der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Fälligkeit, gerechnet ab Vertragsbeginn, verpflichtet, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich fach- und sachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.

Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Die vereinbarten Fristen beginnen zu laufen mit der Übergabe der Wohnung.

Der Mieter hat alle während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen, wobei die Verpflichtung mit Überlassung der Wohnung an den Mieter beginnt.

Der Mieter verpflichtet sich, auch die durch höhere Gewalt erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei Modernisierung werden die dadurch erforderlichen Schönheitsreparaturen entweder nach Wahl der Vermieterin durch diesen oder auf dessen Aufforderung durch die Mieter auf Kosten des Mieters durchgeführt."

§ 13 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages sieht vor, daß die Schönheitsreparaturen bei ihrer Fälligkeit, gerechnet ab Vertragsbeginn, unverzüglich auszuführen sind. Wann eine Fälligkeit vorliegt, regelt der Fristenplan in Satz 3, dabei mit dem erneuten Hinweis, daß die Fristen mit der Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Demnach laufen die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn, so daß frühestens drei Jahre nach Vertragsbeginn die laufenden Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen erstmals teilweise ablaufen. Der Regelungsinhalt der Pflicht zur "unverzüglichen" Ausführung der Arbeiten beschränkt sich darauf, daß die Schönheitsreparaturen nach Ablauf der für ihre Fälligkeit vorgesehenen Fristen sodann unverzüglich auszuführen sind. Einen weitergehenden Erklärungsinhalt ist der Regelung nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht beizumessen. Eine Unklarheit ist der Vereinbarung ebenfalls nicht zu entnehmen. Entgegen der Auffassung der Kl. ist mit der Fälligkeit im Vertragssinn ausweislich des eindeutigen Wortlauts des Mietvertrages gerade nicht gemeint, daß diese unabhängig vom Ablauf der genannten Fristen sofort nach Vertragsbeginn eintreten soll. Auch soweit die Kl. davon ausgehen sollte, daß mit der Verpflichtung zur Ausführung der Arbeiten "bei Fälligkeit" der Zeitpunkt gemeint sei, indem die Schönheitsreparaturen umgangssprachlich "fällig" sind, ergibt sich keine abweichende Beurteilung. Es mag zutreffend sein, daß nach dem Vortrag der Kl. die Wohnung bei Vertragsbeginn in einem entsprechend schlechten Zustand war und man die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung als offenbar fällig hätte bewerten können. Daraus folgt jedoch noch keine Fälligkeit im Rechtssinne nach der vorgenannten Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag und keine sofortige Ausführungspflicht bezüglich Schönheitsreparaturen bei Vertragsbeginn (Anfangsrenovierungspflicht). (...)

In der Entscheidung 63 S 512/99 (GE 2000, 1476) handelte es sich um eine Bedarfsklausel, die mangels weiterer Differenzierung zur Fälligkeit unwirksam war. Die vorliegende modifizierte Bedarfsklausel ist hingegen eingeschränkt, daß ihre Fälligkeit sich nach den bei Vertragsbeginn neu beginnenden Fristen richtet. Dies ist nicht zu beanstanden.

Soweit die Klausel in § 13 Nr. 1 a. E. auch eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach höherer Gewalt vorsieht, ist dieser Teil der Klausel, der gegen den Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt, aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung isoliert trennbar und als unwirksam zu streichen. Eine Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen an sich ergibt sich daraus nicht. Gleiches würde auch für die Quotenhaftungsklausel gelten, wenn diese unwirksam wäre, wobei letzteres aus diesem Grunde dahingestellt bleiben kann. Indessen bestehen aus Sicht der Kammer keine Bedenken gegen deren Wirksamkeit, zumal keine Verbindlicherklärung des Kostenvoranschlages vorgesehen ist. (...)

Bei "zusammengesetzten" Schönheitsreparaturklauseln ist besondere Vorsicht geboten. Nur im Ausnahmefall kann eine unwirksame Klausel von einer wirksamen getrennt werden.

§ 13 eines Mietvertrages (kein Formular des GRUNDEIGENTUM-Verlages) enthielt zunächst eine übliche Klausel zu turnusgemäß auszuführenden Schönheitsreparaturen. In einem weiteren Absatz war dann noch die Verpflichtung des Mieters festgehalten, auch die durch höhere Gewalt erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei Modernisierung würden die dadurch erforderlichen Schönheitsreparaturen entweder nach Wahl des Vermieters durch diesen oder auch dessen Aufforderung durch den Mieter auf Kosten des Mieters durchgeführt. Der Mieter hielt dieses Klauselwerk für unwirksam und meinte, nunmehr überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein. Er setzte sich mit dieser Ansicht bei Amts- und Landgericht nicht durch.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, trennte die Vereinbarungen in § 13 des entsprechenden Mietvertrages in eine zulässige Klausel zur Verpflichtung turnusgemäßer Schönheitsreparaturen und in eine unzulässige Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach höherer Gewalt. Gleiches würde auch für die Quotenhaftungsklausel gelten, wenn diese unwirksam wäre (war sie im vorliegenden Fall jedoch nicht).

Ein Vermieter sollte sich nicht darauf verlassen, daß ein Gericht immer eine Klauseltrennung durchführt und den wirksamen Teil bestehen läßt mit der vorliegenden Folge, daß es bei einer zulässigen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verbleibt. Gerade die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Summierungseffekt (vgl. GE 2003, 944) zeigt die große Gefahr, daß bei einem unwirksamen Klauselteil die gesamte Vereinbarung als unwirksam angesehen wird, so daß es bei der grundsätzlichen gesetzlichen Pflicht des Vermieters verbleibt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Hierzu wird zur Abgrenzung auf die Entscheidungen der ZK 63 in GE 2000, 1476 und 2004, 425 hingewiesen, die in Nuancen ähnliche Klauseln enthalten. Also: Übermut (Übermaß) tut selten gut, weniger ist mehr.