Titulierte Hausgeldforderungen

Titulierte Hausgeldforderungen; Eintragung einer unbedingten Zwangshypothek

Auch zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die derzeit das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen (würden), ist auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eine unbedingte und nicht lediglich eine aufschiebend auf den Wegfall des Vorrechts bedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen.

I. Die Gläubigerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erwirkte gegen den Schuldner, dem und dessen Ehefrau zu je hälftigem Miteigentum eine Wohnung innerhalb der Anlage gehört, zwei Vollstreckungsbescheide. Darin sind in der Hauptsache Hausgeldforderungen für die Monate Oktober 2009 bis März 2010 sowie aus der Jahresabrechnung 2008 tituliert.

Unter Vorlage der beiden Titel, einer Forderungsaufstellung und sonstiger Vollstreckungsunterlagen hat die Gläubigerin die Eintragung einer Zwangshypothek in Höhe von insgesamt 2.842,01 € nebst Zinsen auf dem Wohnungs-(mit)eigentum des Schuldners beantragt. Das Grundbuchamt hat zunächst eine Aufklärungsverfügung erlassen: Da die titulierten Forderungen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein beschränktes Vorrecht in Rangklasse 2 bzw. 4 genössen, sei eine Zwangshypothek nur unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts eintragbar. Mangels anschließender Änderung des Eintragungsantrages hat das Grundbuchamt ihn zurückgewiesen und sämtliche Vollstreckungsunterlagen zurückgeschickt. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Gläubigerin. Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel am 4.11.2010 mit der ergänzenden Begründung nicht abgeholfen, ohne die geforderte Umstellung des Eintragungsantrages fehle diesem in analoger Anwendung des § 54 GBO das Rechtsschutzbedürfnis.

Ein Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren ist bisher nicht anhängig, jedenfalls kein Anordnungsvermerk im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Wohl aber sind dort im Rang nach der bei Erwerb bestellten Finanzierungsgrundschuld mittlerweile zwei Zwangshypotheken zu Gunsten anderer Gläubiger eingetragen.

II. Die gemäß §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde der Gläubigerin hat Erfolg. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes ist bei Vollstreckung in Wohnungseigentum, hinsichtlich dessen weder die Zwangsversteigerung noch die Zwangsverwaltung angeordnet ist, auf Antrag des Titelgläubigers eine unbedingte Zwangshypothek zur Sicherung auch solcher titulierter Ansprüche gegen den Wohnungseigentümer einzutragen, die auf Zahlung fälliger Beiträge im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG - nach gängigem Sprachgebrauch also Haus- oder auch Wohngelder - gerichtet und gegenwärtig von dem in dieser Vorschrift näher bestimmten Befriedigungsvorrecht umfasst sind.

1. Der Immobiliarvollstreckung wegen einer Geldforderung unterliegt gemäß § 864 Abs. 1 ZPO, § 1 WEG auch das Mit- und Sondereigentum eines Wohnungs- oder Teileigentümers. Sie erfolgt durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung, § 866 Abs. 1 ZPO. Nach Absatz 2 dieser Vorschrift kann der Gläubiger verlangen, dass eine dieser drei Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt werde. Während Zwangsversteigerung und -verwaltung durch besonderes Gesetz geregelt (§ 869 ZPO: ZVG) und auf unmittelbare Befriedigung aus dem Grundstück angelegt sind, dient die mit Eintragung in das Grundbuch entstehende Zwangshypothek (§ 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO), jedenfalls zunächst, der bloßen Sicherung künftiger Erfüllung des titulierten Anspruchs. Sie schont dabei in gewissem Umfang den Schuldner, begründet für den Gläubiger auf der anderen Seite aber zusätzlich, wie für ihn nicht selten von praktischem Nutzen, den gesetzlichen Löschungsanspruch mit Vormerkungswirkungen nach § 1179 a BGB gegenüber vor- oder gleichrangigen Eigentümergrundpfandrechten (Zöller/Stöber, ZPO, 28. Aufl., § 866 Rn. 4).

2. Läuft wie hier noch kein Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren über das Wohnungseigentum des Schuldners, kann der Gläubiger (auch) zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die in einer Zwangsversteigerung das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen würden, die Eintragung einer bedingungslosen Zwangshypothek verlangen. Weder kann ihm insoweit das erforderliche Rechtsschutzinteresse abgesprochen werden, noch steht einer solchen Eintragung § 54 GBO entgegen.

Das Grundbuchamt folgt mit seiner gegenteiligen Sichtweise, wie die von ihm in den Aktendeckel eingelegten Unterlagen zeigen, der Auffassung Zeisers (Rpfleger 2008, 58) und der sich hierauf stützenden Entscheidung des Amtsgerichts Neuss (NZM 2008, 691). Ihm ist ausweislich der verwahrten Unterlagen auch nicht verborgen geblieben, dass das Landgericht Düsseldorf auf Beschwerde mit Beschluss vom 16.7.2008 (NJW 2008, 3150) eine offenbar inhaltsgleiche Entscheidung desselben Amtsgerichts vom 15.4.2008 aufgehoben hat. Das Landgericht Düsseldorf hat dabei vornehmlich den Weiterveräußerungsfall in den Blick genommen und eine dingliche Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände verneint. Hiervon ausgehend hat es § 54 GBO für nicht analogiefähig gehalten und ein Rechtsschutzbedürfnis für die Eintragung einer unbedingten Sicherungshypothek bejaht. Dem hat sich Schneider in seiner Entscheidungsbesprechung ZMR 2008, 820 mit allerdings anderer Begründungslinie angeschlossen.

Der Auffassung des Landgerichts Düsseldorf und Schneiders tritt der Senat im Ergebnis bei.

a) Eine bloß unter der aufschiebenden Bedingung des Vorrechtswegfalls eintragbare Zwangssicherungshypothek lässt sich nicht auf eine entsprechende Anwendung des § 54 GBO stützen.

Nach dieser Vorschrift sind die auf einem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten als solche, vorbehaltlich anderweitiger gesetzlicher Bestimmung (z.B. Bodenschutzlastvermerk gemäß § 93 b GBV), von der Eintragung in das Grundbuch ausgeschlossen. Tragender Grund hierfür ist, dass diese Lasten (und die spiegelbildlichen Rechte des Gläubigers) kraft Gesetzes entstehen, nicht dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegen und ohne Weiteres auch den Erwerber des betroffenen Grundstücks treffen. Soweit es dabei - wie meist - um eine Abgabenverpflichtung des Grundstückseigentümers geht, kommt ihr die Eigenschaft als öffentliche Grundstückslast nur zu, wenn sie auf öffentlichem Recht beruht, durch wiederkehrende oder einmalige Geldleistung zu erfüllen ist und nicht nur die persönliche Haftung des Schuldners, sondern auch die dingliche Haftung des Grundstücks voraussetzt (vgl. BGH WM 1971, 194, 195; 1981, 910, 911; 1988, 1574). Letzteres muss aus der gesetzlichen Regelung ausdrücklich oder jedenfalls zweifelsfrei hervorgehen.

Die grundsätzlich fehlende Eintragungsfähigkeit einer öffentlichen Grundstückslast hindert es allerdings nicht, eine aus ihr fließende Zahlungspflicht durch ein Grundpfandrecht (zusätzlich) zu besichern. Das versteht sich von selbst für ein Grundpfandrecht an einem anderen Grundstück des Abgabeschuldners. Auch eine objektbezogene Grundschuld, die der Eigentümer und Abgabenschuldner zu Gunsten des Gläubigers freiwillig bestellt, ist, da nicht akzessorisch, ohne Wenn und Aber einzutragen. Eine rechtsgeschäftlich bestellte oder eine zwangsweise zu erwirkende Sicherungshypothek (§§ 1184, 1185 BGB; §§ 866, 867 ZPO) einzutragen, begegnet ebenfalls keinen generellen Bedenken. Für bevorrechtigte Zahlungsansprüche des öffentlichen Abgabengläubigers, die in der privilegierten Rangklasse 3 des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG zu befriedigen sind, gibt es allerdings eine Besonderheit. Da diese Ansprüche im Falle der Zwangsversteigerung ohnehin vor den in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG fallenden Grundpfandrechten zu befriedigen sind, wäre die Eintragung einer sie „zusätzlich" sichernden unbedingten Hypothek - mit Einordnung in eben diese Rangklasse 4 - sinnlos. Freilich kann das befristete Vorrecht aus der Rangklasse 3 durch Zeitablauf verloren gehen (Einmalleistungen: vier Jahre, wiederkehrende Leistungen: zwei Jahre). Ein schutzwürdiges Interesse des Gläubigers, sich bereits jetzt einen gemäß § 879 BGB nach dem Eintragungszeitpunkt zu beurteilenden Rang der Klasse 4 zu sichern, ist deshalb nicht von der Hand zu weisen. Daher besteht seit langem Einigkeit, dass zur Sicherung eines Abgabenanspruchs, der im Falle einer Zwangsversteigerung vorrangig zu befriedigen wäre, (nur) eine aufschiebend durch den späteren Wegfall des Vorrechts aus § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG bedingte (Zwangs-) Sicherungshypothek eingetragen werden kann (Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., § 54 Rn. 66; Demharter, GBO, 26. Aufl., § 54 Rn. 11 f.; Meincke in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., § 54 Rn. 22 f.; BayObLGZ 1956, 122, 125 und BayObLG NJW 1962, 2157 jeweils zu Sicherungshypothek für Erschließungsbeitrag; vgl. auch OLG Dresden, Beschluss vom 10.2.1937 - 6 W 50/37, HRR 1937 Nr. 1110: gänzlich unzulässige Eintragung einer Sicherungshypothek für erst künftig fällig werdende Anliegerleistungen). Für rückständige Steuern, die als öffentliche Grundstückslasten ausgestaltet sind (insbesondere Grundsteuer) und durch eine Zwangshypothek gesichert werden sollen, ist dies durch § 322 Abs. 5 AO seit Jahrzehnten ausdrücklich so angeordnet. Dasselbe gilt für die Vollstreckung aller Abgabenverpflichtungen aus öffentlichen Grundstückslasten, soweit in Spezialgesetzen auf § 322 AO einschließlich dessen Absatz 5 verwiesen oder eine inhaltsgleiche Regelung getroffen ist. Dies dürfte der weit überwiegende Regelfall sein. Typische Beispiele sind durch Verwaltungsakt festgesetzte kommunale Erschließungsbeiträge oder andere, insbesondere in den Kommunalabgabengesetzen der Länder (und auf deren Grundlage erlassenen Satzungen) festgeschriebene und ebenfalls als öffentliche Grundstückslast ausgestaltete Abgaben- oder Beitragsschulden, die jeweils nach den Verwaltungsvollstreckungsgesetzen der Länder vollstreckt werden (vgl. z.B. für Sachsen: § 15 Abs. 1 Nr. 3 SächsVwVG i.V.m. §§ 24, 31 SächsKAG).

Hieraus erhellt: Selbst akzessorische Grundpfandrechte können zur Sicherung von Abgabenverpflichtungen, die eine öffentliche Grundstückslast darstellen, am nämlichen Grundstück eingetragen werden. Die einzelne Einschränkung (Eintragung einer lediglich aufschiebend bedingten Sicherungshypothek) beruht dabei nicht auf grundbuchrechtlichen Vorgaben des § 54 GBO, sondern auf Besonderheiten des Zwangsversteigerungsrechts (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) und, wohl sogar vor allem, der ihnen Rechnung tragenden abgabenrechtlichen Sondervorschrift des § 322 Abs. 5 AO.

Lässt sich damit aus § 54 GBO schon kein Hindernis für die Eintragung unbedingter Zwangshypotheken herleiten, die „Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks" (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 Hs. 1 ZVG) sichern, gilt dasselbe erst recht für Zwangshypotheken zur Sicherung der vorliegend in Rede stehenden Hausgeldansprüche. Die Frage einer analogen Anwendung des § 54 GBO stellt sich also gar nicht.

b) Vielmehr ist zu fragen, ob die Gründe, die dort für einen gewissen Zeitraum lediglich die Eintragung einer aufschiebend bedingten Zwangshypothek erlauben, hier in vergleichbarer Weise vorliegen und deshalb einem weitergehenden Eintragungsbegehren des Hausgeldgläubigers das Rechtsschutzinteresse nehmen. Das ist zu verneinen.

aa) Angesichts der mannigfachen, auch stukturellen Unterschiede zwischen Zwangshypothek auf der einen und Zwangsversteigerung bzw. -verwaltung auf der anderen Seite, die zudem mit einer Zuweisung der Anordnungskompetenz an verschiedene Vollstreckungsorgane einhergehen, reicht eine spezifisch zwangsversteigerungsrechtliche Regelung (Befriedigungsvorrecht) nicht aus, dem Hausgeldgläubiger ein berechtigtes Interesse an der von ihm „isoliert" begehrten Eintragung einer unbedingten Zwangshypothek abzusprechen.

Das Gesetz überlässt es der freien Entscheidung des Titelgläubigers, in welcher Weise er die Immobiliarvollstreckung betreibt. Er muss sich nicht dafür rechtfertigen, dass er „nur" die Eintragung einer Zwangshypothek begehrt. Ebenso wenig hat er sich darüber zu erklären, ob bzw. wann er die Zwangsversteigerung oder -verwaltung zu beantragen gedenkt. Eine unbedingte Zwangshypothek sofort im Grundbuch verlautbart zu erhalten, kann der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin titulierter Hausgeldforderungen und Herrin des Vollstreckungsverfahrens, die auch taktische Erwägungen und sonstige Überlegungen anstellen darf, ebenso erfolgversprechend erscheinen wie eine der beiden anderen Vollstreckungsmaßregeln. Ein solches Vorgehen bedeutet zudem eine von der Gläubigerin womöglich gezielt angestrebte Schonung des Schuldners und seines Mit- und Sondereigentums.

Zu Gunsten der Gläubigerin eine unbedingte Zwangshypothek für gegenwärtig gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigte Hausgeldansprüche einzutragen, mag sich, kommt es später, auf ihren oder den Antrag eines anderen Gläubigers, zu einer Versteigerungsanordnung und in deren Folge zur Zuschlagserteilung, im Nachhinein als unnütz erweisen, weil die Ansprüche dann ohnehin im Vorrecht der Rangklasse 2 befriedigt werden. Die bloße Möglichkeit, dass sich die begehrte Zwangshypothek nachträglich als überflüssige Sicherungsmaßnahme erweisen könnte, rechtfertigt es aber nicht, im gegenwärtigen Zeitpunkt der Antragstellung ein berechtigtes Eintragungsinteresse der Hausgeldgläubigerin zu verneinen. Sie auf die Möglichkeit der Eintragung einer aufschiebend bedingten Zwangshypothek zu verweisen, bedürfte nach Ansicht des Senats, zumal die Eintragung einer unbedingten Hypothek dem Gläubiger keinerlei ungerechtfertigten Vorteil verschafft und außerdem spätere Feststellungen bzw. grundbuchliche Verlautbarungen zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung überflüssig macht, einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung. Eine solche gibt es gewohnheitsrechtlich bzw. in Gestalt des § 322 Abs. 5 AO für Zahlungspflichten aus öffentlichen Grundstückslasten. Dahinter steht vor allem der Gedanke, hoheitliche Gläubiger derartiger Ansprüche im Rahmen der Immobiliarvollstreckung auf solche Zwangshypotheken zu beschränken, die von vornherein nur für den Fall des späteren Verlusts des Vorrechts aus § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG Bedeutung erlangen können. Das Grundbuch soll dadurch von auch nur möglicherweise unnützen und unter Umständen sogar eher irritierenden Hypothekeneintragungen freigehalten werden. Diese auf die besagten Abgabengläubiger zugeschnittenen Erwägungen lassen sich nicht, zumindest nicht in vollem Umfang, auf die Wohnungseigentümergemeinschaft als private Gläubigerin von Hausgeldforderungen übertragen. Auch die Entstehungsgeschichte zum Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007, mit dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gänzlich neu gefasst und Abs. 3 eingefügt wurde, gibt nichts dafür her, dass der Gesetzgeber Wohnungseigentümergemeinschaften in Ansehung von Zwangshypotheken für „bevorrechtigte" Hausgeldansprüche einer Einschränkung wie der in § 322 Abs. 5 AO formulierten unterwerfen wollte (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs BT-Drs. 16/887 S. 43 ff.).

bb) Für die Zulässigkeit der Eintragung einer unbedingten Zwangshypothek sprechen ferner ganz praktische Erwägungen.

Das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist nicht nur zeitlich befristet, sondern - anders als das aus § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG - auch der Höhe nach begrenzt, nämlich auf 5 % des nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes. Da eine solche, in aller Regel auf ein Verkehrswertgutachten gestützte Wertfestsetzung des Zwangsversteigerungsgerichts in der vorliegenden Konstellation gerade nicht existiert, kann das mit einem Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek befasste Grundbuchamt vielfach nicht verlässlich beurteilen, ob die titulierten Hausgeldforderungen im Falle einer Zwangsversteigerung wirklich in vollem Umfang ein Befriedigungsvorrecht genießen würden. Darüber hinaus werden dem Grundbuchamt als Vollstreckungstitel nicht selten Versäumnisurteile oder vollstreckbare Ausfertigungen von Urteilen in einer Fassung ohne Tatbestand und Gründe vorgelegt, die den Grund des zuerkannten Zahlungsanspruchs nicht erkennen lassen. Lautet ein solcher Titel auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft und ist Vollstreckungsschuldner ein ihr mutmaßlich angehörender Wohnungseigentümer, könnte oder müsste das Grundbuchamt, wollte man in Ansehung bevorrechtigter Hausgeldansprüche ein Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Eintragung der unbedingten Zwangshypothek verneinen, weitere Überprüfungen vornehmen. Das schlösse neben den zeitlichen und betragsmäßigen Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auch die vorrangige Frage nach der erforderlichen Objektbezogenheit der zu vollstreckenden Hausgeldforderungen ein. Derlei inhaltliche Überprüfungen des titulierten Zahlungsanspruchs werden dem Grundbuchamt im streng formalisierten Verfahren auf Eintragung einer Zwangshypothek ansonsten nicht angesonnen. Die Ausnahmeregelung in § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG i.V.m. § 322 Abs. 5 AO lässt sich hiergegen nicht ins Feld führen. Sie hat einen anderen rechtlichen Hintergrund und stößt außerdem im praktischen Vollzug auf weitaus geringere Schwierigkeiten.

cc) Die Eintragung einer unbedingten statt einer lediglich aufschiebend bedingten Zwangshypothek bringt der Wohnungseigentümergemeinschaft schließlich einen einzelnen auch rechtlich relevanten Vorteil, und zwar im Weiterveräußerungsfall. Wenngleich dieser Vorteil nur selten praktische Bedeutung erlangen wird, kann schon seinetwillen das Rechtsschutzinteresse nicht verneint werden.

Entgegen der Annahme des Landgerichts Düsseldorf (a.a.O.) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen rückständiger Ansprüche auf Zahlung von Hausgeld, soweit und solange das Vorrecht besteht, bei Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Dritten allerdings selbst dann bevorrechtigt zu befriedigen, wenn zu ihren Gunsten keine oder eine nur aufschiebend bedingte Hypothek eingetragen ist. Ein gutgläubig "lastenfreier" Erwerb ist insoweit aufgrund der durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bewirkten Verdinglichung bevorrechtigter Ansprüche nicht möglich. Betreibt etwa ein persönlicher Gläubiger des neuen Eigentümers die Zwangsversteigerung der Wohnung, kann die Gemeinschaft ihre gegen den vorherigen Wohnungseigentümer entstandenen offenen Hausgeldansprüche anmelden (§ 37 ZVG). Sie ist dann im betragsmäßigen und zeitlichen Umfang ihres Vorrechts in der Rangklasse 2 zu befriedigen. Für eine erfolgreiche Anmeldung und Befriedigung ist sie nicht einmal zwingend auf einen Zahlungstitel angewiesen (vgl. § 45 Abs. 3 ZVG).

Einen gewissen rechtlichen Nachteil erlitte die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Gunsten eine bloß aufschiebend bedingte Zwangshypothek eingetragen worden ist, im Falle des Eigentümerwechsels aber unter Umständen doch. Sie könnte mit Grundbucheintragung des Erwerbers weder selbst die Zwangsversteigerung beantragen noch im Falle einer auf Antrag eines anderes Gläubigers angeordneten Zwangsversteigerung einen gleichwertigen Beitritt im Sinne von § 27 ZVG erreichen. Hierfür fehlte ihr der wegen § 17 Abs. 1 ZVG erforderliche Titel. Sie könnte sich einen solchen, solange die Fristen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG noch nicht verstrichen sind, auch nicht beschaffen. Eine Umschreibung des Zahlungstitels schiede von vornherein aus, weil der neue Eigentümer in Bezug auf die persönlichen Zahlungspflichten des alten Wohnungseigentümers kein Rechtsnachfolger ist. Die begrenzt verdinglichte Haftung der Eigentumswohnung für bevorrechtigte Hausgeldansprüche (genauer: das entsprechende Befriedigungsvorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft) müsste zwar auch der Erwerber in jedem Falle hinnehmen. Einen auf Duldung der Zwangsversteigerung in das erworbene Wohnungseigentum gerichteten aktuellen Titel, der erforderlich wäre (BGH WM 1988, 99), hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihn aber nicht. Ein solcher Titel wäre für sie (ausgerechnet) bis zum Wegfall des Befriedigungsvorrechts auch nicht zu erlangen. Insbesondere könnte sie den Erwerber aus der aufschiebend bedingten Zwangssicherungshypothek nicht mit Erfolg auf Duldung der Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) verklagen. Denn diese Hypothek ist mangels Bedingungseintritts gerade noch nicht entstanden.

Etwas günstiger steht die Eigentümergemeinschaft hingegen da, wenn sie bereits vor Eigentumswechsel durch eine unbedingte Zwangshypothek gesichert ist. Dann kann entweder, so eine bislang allerdings nur vereinzelt vertretene Auffassung (Alff Rpfleger 2001, 385, 394; Dümig Rpfleger 2004, 3, 10), der in § 867 Abs. 3 ZPO genannte Titel, also der Zahlungstitel mit Vermerk der eingetragenen Zwangshypothek, wie ein Duldungstitel behandelt und gemäß § 727 ZPO auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Oder aber, so man dem mit der bislang ganz überwiegenden Ansicht nicht folgt (LG Kassel, Beschluss vom 27.10.2009 - 3 T 518/09, juris, Tz. 5 m.w.N.; in BGHZ 170, 378, 381 f. letztlich offen gelassen), die Wohnungseigentümergemeinschaft hat jedenfalls die Chance, aus der eingetragenen unbedingten Hypothek kurzfristig einen Duldungstitel zu erlangen. Überhaupt nur dann hat sie die Möglichkeit, aus eigenem Recht gegen den Erwerber die Zwangsversteigerung zu betreiben und, bei günstigem zeitigen Ablauf, noch tatsächlich eine Befriedigung in der privilegierten Rangklasse 2 zu erreichen. Dies vermittelt ihr zugleich von Anfang an ein schutzwürdiges Interesse an der Eintragung einer unbedingten Zwangshypothek.

3. Da das vom Grundbuchamt angeführte Eintragungshindernis nach allem nicht besteht, hat es den Antrag der Gläubigerin zu Unrecht zurückgewiesen. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil sich die Vollstreckungsunterlagen nicht bei den Akten befinden. Daher wird die Gläubigerin sie dem Grundbuchamt erneut vorzulegen haben und dieses sodann von Neuem über den Eintragungsantrag befinden müssen.

Zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen, ist auf Antrag eine unbedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen.

Wegen Hausgeldforderungen für Oktober 2009 bis März 2010 sowie aus der Jahresabrechnung 2008 erwirkte die WEG zwei Vollstreckungsbescheide gegen die beiden Miteigentümer einer Wohnung. Die WEG beantragt die Eintragung einer Zwangshypothek in Höhe von knapp 3.000 € nebst Zinsen auf dem Wohnungseigentum. Durch Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt aufgegeben, den Antrag dahin einzuschränken, die Zwangshypothek nur unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG einzutragen. Mangels Änderung des Eintragungsantrags hat das Grundbuchamt diesen zurückgewiesen und sämtliche Vollstreckungsunterlagen zurückgeschickt. Dagegen richtet sich die Beschwerde der WEG an das OLG.

Mit Erfolg! Zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen, ist auf Antrag der WEG eine unbedingte und nicht lediglich eine aufschiebend auf den Wegfall des Vorrechts bedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen. Die bloße Möglichkeit, dass sich die begehrte Zwangshypothek wegen der Hausgeldforderungen nachträglich als überflüssige Sicherungsmaßnahme erweisen könnte, weil das gesetzliche Vorrecht ohnehin besteht, rechtfertigen nicht, eine nur eingeschränkte Antragstellung mit einer Bedingung zu verlangen. Da das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auch der Höhe nach begrenzt ist, kann das Grundbuchamt vielfach nicht verlässlich beurteilen, ob die titulierten Hausgeldforderungen wirklich in vollem Umfang ein Befriedigungsvorrecht genießen. Das gilt erst recht, wenn dem Grundbuchamt als Vollstreckungstitel nur Versäumnisurteile oder Vollstreckungsbescheide vorgelegt werden, die den Grund des zuerkannten Zahlungsanspruchs nicht erkennen lassen. Derlei inhaltliche Überprüfungen des titulierten Zahlungsanspruchs werden dem Grundbuchamt in dem formalisierten Verfahren auf Eintragung einer Zwangshypothek nicht angesonnen. Da das vom Grundbuchamt angeführte Eintragungshindernis nicht besteht, hat es den Antrag zu Unrecht zurückgewiesen. Das OLG kann in der Sache nicht abschließend selbst entscheiden, weil sich die Vollstreckungsunterlagen nicht mehr bei den Akten befinden. Nach erneuter Vorlage dieser Unterlagen wird das Grundbuchamt erneut zu entscheiden haben.

Ebenso wie das OLG Dresden haben bereits kurz zuvor das OLG Frankfurt am 28.10.2010 (ZMR 2011, 401) und das OLG Stuttgart am 4.11.2010 (ZMR 2011, 154) entschieden. Letztere Entscheidung befindet sich unterdessen im Rechtsbeschwerdeverfahren beim BGH zu V ZB 300/10; vgl. NZM 2011, 335).