Töpfermäßige Reinigung von Öfen

Töpfermäßige Reinigung von Öfen; Instandhaltungspflicht Ofen, Reinigung; Betriebskosten/Ofenreinigung; Instandsetzung/Ofenreinigung; Kachelöfen/töpfermäßige Reinigung; Mietvertrag/Ofenreinigungsklausel; Obhutspflicht des Mieters/Ofenreinigung; Ofenreinigung/Pflicht der Mieter; Reinigung der Öfen/Pflicht des Mieters, Säuberung der Öfen/Pflicht des Mieters; töpfermäßige Reinigung von Kachelöfen/Pflicht des Vermieters; Altbau/Ofenreinigung; Altbau/Kachelofenreinigung; Altbau/töpfermäßige Reinigung

Der Mieter ist hinsichtlich der Säuberung von Kachelöfen lediglich verpflichtet, die Rückstände der von ihm verwendeten Brennstoffe sowie eine mögliche Verschmutzung der Außenseiten des Ofens zu beseitigen.

Bei preisgebundenen Altbauwohnungen ist der Vermieter grundsätzlich zur Reinigung der Öfen verpflichtet.

Der Kl. (Mieter) begehrt von der Bekl. (Vermieterin) die Reinigung von zwei Kachelöfen, die nach seinem Vorbringen nicht mehr richtig beheizbar sind, weil sie seit langem nicht mehr gereinigt und instand gesetzt worden sind. Die Klage hatte Erfolg.

Der Kl. kann von der Bekl. gemäß § 536 BGB die töpfermäßige Reinigung der in der Wohnung vorhandenen Öfen verlangen. Nach der genannten gesetzlichen Bestimmung ist der Vermieter und nicht der Mieter verpflichtet, die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch, daß der Vermieter die erforderlichen Reinigungsarbeiten an den baulichen Einrichtungen des Hauses und der Wohnung vornehmen zu lassen hat.

Daran ändert nichts, daß den Mieter von Wohnraum hinsichtlich der Einrichtungsgegenstände in der Wohnung eine Obhutspflicht trifft und der Mieter im Rahmen dieser Obhutspflicht auch zur Säuberung der von ihm benutzten Einrichtungen verpflichtet ist. Bei der töpfermäßigen Reinigung von Kachelöfen handelt es sich nicht mehr um normale Säuberungsarbeiten, die einem Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht obliegen. Vielmehr ist die töpfermäßige Reinigung von Kachelöfen eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung einer baulichen Einrichtung des Hauses. Der Mieter ist hinsichtlich der Säuberung von Öfen lediglich verpflichtet, die Rückstände der von ihm verwendeten Brennstoffe, sowie eine mögliche Verschmutzung der Außenseiten des Ofens zu beseitigen. Dies haben die Parteien auch nicht im Mietvertrag anderweitig geregelt. Auch die Vereinbarung in § 15 Ziff. 4 des Mietvertrages, wonach der Kl. den Ofen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten hat, bedeutet nur, daß er die ihm im Rahmen seiner allgemeinen Obhutspflicht obliegenden Säuberungsarbeiten und Vorsichtsmaßnahmen zu treffen hat. Die Kosten für die töpfermäßige Reinigung von Kachelöfen ist bereits in der preisrechtlich zulässigen Miete bei Altbauwohnungen enthalten.

Sofern die Bekl. meint, daß die vom Kl. gezahlte Miete zur Deckung der Betriebskosten nicht mehr ausreicht, steht es ihr frei, gemäß § 2 des 10. Bundesmietengesetzes eine Ertragsberechnung über die Mieten des Hauses zu erstellen und eine entsprechende Mieterhöhung durch die zuständige Preisbehörde genehmigen zu lassen.

Anmerkung: (vgl. LG Berlin - 62 S 415/83 -, Urt. v. 6.12.1984, und AG Tempelhof-Kreuzberg - 8 C 91/85 -, Urt. v. 24.6.1985, und LG Berlin - 64 S 35/86 - Urt. v. 25.4.1986)