Tod des Mieters

Tod des Mieters; Sonderkündigungsrecht des Vermieters

1. Die Frist für die außerordentliche Kündigung des Vermieters nach § 569 BGB beginnt nicht zu laufen, solange der Vermieter unverschuldet keine Kenntnis vom Tod des Mieters hat.

2. Ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b BGB ist auch bei einer Kündigung nach § 569 BGB erforderlich.

Die Berufung des Kl. ist nicht begründet. (...)

Er kann nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB Räumung der von den Bekl. als Erben innegehaltenen Wohnung verlangen, weil die Kündigungen vom 30.6.1993 und vom 29.7.1993 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben.

Hinsichtlich der Kündigung vom 30.6.1993 hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, daß diese als unzulässige Teilkündigung nur gegenüber dem Bekl. zu 1. unwirksam sei, weil alle Bekl. als Erben in das Mietverhältnis eingetreten seien.

Die Kündigung vom 29.7.1993 ist jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts für den nächst zulässigen Termin im Sinne von §§ 565, 569 BGB erfolgt. Dieser ist nicht abstrakt zu berechnen, sondern nach der konkreten Sachlage. Es kommt insbesondere auf die Kenntnis des Vermieters von Tod und Erbfolge an, wobei auf Verschuldensmaßstäbe abzustellen ist (Palandt/Putzo, § 569 BGB Rdnr. 7 m. w. N.). Danach ist nicht entscheidend, wann das Schreiben des Bekl. zu 4. vom 17.6.1993 der Hausverwaltung gemäß § 130 BGB zugegangen ist. Denn es geht nicht um das Wirksamwerden einer rechtsgeschäftlichen Willenserklärung. Entscheidend ist vielmehr, wann die Mutter des Kl. bzw. die Hausverwaltung von dem Inhalt des vorgenannten Schreibens und damit von der dort mitgeteilten Erbfolge tatsächlich Kenntnis erlangt hat. Das war erst Mitte Juli 1993 der Fall, nachdem die Hausverwalterin aus dem Urlaub zurückgekehrt war und die inzwischen seit dem 25.6.1993 eingegangene Post durchgesehen hatte. Das ist nicht zu beanstanden. Daß bereits zu einem früheren Zeitpunkt eine tatsächliche Kenntnis bestand, haben die Bekl. nicht dargetan. Es ist zwar eher ungewöhnlich, doch nicht ausgeschlossen, daß das genannte Schreiben erst nach dem 25.6.1993 in den Briefkasten der Hausverwaltung gelangt ist.

Die Kündigung ist jedoch nicht begründet, denn der Kl. hat insoweit kein berechtigtes Interesse. Ein solches ist nach herrschender Meinung auch bei einer Kündigung nach § 569 BGB erforderlich (Hans. OLG, NJW 1984, 60; Palandt/Putzo, §569 BGB Rdnr. 8 m. w. N.).

(...) Nach dem im Rechtsstreit klargestellten Vorbringen des Kl. besteht ein Eigenbedarf für dessen Tochter jedenfalls nicht für die Wohnung der Bekl.

Nach § 564 BGB endet ein Mietverhältnis mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit automatisch. Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann es mit der Frist des § 565 BGB gekündigt werden. Weitere Voraussetzungen, insbesondere einen Kündigungsgrund, sah das BGB ursprünglich nicht vor. Diese gesetzlichen Bestimmungen gelten noch immer für Gewerbemietverhältnisse und für die vom Mieter einer Wohnung erklärte Kündigung. Demgegenüber ist - von der fristlosen Kündigung abgesehen - für den Vermieter von Wohnraum eine Kündigung seit der Einfügung des § 564 b BGB in das Gesetz nur dann möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweist.

Im scheinbaren Widerspruch dazu stehen die häufig sogenannten Sonderkündigungsrechte des Vermieters nach dem Tod des Mieters gemäß §§ 569, 569 a BGB, die Kündigung für den Erwerber nach einer Zwangsversteigerung nach § 57 a ZVG und die Kündigung einer Hauswartsdienstwohnung nach § 565 c BGB. Der unbefangene Leser von § 569 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wird kaum auf den Gedanken kommen, daß für den Vermieter in diesen Fällen noch weitere Kündigungsvoraussetzungen gelten sollen. Dies war bei dem Inkrafttreten der Vorschrift im Jahr 1900 vom Gesetzgeber auch so gewollt; die sprachliche Anpassung an die Veränderungen durch das soziale Mietrecht (Kündigungsschutz) ist unterblieben.

Seit mehr als zehn Jahren herrscht in der Rechtsprechung Einigkeit darüber, daß alle diese Fälle der sogenannten Sonderkündigungsrechte einen Kündigungsgrund i. S. des § 564 b BGB nicht entbehrlich machen. Auch gegenüber dem Erben des Mieters kann das Mietverhältnis nur bei berechtigtem Interesse gekündigt werden (OLG Hamburg, ZMR 1984, 247; BayObLG, GE 1985, 297); Entsprechendes gilt für den Erwerber nach einer Zwangsversteigerung (OLG Hamm, GE 1994, 1051). Das Landgericht Berlin konnte sich in seinem Urteil vom 31. Mai 1994 deshalb auf einen Satz als Begründung beschränken.

Ähnlich ist es bei einer Hauswartsdienstwohnung nach § 565 c BGB. Der Kündigungsgrund ist in diesen Fällen der sogenannte Betriebsbedarf, der aus § 564 b Abs. 1 BGB herzuleiten ist (vgl. dazu im einzelnen Sterzel/Beuermann/Hörnicke, Der Hauswart, GRUNDEIGENTUM-VERLAG, 3. Aufl. 1994, S. 92 ff. m. w. N.).

Stirbt der Mieter und tritt sein Ehegatte (oder der Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft: BGH, ZMR 1993, 261) oder ein Familienangehöriger nach § 569 a BGB in das Mietverhältnis ein, ist nach Abs. 5 die Sonderkündigung des Vermieters nur möglich, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Das können Zahlungsunfähigkeit, aber auch persönliche Feindschaft zum Vermieter sein; die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung soll nicht ausreichen (OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584). Ob darüber hinaus auch eine Kündigung nach den anderen Gründen des § 564 b BGB möglich ist, ist umstritten (vgl. LG Nürnberg-Fürth, WuM 1985, 228; Palandt/Putzo, Rdnr. 15 zu § 569 a BGB). Zutreffend dürfte die Auslegung sein, die in § 569 a Abs. 5 BGB eine Sondervorschrift sieht, so daß etwa eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nach § 569 a BGB innerhalb der verkürzten Fristen möglich ist, sondern allein nach den sich aus § 565 BGB ergebenden Kündigungsfristen. § 564 b Abs. 3 BGB ist allerdings entsprechend anzuwenden, so daß der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den wichtigen Grund in der Person des Eintretenden angeben muß.

Alle Sonderkündigungsrechte des Vermieters von Wohnraum setzen einen Kündigungsgrund voraus, der aus §§ 564 b BGB oder aus § 569 a Abs. 5 BGB herzuleiten ist. Die Sonderkündigungsrechte betreffen allein die Kündigungsfristen nach § 565 BGB.

Auch wenn ein Kündigungsgrund stets erforderlich ist, kann das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter von erheblichem Interesse sein. Die Sonderkündigung ist eine außerordentliche, befristete Kündigung; die Frist ist nach § 565 Abs. 5 BGB zu berechnen. Sie beträgt damit stets knapp drei Monate (Zugang am dritten Werktag des ersten Monats ausreichend) und ist insbesondere nicht entsprechend der Dauer des Mietverhältnisses nach § 565 Abs. 2 BGB zu verlängern. Auch bei einem Mietverhältnis, das auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, etwa auf zehn Jahre, ist die Kündigung innerhalb dieser Frist möglich. Während für § 565 c BGB das Sonderkündigungsrecht zeitlich unbefristet ist, ist in den übrigen Fällen die Kündigung nur möglich, wenn sie für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Dies soll für den Fall des Todes des Mieters kurz dargelegt werden.

Voraussetzung ist stets, daß der Verstorbene der Alleinmieter war. Ansonsten tritt nach § 1922 BGB der Erbe des Mitmieters in das Mietverhältnis ein; eine Teilkündigung nach § 569 BGB ist unzulässig (Einheitlichkeit des Mietverhältnisses). Der überlebende Ehegatte, auch wenn er nicht Erbe ist, setzt nach § 569 b BGB das Mietverhältnis fort; auch in diesem Fall entfällt ein Kündigungsrecht des Vermieters. Nach allerdings umstrittener Auffassung des Landgerichts Berlin (GE 1993, 1039) soll auch die Übertragung der Erbanteile an einen Dritten den Erbschaftskäufer in das Mietverhältnis eintreten lassen.

Der überlebende Ehegatte oder der Familienangehörige, der einen gemeinsamen Hausstand mit dem Verstorbenen geführt hat, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Nur wenn er diese Rechtsfolge vermeiden will, muß er binnen eines Monats die Übernahme ablehnen; dann treten der oder die Erben in das Mietverhältnis ein. Die Frist für den Vermieter zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts beginnt mit Kenntnis vom Tod des Mieters und vom Namen und der Anschrift des Kündigungsempfängers. Den Vermieter trifft allerdings eine gewisse Erkundigungspflicht. Ob der Erbe die Erbschaft ausdrücklich angenommen hat, ist unerheblich. Nach Erhalt dieser Informationen hat der Vermieter eine kurze Überlegungsfrist, auch um Rechtsrat einzuholen, die in der Regel zwei Wochen beträgt (LG Berlin, GE 1984, 823). Versäumt er eine Kündigung innerhalb dieser Überlegungsfrist, kann nur mit der allgemeinen Frist des § 565 Abs. 2 BGB gekündigt werden.

Beispiel: Am 3. April 1994 erfährt der Vermieter, daß der Mieter verstorben ist. Am 10. April 1994 teilt ihm der erwachsene Sohn des Mieters mit, er habe einen gemeinsamen Hausstand mit seinem Vater geführt und werde das Mietverhältnis fortsetzen. Die Kündigung muß dann spätestens am 4. Mai 1994 (dritter Werktag) dem Sohn zugegangen sein (Kündigungsfrist bis zum 31. Juli 1994); der wichtige Grund zur Kündigung ist anzugeben. War dem Vermieter schon bei der Nachricht über den Tod des Mieters bekannt, wer einen gemeinsamen Hausstand mit dem Mieter geführt hat, beginnt die Überlegungsfrist von zwei Wochen schon mit Kenntnis vom Tod zu laufen.

Nach allgemeiner Auffassung sind für die Kenntnis des Vermieters die Grundsätze des Verschuldens gegen sich selbst heranzuziehen, also ob der Vermieter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat (vgl. Sonnenschein, ZMR 1992, 417). Dies ist stets eine Frage des Einzelfalls. Auch wenn der Vermieter sich einer Hausverwaltung bedient, kann er sich die Kündigung von Mietverhältnissen vorbehalten, so daß es dann auf die tatsächliche Kenntnis des Vermieters ankommt. Bei einer Hausverwaltung ist allerdings in der Regel zu fordern, daß auch für den Zeitraum einer Urlaubsabwesenheit für eine Vertretung gesorgt wird (a. A. wohl LG Berlin, in diesem Heft Seite 1267), so daß der Vermieter es sich zurechnen lassen müßte (§§ 276, 278 BGB), wenn ihn ein Schreiben an die Hausverwaltung erst deshalb verspätet erreicht, weil die Verwaltung mehrere Wochen die Geschäfte ruhen ließ.

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters betrifft in Wahrheit nur eine Sonderkündigungsfrist. Mit einer Frist von knapp drei Monaten kann auch dann bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gekündigt werden, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf Zeit handelt oder das Mietverhältnis länger als fünf Jahre besteht. Um einem möglichen Mißverständnis vorzubeugen: Die verlängerten Kündigungsfristen nach einer Umwandlung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB und dem Sozialklauselgesetz bleiben unberührt, sie werden also nicht verkürzt.