Tod eines von mehreren Mietern

Tod eines von mehreren Mietern; Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Familienangehörigen

Auch beim Tode nur eines von mehreren Mietern treten dessen Familienangehörige unter den Voraussetzungen des § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB in den Wohnraummietvertrag ein.

I. Die Rechtsvorgängerin der Kl. vermietete im Jahre 1978 eine 4-Zimmer-Wohnung in ihrem Hause an die Mutter des Bekl. und deren Freundin. Im Haushalt der Mieterinnen lebte auch der damals minderjährige Bekl. Die Mutter des Bekl. ist im Jahre 1983, deren Freundin, die das Mietverhältnis weiterführte, im Juni 1988 gestorben.

Die Kl. begehrt von dem Anfang des Jahres 1988 volljährig gewordenen Bekl., der die Wohnung weiterhin nutzt, deren Räumung. Sie ist der Auffassung, zwischen den Parteien sei kein Mietvertrag zustandegekommen. Hilfsweise hat sie ein etwa bestehendes Mietverhältnis im Verlaufe des Rechtsstreits mehrfach wegen unerlaubter Untervermietung, Zahlungsrückständen und Verstößen gegen die Hausordnung gekündigt.

Der Bekl. meint, er sei nach dem Tode der Mutter, spätestens aber nach dem Tode der Freundin, kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten, wobei letztere ihn als Pflegekind angenommen habe. Er hat Vertragsverletzungen bestritten und insbesondere behauptet, die Untervermietung sei der Kl. seit 1986 bekannt gewesen und von ihr gebilligt worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat das LG Karls-ruhe durch Beschluß vom 28.7.1989 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Tritt beim Tode eines von mehreren Mietern der Sohn des verstorbenen Mieters als Familienangehöriger gem. § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB in das Mietverhältnis ein oder ist diese Vorschrift nur anzuwenden, wenn der verstorbene Mieter alleiniger Mieter gewesen ist?

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Sie ist bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden und auch von grundsätzlicher Bedeutung. Wie der Vorlagebeschluß zutreffend darlegt, wird die Anwendung von § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB bei einer Mehrheit von Mietern im Schrifttum unterschiedlich beurteilt (bejahend Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., § 569 a Rn. 7; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 76; verneinend MünchKomm/Voelskow, 2. Aufl, § 569 a Rn. 12; Hans, Das neue Mietrecht, § 569 a Anm. 1; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. 10; Palandt/Putzo, BGB, 48. Aufl., § 569 a Anm. 2 a). Daß veröffentlichte Entscheidungen bisher offenbar fehlen, steht der Zulässigkeit der Vorlage nicht entgegen. Da in den letzten Jahren Mietverträge mit einer Mehrheit von Mietern (sog. Wohngemeinschaften) weithin üblich geworden sind, ist zu erwarten, daß die Frage noch in einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten entscheidungserheblich wird und sich im Hinblick auf die unterschiedlichen Stellungnahmen in der Literatur keine einheitliche Rechtsprechung bildet. Daher ist ein Bedürfnis für eine ver-bindliche obergerichtliche Entscheidung schon jetzt zu bejahen (vgl. auch OLG Hamburg WuM 1988, 83; BayObLG WuM 1988, 257).

2. Die Rechtsfrage ist auch für die Entscheidung über die Berufung erheblich. a) Eine Erbenstellung des Bekl. und ein daraus folgender Eintritt in den Mietvertrag ist nicht behauptet. Nach Auffassung des Landgerichts stand der Bekl. zu der Freundin seiner Mutter jedenfalls nach Eintritt der Volljährigkeit nicht mehr in einem Pfle-gekindverhältnis. Weiter verneint das Berufungsgericht ein Kündigungsrecht der Kl. aus §§ 553, 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB schon nach deren eigenem Vorbringen. Zwar erscheint dem Senat die Begründung des Vorlagebeschlusses, die Kündigung vom 28.11.1988 wegen vertragswidriger Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten sei nach der als Abmahnung zu wertenden Räumungsklage vom 28.10.1988 verfrüht er-folgt und daher unwirksam, rechtlich nicht unbedenklich. Indessen hat das Landgericht seine Ansicht nachvollziehbar dargelegt; sie ist im Ergebnis auch nicht offensichtlich unhaltbar und daher nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (RE vom 25.3.1981 - WuM 1981, 173), der sich die Mehrzahl der Oberlandesgerichte in-zwischen angeschlossen hat (vgl. OLG Hamm WuM 1985, 213; OLG Hamburg WuM 1986, 12), von dem um den Erlaß eines Rechtsentscheids angerufenen Gericht hin-zunehmen, weil der Rechtsstreit trotz der Vorlage beim Landgericht anhängig bleibt und es grundsätzlich nicht Aufgabe des Obergerichtes ist, sich mit Problemen des konkreten Falles zu befassen, die die vorgelegte Rechtsfrage nicht unmittelbar be-treffen.

b) Im übrigen müßte das Landgericht bei Schlüssigkeit des Vorbringens der Kl. zu § 553 BGB zunächst in eine Beweisaufnahme über die Behauptung des Bekl. eintreten, die Kl. wisse schon seit 1986 von der Untervermietung und habe früher keine Einwendungen dagegen erhoben. Die nach § 554 a BGB geltend gemachten Gründe können, wie der Vorlagebeschluß zutreffend ausführt, ebenfalls nicht ohne Vernehmung von Zeugen beurteilt werden. Dagegen ist der Rechtsstreit im Sinne der Beru-fung sofort entscheidungsreif, wenn ein Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht zustandegekommen ist. Hängt somit von der Beantwortung der Frage ab, ob sofort ein Urteil ergehen kann oder zunächst eine Beweisaufnahme notwendig wird, besteht für das Landgericht aus Gründen der Prozeßökonomie (§ 300 ZPO) Vorlagerecht und -pflicht (BGH NJW 1987, 2372; Senat WuM 1983, 314).

3. Das Landgericht hat die Vorlagefrage, indem es sie nur für den Sohn des Mitmieters gestellt hat, zu sehr auf den konkreten Fall eingeengt. Die Klärung des Rechtsproblems, um das es dem Landgericht geht, stellt sich, wie aus § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB zweifelsfrei hervorgeht, für alle Familienangehörigen, mit denen der Verstorbene einen gemeinsamen Hausstand geführt hat, in gleicher Weise. Die Vorlagefrage ist daher in der diesen Personenkreis insgesamt einschließenden verallgemeinernden Form zu beantworten. Eine solche Modifizierung darf der Senat nach allgemeiner Meinung vornehmen, weil dadurch der rechtliche Kern der vom Landgericht gestellten Frage unangetastet bleibt.

4. Das Landgericht hat es entgegen Art. III Abs. 1 S. 2 3. MietRÄndG versäumt, die Stellungnahmen der Parteien zum Vorlagebeschluß einzuholen. Dieser Mangel ist dadurch geheilt, daß der Senat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat.

III. Der Senat bejaht die Vorlagefrage im Sinne der 1. Alternative.

1. Die Vorschrift des § 569 a BGB begründet eine den Bestimmungen des Erbrechts vorrangige Sonderrechtsnachfolge zu Gunsten der Familienangehörigen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Hausstand zusammengelebt ha-ben. Sie ist inhaltlich angelehnt an § 19 des Mieterschutzgesetzes (MSchG) i. d. F. vom 15.12.1942 (RGBl. 1942 I 712), erweitert aber, vor allem durch den generellen Vorrang gegenüber den erbrechtlichen Bestimmungen, die Privilegierung des bevorrechtigten Personenkreises erheblich. Die Regelung dient entsprechend der Zielsetzung des sozialen Mietrechts allein dem Interesse der Familienangehörigen des ver-storbenen Mieters am Erhalt ihres bisherigen Lebensmittelpnktes. Die Personen, die im Hausstand des verstorbenen Mieters gelebt haben, sind in ihrem Bestreben, den gegenwärtigen Wohnraum zu erhalten, aber unabhängig davon schutzwürdig, ob der Verstorbene Alleinmieter war oder die Wohnung gemeinsam mit anderen angemietet hatte. Befindet sich somit der von § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB beschriebene Personen-kreis nach dem Tode eines von mehreren Mietern in derselben Lage wie nach dem Versterben des bisherigen Alleinmieters, so spricht schon dieser Umstand in hohem Maße dafür, § 569 a BGB in beiden Fällen anzuwenden.

2. Der Wortlaut der Bestimmungen der §§ 569 a, 569 b BGB steht einer solchen Aus-legung nicht entgegen.

a) Zwar verwendet § 569 a BGB den Begriff des Mieters immer nur in der Einzahl. Dar-aus kann indessen nicht geschlossen werden, das Gesetz habe die Familienangehö-rigen eines Mitmieters vom Bestandsschutz ausgeschlossen. Der Gebrauch des für die Einzahl geltenden Artikels hat in der Sprache des Gesetzes vielmehr häufig die generelle Bedeutung des Wortes "jeder" (z. B. "der" Schuldner, "der" Gläubiger in zahllosen Vorschriften), weshalb auch der in §§ 569, 569 a BGB erwähnte Erbe völlig zweifelsfrei aus einer Mehrheit von Personen (§§ 2032 ff. BGB) bestehen kann.

b) § 569 b BGB regelt allein den Sonderfall des Mietvertrages mit beiden Ehegatten. Der dort normierte Vorrang des überlebenden Teils vor den anderen Familienangehörigen rechtfertigt sich aus der durch die Ehe begründeten besonders engen per-sönlichen Lebensgemeinschaft zwischen beiden Mietern. Da sich der Regelungsgehalt im wesentlichen in der Sonderstellung des mitmietenden Ehegatten gegenüber den übrigen in demselben Hausstand lebenden Angehörigen erschöpft, läßt sich aus dieser Norm nichts für eine Absicht des Gesetzgebers herleiten, die in § 569 a BGB bezeichneten Personen beim Tod eines von mehreren Mitmietern von der Sonderrechtsnachfolge auszuschließen.

3. Schon unter der Geltung des § 19 MSchG wurde im Schrifttum zumindest ganz überwiegend die Auffassung vertreten, der gesetzliche Eintritt in den Mietvertrag erfolge auch dann, wenn nur einer von mehreren Mietern sterbe (Bettermann, Komm. zum MSchG, § 19 Rn. 7; Roquette Mietrecht, 5. Aufl., S. 208). Auch von daher ist nichts dafür ersichtlich, daß die die Rechte der Familienangehörigen desselben Hausstandes noch erweiternde Regelung des § 569 a BGB insoweit eine Einschränkung bringen sollte.

4. Dem Eintritt von Familienangehörigen des Mitmieters stehen auch weder berechtigte Interessen des Vermieters noch solche der übrigen Mieter entgegen.

a) Der Grundsatz, daß ein Mietverhältnis nur einheitlich gekündigt werden kann, schließt entgegen der Meinung der Kl. ein gesetzliches Nachrücken der Familienangehörigen des verstorbenen Mitmieters nicht aus. § 569 a Abs. 2 S. 2 BGB hat aus-drücklich eine Ausnahme von dieser Regel normiert, indem dort jedem der kraft Ge-setzes Mieter gewordenen Familienangehörigen die Befugnis zugestanden wird, nur mit Wirkung für und gegen die eigene Person dem Vermieter gegenüber die Fortset-zung des Mietverhältnisses abzulehnen. Diese Regelung kann ohne Schwierigkeiten auf die Familienangehörigen nur eines von mehreren Mietern übertragen werden.

b) Allerdings sieht § 569 a Abs. 5 BGB vor, daß der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann, wenn in der Person des Ehegatten oder der Familienangehörigen ein wichtiger Grund vorliegt. Die Anwendung dieser Vorschrift erscheint problematisch, sobald sich in der Person des Rechtsnachfolgers des Mitmieters ein solcher Grund ergibt; weil das Mietverhältnis nach nahezu einhel-liger Ansicht nicht gegenüber einzelnen Personen, sondern nur als Ganzes gekündigt werden kann (vgl. BGHZ 26, 102, 103; RGZ 90, 328, 330; Staudinger/Sonnenschein, § 564 Rn. 22, § 569 Rn. 7 m. w. N.; a. A. für § 569 a BGB: Sternel, I 86). Folglich stellt sich dann die Frage, ob dem Bestandsinteresse der Mitmieter oder dem Auflö-sungsbegehren des Vermieters der Vorrang gebührt, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift zu bejahen ist.

Indes ergibt sich daraus kein Argument dafür, die Sonderrechtsnachfolge der Familienangehörigen des Mitmieters nach § 569 a BGB abzulehnen; denn die gleiche Problematik kann auch nach § 569 BGB auftreten. Würde man § 569 a BGB nicht auf die Familienangehörigen des Mitmieters anwenden, so träte an Stelle des Verstorbenen der Erbe in den Mietvertrag ein (§§ 1922, 1967, 569 BGB). Auch in dessen Person kann aber ein wichtiger Grund, das Mietverhältnis zu beenden, für den Vermieter ge geben sein. Im Gegensatz zu der früher überwiegend vertretenen Meinung, die unter Hinweis auf die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses die Befugnis zur Kündigung in einem solchen Fall generell verneinte, hat sich heute weitgehend die Auffassung durchgesetzt, im Wege der Vertragsauslegung, insbesondere des Vertragszwecks, sei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu entscheiden, ob eine Berechtigung zur Kündigung bestehe (Palandt/Putzo, § 569 Anm. 2 b; Staudinger/Sonnenschein, § 569 Rn. 7; Sternel, IV 537; vgl. schon RGZ 90, 329, 330). Im Rah-men der gestellten Vorlagefrage besteht für den Senat keine Veranlassung, hierzu abschließend Stellung zu nehmen. Für die hier zu entscheidende Problematik ist je-doch wesentlich, daß kein Grund ersichtlich ist, die von der herrschenden Meinung zur Kündigung nach § 569 BGB vertretene flexible Lösung nicht auf die Bestimmung des § 569 a Abs. 5 BGB entsprechend zu übertragen, so daß der Vermieter auch in dieser Hinsicht nicht schlechter gestellt ist, als bei Anwendung der erbrechtlichen Vor-schriften.

c) Schließlich vermag auch die Erwägung, den verbleibenden Mietern werde auf diese Weise möglicherweise ein ihnen nicht genehmer Mitmieter aufgedrängt, nicht zu überzeugen. Da die nach § 569 a BGB eintrittsberechtigten Personen im Hausstand des Verstorbenen gelebt haben müssen, sind sie den übrigen Mitmietern nicht nur bekannt; vielmehr hat zwischen den in Frage kommenden Personen in der Regel auch eine engere räumliche und persönliche Beziehung bestanden. Die Rechtsnachfolge von Familienangehörigen des Verstorbenen auf der Mieterseite bedeutet daher den Eintritt eines Risikos, das für sie mit der gemeinsamen Anmietung des Wohnraums erkennbar und im Zuge der Gestaltung des Mietverhältnisses auch im wesentlichen abschätzbar war. Sie fällt daher in den alle an der gemeinsamen Anmietung betei-ligten Personen angehenden rechtlichen Zuordnungsbereich. Die Mitmieter werden infolgedessen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Angehörigen des Ver-storbenen grundsätzlich nicht unbillig beschwert.

Eine solche Bindung der Mieter steht auch nicht, wie die Kl. meint, in Widerspruch zu den Vorschriften über die Gemeinschaft. Für die Auslegungsregel des § 750 BGB, wonach beim Tod eines Teilhabers im Zweifel die Aufhebung der Gemeinschaft gefordert werden kann, ist hier schon deshalb kein Raum, weil das Gesetz in §§ 569 ff BGB in jedem Fall den Eintritt eines Rechtsnachfolgers des Mitmieters in den Mietvertrag vorsieht und es folglich bei der hier zu entscheidenden Frage nur darum geht, ob insoweit den Erben oder den Familienangehörigen der Vorrang gebührt. Im Ein-zelfall aus einer gestörten Beziehung der Mieter zueinander sich ergebende Unzuträglichkeiten sind unter Anwendung der Vorschrift des § 749 BGB lösbar.