tragende Wand

tragende Wand; bauliche Veränderung; Abgeschlossenheit; Änderung der Gemeinschaftsordnung

Eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung des Inhalts, daß "bauliche Veränderungen an tragenden Wänden, die vom Gemeinschaftseigentum aus nicht einsehbar sind und die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändern" bei Nachweis der bautechnischen Unbedenklichkeit mit Zustimmung des Verwalters zulässig sind, bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Diese besteht aus fünf durch Brandmauern getrennten Häusern mit jeweils eigenem Eingang.

Die Wohnung der Ast. befindet sich im Erdgeschoß eines Hauses. Die Eigentümer der darüber liegenden Wohnung betreiben darin eine Arztpraxis. Ihnen gehört eine weitere Wohnung im ersten Stock des angrenzenden Hauses. Sie beabsichtigten, ihre beiden Wohnungen mittels Durchbruchs der Brandmauer zu verbinden.

In § 18 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) heißt es: "Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluß der Wohnungs- und Teileigentümer mit einer Mehrheit von 3/4 der Stimmen aller Wohnungs- und Teileigentümer ist zulässig, sofern dabei der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Wohnungs- und Teileigentümer beachtet und in die Sondereigentumsrechte nicht eingegriffen wird. Änderungen sind insbesondere dann zulässig, wenn es sich um Einführung technischer Neuerungen, Korrektur undurchführbarer Maßnahmen oder des Lastenverteilungsschlüssels handelt." In der Eigentümerversammlung v. 18.1.1995 faßten die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mehr als 3/4 der Stimmen unter TOP 6 folgenden Beschluß: "Die Verwaltung wird bevollmächtigt, den Antrag auf Eintragung im Grundbuch zu stellen: Bauliche Veränderungen an tragenden Wänden, die vom Gemeinschaftseigentum aus nicht einsehbar sind und die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändern, sind bei Nachweis der bautechnischen Unbedenklichkeit mit Zustimmung, des Verwalters zulässig. Die Arbeiten müssen von Fachfirmen ausgeführt werden."

Die Ast. haben beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären.

II. 2. a) Der angefochtene Beschluß beinhaltet eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die im Grundbuch eingetragen werden und gemäß § 10 Abs. 2 WEG damit auch Rechtswirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern haben soll. Durch diese Änderung werden die einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem bisherigen Rechtszustand unbillig benachteiligt. Der Beschluß ist daher zu Recht vom LG für ungültig erklärt worden.

b) Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 WEG. Eine Änderung dieser Vereinbarung kann grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden. Sieht jedoch wie hier die Gemeinschaftsordnung eine Änderung durch Mehrheitsbeschluß vor, so ist diese zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (BGHZ 95, 137/142 f.). Eine unbillige Benachteiligung liegt in der Regel vor, wenn durch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum in die Statik und Substanz des Gebäudes eingegriffen und ein Zustand geschaffen wird, der der Teilungserklärung widerspricht und die Möglichkeit zu intensiverer Nutzung von Sondereigentum ermöglicht (BayObLG NJW-RR 1991, 490 f.; 1992, 272 f.; 1995, 649 f.; KG NJW-RR 1990, 334 f. jeweils m. w. N.). Die hier mehrheitlich beschlossene Änderung der Gemeinschaftsordnung eröffnet derartige Benachteiligungen.

(1) Tragende Wände eines Bauwerks gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dies gilt auch dann, wenn sie "von außen nicht einsehbar sind und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändern". Mauerdurchbrüche zur Verbindung mehrerer Wohnungen, die nach der im Eigentümerbeschluß getroffenen Regelung mit Zustimmung des Verwalters möglich sein sollen, stellen in der Regel bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Sie bedürfen damit gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da ihre Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß beeinträchtigt werden.

Bauliche Veränderungen an tragenden Wänden greifen in der Regel in die Statik, Substanz und Feuersicherheit des Gebäudes ein. Auch wenn sie bautechnisch unbedenklich sein sollten, kann als Folge derartiger Maßnahmen die Feststellung, Zuordnung und Behebung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum oder am Sondereigentum erschwert werden. Derartige Beeinträchtigungen hat der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht hinzunehmen (BayObLG NJW-RR 1995, 649/650).

(2) Als bauliche Veränderungen an tragenden Wänden kommen insbesondere Mauerdurchbrüche zur Verbindung aneinandergrenzender Wohnungen in Frage. Dadurch kann ein § 3 Abs. 2 WEG widersprechender Zustand eintreten; denn die Abgeschlossenheit der Wohnungen, die Voraussetzung der Grundbucheintragung war, würde durch den Mauerdurchbruch verlorengehen. Auf diesen Gesichtspunkt hat der Senat in der zuletzt genannten Entscheidung, bei der Verfahrensgegenstand der Durchbruch durch eine tragende Wand zur Verbindung von zwei Wohnungen war, im Anschluß an die Entscheidung des KG (NJW-RR 1993, 909 f.) hingewiesen. Eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung, die es ermöglicht, daß bei Zustimmung des Verwalters zu einer bestimmten Baumaßnahme ein der Teilungserklärung widersprechender Zustand geschaffen werden kann, haben die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen.

(3) Ein Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Nr. 1 WEG), besteht bei der Zusammenlegung von zwei Wohnungen auch darin, daß eine andere und intensivere Nutzung der vergrößerten Wohnung ermöglicht wird. Darauf, ob eine intensivere Nutzung derzeit auch beabsichtigt ist, kommt es nicht an. Bei Erwerb ihres Sondereigentums mußten die Wohnungseigentümer weder nach dem Gesetz noch nach den Bestimmungen der Teilungserklärung damit rechnen, daß ohne ihre Zustimmung Anzahl und Größe der Wohnungen verändert werden konnte.