töpfermäßige Reinigung

töpfermäßige Reinigung; Ofenreinigung; töpfermäßige; Hauptpflicht des Mieters; Schadensersatz wegen Nichterfüllung

Die vom Mieter vertraglich übernommene töpfermäßige Reinigung der Öfen ist eine Hauptpflicht.

§ 14 des Mietvertrages, den der bekl. Mieter mit der Kl. geschlossen hatte, lautet:

"Der Mieter hat alle Teile der Mietsache, die beim Gebrauch seinem Zugriff ausgesetzt sind oder sein können (z. B. Leitungen u. Anlagen, die zur Versorgung mit Elektrizität, Gas und Wasser dienen, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rolläden, Öfen, Herde, Glasscheiben u. a.) auf seine Kosten in gebrauchsfähigem Zustand zu halten, und falls hierzu erforderlich, auf seine Kosten zu ersetzen. Die Kosten für die Reinigung der Feuerstätten bis zur Schornsteineinführung gehen zu Lasten des Mieters."

Nach dem Auszug des Bekl. ließ die Kl. die beiden Kachelöfen und den Kohlebeistellherd durch einen Ofensetzermeister reinigen. Dieser stellte ihr hierfür am 14. Juli 1987 261,63 DM in Rechnung. Mit der Klage verlangt die Kl. Zahlung des genannten Betrages.

Die Klage ist nicht begründet.

Die Frage, ob § 14 Nr. 4 Satz 2 des Mietvertrages gegen mietpreisrechtliche Vorschriften oder gegen § 9 AGBG verstößt, braucht nicht entschieden zu werden. Denn die Kl. kann schon deshalb keinen Schadensersatz verlangen, weil nach ihrem eigenen Vortrag die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. Die Verpflichtung des Mieters, die Feuerstätten bis zur Schornsteineinführung zu reinigen, ist jedenfalls insoweit eine vertragliche Hauptpflicht, als es sich um die "töpfermäßige" Reinigung (gemeint ist: die handwerksgerechte Reinigung durch einen Ofensetzer) und nicht nur um das Entfernen von Asche aus dem Feuerraum handelt. Es liegt nicht anders als bei der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter hat zunächst nur einen Anspruch auf Ausführung der Reinigungsarbeiten. Schadensersatz in Geld kann er grundsätzlich erst dann verlangen, wenn er den Mieter in Verzug gesetzt und ihm zur Ausführung der Reinigungsarbeiten eine Frist bestimmt hat mit der Erklärung, daß er nach dem Ablauf der Frist die Annahme der Leistung ablehne, und wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist (§ 326 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB). Eine Fristsetzung ist nur entbehrlich, wenn der Mieter die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Die Kl. behauptet aber nicht, daß sie den Bekl. zur Ausführung der Reinigungsarbeiten aufgefordert und ihm eine Frist gesetzt habe oder daß der Bekl. die Ausführung der Reinigungsarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert habe.

Anmerkung: Vgl. AG Neukölln - 9 C 543/83 - Urt. v. 25.11.1983